上海提速全裝修住宅產(chǎn)業(yè)化

文│張山榮 上海實業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理

上海提速全裝修住宅產(chǎn)業(yè)化

文│張山榮 上海實業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理

近年來，隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和不斷走向成熟，新建住宅逐步擺脫過去毛坯房的交付形式，全裝修房開始大量出現(xiàn)，全裝修住宅是上海住宅產(chǎn)業(yè)邁入健康發(fā)展的重要標(biāo)志。

與傳統(tǒng)的毛坯房相比，全裝修住宅對社會各方面有諸多好處。簡略而言，全裝修住宅具有消費(fèi)者入住省事、省錢、優(yōu)質(zhì)的特點。有利于住宅商品屬性的自我完善，為市場提供更加完整、更加豐富的住宅消費(fèi)；有利于推進(jìn)住宅建設(shè)向集約化生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，提高住宅產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率；有利于節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，保證住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展；有利于規(guī)范住宅裝修市場，保護(hù)消費(fèi)者的最終利益；有利于住宅建設(shè)管理從粗放型轉(zhuǎn)向集約型，提高整個行業(yè)的管理水平，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況看，建筑與裝修設(shè)計一體化是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。住宅裝修產(chǎn)業(yè)化將是商品房發(fā)展的大趨勢，它決定了作為非完整商品的毛坯房終將被取代。

全裝修住宅，可稱為成品房，是指在毛坯房的基礎(chǔ)上，在交房前套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位。即消費(fèi)者所買到的是建造、裝修一體化的成品住宅。同時，全裝修商品住宅的發(fā)展有利于住宅建設(shè)走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。

在1992年聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會之后，住宅科研設(shè)計領(lǐng)域在1993～1994年間率先提出了“中國住宅產(chǎn)業(yè)化”這一概念，中國發(fā)布了《中國21世紀(jì)議程》，其中構(gòu)思了住宅產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)化的雛形。

作為中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的、與世界市場接軌最深的城市，上海全裝修商品住宅市場發(fā)展相對較早，經(jīng)歷了一個從低到高慢慢推進(jìn)的過程。

早在上世紀(jì)90年代初上海市裝修房就曾盛行，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過簡單的統(tǒng)一裝修，一般標(biāo)準(zhǔn)是：墻面粉白，衛(wèi)生間、廚房墻面、地面、天花板裝修完畢，配有水槽、坐便器、浴缸、灶臺、龍頭等簡易設(shè)備，這一階段裝修房的裝修大多由建造商自行完成，沒有專業(yè)的裝修公司參與設(shè)計與施工。特征：建材品質(zhì)差，人工水平低，質(zhì)量難以保證。

從上世紀(jì)90年代中期開始，上海市住房政策發(fā)生重大變革，貨幣分房政策逐漸取代了福利分房、實物分房，個人購房比例逐年上升，商品住宅市場逐漸形成。

進(jìn)入2000年，收入的增加和觀念的改變，人們對住宅產(chǎn)品及裝修服務(wù)的要求越來越高。據(jù)統(tǒng)計，上海市民每年花費(fèi)在家庭裝修方面的費(fèi)用約為150億元左右，并且以每年35%左右的幅度遞增。然而對于業(yè)主來說，在投入了大量財力與精力于家庭裝修的同時，各種煩惱也隨之而來，費(fèi)時費(fèi)力、質(zhì)量難以保證的家裝市場已經(jīng)不能滿足人們的需求，裝修房（全裝修、精裝修、菜單式裝修）作為一種全新概念推入市場。

現(xiàn)階段裝修房市場已逐漸起步，而一些傾向于采用全裝修或精裝修，品質(zhì)較高，配置齊全的中、高檔項目得到了市場認(rèn)可，但全裝修一般只提供一種設(shè)計方案，選擇余地較小，拒絕了一部分個性化較強(qiáng)的客戶。

