規(guī)劃竣工測(cè)量中幾種疑難建筑面積計(jì)算的處理

劉凡香

(漳州市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，福建漳州 363000)

1 引言

隨著我國建筑業(yè)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)、新材料、新方法的運(yùn)用日新月異，導(dǎo)致了各種“新結(jié)構(gòu)”等無規(guī)可依的建筑性質(zhì)判定和面積計(jì)算等新問題不斷出現(xiàn)。雖然建筑面積的計(jì)算規(guī)范也在不斷進(jìn)行更新和補(bǔ)充，但“道高一尺，魔高一長(zhǎng)”，仍然無法涵蓋建筑面積計(jì)算的方方面面。特別是隨著房?jī)r(jià)的暴漲，一些開發(fā)商更是挖空心思，想方設(shè)法利用規(guī)范中存在的漏洞，盲目擴(kuò)大不計(jì)建筑面積作為“贈(zèng)送面積”等房?jī)r(jià)炒作噱頭，加上以公共面積報(bào)審批后更改用途等偷面積做法，導(dǎo)致土地出讓金和配套費(fèi)的流失，侵犯了居民的合法權(quán)益。因此，作為承擔(dān)竣工面積核實(shí)的城市勘測(cè)部門，必須高度重視這一問題。筆者根據(jù)自己多年的工作經(jīng)驗(yàn)，列舉出工作中最突出的五大問題，并提出相關(guān)建議，希望能拋磚引玉，共同探討各種規(guī)范方法。

2 幾種疑難的建筑面積計(jì)算的處理

目前，規(guī)劃竣工測(cè)量面積計(jì)算主要依據(jù)的是GB/T50353－2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)范”)，各省市也相應(yīng)出臺(tái)了《城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》、《關(guān)于容積率的補(bǔ)充規(guī)定》等規(guī)范性文件，但是我們?cè)趯?shí)際工作中還是能發(fā)現(xiàn)規(guī)范中存在漏洞或有待完善的地方，主要有:

2.1 騎樓

騎樓這個(gè)名字描述的是它沿街部分的建筑形態(tài)，其二層以上出挑至街道紅線處，用立柱支撐，形成內(nèi)部的人行道，立面形態(tài)上建筑騎跨人行道，因而取名騎樓。“規(guī)范”中騎樓的定義為“樓層部分跨在人行道上的臨街樓房”其不計(jì)算建筑面積。很多的樓盤抓住規(guī)范中不計(jì)算面積的規(guī)定，將這種柱廊都命名為騎樓如圖1、圖2所示。

圖1 小區(qū)內(nèi)騎樓平面圖

圖2 小區(qū)內(nèi)騎樓照片

“規(guī)范”中所指的騎樓為臨街樓房，小區(qū)內(nèi)部的騎樓與規(guī)范的定義有明顯的差別，但因有的小區(qū)內(nèi)部有店面或者建商業(yè)街，所以其使用性質(zhì)也有其相通性，都可以作為公共使用的通道。因此，騎樓的面積計(jì)算問題建議為:①城市道路兩側(cè)的騎樓，不計(jì)算建筑面積;②小區(qū)內(nèi)部的作為主要公共通道的騎樓，建筑面積半算但不計(jì)入容積率;③小區(qū)內(nèi)部的不作為公共通道的騎樓建筑面積半算且計(jì)入容積率。

2.2 屋面造型

“屋面造型”是建筑在屋頂層為美化屋面建筑造型而設(shè)計(jì)的構(gòu)筑物。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，“屋面造型”成了很多樓盤偷面積的重要位置，由于“規(guī)范”中沒有屋面造型的定義，就沒有涉及“屋面造型”的面積計(jì)算問題。很多的樓盤利用規(guī)范中存在的漏洞，在屋頂層建很多的全封閉或不全封閉空間，即屋面造型空間。如圖3中四面都由墻體維護(hù)但兩面留有出入口的空間，還有的是兩面有墻體維護(hù)的空間、架空有柱有頂蓋的空間等等。

