房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的研究

文/朱海濤 上?？?cè)脴I(yè)有限公司 上海 200051

房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的研究

文/朱海濤 上海總?cè)脴I(yè)有限公司 上海 200051

近些年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益日益顯著，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平提升及各行各業(yè)發(fā)展中起到了重要的作用。隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，有效控制竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)，有利于提高開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)指標(biāo)的合理性，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào),規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)得到持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，要切實(shí)完善竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制。本文簡(jiǎn)要闡述了竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的主要內(nèi)容，并分析了其中存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上探討了完善竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的有效性的措施。

房地產(chǎn)開發(fā)；竣工結(jié)算；工程造價(jià)控制；預(yù)算與審核

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，為了提高自身在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善自身的體系管理，在成本控制方面，要加強(qiáng)全過(guò)程成本管控，采取目標(biāo)成本的管控機(jī)制，前期有估算，施工階段有預(yù)算，竣工有結(jié)算的體制。而其中竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制尤為重要，竣工結(jié)算階段工程造價(jià)是整個(gè)工程造價(jià)體系中的重要組成部分，完善合理的竣工結(jié)算體制，有利于開發(fā)項(xiàng)目的可操作性及經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。但是，就我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀而言，在竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制中存在一定的問(wèn)題。為此，要采取有效的措施完善竣工結(jié)算階段造價(jià)控制工作，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算、計(jì)價(jià)、工程量計(jì)量的管理，確保相關(guān)流程及相關(guān)資料的合理有序，提升竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的整體效力。

1、竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的主要內(nèi)容

1.1工程造價(jià)控制的內(nèi)涵

工程造價(jià)控制是包括工程投資與工程價(jià)格在內(nèi)的造價(jià)控制行為。通過(guò)工程造價(jià)控制，可以實(shí)現(xiàn)工程投資的目標(biāo)，并對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的相關(guān)調(diào)整做出有效的管理，提高開發(fā)項(xiàng)目整體的科學(xué)性與合理性。同時(shí)，在這一過(guò)程中，通過(guò)政府和市場(chǎng)調(diào)節(jié)兩種手段對(duì)價(jià)格進(jìn)行把控，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)整體造價(jià)的最優(yōu)體現(xiàn)。

1.2工程造價(jià)控制的目的

工程造價(jià)控制從廣義上講：主要目的是通過(guò)相關(guān)的監(jiān)督與調(diào)控措施，保證工程造價(jià)的合理性與有效性，從而保證投資者的經(jīng)濟(jì)利益最大化。工程造價(jià)管理貫穿至整個(gè)工程施工的全過(guò)程，對(duì)整個(gè)工程的成本投入及控制起到重要的作用。工程的不同階段，工程造價(jià)控制目的均有不同的側(cè)重點(diǎn)。因此，在不同階段要掌握本階段工程的特點(diǎn)及工程造價(jià)控制的側(cè)重點(diǎn)，開展有效的控制行為。在結(jié)算階段工程造價(jià)控制中，主要對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行系統(tǒng)的審核與評(píng)估，保證整個(gè)工程在計(jì)價(jià)、工程量計(jì)算和材料單價(jià)等方面的合理性。

2、竣工結(jié)算階段工程造價(jià)中存在的問(wèn)題

2.1套高定額

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，影響竣工結(jié)算價(jià)格的因素諸多，其主要表現(xiàn)在定額基價(jià)和子目選擇等方面。很多工程中承包商利用對(duì)定額子目的理解打擦邊球，出現(xiàn)套高定額基價(jià)。就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算而言，套高定額基價(jià)的現(xiàn)象較為普遍，套高定額基價(jià)的行為主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：（1）忽略當(dāng)?shù)氐亩~基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，承包方無(wú)視當(dāng)?shù)囟~基價(jià)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，而是采取于自身有利的特殊定額或者企業(yè)定額基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（2）跨年項(xiàng)目中一味地采取有利于自身的定額基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在很多跨年項(xiàng)目中，結(jié)算中通常未按項(xiàng)目工程的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算審核，而是根據(jù)自身利益最大化的原則，以定額基價(jià)中材料費(fèi)較高的年份為結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算上報(bào)；（3）沿用過(guò)時(shí)的定額基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)時(shí)的定額一般存在人材機(jī)的耗用量較大，隨著工藝的進(jìn)步，新的定額綜合考慮了新技術(shù)，采用合理的人材機(jī)的消耗量；（4）費(fèi)用計(jì)算中出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象。在工程竣工結(jié)算階段結(jié)算審核時(shí)，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)通過(guò)多次套用某一模塊的定額子目，產(chǎn)生重復(fù)費(fèi)用，導(dǎo)致竣工結(jié)算價(jià)格不合理，影響造價(jià)指標(biāo)的準(zhǔn)確性。

