重慶市房地產(chǎn)價格波動對居民消費影響的實證研究

徐玲玲，邱繼勤

(重慶工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，重慶 400067)

一、引言

隨著我國經(jīng)濟增長和城市化進程的推進，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，逐漸在國民經(jīng)濟中起到了支柱性作用。居民生活水平的提高，使得人們對住房的需求量不斷擴大。房地產(chǎn)不管是作為投資品還是生活必需品，都是居民資產(chǎn)財富的重要組成部分［1］。1998年我國開始實施住房制度改革，即停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，其目的是要通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動消費，進而促進經(jīng)濟增長。從理論上講，房地產(chǎn)的財富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價格的變動會引起資產(chǎn)價值的變動，從而引起資產(chǎn)持有人擁有的財富量發(fā)生變動，進而會刺激或者抑制消費需求。然而，近年來，我國房價一直處于高位運行狀態(tài)，居民消費率卻處于低水平［2，3］。因此，房地產(chǎn)市場的繁榮到底有沒有起到推動經(jīng)濟發(fā)展和改善消費狀況的作用引起了廣大學(xué)者的思考。房地產(chǎn)財富效應(yīng)是否存在，房地產(chǎn)價格波動對居民消費到底產(chǎn)生了什么樣的影響呢，都是值得我們深入探討的問題。

綜觀國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)財富效應(yīng)的研究成果，由于不同國家地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)展程度、金融市場自由化程度以及人們對房地產(chǎn)財富的觀念理解都不盡相同，另外房價和消費可能會受到預(yù)期收入、貨幣政策、利率等因素的影響，使得房地產(chǎn)價格波動對居民消費的影響并無統(tǒng)一定論，因此應(yīng)從各國各地區(qū)的實際情況出發(fā)來研究房價與消費之間的關(guān)系［4－5］。重慶市直轄時正值我國住房制度改革時期，房地產(chǎn)逐步成為居民財富中重要的組成部分，房地產(chǎn)業(yè)逐步向市場化方向發(fā)展，鑒于此，本文選取重慶市為研究對象，實證研究特定區(qū)域的房地產(chǎn)價格波動對當(dāng)?shù)鼐用裣M的影響情況。

二、房地產(chǎn)價格波動影響消費的理論分析

(一)重慶市房價波動態(tài)勢與消費情況

直轄以來，重慶市房地產(chǎn)市場得到了蓬勃發(fā)展。伴隨著城市化進程的迅速推進，重慶房地產(chǎn)市場無論是在投資、開發(fā)建設(shè)，還是在銷售方面都發(fā)生了很大變化。重慶市商品房銷售額從1998年的78.37億元增加到2011年的2 146.09億元，增長了近26倍;商品房銷售面積從1998年的416.82萬平方米增加到2011年的4 533.5萬平方米;商品房平均銷售價格由1998年的1 331元/平方米增長到2011年的4 734元/平方米。從總體上來看，商品房的銷售額、銷售面積和銷售價格均呈上漲態(tài)勢，大致可分為3個階段:1998—2004年是穩(wěn)步緩慢增長階段;2005—2007年是迅速增長階段;2008年由于受到全球經(jīng)濟危機影響，房地產(chǎn)市場處于低迷時期，2008年以后，經(jīng)濟開始復(fù)蘇，房地產(chǎn)銷售情況回暖，再次進入快速增長階段，并有持續(xù)增長的趨勢(見圖1)。隨著人們收入水平的提高，居民消費性支出也在逐年增加。重慶市城鎮(zhèn)家庭人均全年消費性支出從1998年的4 977.26元增加到 2011年的 14 974.49元，增長了近兩倍。

圖1 重慶市1998—2011年商品房銷售額情況

為了研究房價變動與居民消費之間的關(guān)系，本文選取重慶市1999—2012年城鎮(zhèn)居民消費支出與商品房平均銷售價格的相關(guān)季度數(shù)據(jù)(見圖2)。從整體上來看，重慶市房價與居民消費均呈波動性增長，二者的相關(guān)系數(shù)為0.915 6，表明居民消費與房地產(chǎn)價格之間具有很強的相關(guān)性。對比二者季度變化趨勢圖可以發(fā)現(xiàn)，雖然居民消費支出與房價在波動中增長，但是它們的增減步調(diào)卻并不一致，特別是近幾年來，房價上漲的同時居民消費反而有減少的趨勢。