國際住宅發(fā)展歷史顯示，毛坯房只是一個國家住宅發(fā)展特定階段出現(xiàn)的產(chǎn)物，已經(jīng)裝修好的住宅才是終端產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)一般也都經(jīng)歷了從毛坯房到裝修房的發(fā)展過程。歐美國家的普通新建住宅全部裝修及配置到位，住戶只需購置家電、家具就可入住，住宅的個性化體現(xiàn)在家具、窗簾、裝飾品等上面。

不過，從購房者和社會發(fā)展角度看，發(fā)展全裝修商品住宅也是有利有弊。

從好的角度看，首先，裝修房可降低成本，節(jié)省開支。據(jù)測算，同樣的裝修設(shè)計和用材，集團(tuán)化裝修成本比逐一裝修成本低20%左右；其次，節(jié)省時間和精力。消費(fèi)者節(jié)省時間和精力主要可以體現(xiàn)在裝修方案的設(shè)計上、裝修材料的選擇上以及施工質(zhì)量的控制上；第三，減少摩擦，優(yōu)化生活環(huán)境；第四，從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來說，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰；第五，從裝修產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來說，可以加快裝修公司規(guī)范化運(yùn)作的進(jìn)程；第六，從其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來說，帶動了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

當(dāng)然，全裝修商品住宅的發(fā)展也存在一些弊端。

首先，由于全裝修房由開發(fā)商為全部住宅提供針對墻面、門套、地板的統(tǒng)一裝修，客戶基本不能選擇建材及顏色搭配。難以完全彌補(bǔ)裝修房在個性化方面的缺陷；其次，相關(guān)部門通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前消費(fèi)者對于全裝修房的疑慮主要表現(xiàn)在對其質(zhì)量的不信任上；第三，樣板房效果與交房結(jié)果不同，容易引起糾紛；最后，履約能力風(fēng)險。目前參與裝修房市場的裝修公司大多是一些知名度不高的小型企業(yè)，其資金有限，人員管理水平和經(jīng)驗也十分有限，施工工藝和質(zhì)量不穩(wěn)定，履約能力相對較差，對于開發(fā)商來說需承擔(dān)很大風(fēng)險。

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在上海市政府政策的大力推動下，裝修住宅的市場供應(yīng)量逐年增加，且增幅驚人，按此發(fā)展趨勢，未來3—5年上海將告別毛坯房，進(jìn)入裝修房時代?？梢哉f，裝修房是未來住宅市場供應(yīng)的趨勢。

根據(jù)2008年7月明略市場策劃（上海）有限公司對上海市民進(jìn)行的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53.85%的消費(fèi)者購房時會選擇毛坯房，而有46.15%的人會選擇全裝修房；目前上海市每年商品住宅的供應(yīng)量在16萬～17萬套，由此可知每年裝修房的市場需求量約在7.6萬套左右。經(jīng)過2012年和2013年的市場摸索，裝修房的概念更加得到消費(fèi)者的認(rèn)可，因此年市場需求量將會超過這個數(shù)量。

據(jù)統(tǒng)計，在接受裝修房的客源中，有兩個主要特征：第一，年齡40歲以下占總數(shù)的70%，有很大的比例。究其原因在于：首先，年輕人比較容易接受或嘗試新生事物；其次，年輕的購房者普遍收入水平較高，而相應(yīng)工作較為繁忙，在選擇住房時更加傾向于入住較為方便的裝修房；第三，二次購房及投資客比例較大。對于投資客戶來講，裝修房出租時的租金價格可以較毛坯房上升100%以上，因此二次購房及投資客更趨向于選擇裝修房。

在上海十分有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展前景。全裝修的商品住宅是經(jīng)濟(jì)、社會和行業(yè)發(fā)展到一定程度后的必然要求。中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展也給上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)，對促進(jìn)全裝修商品住宅的發(fā)展是一個良機(jī)，但同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了諸多考驗。

目前，行業(yè)內(nèi)對全裝修商品住宅的研究顯得較為薄弱，因此需要各方努力，也需要在實踐中逐步摸索出一套符合市場要求和易被消費(fèi)者接受的全裝修住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展路子 。