2.2虛報(bào)工程量

工程量審核在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算中占據(jù)重要地位，其準(zhǔn)確性是結(jié)算審核的基礎(chǔ)，同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目合理計(jì)價(jià)的關(guān)鍵所在。因此，工程量的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到竣工結(jié)算的合理性。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，出現(xiàn)很多項(xiàng)目承包商虛報(bào)工程量以取得更高的經(jīng)濟(jì)利益。虛報(bào)工程量的行為主要表現(xiàn)在以下兩種情況中：（1）不同的承包商共同承包一項(xiàng)工程。如果工程周期較長(zhǎng)時(shí)，人員變動(dòng)較大，如果工程管理不細(xì)致，很容易出現(xiàn)工程界面劃分不明確，結(jié)算中工程量重復(fù)計(jì)算，承包商借此取得不合理的費(fèi)用，損害開發(fā)商的利益；（2）工程設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，難免出現(xiàn)工程及設(shè)計(jì)的調(diào)整與變更，由于工程變更的原因減少工程量，在最后結(jié)算過(guò)程中未根據(jù)設(shè)計(jì)變更要求及實(shí)際工程情況，做出相應(yīng)的調(diào)整，維持以前未變更的工程量，進(jìn)而增加不合理的費(fèi)用。

2.3提高材料價(jià)格

材料價(jià)格對(duì)竣工結(jié)算具有較大的影響，材料價(jià)格的高低直接影響竣工結(jié)算的結(jié)算金額。按常規(guī)工程上主要的材料價(jià)格隨著月份具有一定的波動(dòng)，承包商根據(jù)這個(gè)規(guī)律，模糊工程的實(shí)際施工時(shí)間，按材料價(jià)較高月份來(lái)上報(bào)結(jié)算。目前行業(yè)內(nèi)開發(fā)商對(duì)于主要的材料價(jià)格管控是比較嚴(yán)格的。在簽訂合同時(shí)，一般對(duì)于主要價(jià)格采取上年平均值閉口管控，除非市場(chǎng)出現(xiàn)超出±5%左右的波動(dòng)，才會(huì)同意承包商對(duì)此材料價(jià)進(jìn)行調(diào)價(jià)。輔材采用定額站每月公布的市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于其他設(shè)備類的材料在施工過(guò)程中進(jìn)行批價(jià)審核，或者通過(guò)戰(zhàn)略采購(gòu)的優(yōu)惠價(jià)格，采取甲指乙供的方式進(jìn)行采購(gòu)。有效的控制了材料價(jià)的虛高亂報(bào)。從而保障開發(fā)商的合理的經(jīng)濟(jì)利益。

2.4提高取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中竣工結(jié)算組價(jià)、計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同直接影響著甲乙雙方的經(jīng)營(yíng)效益。其中較為常見的是承包商提高工程類別或者施工地區(qū)類別，提高取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提高結(jié)算造價(jià)。針對(duì)這種結(jié)算時(shí)提高取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，開發(fā)商現(xiàn)在簽訂合同時(shí)，就明確各類取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，明確結(jié)算原則，從嚴(yán)管控，遏制利用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確而造成的經(jīng)濟(jì)損失和索賠。

