住宅品質(zhì)要“變天”

劉力洲聯(lián)（www5A）集團(tuán)總建筑師英國(guó)愛(ài)丁堡大學(xué)博士

房地產(chǎn)的粗放發(fā)展時(shí)代結(jié)束了，只有在同質(zhì)同價(jià)難以去化的市場(chǎng)，才會(huì)迎來(lái)品質(zhì)的高峰。

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，眾多大型房企已經(jīng)沒(méi)有可能完成今年的銷售目標(biāo)。有的集團(tuán)已經(jīng)在內(nèi)部通告銷售下滑了70%。面對(duì)形勢(shì)變化，企業(yè)的開(kāi)發(fā)策略也在變化，越來(lái)越多的企業(yè)縮窄產(chǎn)品線，集中關(guān)注某類主題的系列產(chǎn)品，如文化地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，力圖在一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)領(lǐng)先地位。

在純住宅領(lǐng)域，產(chǎn)品也更加細(xì)化，特別是高端住宅，一些新的需求變化正在驅(qū)動(dòng)幾類產(chǎn)品的成熟，值得開(kāi)發(fā)方與購(gòu)買(mǎi)方共同關(guān)注。這就是我所謂的“終極住宅”“超小精品”和“健康節(jié)能住宅”。

目前在中國(guó)的一線城市，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求水漲船高，開(kāi)發(fā)商也不得不以更務(wù)實(shí)的品質(zhì)突破來(lái)改變銷售困局，此外，數(shù)萬(wàn)元每平米的房?jī)r(jià)，完全有條件支撐產(chǎn)品再上個(gè)臺(tái)階。

終極住宅

在風(fēng)聲越來(lái)越緊的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、交易稅，和財(cái)產(chǎn)登記的壓力下，多房產(chǎn)持有人不再認(rèn)為多房是優(yōu)勢(shì)，而且無(wú)論手中有多少套房產(chǎn)，自己卻沒(méi)有一套房產(chǎn)能夠滿足自己所有的居住理想。主因是市場(chǎng)上的產(chǎn)品缺少對(duì)高端群體的針對(duì)性。

因此，大量高收入群體寧愿拋售所有房產(chǎn)換取一套高標(biāo)準(zhǔn)住宅，我稱之為“終極住宅”，終極并非養(yǎng)老住宅的意思，而是在品質(zhì)與設(shè)施配置上達(dá)到最高標(biāo)準(zhǔn)，能夠以房產(chǎn)的品質(zhì)而不是地段的環(huán)境價(jià)值，成為住宅市場(chǎng)上的至尊奢侈品，是與私人飛機(jī)、游艇等消費(fèi)能夠匹配的城市住宅。

此類產(chǎn)品在功能格局上，除了規(guī)模較大外，更注重拓展家庭空間多樣化，聚會(huì)娛樂(lè)功能完善，衛(wèi)浴分開(kāi)，更衣間，儲(chǔ)藏空間，洗衣工作間等配套齊全。在建筑標(biāo)準(zhǔn)上都有大幅突破，如北京新一代的高端產(chǎn)品，層高3.6米，門(mén)高2.7米，窗戶三層玻璃，更衣室獨(dú)立排煙，每戶3個(gè)停車(chē)位，地下車(chē)庫(kù)層高4.5米可停放房車(chē)，坡道坡度1:1保證跑車(chē)不磕底盤(pán)。

超小精品

對(duì)于大都會(huì)市中心寸土寸金地段，每平米十幾萬(wàn)房?jī)r(jià)很正常，一套房產(chǎn)可能數(shù)千萬(wàn)。但并不是所有富豪都住市中心，也不是所有低收入者都住遠(yuǎn)郊。國(guó)外大城市中心地帶也都有為年輕人設(shè)計(jì)的超小公寓。降低房子總價(jià)的方式是做小戶型和超小戶型。在購(gòu)房群體組成的金字塔中，底層數(shù)量最大，因此市中心小戶型精品將有巨大市場(chǎng)，此前尚未得到足夠關(guān)注和開(kāi)發(fā)。

萬(wàn)科試推的小戶型只有12平米一戶，卻功能齊全，即便單價(jià)5萬(wàn)/平米，總價(jià)也才60萬(wàn)。日本的小戶型可以做到40平米的兩層復(fù)式。這里超小戶型產(chǎn)品一方面必須是精裝修，利于空間利用率，用戶直接入住，另一方面也不必是住宅性質(zhì)，可以作為公寓，不必達(dá)到住宅日照標(biāo)準(zhǔn)。以高精度便利性取勝，可忽略功能的高端與舒適性。

健康節(jié)能住宅

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展富裕階層老化、環(huán)境霧霾等問(wèn)題嚴(yán)重、生態(tài)技術(shù)快速發(fā)展，對(duì)于健康養(yǎng)生的需求井噴式爆發(fā)。在住宅的性能方面，主要體現(xiàn)在對(duì)舒適與健康的追求，主要體現(xiàn)在舒適度與生態(tài)節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)提高。從十年前開(kāi)始鋒尚、MOMA、朗詩(shī)等幾個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始探索生態(tài)節(jié)能住宅，項(xiàng)目在全國(guó)尚屬鳳毛麟角，今天無(wú)論技術(shù)的成熟，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，還是健康需求的大潮，對(duì)高舒適度低能耗住宅是個(gè)發(fā)展的契機(jī)。

所謂高舒適度體現(xiàn)在住宅的恒溫恒濕恒氧等指標(biāo)控制方面，健康則體現(xiàn)在廢除風(fēng)冷空調(diào)，空氣質(zhì)量保證，防范PM2.5污染，綠色材料工藝等方面。而節(jié)能整體指標(biāo)控制使得住宅的電費(fèi)節(jié)約，在10年左右使用過(guò)程中回收一次性投資。具有舒適指標(biāo)和節(jié)能指標(biāo)是與傳統(tǒng)住宅的最大區(qū)別。

總之，房地產(chǎn)的粗放發(fā)展時(shí)代結(jié)束了，只有在同質(zhì)同價(jià)難以去化的市場(chǎng)，才會(huì)迎來(lái)品質(zhì)的高峰。