房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理實(shí)例研究分析

文/劉鑫 北京城建遠(yuǎn)東建設(shè)投資集團(tuán)有限公司 北京 100000

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理實(shí)例研究分析

文/劉鑫 北京城建遠(yuǎn)東建設(shè)投資集團(tuán)有限公司 北京 100000

本文以合肥京城國(guó)際住宅小區(qū)項(xiàng)目成本管理為案例，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其成本管理的過(guò)程和特點(diǎn)為基礎(chǔ)，通過(guò)實(shí)證分析，總結(jié)了合肥京城國(guó)際住宅小區(qū)項(xiàng)目成本管理中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，然后重點(diǎn)從前期策劃階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段等關(guān)鍵環(huán)節(jié)提出了成本管理的各項(xiàng)措施，并應(yīng)用各種指標(biāo)及實(shí)際數(shù)據(jù)予以驗(yàn)證。

通過(guò)本文的研究，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目找到適應(yīng)其發(fā)展的成本管理模式，以及為在房地產(chǎn)業(yè)白銀甚至薄利時(shí)代背景下通過(guò)降低成本來(lái)取得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了相關(guān)有益的探索。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；指標(biāo)

一、概述

1.現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地產(chǎn)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，它所具有的系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、地域性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題成為企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗和經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)將告別暴利時(shí)代，“重新洗牌”在所難免。新的環(huán)境下，如何從戰(zhàn)略的高度來(lái)認(rèn)識(shí)成本，如何通過(guò)系統(tǒng)、長(zhǎng)期的籌劃來(lái)營(yíng)造成本持續(xù)健康降低的環(huán)境和獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)期成本優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)的必然趨勢(shì)。然而，通過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐情況看，受企業(yè)內(nèi)部環(huán)境因素的影響，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視市場(chǎng)利潤(rùn)，忽視內(nèi)生管理，規(guī)范化程度不高，對(duì)于項(xiàng)目的成本管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，存在著制度不完善、管理不到位等問(wèn)題，造成成本支出大、效益流失的不良局面，項(xiàng)目成本管理方面還有待進(jìn)一步完善和加強(qiáng)。從上述情況上看，抑制房地產(chǎn)價(jià)格是市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理問(wèn)題可以說(shuō)是市場(chǎng)的前沿問(wèn)題。

2.研究方法

以生命周期理論為基礎(chǔ)、以實(shí)際項(xiàng)目數(shù)據(jù)為案例，以系統(tǒng)分析法、對(duì)比分析法、定性與定量分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總結(jié)等具體方法，詳細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管控措施的主要內(nèi)容，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段等具體工作，重點(diǎn)對(duì)實(shí)際應(yīng)用中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，即項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、竣工階段。

3.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

合肥京城國(guó)際項(xiàng)目由北京城建集團(tuán)旗下的合肥京城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于合肥北城核心雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，地處北部新城的中央地段，東臨鳳巢路、西鄰蒙城北路、南鄰金蘭路、北臨穎泉路，占地南北長(zhǎng)約270m，東西長(zhǎng)約250m，規(guī)劃占地總面積66198m2，容積率3.0，綠化率43.5%。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)17棟10、11、26、30、33層住宅、2棟4層商業(yè)綜合樓、1所3層幼兒園，規(guī)劃總建筑面積23.4萬(wàn)平米，可售面積19.48萬(wàn)平米，總戶數(shù)2036戶，停車位1415個(gè)。項(xiàng)目于2011.2拍地成功，2011年7月開(kāi)工建設(shè)，至2015年6月全部竣工，2016年1月全部售罄。

4.研究意義

本文是基于實(shí)際項(xiàng)目成本控制案例（合肥京城國(guó)際項(xiàng)目）的成本控制措施的提煉，是在傳統(tǒng)成本控制理論基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)所得出的具有實(shí)操價(jià)值的成本控制措施，是具體的數(shù)據(jù)化的操作方法，故對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理中的成本控制有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。

二、決策階段成本控制

決策的正確與否直接關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目的成敗，關(guān)系到建造成本的高低，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，決策階段影響整個(gè)項(xiàng)目成本的80%以上，決策階段的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定，直接關(guān)系到整個(gè)工程造價(jià)的高低。其中主要影響因素為以下幾項(xiàng)內(nèi)容：

