城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究進(jìn)展綜述

王 群

（四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院，四川成都 610066）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)地價(jià)水平是相應(yīng)變化的，所以各個(gè)時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)，特別是涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)也在隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相應(yīng)地作出調(diào)整。2001年國(guó)家頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001）（以下稱《規(guī)程》），其中，土地價(jià)格的內(nèi)涵是指在正常市場(chǎng)條件下一定年限的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。基準(zhǔn)地價(jià)作為其兩大地價(jià)體系之一，根據(jù)該《規(guī)程》，適用范圍有城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)及開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地。文中主要查閱近幾年相關(guān)的文獻(xiàn)資料，針對(duì)商業(yè)用地、住宅用地以及工業(yè)用地三類城鎮(zhèn)建設(shè)用地，分別對(duì)其基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、用途分類、方法模型以及更新動(dòng)態(tài)進(jìn)行研究，把握近年來(lái)基準(zhǔn)地價(jià)研究的進(jìn)展趨勢(shì)。

一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

馬克思地租理論包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩種。基準(zhǔn)地價(jià)研究是建立在地租理論之上的，所以有學(xué)者認(rèn)為理清基準(zhǔn)地價(jià)是否包括級(jí)差地租的資本化對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)水平有決定性的影響。如歐陽(yáng)安蛟等認(rèn)為基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵應(yīng)是完整地租的資本化，其構(gòu)成中包含了國(guó)家所有權(quán)收益和凝結(jié)在土地上所有投資產(chǎn)生的收益。也有學(xué)者按照土地用途、級(jí)別來(lái)定義城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，再確定該級(jí)別用途下的平均價(jià)格。針對(duì)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，考慮的影響因素也不一樣，因此很多學(xué)者都給出了自己對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的定義，目前地價(jià)內(nèi)涵界定也沒(méi)有一個(gè)固定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

二、城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)按用途分類研究

城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)按用途分類研究，現(xiàn)階段主要從商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地三方面開展，在商業(yè)用地上，研究者主要還是從商業(yè)用地的評(píng)估級(jí)別、評(píng)估的方法模型以及影響因子等方面進(jìn)行考察。如岳大鵬根據(jù)級(jí)差收益遞減原理，分析商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則、方法和評(píng)估模型?；蛘呓Y(jié)合數(shù)學(xué)模型找到商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)演變的驅(qū)動(dòng)因子和演變規(guī)律。住宅用地上研究較少，有從城鎮(zhèn)混合住宅用地出發(fā)探討住宅用地的評(píng)估，一般對(duì)城鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估是針對(duì)單一的住宅，但是在實(shí)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，城鎮(zhèn)混合住宅占據(jù)很大一部分，而且研究視角很少對(duì)單獨(dú)的住宅用地進(jìn)行觀察，多集中在城鎮(zhèn)發(fā)展比較熱門的商業(yè)建設(shè)用地和工業(yè)用地的研究。在工業(yè)用地上，趨向于以特定區(qū)域或者特定評(píng)估對(duì)象為目標(biāo)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，如黃鑫等以西部衛(wèi)星型小城鎮(zhèn)工業(yè)用地進(jìn)行分析，說(shuō)明當(dāng)前的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算方法不能完全適應(yīng)小城鎮(zhèn)的評(píng)估；也有學(xué)者提出以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以成本逼近法測(cè)算城鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線。在這三類用地研究的基礎(chǔ)上，也有人關(guān)注到城鎮(zhèn)建設(shè)用地中的特殊用地的研究，主要涉及到軍事用地、使領(lǐng)館用地、監(jiān)教場(chǎng)所用地、殯葬用地以及宗教用地等評(píng)估，并對(duì)其特點(diǎn)、修正模型做了詳細(xì)的分析。

通過(guò)上述幾類用途基準(zhǔn)地價(jià)研究發(fā)展趨勢(shì)分析，目前在城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)中有兩個(gè)大的趨勢(shì)。首先，基準(zhǔn)地價(jià)按照用途分類外延在擴(kuò)展，在三類用地的基礎(chǔ)上，研究的視角關(guān)注到特殊用地、旅游用地等類別，并且有不斷擴(kuò)展的趨勢(shì)；其次，在相應(yīng)的各類用途下面，研究的側(cè)重點(diǎn)不盡相同，但是卻越來(lái)越細(xì)化，研究呈現(xiàn)由“面”到“點(diǎn)”的發(fā)展趨勢(shì)，而且更多地應(yīng)用到模型方法，力圖尋求一條基準(zhǔn)地價(jià)研究的技術(shù)路線。

三、城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法模型研究

在城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，針對(duì)不同用途的建設(shè)用地，所采取的評(píng)估方法也各不相同，但是在評(píng)估中建立方法模型成為評(píng)估研究的發(fā)展趨勢(shì)，大多數(shù)學(xué)者都在嘗試建立一套適合基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法模型。