(二)房價波動對居民消費的影響機制

房地產(chǎn)價格對消費的影響也被稱為房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，從理論上來看，房價持續(xù)上漲會產(chǎn)生正財富效應(yīng)，而房價的下降會導(dǎo)致負(fù)財富效應(yīng)［6］。房價波動影響消費通過5種傳導(dǎo)渠道:實現(xiàn)的財富效應(yīng)、未實現(xiàn)的財富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、流動約束效應(yīng)和替代效應(yīng)［7］。

在房地產(chǎn)流動性充分、金融體系完善的發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)價格上漲時，普通住房所有者會產(chǎn)生一種貨幣幻覺，認(rèn)為自己擁有的資產(chǎn)財富增加了，而且可以通過住房抵押消費信貸來增加消費;房屋投資者可以出售房產(chǎn)或者提高租金來提高收入，進而增加消費;對于正在還貸的購房者覺得自己的住房在升值，在心理上對未來收入增加產(chǎn)生信心，并通過這種信心效應(yīng)機制來促進消費，這就是房地產(chǎn)財富效應(yīng)的正向傳導(dǎo)機制［8－9］。而房地產(chǎn)的負(fù)向財富效應(yīng)主要是針對租房者和預(yù)期買房者而言的，房價上漲，租金必然跟著上調(diào)，這就增加了租房者的住房消費;而對那些以居住為目的的潛在買房者來說，房價上漲意味著未來購房支出的增加，購房壓力增大，通過預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)會對居民消費產(chǎn)生抑制作用［10］。

房價波動通過各種機制對居民消費產(chǎn)生影響，其過程很復(fù)雜，所以產(chǎn)生的效果也不確定［11］。我國房地產(chǎn)財富效應(yīng)的發(fā)揮還依賴于房地產(chǎn)市場發(fā)展程度和金融市場自由化程度［12］。

圖2 重慶市1999S1～2012S3居民消費支出與商品房平均銷售價格變化趨勢

三、房地產(chǎn)價格波動影響消費的實證分析

(一)模型建立與變量選取

消費函數(shù)理論是房價波動影響消費的基本原理。本文借鑒現(xiàn)有研究，以生命周期－持久收入假說的消費理論為基礎(chǔ)，建立消費模型。生命周期假說認(rèn)為:理性的消費者將根據(jù)效用最大化的原則用一生的收入來安排自己的消費與儲蓄，使一生中的收入等于消費，即當(dāng)前消費是與其一生的預(yù)期收入相聯(lián)系的。持久收入假說認(rèn)為:理性的消費者不是根據(jù)現(xiàn)期的暫時性收入，而是根據(jù)長期中能保持的收入水平來作出消費決策的，影響消費的主要因素是當(dāng)期收入和實際持有的財富。在最優(yōu)消費點上，消費為

Yd為當(dāng)期收入，W為消費者實際持有財富。

在我國，居民投資渠道較少，房地產(chǎn)在我國居民財富中所占比重很大，故本文選取房地產(chǎn)為資產(chǎn)代表，加入房地產(chǎn)價格作為解釋變量，由式(1)構(gòu)造消費模型:

CS為居民社會總消費，本文用城鎮(zhèn)家庭人均消費性支出(元)代替，DI為城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入(元)，HP為房地產(chǎn)價格，本文選取商品房平均銷售價格(元/平方米)代替，且商品房平均銷售價格=商品房銷售額/商品房銷售面積。

本文采用重慶市1999—2011年共52個季度的相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源為中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫和重慶市統(tǒng)計年鑒，并經(jīng)過計算整理。為了保證數(shù)據(jù)的有效性，本文對原始數(shù)據(jù)進行了處理。首先以1999年各季度的居民消費價格指數(shù)CPI為基期，對各季度數(shù)據(jù)做了消除通貨膨脹影響的處理。其次，為了消除季度波動的影響，對序列進行X12季節(jié)調(diào)整，得到的序列分別表示為:CSsa、HPsa、DIsa。此外，為了消除異方差，對季節(jié)調(diào)整后的序列作對數(shù)處理，分別記為:lnCSsa、lnHPsa、lnDIsa。