1.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)選擇合理的建設(shè)規(guī)模。建設(shè)規(guī)模過(guò)小，使得資源得不到有效配置，建設(shè)和生產(chǎn)成本高，經(jīng)濟(jì)效益低下；建設(shè)規(guī)模過(guò)大，超過(guò)了項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量，導(dǎo)致銷售不暢，資金回收緩慢，也會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，建設(shè)規(guī)模的合理選擇是決策階段控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。在合肥項(xiàng)目的拿地初期，集團(tuán)營(yíng)銷策劃人員對(duì)合肥北城市場(chǎng)進(jìn)行了充分調(diào)研，認(rèn)為合肥北城區(qū)域作為政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，周邊的長(zhǎng)豐縣、淮南市及合肥市剛需人口基數(shù)龐大，項(xiàng)目處于阜陽(yáng)北路和蒙城路之間，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)的市場(chǎng)需求量應(yīng)屬于供不應(yīng)求，故將規(guī)劃條件中的容積率做滿，整個(gè)項(xiàng)目體量達(dá)到建筑面積23.4萬(wàn)平米、商業(yè)面積4060平米，地下車庫(kù)2.4萬(wàn)平米。

從最終的實(shí)施效果來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目最終于整體交付后全部售罄，故本項(xiàng)目的將建設(shè)規(guī)模做至最大對(duì)項(xiàng)目的整體效益有著積極貢獻(xiàn)。

2.項(xiàng)目產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期決策階段的重點(diǎn)工作，主要是使產(chǎn)品能給消費(fèi)者帶來(lái)的基本利益和效用，是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最本質(zhì)的部分，主要是由質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、戶型定位、建筑及園林景觀功能品質(zhì)和物業(yè)管理定位等構(gòu)成。合肥京城國(guó)際項(xiàng)目整體定位為北城區(qū)域領(lǐng)先，在建筑風(fēng)格上采用北美學(xué)院派風(fēng)格、園林景觀采用北美風(fēng)格組團(tuán)設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)上考慮不同業(yè)態(tài)，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化強(qiáng)排將住宅做成33層高層和10層小高層洋房?jī)煞N業(yè)態(tài)，為業(yè)主提供多一種選擇；戶型定位采用迎合年輕人置業(yè)剛需、兼顧改善性需求，即中小戶型為主（120平米以下），大戶型（120平米以上）為輔，其中90平米以下戶型占比56.8%，90-120平米戶型占比38.5%，120平米以上占比4.7%、且面積僅為126平米緊湊型；建筑及景觀功能選用地區(qū)先進(jìn)做法，如全小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)采用品牌彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)全封閉刷卡式管理系統(tǒng)、藍(lán)牙不停車出入系統(tǒng)、標(biāo)配燃?xì)獗趻鞝t增加采暖及生活熱水功能……；物業(yè)管理選用引進(jìn)一線城市甲級(jí)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，形成區(qū)域領(lǐng)先的物業(yè)管理模式。

3.可行性研究與投資估算

合肥京城國(guó)際項(xiàng)目在運(yùn)作之初就進(jìn)行了十分詳細(xì)的可行性研究，對(duì)于該投資項(xiàng)目的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行了詳細(xì)研究，并得出了項(xiàng)目的可行性結(jié)論。當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)鼐C合售價(jià)為4200-4500元/平米，根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目成本測(cè)算（見(jiàn)表1），開(kāi)盤(pán)價(jià)定于4700-4900元/平米；根據(jù)項(xiàng)目所處位置及當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展水平，對(duì)未來(lái)預(yù)期較為樂(lè)觀，預(yù)期當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格是一個(gè)平穩(wěn)上漲過(guò)程，預(yù)計(jì)將有年均10%以上的價(jià)格上漲，根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，開(kāi)發(fā)周期為3年左右，測(cè)算價(jià)格上漲平均為3個(gè)周期，保守估計(jì)平均售價(jià)將為6000元/平米左右，預(yù)期投資收益約10%，從成本利潤(rùn)角度項(xiàng)目可行。公司實(shí)行股份制法人治理結(jié)構(gòu)，在當(dāng)?shù)爻闪ⅹ?dú)立法人公司，股東為前期投入注入資金，建設(shè)過(guò)程合理利用開(kāi)發(fā)貸款，項(xiàng)目人員選聘采用職業(yè)經(jīng)理人制度，逐步探索市場(chǎng)化運(yùn)作模式。

