高爾夫地產(chǎn)景觀模式及綜合項(xiàng)目的開發(fā)類型

文·圖 ◎ 段小春

段小春 中國高爾夫球協(xié)會(huì)場(chǎng)地委員會(huì)副秘書長，北京林業(yè)大學(xué)高爾夫教育與研究中心副主任兼職副教授，北京大學(xué)建筑與景觀學(xué)院高爾夫景觀課程特聘教師，奧林高爾夫教育與研究專項(xiàng)基金管理委員會(huì)常務(wù)副主任，北京環(huán)球奧世高爾夫球場(chǎng)管理有限公司總經(jīng)理，上海綠芳草坪有限公司總經(jīng)理。

1.旅游為目的的高爾夫項(xiàng)目，多建在優(yōu)秀旅游資源地區(qū)，如云南

2.?？谟^瀾湖美景

高爾夫是融合了健康、環(huán)保、低碳、高雅的運(yùn)動(dòng)，已逐漸被越來越多追求綠色健康、希望從鋼筋水泥走向自然的人所接受和喜愛。高爾夫地產(chǎn)目前已經(jīng)成為市場(chǎng)份額較大的地產(chǎn)類別。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國新開發(fā)的高爾夫球場(chǎng)有90%都是以地產(chǎn)項(xiàng)目作為支撐。本文試圖從高爾夫綜合地產(chǎn)項(xiàng)目的不同類型的運(yùn)作特點(diǎn)，簡要闡述高爾夫球場(chǎng)景觀與不同高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性。

高爾夫地產(chǎn)景觀模式

高爾夫球場(chǎng)景觀在高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目中是關(guān)鍵性的影響因素之一，高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)的優(yōu)勢(shì)首先體現(xiàn)在形象及品質(zhì)價(jià)值上。高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合的景觀模式主要有以下四類：

全景高爾夫地產(chǎn)：高爾夫球場(chǎng)位于地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部，球道與建筑結(jié)合、互為景觀，這樣使得地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)大多數(shù)建筑都具有良好的景觀視野，屋內(nèi)即可觀高爾夫球道景觀。

邊景高爾夫地產(chǎn)：地產(chǎn)項(xiàng)目圍繞在高爾夫球場(chǎng)周邊，球道與部分建筑相接合，部分建筑可以享受高爾夫景觀資源。

資源高爾夫地產(chǎn)：通常高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)項(xiàng)目形成各自獨(dú)立的結(jié)構(gòu)，高爾夫球場(chǎng)處于地產(chǎn)項(xiàng)目外部，但地理位置接近、緊密相連，即地產(chǎn)項(xiàng)目周邊有高爾夫球場(chǎng)作為配套設(shè)施。

概念高爾夫地產(chǎn)：引入高爾夫概念，借用臨近的外部高爾夫球場(chǎng)作為概念附加與地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁銷售。與資源高爾夫地產(chǎn)相比，更多強(qiáng)調(diào)的是高爾夫概念而非利用高爾夫球場(chǎng)作為配套設(shè)施。

高爾夫地產(chǎn)綜合項(xiàng)目開發(fā)類型

目前中國高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)合開發(fā)運(yùn)作模式主要有：以高爾夫?yàn)橹黧w、以地產(chǎn)為主體，以及以旅游開發(fā)為主體。以上這幾種模式各有一些突出的范例，下面是對(duì)這幾種模式及對(duì)應(yīng)案例的分析。

1.以高爾夫球場(chǎng)為主體的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式

這類項(xiàng)目是以高爾夫球場(chǎng)作為整體項(xiàng)目的核心進(jìn)行開發(fā)，塑造高爾夫球場(chǎng)品牌。將高爾夫作為主要的宣傳、經(jīng)營對(duì)象，以高爾夫?yàn)楹诵牡母叨松罘绞阶鳛樾麄骷百u點(diǎn)、以高爾夫球場(chǎng)客戶資源的成功經(jīng)營為地產(chǎn)銷售積累口碑與客戶基礎(chǔ)，為地產(chǎn)價(jià)值的提升積累人氣，從而帶動(dòng)地產(chǎn)銷售。觀瀾湖高爾夫球會(huì)就是這類模式的典型代表。

觀瀾湖高爾夫球會(huì)于1992年12月18日成立，擁有世界多位高爾夫巨星設(shè)計(jì)的球場(chǎng)，在深圳、東莞、海口幾處擁有216洞12大球場(chǎng)，是全世界惟一匯聚五大洲風(fēng)格的球場(chǎng)，被“世界吉尼斯記錄組織”認(rèn)定為世界第一大高爾夫球會(huì)。

觀瀾湖高爾夫以高爾夫?yàn)橹黧w進(jìn)行運(yùn)作，大力投入對(duì)高爾夫球場(chǎng)的品牌建設(shè)，以高端高爾夫球場(chǎng)品牌建立了觀瀾湖在中國乃至世界的知名度與影響力，從而拉動(dòng)觀瀾湖地產(chǎn)的價(jià)值提升與銷售。1994年世界杯球場(chǎng)啟用后，逐年陸續(xù)推出各類房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房產(chǎn)類型主要包括獨(dú)棟別墅、花園洋房、小高層。房產(chǎn)景觀類型包括全景房、邊景房。根據(jù)客戶類型細(xì)分市場(chǎng)，并逐步實(shí)現(xiàn)客戶多元化——以會(huì)員資源作為地產(chǎn)項(xiàng)目最大的客戶群體，以會(huì)員客戶帶動(dòng)其他周邊朋友圈子，從而為地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售積累大量客戶資源。

