陳淮：房市波動不必大驚小怪

文│陳淮

今天的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些波動，很多人非常焦慮。依我看，這件事看不出來有什么好大驚小怪的。市場恰當(dāng)?shù)牟▌诱娴哪敲纯膳聠?？會崩盤嗎？不會的。房地產(chǎn)市場的供求變化如同吃飯，你昨天吃多了，今天自然要少吃。2013年成交量大增，2014年自然是小年。根本不必急著追問房地產(chǎn)會不會崩盤。符合客觀規(guī)律的，系統(tǒng)自發(fā)進(jìn)行調(diào)整的目標(biāo)，都是讓系統(tǒng)恢復(fù)新的平衡，而不是讓系統(tǒng)崩潰。吃飯如此，市場在自我調(diào)整也是如此。

供大于求不是最緊迫的

現(xiàn)在部分地方政府在嘗試放寬限購限貸政策，不少媒體多加質(zhì)疑。我看大可不必。無論是國五條、國八條還是國十條里都提到一條，就是地方政府對平衡當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求關(guān)系負(fù)有責(zé)任。根據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系適時調(diào)整政策，這是地方政府職權(quán)范圍內(nèi)的事。這是其一。

其二，限購的目的在于抑制投機(jī)性需求。投機(jī)性需求只會出現(xiàn)在嚴(yán)重供不應(yīng)求的時候。春運(yùn)的時候才有倒火車票的黃牛黨；歌星演唱會才有人倒票。供大于求時，限購所賴以存在的前提不復(fù)存在，當(dāng)然就沒有必要再嚴(yán)格限購。

其三，我們的媒體應(yīng)當(dāng)懂得，不論是限購還是限貸，目標(biāo)都是合理調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，而不是不讓老百姓適度改善住房條件，不是不讓老百姓買房子。有些輿論似乎偏離了調(diào)控的目標(biāo)本身，認(rèn)為降溫就是盡量抑制需求，認(rèn)為任何釋放需求的措施都是“救市”。這種認(rèn)識不正確。出臺任何政策都是以支持、鼓勵、保護(hù)老百姓改善自己居住需求為前提的。

我們得強(qiáng)調(diào)，供大于求的問題并不是今天才有的新鮮事。在過去十年，不是今天，不是2013年和2014年，絕大部分二、三、四線城市，包括2/3的省會級城市在內(nèi)，始終是處于供大于求的。東北三省、西部十二省區(qū)、中部六省區(qū)，過去10年中省會城市幾乎都是供大于求的，更不要說地市級城市。當(dāng)前，確實(shí)存在部分城市庫存過高，也有個別城市是像鄂爾多斯那樣屬于盲目膨脹的城市，這些城市需要自我消腫。

供大于求沒有那么可怕，供大于求不等于賣不出去。房地產(chǎn)的供和求，從來不是同步均衡的，因?yàn)橛绊懝┣蟮囊蛩夭灰粯?。房地產(chǎn)的市場和其他商品市場有類似之處。一個叫長期均衡，一個叫短期均衡。美國有1億家庭，3億人口，平均每戶汽車保有量達(dá)到一定程度，飽和了，這是長期均衡了。即便飽和了美國人還是要買汽車，得更新，景氣的時候是汽車大年；不景氣的時候推遲更新，這一年就是汽車市場的小年。

目前，在中國任何一個城市，不管是供大于求、供不應(yīng)求，還是供求恰好平衡，都是短期均衡。孩子還長不長個兒，這一年?duì)I養(yǎng)不好沒有長個，長期看是長個的?，F(xiàn)在地產(chǎn)商出現(xiàn)資金鏈緊張狀況，與市場供大于求沒有人買房子是兩回事，資金鏈抻緊的原因有很多，病根并不在此，供大于求不過是表象。

解決房地產(chǎn)的問題，最重要的是要讓房價與老百姓的收入水平相協(xié)調(diào)。我認(rèn)為要達(dá)到這個目標(biāo)，需要四項(xiàng)改革。第一，非得大規(guī)模、大幅度、大踏步的調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，因?yàn)槭畮變|人都想住在北上廣深是無論如何辦不到的，關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。第二，非得積極推進(jìn)土地制度的改革，因?yàn)闆]有土地制度的改革，政府作為壟斷性的唯一供應(yīng)者，要想市場健康發(fā)展，要想合理規(guī)避市場中的風(fēng)險也是無論如何辦不到的。第三，非得調(diào)整地方與中央稅負(fù)之間的關(guān)系，例如開征不動產(chǎn)稅，賦予地方更大的財(cái)權(quán)。最后一條，非得調(diào)整社會整體的收入分配結(jié)構(gòu)。缺一條都不行。光靠貨幣政策、財(cái)政政策，相當(dāng)于靠吃退燒藥治肺炎，治標(biāo)不治本。