表2-1 成本預(yù)測(cè)表

三、設(shè)計(jì)階段成本控制

工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。

1.鋼筋含量指標(biāo)控制

鋼筋、混凝土含量指標(biāo)是每一個(gè)地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)指標(biāo)的關(guān)注重點(diǎn)，約占建筑物建安造價(jià)的20%左右，是設(shè)計(jì)階段成本控制的源頭。指標(biāo)控制不是一味的壓縮，而是合理降低、避免浪費(fèi)、合規(guī)控制，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)資料調(diào)研、結(jié)合抗震等級(jí)、結(jié)合地產(chǎn)公司技術(shù)部門(mén)專項(xiàng)審查等措施，將地下室含鋼量、標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量進(jìn)行數(shù)次優(yōu)化設(shè)計(jì)，最終將地下室含鋼量、標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量等指標(biāo)優(yōu)化至地區(qū)較低水平，此項(xiàng)無(wú)論從經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益都是非常有益處的。

表3-1 鋼筋、混凝土含量控制表

2.戶型設(shè)計(jì)控制

根據(jù)前期策劃方案由公司總工程師組織出具設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，詳細(xì)明確戶型類別、功能分區(qū)、贈(zèng)送空間、公攤系數(shù)、梯戶比、戶型配比、層高等控制指標(biāo)；最終經(jīng)審核的方案，其中以中小戶型為主（120平米以下），大戶型（120平米以上）為輔，其中90平米以下戶型占比56.8%，90-120平米戶型占比38.5%，120平米以上占比4.7%、且面積僅為126平米緊湊型，其中高層業(yè)態(tài)公攤比例為21%左右，小高層洋房業(yè)態(tài)的公攤比例為15%左右，為后期建造成本控制及促進(jìn)銷售提供了非常大的幫助。

3.地下車位面積指標(biāo)控制

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，本項(xiàng)目總戶數(shù)為2036戶，車位配比為1：0.85，車位總數(shù)為1771個(gè)。據(jù)此，我們結(jié)合設(shè)計(jì)院與公司技術(shù)人員通過(guò)柱網(wǎng)優(yōu)化（實(shí)際柱網(wǎng)8.1m*6.3m，其中6.3m為行車道和車位尺寸、8.1m為布置3組車位）；根據(jù)合肥地方做法和造價(jià)比選，選用雙層機(jī)械車位+平面布置方案，利用結(jié)構(gòu)高度將有限面積做成上下兩層停車布置，有效的利用了空間；同時(shí)將設(shè)備用房布置按柱網(wǎng)合理布置，其中自管配電室200平米、生活水泵房251平米、消防泵房135平米、消防水池105平米、電視及中控室58平米、網(wǎng)絡(luò)電話機(jī)房29平米，地下設(shè)備用共計(jì)778平米；另外人防布置上考慮平戰(zhàn)結(jié)合利用，設(shè)計(jì)考慮平時(shí)利用停車；提前進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，布置地面車位356個(gè)，故地庫(kù)車位需要布置1415個(gè)，地庫(kù)總面積24134平米，地下車位面積指標(biāo)為17.06平米/輛，低于行業(yè)平層停車指標(biāo)36平米/輛。

4.硬景面積比例

景觀工程的硬景比例是決定景觀工程造價(jià)的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵，一般來(lái)說(shuō)硬景比例高、品質(zhì)較高，硬景比例低、品質(zhì)較低，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)通?？刂朴簿氨壤?0%，本項(xiàng)目通過(guò)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)單位和公司工程、合約、采購(gòu)等部門(mén)數(shù)次討論方案后，將景觀比例控制在44.3%（規(guī)劃指標(biāo)為40%），其中硬景比例控制為34.4%，使得本項(xiàng)目定位為區(qū)域品質(zhì)領(lǐng)先的樓盤(pán)；同時(shí)通過(guò)選材選型，將硬景造價(jià)占比控制在43%，將成本控制在預(yù)期之內(nèi)。

