要盡快建立三類住房分類管理體系

要盡快建立三類住房分類管理體系

編者按

無論恒大集團(tuán)多元化的進(jìn)程如何多彩，其立足之本源于地產(chǎn)主業(yè)提供的資金輸血與人才供給。如此，對當(dāng)前房地產(chǎn)政策與市場動態(tài)進(jìn)行分析研究，將對探究恒大下一步走向有重要的參考價值。

去年年底的“三亞·財經(jīng)國際論壇”現(xiàn)場，聯(lián)辦（原名“中國證券市場設(shè)計研究中心”）財經(jīng)研究院發(fā)布《關(guān)于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的評估和建議》報告，對地產(chǎn)市場的格局變化與投資趨勢進(jìn)行分析，本刊記者采訪了聯(lián)辦財經(jīng)研究院院長，國家稅務(wù)局原副局長許善達(dá)。在影響房地產(chǎn)行業(yè)的諸多因素中，“限購”等行政干預(yù)措施無疑最具震撼力。但在許善達(dá)眼中，目前不加區(qū)別的“限購”政策，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向并不相符。

聯(lián)辦財經(jīng)研究院院長

10月29日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行集體學(xué)習(xí)。會上，習(xí)近平總書記談到“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題”，精準(zhǔn)定性了住房具有民生、經(jīng)濟(jì)的雙重性質(zhì)。但多年來，中國在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，總體上對民生卻有所忽視。

近年來，屢屢出現(xiàn)房價上升速度超過中央政府容忍度的局面，因為從供給方解決問題需要時間周期太長，中央只能把限購作為最有力的也是最快產(chǎn)生效果的行政手段從需求方來抑制甚至壓低房價。

雖然這些地方政府的認(rèn)識和行為還是比較多的把住房視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，而非重視調(diào)控政策的民生屬性，但這種不加區(qū)別的限購政策確實是事倍功半。

譬如目前限購政策太過嚴(yán)厲，且主要以家庭住房為核定對象，使得“假離婚”現(xiàn)象在各城市民政局門口紛紛涌現(xiàn)，折射出這以家庭為限購對象的政策存在較大缺陷。

根據(jù)習(xí)總書記提到的“我國居民住房多層次需求”，建議先將住房市場分為針對低收入居民的保障性住房，針對低中等收入及中等收入居民的普通居民住房及針對高收入居民的高檔住宅，然后根據(jù)三類不同的住房性質(zhì)建立不同的分類管理體系，構(gòu)建長效機(jī)制：

首先，對保障性住房實行“限價限購”?！跋拶彙本褪菄?yán)格戶籍準(zhǔn)入，任何地方政府不承擔(dān)為其他地方低收入居民提供保障性住房的責(zé)任；所謂“限價”，就是各地保障性住房的價格由各地自行確定。

這一點上，上海市政府推行的共有產(chǎn)權(quán)房的措施不錯。在當(dāng)?shù)卣壑?，?dāng)?shù)刈》糠績r水平合理，但由于不是所有居民都有能力購買，所以政府把資源投入到幫助這些居民去購買這類房子。比如說一平方米兩萬元，政府會出6000元，低收入的居民以每平方米1.4萬元的價格就能買到房子。我們贊成將這一辦法推廣至全國。

其次，維護(hù)低中等及中等收入居民的合理住房需求，“控價控購”。“控購”一是不完全限于戶籍，非戶籍人口繳納一定期限的所得稅和社保可享有購買權(quán)；二是只允許自住性住房，排除對此類住房的投資和投機(jī)行為。所謂“控價”，就是政府投入一定財政資源，將此類居民購買這類住房的房價控制在低于市場價的合理房價收入比范圍內(nèi)。

這類居民是三類住房體系中涉及人群最多的部分，約占中國城鎮(zhèn)人口50%-60%，他們的住房需求是中國住房市場的需求主體。建議把上海已實施的“共有產(chǎn)權(quán)房”和北京已啟動的“自住普通住房”升級為國家戰(zhàn)略，各地根據(jù)具體情況調(diào)整準(zhǔn)入門檻、建設(shè)規(guī)模、完成期限等。

再次，取消對高檔住房的行政性管制，實施“放價放購”方針。高檔住房需求旺盛是中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要標(biāo)志之一。所謂“放購”，就是對購買者包括戶籍、國籍在內(nèi)的各種條件不施加任何行政限制，允許消費性、投資性及投機(jī)性購買；所謂“放價”，是這類住房的價格完全交由市場決定。

由于高檔住房的門檻較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的消費能力，其目標(biāo)市場為高收入居民，對普通居民住房并不構(gòu)成競爭關(guān)系，不會對普通住房價格構(gòu)成威脅。普通居民沒有理由抱怨高檔房價格高企，政府也無責(zé)任控制其價格。