易憲容：政府托市將加速崩盤

文│易憲容

易憲容中國社會科學院金融研究所研究員

近來，隨著國內(nèi)部分城市樓市價格開始回軟、住房銷售萎縮、地方政府土地交易減少，不僅各地方紛紛加快放松樓市調(diào)控，而且市場對樓市形勢之判斷及爭論更是十分喧囂?？梢哉f，無論是樓市調(diào)控的放松，還是對樓市形勢的爭論，如果不是站在現(xiàn)實基礎(chǔ)及經(jīng)濟的內(nèi)在邏輯法則上來思考，那么對調(diào)控放松不能達到其效果，對形勢爭論會誤入歧途。

首先，當前不少地方政府都在放松樓市調(diào)控政策，都希望通過這些調(diào)控政策的放松來復(fù)蘇房地產(chǎn)市場，但應(yīng)該看到，在房價一直上漲時，這些調(diào)控政策本來就沒有起到多少作用，當時房價“亢奮”并沒有因為這些政策出臺而回歸理性。既然房價上漲時調(diào)控不能起到遏制的作用，那么房價下跌時政策放松豈能有作為？實際上，當前國內(nèi)樓市價格調(diào)整、銷售萎縮完全是市場使然而非政策調(diào)控之結(jié)果。

更有甚者，不少人又在重彈早幾年前的老調(diào)，即住房市場對國民經(jīng)濟是如何重要、對居民財富占比是如何高，因此，對于當前樓市之低迷，政府可以全面取消限購，激活投資性住房需求的方式，讓中國住房市場重新回到十幾年前的老路。

其實，這些政策行為及救市之言論，既沒有現(xiàn)實的基礎(chǔ)，也沒有經(jīng)濟上的內(nèi)在邏輯。因為，當前國內(nèi)樓市價格調(diào)整，最為根本的原因是金融市場條件發(fā)生根本性變化所致。即互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長導致市場融資成本全面上升及信用風險的增加。在這種情況下，不僅住房市場無法再獲得低成本的融資，也會讓銀行改變對樓市風險的認識及預(yù)期，銀行對樓市信貸的主動收縮也是正常。而地方政府調(diào)控放松是不會改變當前銀行這種行為的。

而從十幾年的經(jīng)驗來看，救市老調(diào)不僅證明是錯誤的東西，而且在經(jīng)濟邏輯中也是行不通的。因為，如果以投資性需求造成的經(jīng)濟繁榮，一定會導致巨大的泡沫。如果在這種泡沫生成過程中同步提高了生產(chǎn)力，即使泡沫破滅，同樣會讓經(jīng)濟陷入困境，但不久還會復(fù)蘇，如19世紀美國和英國的鐵路泡沫及2000年的網(wǎng)絡(luò)泡沫。反之，如果這個巨大泡沫僅是通過過度的信用擴張、僅是嚴重超支未來、僅是惡性的財富轉(zhuǎn)移，那么這種短暫繁榮的結(jié)果是泡沫破滅、經(jīng)濟成長突然中止及衰退，給整個社會經(jīng)濟造成極大的震蕩與傷害。如上世紀90年代日本及2008年美國的房地產(chǎn)泡沫破滅是也。就目前的情況來看，中國房地產(chǎn)市場也正在走上這條路，豈能還要用這種方式來救它？

其次，有人認為當前中國房地產(chǎn)市場既不同于美國，也不同于日本，它所處階段是調(diào)整期，但不會崩盤。其實，這樣的話等于沒有說，根本就沒有證明任何事情。因為，一是世界上根本就不存在兩片相同的葉子，豈能有兩個完全相同的重大事件？從任何一個角度來比較，中國房地產(chǎn)市場當然要找到許多與美國和日本不同的東西。二是從歷史經(jīng)驗來看，為何金融危機會一次又一次的發(fā)生？就在于每一次金融危機所表現(xiàn)的形式、所誘發(fā)的原因等方面都是不同的。也正因為這種不同，往往絕大多數(shù)人都是每一次金融危機的事后諸葛亮。更何況系統(tǒng)性風險爆發(fā)時人類的理性都是有限的或是這種風險是不可預(yù)測的。

