房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估及應(yīng)對策略——以“臺(tái)兒莊運(yùn)河古城”文化產(chǎn)業(yè)型商用房地產(chǎn)項(xiàng)目為例

○李夢南 葛學(xué)韜

（青島理工大學(xué) 山東 青島 266520）

房地產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)盈利水平較高但因較高的不確定性而同樣有著高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目因投資額度高、投資周期長，涉及的風(fēng)險(xiǎn)既廣泛且復(fù)雜，而且很容易受所在國家和地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況的影響，難以預(yù)測未來市場走勢而存在高度風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少對其項(xiàng)目的系統(tǒng)管理，故而許多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效控制的情形普遍存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目中，這進(jìn)一步導(dǎo)致了項(xiàng)目盈利能力的下降。另外，房地產(chǎn)投資本身也存在著一些固有的短板，如資金籌措難、交易糾紛多、變現(xiàn)能力低等。以上因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的成敗存在不容忽視的不確定性。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，管理者必須充分了解風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)主客觀情況，估算自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以圖最大限度把握和防范風(fēng)險(xiǎn)。本文將結(jié)合“臺(tái)兒莊運(yùn)河古城”這一文化產(chǎn)業(yè)型商用房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)的相關(guān)理論，通過層次分析方法，對目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)行定性定量的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，最后提出成本、質(zhì)量、工期、技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。

一、臺(tái)兒莊運(yùn)河古城項(xiàng)目概況

臺(tái)兒莊運(yùn)河古城項(xiàng)目屬于產(chǎn)業(yè)型商用房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于山東省棗莊市臺(tái)兒莊區(qū)臺(tái)兒莊鎮(zhèn)月河（古運(yùn)河）上游古繁榮街、箭道街及周邊區(qū)域，坐落于棗莊市臺(tái)兒莊區(qū)。臺(tái)兒莊古城既是民族精神的象征、歷史的豐碑，也是中國運(yùn)河文化的珍貴承載體，至今仍保留有相當(dāng)存量的遺存，世界旅游組織譽(yù)之為“活著的運(yùn)河”、“京杭運(yùn)河僅存的遺產(chǎn)村莊”。重建后的臺(tái)兒莊古城，是中國第一座二戰(zhàn)紀(jì)念城市，世界上第四座重建古城、第三座二戰(zhàn)城市，全國唯一海峽兩岸交流基地，國家AAAA級(jí)景區(qū)。本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集中階段為項(xiàng)目建設(shè)階段。

二、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

為識(shí)別項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)，必須填列項(xiàng)目初始風(fēng)險(xiǎn)清單，并從中找出影響本項(xiàng)目的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。如表1所示，項(xiàng)目建設(shè)階段主要風(fēng)險(xiǎn)可歸結(jié)為成本風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)四類。項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分解清單見表1。

表1 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分解清單

三、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

為確定項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目有何種程度的影響，現(xiàn)將已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類，并根據(jù)分類構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣，對項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評(píng)分，即由公司從參與建設(shè)的各部門，依照適宜的比例抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干，對所列風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)分。按照層次分析法的基本步驟，對已分類的風(fēng)險(xiǎn)因素與其對應(yīng)因素作比較，根據(jù)該因素在項(xiàng)目中的重要程度來計(jì)分并在此基礎(chǔ)上計(jì)算權(quán)重，結(jié)果詳見表2、表3、表4、表5、表6。

從表7可見，本項(xiàng)目建設(shè)階段主要風(fēng)險(xiǎn)因素從高到低依次是成本風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)分險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。對各類風(fēng)險(xiǎn)因素對應(yīng)的子因素進(jìn)行排序，可確定項(xiàng)目建設(shè)階段的高風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)。

表2 風(fēng)險(xiǎn)因素判斷矩陣與權(quán)重

表3 成本風(fēng)險(xiǎn)與其風(fēng)險(xiǎn)因素分析矩陣和權(quán)重

表4 工期風(fēng)險(xiǎn)與其風(fēng)險(xiǎn)因素分析矩陣和權(quán)重

表5 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與其風(fēng)險(xiǎn)因素分析矩陣和權(quán)重

表6 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)與其風(fēng)險(xiǎn)因素分析矩陣和權(quán)重

表7 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)匯總表

風(fēng)險(xiǎn)的影響因素從高到低依次為材料價(jià)波動(dòng)、自然災(zāi)害、方案工藝、合同疏漏、承包商、生產(chǎn)力不足、新材料失敗、設(shè)計(jì)原因、人員素質(zhì)、組織不力、安全事故、材料問題、設(shè)備條件。其中，高風(fēng)險(xiǎn)包括材料價(jià)波動(dòng)、自然災(zāi)害、方案工藝、合同疏漏；中風(fēng)險(xiǎn)包括承包商、生產(chǎn)力不足、新材料失敗；低風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)原因、人員素質(zhì)、組織不力、安全事故、材料問題、設(shè)備條件。應(yīng)根據(jù)此排序進(jìn)行定性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃制定工作，采取有力、有針對性的措施防范風(fēng)險(xiǎn)。