如陳立定等做了城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估方法模型回顧，并提出了我國(guó)未來(lái)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估將由間接評(píng)估轉(zhuǎn)向直接評(píng)估，分類評(píng)估向分區(qū)評(píng)估和標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的趨勢(shì)轉(zhuǎn)化。結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料，許多學(xué)者都嘗試在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中建立方法模型，比如回歸模型、土地收益模型、模糊估價(jià)模型、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測(cè)模型等。并且研究技術(shù)也在逐步深化，更多學(xué)者開始運(yùn)用計(jì)算機(jī)軟件領(lǐng)域進(jìn)行二次開發(fā)，基準(zhǔn)地價(jià)研究技術(shù)正在不斷地精細(xì)化、科學(xué)化和完善化。

但是隨著時(shí)間的推移和研究的不斷深入，也有學(xué)者開始發(fā)現(xiàn)單純地引入方法模型，不進(jìn)行模型的修正，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。如王遠(yuǎn)燃從基準(zhǔn)地價(jià)審批確定、地價(jià)樣點(diǎn)資料鑒別分析運(yùn)用、土地級(jí)別劃分與級(jí)別界線界定三方面入手，對(duì)運(yùn)用模型方法出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了分析概括。還有研究以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法來(lái)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型進(jìn)行修正，以進(jìn)一步得到更加完善的估價(jià)方法體系。

四、城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新動(dòng)態(tài)研究

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化會(huì)適時(shí)做出一定的調(diào)整，然而各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，基準(zhǔn)地價(jià)的更新變化也不一樣，在整個(gè)土地市場(chǎng)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新變化的基礎(chǔ)上，對(duì)影響城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行分析把握有非常大的意義。

在基準(zhǔn)地價(jià)更新研究上，孫廣云等主要從政策角度出發(fā)考慮在理論和現(xiàn)實(shí)兩方面，基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整的必要性以及成果運(yùn)用。基準(zhǔn)地價(jià)更新的主體研究還是集中在探討基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新方法上。其中，趙曉鈴等從方法、路線、原則、流程與模型等多角度考慮更新問(wèn)題。針對(duì)特定區(qū)域的研究，也有學(xué)者通過(guò)建立相關(guān)模型，證明基于地塊變化的基準(zhǔn)地價(jià)更新方法科學(xué)可行。近年來(lái)，隨著計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)的快速發(fā)展，結(jié)合計(jì)算機(jī)的應(yīng)用建立評(píng)估模型越來(lái)越成熟，有研究者運(yùn)用組件式GIS技術(shù)探索計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)的更新模型，已達(dá)到減少人為的干預(yù)，避免傳統(tǒng)評(píng)價(jià)體系的弊端，加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理客觀性和科學(xué)性的目的。然而隨著時(shí)間的發(fā)展，基準(zhǔn)地價(jià)更新研究也產(chǎn)生了一些問(wèn)題。其中，王冬青等就評(píng)估的技術(shù)流程方面產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行了綜合分析，而不管是從技術(shù)流程上進(jìn)行分析，還是在其他方面進(jìn)行關(guān)注，城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的更新研究都在不斷深入和規(guī)范化。

在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化上，多數(shù)研究者以某個(gè)特定區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象，試圖找出其動(dòng)態(tài)變化的驅(qū)動(dòng)因子。甄江紅等在土地定級(jí)估價(jià)基礎(chǔ)上，總結(jié)呼和浩特市區(qū)歷年比率變動(dòng)一般規(guī)律，認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)招商引資是其變化的動(dòng)因。謝先全以廈門島為例，揭示主要驅(qū)動(dòng)因子為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。綜上，在基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化上，研究成果都在尋找一段時(shí)間內(nèi)影響城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的主要驅(qū)動(dòng)力因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)疑是影響基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的主要因子。

五、城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)平衡研究

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的平衡是為了協(xié)調(diào)區(qū)域地價(jià)水平，充分發(fā)揮地價(jià)在調(diào)控土地市場(chǎng)中的作用，因而通過(guò)對(duì)地價(jià)平衡研究，了解城鎮(zhèn)內(nèi)地價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，建立城鎮(zhèn)間地價(jià)之間的可比性，對(duì)于區(qū)域地價(jià)水平的研究有一定意義。

目前對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)平衡研究的案例也很豐富，以土地分等為依據(jù)，有學(xué)者綜合考慮不同城鎮(zhèn)間經(jīng)濟(jì)差異、市場(chǎng)地價(jià)總體水平等情況來(lái)建立城鎮(zhèn)間地價(jià)的可比性。也有主張通過(guò)數(shù)理分析和城市間橫向比較，使地價(jià)與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一致。多角度的分析為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡研究現(xiàn)狀以及發(fā)展做出一定的總結(jié)概括。

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