新型城鎮(zhèn)化的推動要和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切結(jié)合起來，要和老舊城區(qū)的改造密切結(jié)合起來。把這個特點(diǎn)貫徹發(fā)揚(yáng)光大，才能不重復(fù)過去的問題。

政府要有所作為

在當(dāng)前形勢和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展這兩件事上，政府要有所作為，政府的作為最好是少干預(yù)市場，多推動改革。我們今天所遇到的問題，都是十年前就已經(jīng)存在的，都是三中全會已經(jīng)明確給出方案和藥方的。比如，三中全會提到土地制度要大刀闊斧的改革，農(nóng)民同地同權(quán)，這已經(jīng)是決定了，還用我們再說一遍嗎？但是這些問題時至今日寸步未進(jìn)，這才是土地問題的核心。

再說資金鏈問題。三中全會已經(jīng)非常明確，要把間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y，要積極發(fā)展債市。解決開發(fā)商的資金問題，主要不能靠銀行放松信貸，而要靠直接融資。但是到今天為止，開發(fā)商仍然在用著很貴的錢，資金鏈仍然非常緊張。最關(guān)鍵的問題就在于政府仍然沒有為開發(fā)商創(chuàng)造一個可供長期融資（比如項(xiàng)目債、企業(yè)債）的市場。這個問題延伸到地方政府債務(wù)危機(jī)也一樣。地方政府的債務(wù)危機(jī)有那么難化解嗎？政府借的錢都變成了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，這無可厚非。問題的關(guān)鍵在于，這些長期發(fā)揮作用的資產(chǎn)借的是短期的債務(wù)，最多三年，這才有迫切的債務(wù)償還問題。三中全會非常明確的指出，要改革城市建設(shè)融資方式，發(fā)行地方債，同時在今年3月17日國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中也進(jìn)一步把地方債明確為市政債。如果能夠把地方政府的債務(wù)問題轉(zhuǎn)換為長期債券市場的市政債，債務(wù)危機(jī)是可以迎刃而解的。

只可惜，我們在三中全會上最大聲疾呼的，讓市場機(jī)制成為配置資源的主導(dǎo)性力量這件事，在過去一段時間并沒有充分發(fā)揮作用。過去十年政策調(diào)控中所掩蓋的市場因素正在日益顯化。但是導(dǎo)致這個市場發(fā)生畸變的病根沒有變。那么我們的出路在哪里？我看打破壟斷、發(fā)育市場、破除既得利益集團(tuán)、釋放政府權(quán)力、發(fā)揮市場機(jī)制配置資源的作用，這才是我們的出路。

在中國任何一個城市，不管是供大于求、供不應(yīng)求，還是供求恰好平衡，都是短期均衡。孩子還長不長個兒，這一年?duì)I養(yǎng)不好沒有長個，長期看是長個的。當(dāng)前的供大于求不過是表象。

新型城鎮(zhèn)化值得關(guān)注的新特點(diǎn)

中國的城鎮(zhèn)化走過了30余年。上世紀(jì)80年代一位中國老人在南海邊劃了一個圈，奠定了珠三角的發(fā)展，從此中國有了經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革第一個地區(qū)，對外開放第一個窗口，更重要的是一個向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。如果說中國的城鎮(zhèn)化有什么成功，不是政府調(diào)控的成功，不是高瞻遠(yuǎn)矚的英明決策，而是市場經(jīng)濟(jì)的改革造就的。改革開放促成了國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展?，F(xiàn)在，城鎮(zhèn)化走到了新的階段，有哪些值得關(guān)注的新特點(diǎn)？我以產(chǎn)業(yè)園為例，講三層意思。

第一，中等城市發(fā)展。十八屆三中全會明確提出要嚴(yán)格抑制特大城市人口規(guī)模，3月17日國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，進(jìn)一步把這個特大城市界定為核心市區(qū)500萬人口以上的城市，并且都強(qiáng)調(diào)中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要精力應(yīng)該放到調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展上面。