5.地下室層高控制

地下室層高控制一方面涉及本身造價(jià)，另一方面也為土方及園林造價(jià)產(chǎn)生較大影響，所以是設(shè)計(jì)階段的重要控制指標(biāo)。本項(xiàng)目地下室主要功能滿足基礎(chǔ)埋深要求，同時(shí)地下車庫(kù)部分要滿足雙層機(jī)械車位布置，所以樓座地下室與地庫(kù)層高分開(kāi)布置，主要控制地庫(kù)部分層高，根據(jù)機(jī)械車位安裝及使用要求，要求凈高為3.6米，由于地庫(kù)吊管比較多，消防、通風(fēng)管道、風(fēng)機(jī)、電纜橋架等各種管線交叉較多，采取地庫(kù)管線和機(jī)械車位同時(shí)綜合，將管線交叉、通風(fēng)管道、風(fēng)機(jī)等占用凈空較多處排布于車行道上或者機(jī)械車位里側(cè)，這樣采用4.8米層高、結(jié)構(gòu)凈空為3.9米的設(shè)計(jì)尺寸即可滿足雙層機(jī)械車位的布置，從后期實(shí)施效果看，前期排布方案基本合理、空間利用效率很高。同時(shí)，對(duì)頂板覆土地形與地面管線綜合、局部主景觀樹(shù)采取局部樹(shù)池做法、覆土較深管網(wǎng)盡量排布于坡地地形之內(nèi)等措施，將頂板平均覆土深度控制為1米，比同業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)的1.2米提高近20%，將減少土方回填量、頂板荷載、基礎(chǔ)埋深等一系列經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

四、實(shí)施階段成本控制

在實(shí)施階段對(duì)總成本造價(jià)的影響較小，只占到5%左右。但必須要用管理措施予以嚴(yán)控，否則產(chǎn)生合同、返工等問(wèn)題就會(huì)造成極大的浪費(fèi)損失，所以用嚴(yán)格的管理措施和辦法進(jìn)行管控是保證項(xiàng)目順利實(shí)施的重中之重。

1.招采控制措施

（1）招采業(yè)務(wù)分級(jí)管理

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目招采業(yè)務(wù)進(jìn)行分類分級(jí)管理，根據(jù)業(yè)務(wù)層級(jí)和管理需要，將招采業(yè)務(wù)分為三類業(yè)務(wù)，其中一類標(biāo)由地產(chǎn)公司組織資審、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的一系列工作，項(xiàng)目公司全過(guò)程配合；二類標(biāo)由項(xiàng)目公司組織資審、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等工作，報(bào)地產(chǎn)公司備案；零星采購(gòu)由項(xiàng)目公司自行組織實(shí)施，無(wú)需備案。

表4-1 招標(biāo)分類表

（2）招標(biāo)業(yè)務(wù)流程

確定招標(biāo)計(jì)劃→采購(gòu)篩選合格廠家→確定入圍單位→編制招標(biāo)文件并發(fā)表→答疑、補(bǔ)充→開(kāi)標(biāo)及初步評(píng)審→詳細(xì)評(píng)審→項(xiàng)目經(jīng)理答辯→第一次詳評(píng)會(huì)、清標(biāo)及清標(biāo)問(wèn)卷編發(fā)→回函→回函分析→第二次詳評(píng)會(huì)、清標(biāo)及清標(biāo)問(wèn)卷編發(fā)→定標(biāo)及發(fā)中標(biāo)通知書(shū)→簽訂合同

(3) 招標(biāo)方式

根據(jù)公司以往工程管理經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目招采工作嚴(yán)格采用“公開(kāi)招標(biāo)、有限清標(biāo)、科學(xué)評(píng)標(biāo)”原則。