圖3 屋面造型空間照片

圖4 底層架空綠化照片

屋面造型作為屋面的構(gòu)筑物其面積計(jì)算的方法應(yīng)該與“規(guī)范”中有規(guī)定的其他構(gòu)筑物的面積計(jì)算方法一致，遇到斜屋面式的造型空間則應(yīng)該參照斜屋面的面積計(jì)算方法來計(jì)算，再者依據(jù)新的技術(shù)管理規(guī)定要求:架空層應(yīng)計(jì)算全面積及底層以上的所有空間均不能作為共建部分，都應(yīng)該計(jì)算容積率。因此屋面造型的面積計(jì)算問題建議為:①層高 ≥2.2 m的全封閉、不全封閉、有柱有頂蓋的架空空間，建筑面積全算且計(jì)入容積率;②層高小于2.2 m的全封閉、不全封閉、有柱有頂蓋的架空空間，建筑面積半算且計(jì)入容積率;③凈高大于 2.1 m的斜屋面式的全封閉、不全封閉空間，建筑面積全算且計(jì)入容積率;凈高在 1.2 m～2.1 m的斜屋面式的全封閉、不全封閉空間，建筑面積半算且計(jì)入容積率;層高小于 1.2 m的斜屋面式的空間均不計(jì)算建筑面積。

2.3 架空綠化

架空綠化即架空層做綠化，布設(shè)架空綠化是改善居住環(huán)境的一項(xiàng)措施，地方政府是鼓勵(lì)的，有的地方甚至還可以補(bǔ)償架空層做綠化損失的建筑面積。

規(guī)范中規(guī)定:建筑物底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設(shè)施等公共用途的，架空層層高應(yīng)在 2.8 m～4.5 m之間，其建筑面積不計(jì)入容積率。很多樓盤抓住架空綠化不計(jì)算容積率這條規(guī)定，將架空綠化改造成如上圖4中架空層沒完全架空且地面鋪設(shè)地磚，綠化為幾盆可移動(dòng)的盆栽，盆栽移走后就可變更為各種用途的空間。建筑物首層架空該如何計(jì)算面積及是否該計(jì)入容積率一直是我們面積核實(shí)工作的難點(diǎn)，開發(fā)商很容易在架空層更改用途，依據(jù)新的技術(shù)管理規(guī)定的要求架空層應(yīng)計(jì)算全面積，為杜絕這一現(xiàn)象的發(fā)生，架空綠化面積計(jì)算問題建議為:①建筑物首層做架空綠化(至少兩面通透，覆土1.2 m以上，層高在 2.8 m～4.5 m)，建筑面積全算不計(jì)入容積率;②除情況①外，建筑物首層架空，層高在 2.2 m及以上者，建筑面積全算且計(jì)入容積率，不足 2.2 m者，建筑面積半算計(jì)入容積率。

2.4 凸窗

凸窗指位置與主墻體有一定的橫向距離，而不是傳統(tǒng)的安裝在墻體中間的窗戶。窗臺(tái)高度大于 0.45 m為普通凸窗;窗臺(tái)高度小于 0.45 m為落地凸窗。規(guī)范中規(guī)定:凸窗為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗，不計(jì)算建筑面積。很多樓盤抓住規(guī)范的這條規(guī)定，將凸窗改為各種不同造型如圖5、圖6所示:

圖6 凸窗照片之二

圖5 凸窗照片之一

上圖6的凸窗并不是真正的凸窗，根本就沒有窗臺(tái)，圖5的凸窗窗臺(tái)只是一塊板，還有的樓盤凸窗的窗臺(tái)用木板維護(hù)，再抹上水泥，這些做法稍加更改就能變成可利用的空間，違背了設(shè)置凸窗的真正意義。因此，凸窗的面積計(jì)算問題除了應(yīng)該制定面積計(jì)算的規(guī)范外，還應(yīng)該對(duì)凸窗的造型做嚴(yán)格規(guī)定，凸窗的面積計(jì)算問題建議為:①凸窗的構(gòu)造要按照標(biāo)準(zhǔn)的凸窗的做法來建筑施工，否則凸窗的建筑面積全算且計(jì)入容積率;②對(duì)于普通凸窗，當(dāng)窗臺(tái)高度大于 0.45 m或凸窗進(jìn)深不大于0.6 m時(shí)或凸窗挑出建筑外墻部分的面寬長(zhǎng)度小于設(shè)置凸窗的開間的面寬的2/3時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則凸窗部分計(jì)算全部建筑面積;②對(duì)落地凸窗，當(dāng)凸窗高度等于或大于 2.2 m時(shí)，無論進(jìn)深多少，凸窗部分均計(jì)算全部建筑面積;③未突出于外墻的窗或窗體上(下)方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉的窗均不視為凸窗，當(dāng)層高大于 2.2 m時(shí)，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積;④普通凸窗向陽臺(tái)或花池內(nèi)突出時(shí)，凸窗所占用的陽臺(tái)或花池的空間仍計(jì)入陽臺(tái)或花池的建筑面積;⑤落地窗及未凸處外墻的窗，層高在 1.2 m～2.2 m之間，建筑面積半算且計(jì)入容積率。