3、竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的有效措施

3.1提升工程造價(jià)管控能力

為了提高房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段工程造價(jià)管控力度，首先要提升工程預(yù)算的管控能力，并在這一過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)相關(guān)造價(jià)人員的能力培訓(xùn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分工很細(xì)，涉及各類專業(yè)。加之工程工期長(zhǎng)、人員變動(dòng)大、過(guò)程中的資料容易缺失，使得竣工結(jié)算控制難度加大。這就要求全面提升工程造價(jià)人員的管控能力，在日常工作的開展中，有針對(duì)性地對(duì)造價(jià)人員進(jìn)行培訓(xùn)，針對(duì)造價(jià)政策規(guī)范的把握、工程造價(jià)的從業(yè)知識(shí)，系統(tǒng)提升從業(yè)素質(zhì)及造價(jià)管理能力。例如，定期組織專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，主要分為兩個(gè)組成部分：第一部分，將工程造價(jià)控制中關(guān)鍵點(diǎn)、難點(diǎn)及成功案例組織大家學(xué)習(xí)和交流，以“傳幫帶”的方式，科學(xué)、系統(tǒng)、全面的地傳授給造價(jià)人員，并定期進(jìn)行考核，考核合格后才能繼續(xù)參與到工程造價(jià)管理工作之中；第二部分，對(duì)造價(jià)人員開展道德教育與準(zhǔn)則培訓(xùn)，組織優(yōu)秀員工與大家交流，增強(qiáng)造價(jià)人員的責(zé)任感與使命意識(shí)，進(jìn)而嚴(yán)格地開展預(yù)算工作；同時(shí)，對(duì)國(guó)家政策及相關(guān)從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行講解與分析，保障造價(jià)人員在行業(yè)準(zhǔn)則的規(guī)定范圍內(nèi)開展造價(jià)管理，從而避免因?qū)φ叩牟涣私饣虬盐沼兴Ф斐傻牟徽?dāng)行為。

3.2嚴(yán)格把控工程量的計(jì)算審核

在房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段，準(zhǔn)確的工程量是竣工結(jié)算的基礎(chǔ)所在。因此，在工程量審核中要進(jìn)行嚴(yán)格的把控，避免因主、客觀原因造成的工程量不實(shí)核算，導(dǎo)致竣工結(jié)算虛假現(xiàn)象的出現(xiàn)。例如，在工程量審核過(guò)程中形成工程量審核小組與監(jiān)督小組，兩個(gè)小組針對(duì)自身的不同職責(zé)開展相關(guān)工作，為工程量的準(zhǔn)確提供雙重防護(hù)。一方面，成立工程量審核小組，小組的職責(zé)是保證工程量的準(zhǔn)確無(wú)誤，尤其是工程期限較長(zhǎng)、工程設(shè)計(jì)有所調(diào)整的項(xiàng)目中，要嚴(yán)格對(duì)照工程施工中的竣工圖，保證圖紙的完整性和準(zhǔn)確性，以科學(xué)態(tài)度進(jìn)行工程量的核算。同時(shí)，要采取多人多次核算的原則，以此避免因?yàn)槭韬鲞z漏造成的工程量結(jié)果偏失；另一方面，成立工程量計(jì)算監(jiān)督小組，小組的職責(zé)是對(duì)審核小組的審核過(guò)程及審核結(jié)果作以監(jiān)督，避免謊報(bào)虛報(bào)工程量現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.3明確責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)與索賠

明確責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)與索賠是對(duì)合同（含招標(biāo)文件）相關(guān)規(guī)定的有效履行，只有明確的責(zé)權(quán)在竣工結(jié)算階段才可以發(fā)揮較好地管控作用，保證工程造價(jià)控制的有效性。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，加強(qiáng)合同條款的約定范圍明確；對(duì)于承包商的選擇引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過(guò)上述兩者情況的規(guī)定，可以有效地規(guī)范承包商的行為，保證項(xiàng)目施工開展的有效性。同時(shí)，在合同文件中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)與索賠項(xiàng)目的條款規(guī)定，確立合同文件的合理性與合法性，增強(qiáng)其實(shí)施過(guò)程中管控效力。同時(shí)應(yīng)避免工程糾紛現(xiàn)象的發(fā)生，并擬定應(yīng)對(duì)措施，即便發(fā)生也能找到行之有效的條款規(guī)定，解決糾紛，將不必要的損失降低到最小化。