但是我們有相當(dāng)一批中等規(guī)模城市在產(chǎn)業(yè)承載能力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的先進(jìn)性和現(xiàn)代化程度方面還有欠缺，他們的城市整體基礎(chǔ)設(shè)施迫切需要進(jìn)一步發(fā)展。

從這個角度看，新的園區(qū)建設(shè)不是多了，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我們已經(jīng)走過了吸引外資到本地投資辦廠、建設(shè)園區(qū)的珠三角時代；我們甚至也一定程度走過了浦東新區(qū)建商務(wù)區(qū)，引進(jìn)世界500強(qiáng)的階段?，F(xiàn)在的新區(qū)更多的是城市規(guī)劃的重組和城市自身結(jié)構(gòu)的升級。借助于簡單的工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)張的年代已經(jīng)成為過去，城市的競爭能力正在向現(xiàn)代化和國際化靠攏。

我們再來看國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中的一組數(shù)據(jù)。現(xiàn)在核心市區(qū)1000萬人口以上的特大城市有6座，500萬～1000萬人口的有10座，這16座城市將嚴(yán)格限制人口進(jìn)一步擴(kuò)張。中等規(guī)模的城市分三個層次，300萬～500萬人口的城市有60多座，100萬～300萬人口的城市100座出頭，50萬～100萬人口的城市120多座，三個加在一起，280座左右。而當(dāng)中國人口達(dá)到14.5億～15億的時候，我們得讓6.5到7成以上的人群住到中等規(guī)模以上的城市，實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)需要500～800座中等規(guī)模城市。現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。坦率說，中國的地市級城市，甚至包括2/3以上的省會城市，他們離現(xiàn)代化城市的距離還比較遙遠(yuǎn)，所以我認(rèn)為新型園區(qū)適合進(jìn)一步發(fā)展壯大；更有必要讓它們成為中等規(guī)模城市升級的動力。

2014年5月23日，天津?yàn)I海新區(qū)一片片正在修建的樓盤，在新一輪京津冀一體化利好消息刺激下，于家堡、響螺灣等開發(fā)區(qū)一片片曾經(jīng)一度停工的樓盤又開始快速建設(shè)，然而大部分修好的商用樓盤和住宅都始終空在土地上。

第二，城市功能疏解。最近關(guān)于京津冀的討論非常熱烈，實(shí)際上關(guān)于這個話題的討論已經(jīng)持續(xù)了十年之久，但是現(xiàn)在被賦予了新的含義。其一，不再以天津?yàn)橹行?，而是以北京為中心；其二，不再以不切?shí)際的新建一個北方經(jīng)濟(jì)中心為目標(biāo)，而是以疏解、分散、分流特大城市功能為核心；其三，不再是簡單的打破行政體制壁壘，而是和已有的或正在發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施密切聯(lián)系在一塊，沿重要交通線、高鐵線重新布局城市功能分區(qū)和新型城鎮(zhèn)化。京津冀一體化的進(jìn)程會為其他區(qū)域的發(fā)展做出表率。

第三，新型城鎮(zhèn)化不能是孤立的建設(shè)。新型城鎮(zhèn)化的推動要和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切結(jié)合起來，要和老舊城區(qū)的改造密切結(jié)合起來，最后要和小城鎮(zhèn)的發(fā)展和中等規(guī)模城市發(fā)展的現(xiàn)代化結(jié)合起來，才能讓我們城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向國際化、現(xiàn)代化方向大踏步靠攏。把新型城鎮(zhèn)化的這個特點(diǎn)貫徹發(fā)揚(yáng)光大，才能夠不重復(fù)我們過去的問題。

最后，不論是解決中國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的問題，還是2014年經(jīng)濟(jì)增速下行的問題，還是我們大家關(guān)心的房價問題，還是開發(fā)商關(guān)心的資金鏈問題，千言萬語歸結(jié)為一句話，那就是要大力的推進(jìn)改革，如果政府能夠把自己那只手放在消減自己的政府權(quán)力，打破壟斷、打破既得利益集團(tuán)上面，放在實(shí)現(xiàn)土地資金要素的市場化上面，脫離目前的困境其實(shí)并不難。