2.5 花池

花池顧名思義為種植花卉或灌木用的用磚砌體或混凝土結(jié)構(gòu)圍合的小型構(gòu)筑物，其高度不超過 60 cm?！耙?guī)范”中沒有花池的定義，也就沒有關(guān)于花池的面積計(jì)算規(guī)范。因此，很多樓盤將花池這個(gè)概念引入到房屋建筑中來，但又沒有按照花池的標(biāo)準(zhǔn)來建筑施工，花池有的設(shè)置在房間內(nèi)、陽臺(tái)邊、入戶花園邊其底板與房屋、陽臺(tái)、入戶花園的底板高度一致。這樣一來，花池就很容易成為可利用的空間。如圖7所示:

圖7 入戶花園外的花池照片

花池的引入本來是為了美化我們的居住環(huán)境，把綠化的概念往空間上延伸，但是這一理念并沒有真正實(shí)施，都更改了用途，成為樓盤銷售時(shí)“贈(zèng)送面積”的一部分。按照植物生長(zhǎng)的日照要求，花池所在的位置必須在外墻外或至少兩面通透的架空層內(nèi)。因此，為使花池的面積計(jì)算更合理規(guī)范，花池的面積計(jì)算問題建議為:①建筑物底層架空，架空層內(nèi)有標(biāo)準(zhǔn)的花池，則這部分花池不計(jì)算面積;②設(shè)置在建筑墻體內(nèi)的花池，建筑面積全算且計(jì)入容積率;③高層住宅不得在陽臺(tái)外或外墻外設(shè)置花池;④低、多層住宅在陽臺(tái)外或外墻外設(shè)置花池，其底板應(yīng)高于室內(nèi)或陽臺(tái)樓板面600 mm，并采取防墜落措施，則不計(jì)算建筑面積;⑤在陽臺(tái)結(jié)構(gòu)板內(nèi)設(shè)置花池時(shí)，當(dāng)上蓋高度大于 2.2 m時(shí)，按陽臺(tái)的規(guī)定計(jì)算花池的建筑面積;⑥建筑在走廊外欄桿外設(shè)置花池時(shí)，若從欄桿外沿至花池外沿距離小于等于 0.6 m，則花池不計(jì)算建筑面積。若從欄桿外沿至花池外沿的距離大于 0.6 m，當(dāng)上蓋高度大于 2.2 m時(shí)，則計(jì)算1/2的花池面積。

3 其他措施

規(guī)劃竣工建筑面積核算是一個(gè)牽涉多方的非常敏感問題，廈門曾經(jīng)有一外資項(xiàng)目就因?yàn)槊娣e核算問題而纏訟多年，繼而產(chǎn)生外交糾紛，甚至驚動(dòng)中央領(lǐng)導(dǎo)。所以單純依靠測(cè)繪部門事后的竣工面積核算把關(guān)并不能從根本上解決問題，必須由各部門齊抓共管:首先要由國家有關(guān)建設(shè)主管部門根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，及時(shí)制定相應(yīng)的規(guī)范;其次要制定各種處罰措施，增加成本，如漳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局提出“容積率零突破”的目標(biāo)，制定并執(zhí)行嚴(yán)格的處罰標(biāo)準(zhǔn)，有效防止各種“偷面積”的僥幸心理的產(chǎn)生;再次圖紙審查部門在圖紙審查的過程中要制止不合常理的術(shù)語出現(xiàn)在圖紙中，如:有蓋板的位置不能標(biāo)注露臺(tái)、柱廊不能標(biāo)注騎樓等等。

4 結(jié)論

規(guī)劃竣工測(cè)量建筑面積核算涉及設(shè)計(jì)、審圖、規(guī)劃審批、房屋預(yù)售、竣工驗(yàn)收、容積率認(rèn)定、產(chǎn)權(quán)辦證、地價(jià)繳收等一系列問題，已經(jīng)成為一個(gè)新的社會(huì)矛盾焦點(diǎn)，我們不僅要針對(duì)規(guī)劃竣工驗(yàn)收測(cè)量的新情況及時(shí)補(bǔ)充更新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要呼吁全社會(huì)關(guān)注這一問題，使各部門齊抓共管，從源頭上治理，才能真正解決問題。

［1］GB/T50353－2005．建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范［S］．

［2］GB/T17986－2000．房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］．

［3］福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(試行)》［S］．2012．

［4］袁志新．淺談房產(chǎn)測(cè)繪中陽臺(tái)問題的處理方法——對(duì)江蘇省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》(征求意見稿)的探討［J］．城市勘測(cè)，2012(3)．

［5］程會(huì)超，謝偉成，張之友．關(guān)于幾種特殊建筑面積計(jì)算的探討［J］．城市勘測(cè)，2013(1)．