3.4加強(qiáng)定額、材料單價(jià)的審核

定額子目套用及材料單價(jià)對(duì)竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制具有重要的作用，因此，在規(guī)范竣工結(jié)算階段工程造價(jià)環(huán)節(jié)中，必須嚴(yán)格審核定額及材料單價(jià)。例如，一方面，明確定額審核標(biāo)準(zhǔn)的界限及子項(xiàng)目界限，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的范圍進(jìn)行定額套用，避免套高定額的出現(xiàn)。同時(shí)，在子項(xiàng)目審核中，要充分根據(jù)工程圖紙及工程施工現(xiàn)場(chǎng)而審核子項(xiàng)目，做到界限清晰，條例明確，避免子項(xiàng)目的重復(fù)計(jì)算；另一方面，嚴(yán)格把控材料單價(jià)。在材料單價(jià)審核方面，甲方（或引入第三方審計(jì)）對(duì)乙方提供的單價(jià)材料進(jìn)行審核，以確保審核的客觀性和準(zhǔn)確性。如審核基礎(chǔ)類原材料，要注重對(duì)材料質(zhì)量、數(shù)量、種類、功能的審核，并在此基礎(chǔ)上做出有效的市場(chǎng)調(diào)研，將市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果與乙方提供的相關(guān)資料進(jìn)行對(duì)比，以保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而保證結(jié)算的有效性和合理性。

3.5完善簽證現(xiàn)場(chǎng)審核工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更或技術(shù)核定及具體施工項(xiàng)目的功能調(diào)整。在工程施工過(guò)程中簽證是記錄設(shè)計(jì)變更及工程調(diào)整的重要憑證，因此，在規(guī)范竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制環(huán)節(jié)中，必須嚴(yán)格審核簽證現(xiàn)場(chǎng)。例如一些隱蔽工程中調(diào)整變更，因可追溯性隨著工程進(jìn)行或已無(wú)法直觀看到，就很容易出現(xiàn)工程量或者工程事實(shí)虛報(bào)、瞞報(bào)現(xiàn)象。審核人員在審核簽證時(shí)，要及時(shí)親臨現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行審核，將記錄在冊(cè)的工程施工日志與施工圖和工程施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行比對(duì)，確保三者的統(tǒng)一。在核對(duì)過(guò)程中，要嚴(yán)格對(duì)照簽證上所記錄的項(xiàng)目、時(shí)間、更改理由等條目，并在實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)檢查施工調(diào)整的地點(diǎn)、范圍和質(zhì)量。通過(guò)上述手段確保簽證的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，避免承包方為了獲得不合理的費(fèi)用而進(jìn)行的弄虛作假行為。

3.6充分發(fā)揮工程監(jiān)理的職能

工程監(jiān)理單位受開發(fā)商委托，根據(jù)法律法規(guī)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、勘察設(shè)計(jì)文件及合同，在施工階段對(duì)工程質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度進(jìn)行控制，對(duì)合同、信息進(jìn)行管理，并履行工程安全生產(chǎn)管理法定的職責(zé)。因此，為了提高竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的準(zhǔn)確性，要切實(shí)提高工程監(jiān)理的職能效果與監(jiān)理質(zhì)量。例如，在項(xiàng)目開展過(guò)程中，工程部人員在管理工程的同時(shí)，需協(xié)調(diào)各方力量支持工程監(jiān)理工作的開展，要予以工程監(jiān)理足夠的信任與幫助，并在工作中監(jiān)督工程監(jiān)理職責(zé)履行的成果。并且，在施工工期、施工質(zhì)量及造價(jià)控制等工作開展中，所有建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的變更的審核意見書必須有由工程監(jiān)理和工程部負(fù)責(zé)人雙方簽字方可生效，尤其對(duì)結(jié)算階段的造價(jià)審核工作更應(yīng)該提出規(guī)范的書面意見。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段工程造價(jià)是項(xiàng)目開發(fā)的最后環(huán)節(jié)，是對(duì)工程整體效果的考核，對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性具有重要的分析與評(píng)估作用，意義非凡。在具體的竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制工作的開展過(guò)程中，要根據(jù)實(shí)際情況充分做好各個(gè)環(huán)節(jié)的管理與審核工作，完善預(yù)算、計(jì)價(jià)、工程量的管理，并在定額、材料單價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核中明確責(zé)任，提升審核的有效性與科學(xué)性，充分發(fā)揮工程監(jiān)理的職能，最終確?？⒐そY(jié)算階段工程造價(jià)控制的科學(xué)性與規(guī)范性，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

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