2.以高爾夫地產(chǎn)為主體的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式

這類模式是指以房地產(chǎn)開發(fā)為核心、高爾夫作為項(xiàng)目配套，利用房地產(chǎn)的發(fā)展為高爾夫提供客戶群。這類項(xiàng)目本身具有的強(qiáng)勢(shì)競爭力和獨(dú)有競爭優(yōu)勢(shì)，如區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、硬件優(yōu)勢(shì)、軟件優(yōu)勢(shì)等，可以滿足后續(xù)球場(chǎng)和旅游項(xiàng)目的經(jīng)營需要。由于高爾夫運(yùn)動(dòng)同時(shí)兼具社交功能，高爾夫概念的引入易于吸引高端人群，符合地產(chǎn)項(xiàng)目的人群定位與品牌內(nèi)涵。

艾力楓社高爾夫的項(xiàng)目定位為以峰層社交為主體，宣傳高爾夫文化、高爾夫地產(chǎn)的價(jià)值觀念。其房產(chǎn)將目標(biāo)客戶群鎖定在峰層人士，其購房目的多為高層開會(huì)、與重要客戶維系關(guān)系之用，而高爾夫則作為休閑、商務(wù)的配套。該球場(chǎng)的房產(chǎn)大部分位于高爾夫球場(chǎng)之外，景觀資源類型屬于邊景高爾夫地產(chǎn)及資源高爾夫地產(chǎn)。除別墅外，該項(xiàng)目圍繞社交平臺(tái)提供高爾夫公寓、高爾夫酒店，還具有大面積原生態(tài)的果林、體量較大的湖面等。

3.以旅游休閑為主體的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式

該模式以高爾夫作為旅游特色工程之一，將地產(chǎn)規(guī)劃升級(jí)為旅游主體特色，并為高爾夫提供固定客源人群。一般運(yùn)作模式是通過旅游整體規(guī)劃，將高爾夫作為賣點(diǎn)，提升地段溢價(jià)空間，順勢(shì)推出房產(chǎn)項(xiàng)目。國內(nèi)現(xiàn)有的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式可分為四種：

1）以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文景觀、不同種類的休閑娛樂設(shè)施等，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提升居民的生活質(zhì)量。

2）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源和旅游景區(qū)，又投入大量休閑度假設(shè)施的建設(shè)，致力營造旅游度假氛圍。

3.地產(chǎn)項(xiàng)目周邊有高爾夫球場(chǎng)作為配套設(shè)施的資源高爾夫地產(chǎn)

4.萬達(dá)長白山國際度假區(qū)的優(yōu)美風(fēng)光

3）以旅游接待為目的的酒店，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。為了滿足游客的不同需求，相繼增加娛樂、會(huì)議等功能。

4）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)，典型模式為高爾夫球場(chǎng)加度假村（或別墅、酒店）配合會(huì)議設(shè)施。多分布在氣候宜人的旅游風(fēng)景區(qū)或度假旅游區(qū)，通過高爾夫目的型旅游度假（包括國內(nèi)和國際客源）和會(huì)議承辦帶動(dòng)會(huì)員證銷售以回收球場(chǎng)投資，或通過產(chǎn)品組合增加可選擇性，擴(kuò)大旅游市場(chǎng)吸引范圍，提高客人滯留時(shí)間，為土地增值，滿足顧客多方位的休閑度假需求。

萬達(dá)長白山國際度假區(qū)，建有六星級(jí)酒店群，具有滑雪場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、度假小鎮(zhèn)、薩滿文化館、長白山大劇院、雪域溫泉等多種世界頂級(jí)度假業(yè)態(tài)。長白山獨(dú)有的自然環(huán)境與配套設(shè)施為整體復(fù)合項(xiàng)目的價(jià)值提升創(chuàng)造了客觀條件，營造高尚生活之核心，鎖定高端客戶。以原有品牌奠定客戶基礎(chǔ)與市場(chǎng)基礎(chǔ)，高端休閑度假的定位與中低端觀光游明顯區(qū)分，加上高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)作為配套資源進(jìn)行宣傳，保證了高端別墅地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。

5.大連紅旗谷高爾夫，典型的全景高爾夫地產(chǎn)

6.黃山松柏高爾夫，屋內(nèi)即可觀高爾夫球道景觀

7.昆明春城高爾夫，地產(chǎn)項(xiàng)目圍繞在高爾夫球場(chǎng)周邊的邊景高爾夫地產(chǎn)

高爾夫作為一種綜合性資源，其實(shí)包含了景觀、圈層、平臺(tái)、格局、健康、生活等更豐富的內(nèi)涵，只有全面、深入地挖掘了高爾夫綜合資源才是對(duì)其的“物盡其用”。高爾夫球場(chǎng)建設(shè)與地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)的結(jié)合，不僅是在功能上形成高爾夫球場(chǎng)加房地產(chǎn)的配套補(bǔ)充，而且在價(jià)值上起到互相促進(jìn)和提升的作用。實(shí)際上，高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵地在于兩者能否高度配合，形成良性的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進(jìn)達(dá)到整體開發(fā)共贏的效果。在這個(gè)過程中，配合不同的高爾夫地產(chǎn)景觀類型，將兩者達(dá)到高度的整合，從而形成良性的互相提升的作用，更加有利于綜合項(xiàng)目的開發(fā)。

高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合有利于大眾參與到高爾夫運(yùn)動(dòng)中來，使之真正成為大眾的運(yùn)動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與商業(yè)環(huán)境的成熟，高爾夫市場(chǎng)的擴(kuò)大已成必然趨勢(shì)，隨之帶來的高爾夫地產(chǎn)還將大有可為?？梢詷酚^地估計(jì)，高爾夫地產(chǎn)與景觀的重要作用必將會(huì)被越來越多的人群所重視，未來高爾夫景觀將會(huì)有很大的市場(chǎng)。