(二)平穩(wěn)性檢驗

為了檢驗序列的平穩(wěn)性，分別對對數(shù)序列及其一階差分序列進行ADF單位根檢驗，檢驗結(jié)果如表1。

由表1的結(jié)果可知:lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa三個時間序列的ADF值均大于1%、5%、10%的顯著性水平下的臨界值，故接受原假設(shè)，時間序列含有單位根，為非平穩(wěn)序列。其一階差分序列的ADF值均小于1%、5%、10%顯著性水平下的臨界值，是一個平穩(wěn)序列。由于lnCSsa、lnHPsa和ln-DIsa都是一階單整序列，故可能存在協(xié)整關(guān)系，為一階單整的，可以進行協(xié)整檢驗。

(三)協(xié)整檢驗

對相關(guān)序列(lnCSsa、lnHPsa、lnDIsa)進行 Johansen協(xié)整檢驗，其檢驗方法是首先計算回歸方程的跡，然后逐一與不存在協(xié)整關(guān)系、存在一個和存在兩個協(xié)整關(guān)系等假設(shè)前提下的跡值進行比較，當(dāng)回歸方程的跡值大于假設(shè)條件下的Johansen臨界分布值時，拒絕其前提假設(shè);反之，接受其假設(shè)。本文利用Eviews6.0對相關(guān)變量進行協(xié)整檢驗，結(jié)果如表2。

由表2的數(shù)據(jù)可以看出，lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa之間在5%顯著性水平下存在一個協(xié)整關(guān)系，即居民消費、房地產(chǎn)價格和居民可支配收入之間存在一個長期穩(wěn)定的經(jīng)濟關(guān)系。協(xié)整方程如下:

這種長期關(guān)系可以理解為:商品房平均銷售價格上漲1%，會導(dǎo)致居民人均年消費減少0.084%。即從長期來看，重慶市房地產(chǎn)價格上漲導(dǎo)致居民消費支出下降。

(四)誤差修正模型

由于房地產(chǎn)價格變動和居民消費之間存在長期的協(xié)整關(guān)系，為了明確房屋價格上漲對居民消費的正負(fù)影響，利用Eviews6.0計量軟件，我們可以得出兩者的誤差修正模型ECM為:

表1 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的單位根檢驗結(jié)果

表2 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的協(xié)整檢驗結(jié)果

表3 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的誤差修正模型

ΔlnHPsat－1的符號為負(fù)，表明居民消費與房價是呈反向均衡關(guān)系，即房地產(chǎn)價格上漲會導(dǎo)致居民消費減少，房地產(chǎn)市場存在負(fù)的財富效應(yīng)。誤差修正項ecm的系數(shù)為－1.260 895，所得的誤差修正模型符合經(jīng)濟意義。當(dāng)上述經(jīng)濟關(guān)系偏離協(xié)整關(guān)系時，會有一個反向的誤差項對模型進行修正，使其恢復(fù)到協(xié)整關(guān)系。

由協(xié)整方程和誤差修正模型可知，無論從長期還是短期關(guān)系來看，影響居民消費支出的主要因素是可支配收入，而房地產(chǎn)價格上漲都會對居民消費產(chǎn)生抑制作用，即房地產(chǎn)財富效應(yīng)為負(fù)。從1999—2011年的季度數(shù)據(jù)實證結(jié)果可發(fā)現(xiàn)，重慶市房地產(chǎn)價格上漲對居民消費產(chǎn)生的擠出效應(yīng)大于財富效應(yīng)，且這種擠出效應(yīng)在短期內(nèi)要大于長期。

(五)脈沖響應(yīng)函數(shù)

脈沖響應(yīng)函數(shù)反映了來自隨機擾動項的一個標(biāo)準(zhǔn)差大小的新息沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)前和未來取值的影響，以及其影響的路徑變化。圖3是基于VAR模擬的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線，橫軸代表滯后階數(shù)，將滯后階數(shù)設(shè)定為10期，縱軸代表居民消費對房地產(chǎn)價格的響應(yīng)程度，圖中實線部分為計算值，虛線部分為響應(yīng)函數(shù)值加減兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的置信區(qū)間。