四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

通過前文的分析可知該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素的分布和權(quán)重。下文將針對表7所示的風(fēng)險(xiǎn)因素的特點(diǎn)進(jìn)行深入研究，并找出切實(shí)可行的初步風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。

1、成本風(fēng)險(xiǎn)控制措施

一是材料價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。由表7可見，材料價(jià)格波動(dòng)因素在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)階段占據(jù)了最高的權(quán)重。引起建工原材料價(jià)格上漲的因素有許多，作為開發(fā)商來講該部分風(fēng)險(xiǎn)無法控制，但卻可以規(guī)避，例如進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、選擇施工的時(shí)期錯(cuò)開價(jià)格高峰、在價(jià)格低谷時(shí)期囤積原材料等。二是設(shè)計(jì)上存在的風(fēng)險(xiǎn)并不大，只需合格的設(shè)計(jì)者對設(shè)計(jì)方案保持謹(jǐn)慎的態(tài)度便可應(yīng)對。三是控制合同風(fēng)險(xiǎn)的措施，主要是對投標(biāo)人進(jìn)行嚴(yán)格的資格預(yù)審，招標(biāo)文件和相應(yīng)的合同文件應(yīng)認(rèn)真編制。利用履約保函、質(zhì)量保證金等適宜經(jīng)濟(jì)手段，對呈報(bào)承包商進(jìn)行有效約束，確保其在履行合同過程中的行為合法合規(guī)。

2、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制措施

一是為施工過程中的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康制定安全綜合管理方針。二是建立一體化管理體系，形成由管理手冊、程序性文件、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、操作（檢驗(yàn)）規(guī)范、其他支持性文件和運(yùn)行記錄構(gòu)成的整合型文件體系。質(zhì)量管理體系應(yīng)覆蓋設(shè)計(jì)開發(fā)、材料、零部件、工藝、檢驗(yàn)、計(jì)量、設(shè)備等過程，各專業(yè)質(zhì)量控制系統(tǒng)由相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員擔(dān)任責(zé)任工程師，對各生產(chǎn)環(huán)節(jié)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。在每個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，公司均指派一名副總工程師擔(dān)任負(fù)責(zé)人，協(xié)調(diào)和監(jiān)督各專業(yè)質(zhì)控系統(tǒng)責(zé)任工程師工作。三是對質(zhì)量控制工作開展預(yù)先策劃。對重大項(xiàng)目、高難度項(xiàng)目由專業(yè)的質(zhì)量工程師會(huì)同有關(guān)設(shè)計(jì)、工藝、生產(chǎn)技術(shù)人員編制專題質(zhì)量控制計(jì)劃。質(zhì)量控制計(jì)劃規(guī)定了不同生產(chǎn)階段材料、零部件、生產(chǎn)過程需要遵循的技術(shù)要求、質(zhì)量檢驗(yàn)和記錄要求。通過質(zhì)量計(jì)劃的實(shí)施，有效降低了質(zhì)量失控的可能性，提高了質(zhì)量控制的可靠性和可信度。四是按照原材料、半成品的質(zhì)量特性要求配備充分的專業(yè)檢驗(yàn)檢測設(shè)備，嚴(yán)格遵循相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定、圖紙要求，采用嚴(yán)格的檢驗(yàn)檢測手段，從前期設(shè)計(jì)、原料入庫到成品完工進(jìn)行全過程檢測，保證產(chǎn)品符合規(guī)定要求。

3、工期風(fēng)險(xiǎn)控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、涉及的環(huán)節(jié)多，項(xiàng)目干系人不僅多而且關(guān)系復(fù)雜，有投資商、開發(fā)商、承包商、供應(yīng)商、銀行、政府相關(guān)部門人員等。期間若某環(huán)節(jié)出現(xiàn)突發(fā)狀況，將會(huì)不同程度上對項(xiàng)目的進(jìn)度推進(jìn)造成不同程度的負(fù)面影響，目標(biāo)工期可能因此滯后延遲。所以，在協(xié)調(diào)項(xiàng)目利益相關(guān)方的關(guān)系時(shí)應(yīng)采取適宜有效的措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一是與政府、銀行等機(jī)構(gòu)的相關(guān)職能部門和人員建立穩(wěn)固的關(guān)系并進(jìn)行良好的溝通，在項(xiàng)目推進(jìn)過程中協(xié)同工作，保證信息流暢準(zhǔn)確地共享和傳遞，最大限度削減項(xiàng)目面臨的阻力，確保項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行。二是鞏固并加強(qiáng)項(xiàng)目相關(guān)方之間以及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的有效協(xié)調(diào)溝通。在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，項(xiàng)目相關(guān)方之間保持良好的溝通以預(yù)防和消除誤會(huì)、保持伙伴關(guān)系，是項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行的保障和前提；協(xié)調(diào)調(diào)配項(xiàng)目相關(guān)方可調(diào)用的資源、集中優(yōu)勢是項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行的保障和必要手段。三是與承包商、供應(yīng)商等上游企業(yè)建立穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，不能只把承包商、供應(yīng)商當(dāng)作履行合同的一方主體，而且應(yīng)與履約能力強(qiáng)、重合同守信用的承包商、供應(yīng)商建立一種長期伙伴關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)相關(guān)企業(yè)的積極性，確保項(xiàng)目如期保質(zhì)保量完成。