盡管不同國家的房地產(chǎn)泡沫破滅或金融危機爆發(fā)是不同的，但是有一條是相同的。即如上面所指出的那樣，如果以過度的信貸擴張吹大的房地產(chǎn)泡沫其破滅是必然，而且這種房地產(chǎn)泡沫破滅一定會導致金融危機及整體經(jīng)濟的衰退。這是經(jīng)濟學的內(nèi)在法則，沒有人可違背。

因此，對于當前國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整，我們并非是要討論會出現(xiàn)什么結(jié)果，也不需要討論當前中國樓市需要一個什么樣的結(jié)果，而是要對當前中國樓市形勢做一個正確判斷。只有這樣，政府才能根據(jù)這個判斷做出正確決策，并找到真正化解當前樓市危機有效的政策。同樣，也只有這樣才能把國內(nèi)房地產(chǎn)周期性調(diào)整的風險及成本降到最小程度。

對于國內(nèi)樓市正確的基本判斷，應(yīng)該建立在以下幾個基點上。一是目前國內(nèi)樓市仍然是一個投資投機為主導的市場（這不僅在于20%以上的城市持有兩套以上的住房，而且在于當不少城市的住房銷售急劇下降時，其價格則不下調(diào)）。在這個市場，住房投資者的出價一定高于住房的消費者，這就使得絕大多數(shù)住房消費者根本就沒有支付能力進入這個市場。當前房地產(chǎn)開發(fā)商所謂的“剛性需求”及“改善性需求”基本上都是無效需求。如果希望以調(diào)控放松而不進行價格調(diào)整，要想把這些住房需求釋放出來根本不可能。

二是以信貸過度擴張推動的住房投資市場是不可持續(xù)的，要讓這個市場健康發(fā)展，住房市場由投資向消費轉(zhuǎn)型是一種必然。但是在轉(zhuǎn)型過程中，或住房市場周期性調(diào)整過程中，住房供求關(guān)系會出現(xiàn)嚴重失衡。面對這種失衡，只能通過價格不斷地回歸理性才能讓住房消費需求釋放，否則人為地干預(yù)只能南轅北轍?，F(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)

樓市泡沫破滅是否會導致房地產(chǎn)崩盤，取決于不同的地方樓市泡沫吹大程度，也取決于政府對樓市調(diào)整的干預(yù)程度。地方政府托市，就如股市托市，其結(jié)果只能加快房地產(chǎn)的崩盤。市場最大的問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及住房投資者不愿意認可這種住房市場轉(zhuǎn)型及調(diào)整，希望以人為意志來對抗市場的內(nèi)在法則。如果這樣，整個住房市場周期性調(diào)整的風險及成本將大大增加，房地產(chǎn)崩盤的概率也上升。

三是任何住房市場價格及政策的調(diào)整無疑都是一場重大的利益博弈過程。如果不能理清這些利益關(guān)系，同樣也是無法正確判斷樓市基本形勢的。

正是在以上的基礎(chǔ)上來看當前國內(nèi)樓市的形勢，一是以投資性為主導的住房市場其發(fā)展是不可持續(xù)的，其調(diào)整是必然；二是當前住房市場周期性調(diào)整主要原因是國內(nèi)外金融市場條件發(fā)生了巨大變化，是市場使然；三是由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉(zhuǎn)型，先是會出現(xiàn)住房供求關(guān)系嚴重失衡。這種失衡只能伴隨著價格回歸理性逐漸走向平衡，否則人為政策干預(yù)會讓這種失衡更為嚴重。

樓市泡沫破滅是否會導致房地產(chǎn)崩盤，既取決于不同的地方樓市泡沫吹大程度，也取決于政府對樓市調(diào)整的干預(yù)程度。地方政府托市，就如股市托市一樣，其結(jié)果只能加快房地產(chǎn)市場的崩盤。對樓市的周期性調(diào)整人為干預(yù)越多，房地產(chǎn)崩盤的概率就越高。而正確判斷當前中國樓市的基本形勢，并制定相應(yīng)政策則是降低這種風險的最好方式。