根據(jù)圖3的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線可知，在受到房地產(chǎn)價格一個單位正向標(biāo)準(zhǔn)差沖擊后，居民消費在滯后1～10個季度里的沖擊效應(yīng)呈現(xiàn)出波浪式起伏。在滯后的第2季度處于波谷，達(dá)到最低值;在滯后的第3季度處于波峰，沖擊效應(yīng)達(dá)到最大值。從總體和長期趨勢來看，房地產(chǎn)價格受到一個單位正向標(biāo)準(zhǔn)差沖擊后，對居民消費產(chǎn)生負(fù)影響的程度更大。房地產(chǎn)價格上漲并沒有帶來居民消費的上升，即房地產(chǎn)的正的財富效應(yīng)并不存在，相反，房地產(chǎn)價格上升在一定程度上會導(dǎo)致居民消費支出下降。

圖3 居民消費受到房地產(chǎn)價格一個單位正向標(biāo)準(zhǔn)差沖擊的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線

四、結(jié)論與分析

本文以重慶市1999—2011年的季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過協(xié)整檢驗并建立誤差修正模型，對重慶市房地產(chǎn)價格與居民消費進行實證分析，研究結(jié)果表明:居民可支配收入才是影響居民消費的主導(dǎo)性因素，然而無論在長期還是短期，重慶市房地產(chǎn)均無正向財富效應(yīng)?？梢娚唐贩績r格上漲并沒有產(chǎn)生預(yù)期的財富效應(yīng)來拉動消費進而促進經(jīng)濟增長，相反對居民消費起到抑制作用。這一結(jié)論驗證了重慶市房地產(chǎn)財富效應(yīng)并不存在，與我國大部分學(xué)者對全國范圍和其他省份的研究結(jié)論相符。

重慶市房地產(chǎn)財富效應(yīng)未能有效發(fā)揮的原因是多方面的。首先，房地產(chǎn)作為一種財富，其價格上升必然會使財富價值增加，但能否產(chǎn)生正的財富效應(yīng)拉動消費增長的關(guān)鍵在于這種財富能否變現(xiàn)。受我國金融市場自由度不高的影響，對以投資為目的的住房擁有者來說，房價上漲確實增加了其財富價值，但是這種財富很難變現(xiàn)，因為重慶市住房抵押市場規(guī)模小，二手房交易市場制度不完善，住房權(quán)益變現(xiàn)工具少，消費者受到較強的信貸約束和政策約束，所以房地產(chǎn)財富效應(yīng)難以實現(xiàn)。其次，重慶市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民可支配收入相對于高房價而言偏低。廣大中低收入階層是支撐消費的主體，而對他們而言，住房是一種“剛性”需求，當(dāng)房價持續(xù)上漲且形成一種心理預(yù)期時，只有選擇壓縮消費降低生活成本，增加儲蓄為將來購房做準(zhǔn)備。再次，重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，住房保障制度及住房供給結(jié)構(gòu)不太合理，造成大部分普通住房需求者買不起房。房價的上漲，使得計劃買房者推遲買房，租房者由于要支付更多的租金而更加節(jié)約，這對于刺激消費來說都是不利影響。此外，受傳統(tǒng)觀念的影響，我國居民習(xí)慣安居樂業(yè)，不會輕易變賣房產(chǎn)來套現(xiàn)，傾向于繼續(xù)保留增值并饋贈給子孫后代。即使是房價上漲也只是名義財富的增多，而且絕大多數(shù)人買房是為了滿足居住需要，投資性購房的比率不高。不能變現(xiàn)的房地產(chǎn)財富自然不能為居民消費增長提供支持。

我國房地產(chǎn)市場化改革的初衷是為了刺激消費進而帶動經(jīng)濟增長，但是十幾年過去了，呈現(xiàn)的局面卻是房地產(chǎn)市場單方面的繁榮，“高房價”增加了居民的生活成本和壓力。高房價與低消費率并存的現(xiàn)象值得學(xué)者和政策制定者的反思。政府需要扮演重要的角色，合理調(diào)控房價，加快建立健全房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)二級市場，大力發(fā)展房屋租賃市場，同時要加大經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)規(guī)模，并且公開公正地確保廉租房的供應(yīng)，使得“居者有其屋”。

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(責(zé)任編輯 彭志強)