4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

本項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)為技術(shù)使用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)建設(shè)階段，不可避免地會(huì)對施工人員及周邊環(huán)境造成一定的不利影響，協(xié)調(diào)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦年P(guān)系，盡可能避免建設(shè)時(shí)對當(dāng)?shù)鼐用竦母蓴_，以及建設(shè)后對環(huán)境可能造成的長期損害，是項(xiàng)目組不可回避的難題。一是為降低建設(shè)時(shí)對施工人員和民眾的影響，應(yīng)預(yù)先調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用竦纳钜?guī)律，選用環(huán)保的原料，設(shè)計(jì)合理的施工流程，運(yùn)用充足的安保措施，減少施工噪音、粉塵和交通等方面對人和環(huán)境的損害；二是為避免對環(huán)境的長久破壞，應(yīng)事先調(diào)查歷史上自然形成的古鎮(zhèn)格局，結(jié)合當(dāng)?shù)厮沫h(huán)境的變遷，根據(jù)項(xiàng)目的具體需要，合理安排古鎮(zhèn)的建筑位置和風(fēng)水格局。

五、結(jié)語

本文應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理的理論和方法對“臺(tái)兒莊運(yùn)河古城”這一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估，并且初步提出了具備可行性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在項(xiàng)目實(shí)施過程中必然會(huì)存在許多無法預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，必須在決策上注重風(fēng)險(xiǎn)防范和在項(xiàng)目實(shí)施過程中采取風(fēng)險(xiǎn)綜合管理措施，才能有效地預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)。為最大可能降低風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，應(yīng)采用綜合治理的原則，動(dòng)員多方力量，合理分配風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，確立風(fēng)險(xiǎn)利益的共同體，建立全面風(fēng)險(xiǎn)管理控制體系，確保落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

[1]鄒吉林：房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理：以皇家公館項(xiàng)目為例[D].西南交通大學(xué)，2009.

[2]葉海濤：中油山東銷售公司加油站開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].中國石油大學(xué)（華東），2010.

[3]李?。夯谑袌鲲L(fēng)險(xiǎn)考慮的房地產(chǎn)投資決策分析[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011（9）.

[4]劉成和：鐵路橋梁項(xiàng)目施工質(zhì)量管理研究[D].西南交通大學(xué)，2009.

[5]肖玉剛：混凝土工程項(xiàng)目質(zhì)量控制研究[D].天津大學(xué)，2006.

[6]李新遠(yuǎn)：工程施工質(zhì)量管理的研究[D].西南交通大學(xué)，2008.

[7]楊宛聰：張掖電力工程公司生產(chǎn)運(yùn)營系統(tǒng)設(shè)計(jì)與再造[D].蘭州大學(xué)，2008.

[8]郭輝：山東華能辛店電廠機(jī)組擴(kuò)建工程質(zhì)量控制研究[D].南昌大學(xué)，2007.

[9]楊昭：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估[D].天津大學(xué)，2009.

[10]孫紀(jì)友：杭州市房地產(chǎn)周期波動(dòng)及其影響因素分析[D].浙江理工大學(xué)，2009.

[11]嚴(yán)銳：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理[D].復(fù)旦大學(xué)，2004.

[12]李揚(yáng)：西安曲江·觀山悅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].北京工業(yè)大學(xué)，2009.

[13]殷婷婷：資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境建設(shè)研究——以棗莊市為例[D].山東師范大學(xué)，2012.

[14]郭剛：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理[J].新西部（下旬刊），2008（4）.

[15]朱敢平：天津地鐵工程項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理研究——以天津地鐵2號(hào)線項(xiàng)目為例[D].南開大學(xué)，2009.

[16]黃猛：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估體系研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2007.

[17]趙斌：聊高公路第三合同段施工質(zhì)量控制研究[D].大連理工大學(xué)，2009.

[18]區(qū)奇聰：淺談住宅項(xiàng)目施工質(zhì)量管理[J].中國科技縱橫，2010（15）.

[19]張寧寧：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析[D].鞍山科技大學(xué)遼寧科技大學(xué)，2006.

[20]王文忠：論建筑工程施工中的質(zhì)量管理[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008（27）.

[21]許珍等：論房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].科技經(jīng)濟(jì)市場，2008（12）.

[22]董宏偉：軍隊(duì)院?；I房建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究——以某軍隊(duì)院校為例[D].國防科學(xué)技術(shù)大學(xué)，2010.

[23]盧漢偉等：淺析工程建設(shè)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制[J].科技信息，2011（6）.

[24]付夢求：久泰能源科研樓施工項(xiàng)目質(zhì)量控制研究[D].哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2007.

[25]金長宏：現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理[M].光明日報(bào)出版社，2011.