2.設(shè)計(jì)變更和簽證管理措施

（1）設(shè)計(jì)變更控制

設(shè)計(jì)變更采用指標(biāo)確定法，針對(duì)任何一項(xiàng)實(shí)施內(nèi)容，對(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)單位均有指標(biāo)限制，任何施工圖一經(jīng)確定，所產(chǎn)生的增項(xiàng)設(shè)計(jì)變更比例不得超過(guò)2%（且增減項(xiàng)不能抵消），如若超標(biāo)則按合同對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行處罰；同時(shí)對(duì)超過(guò)一定額度的變更（大于等于3萬(wàn)元）均要上報(bào)地產(chǎn)公司總部審批。最終本項(xiàng)目共出具設(shè)計(jì)變更233項(xiàng)，對(duì)總成本影響比例約為1.2%，基本實(shí)現(xiàn)了控制目標(biāo)。

（2）現(xiàn)場(chǎng)簽證控制

對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理容易產(chǎn)生簽證且難以控制的頑疾，項(xiàng)目管理采用嚴(yán)格會(huì)簽審批制度、先審批后實(shí)施，對(duì)一項(xiàng)施工單位提出的簽證內(nèi)容，先由工程部發(fā)出會(huì)簽流程單，然后要求合約、前期、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理層層會(huì)簽確認(rèn)，且必須會(huì)簽確認(rèn)后方可由合約部以公司名義發(fā)出簽證單作為最終結(jié)算依據(jù)；同時(shí)，簽訂合同時(shí)將少于5000元的變更洽商不予計(jì)量寫(xiě)進(jìn)合同條款，避免施工單位惡意尋求簽證。通過(guò)最終核算，項(xiàng)目所產(chǎn)生現(xiàn)場(chǎng)簽證額度很少，對(duì)總成本影響可忽略不計(jì)。

3.方案優(yōu)化

任何設(shè)計(jì)方案都不是完美的，過(guò)程優(yōu)化和調(diào)整都是非常重要的，方案優(yōu)化不一定是降低造價(jià)，有可能造價(jià)有所增加、品質(zhì)賣點(diǎn)大大增加，也有可能是品質(zhì)有所增加、造價(jià)基本不變等各種情況，本項(xiàng)目采用價(jià)值工程的方法進(jìn)行方案優(yōu)化，使得我們?cè)诮ㄔO(shè)過(guò)程中亦提煉出很多營(yíng)銷亮點(diǎn)和成本優(yōu)化。

（1）價(jià)值工程法優(yōu)化

本項(xiàng)目智能化道閘系統(tǒng)最初方案設(shè)計(jì)是在2011年規(guī)劃方案階段時(shí)確定的，為普通停車手動(dòng)刷卡系統(tǒng)，但實(shí)際在2014年底二期工程交付時(shí)，此種方案已經(jīng)在區(qū)域不具備品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，所以項(xiàng)目由總工程師牽頭對(duì)該方案進(jìn)行重新多方案比選，認(rèn)為現(xiàn)階段應(yīng)采用遠(yuǎn)距離藍(lán)牙讀卡不停車系統(tǒng)在品質(zhì)上具有區(qū)域領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但造價(jià)要增加近5萬(wàn)元，應(yīng)用價(jià)值工程的功能比較法進(jìn)行比較，在造價(jià)增加不多的情況下、功能大大的增加，所以最終確定將遠(yuǎn)距離藍(lán)牙讀卡不停車系統(tǒng)作為實(shí)施方案。

（2）健康步道方案優(yōu)化

本項(xiàng)目在小區(qū)建設(shè)結(jié)束后，根據(jù)總工程師現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察發(fā)現(xiàn)，入住小區(qū)居民喜歡在小區(qū)內(nèi)部的人行步道進(jìn)行散步、慢走等健身活動(dòng)，但實(shí)際會(huì)出現(xiàn)人流方向雜亂、計(jì)量步數(shù)不準(zhǔn)確等問(wèn)題，提出了在小區(qū)內(nèi)通過(guò)噴涂色彩標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行健康步道標(biāo)識(shí)，即通過(guò)箭頭、腳印、標(biāo)距等方法，解決居民的困擾，通過(guò)測(cè)算，此方案需要增加造價(jià)約1萬(wàn)元，通過(guò)價(jià)值工程比選最終得以實(shí)施，實(shí)際居民反響非常好，對(duì)后期老帶新銷售也起到了一定作用。

（3）窗地比過(guò)程優(yōu)化

本項(xiàng)目外窗方案為塑鋼推拉窗、在陽(yáng)臺(tái)部分增設(shè)塑鋼推拉門(mén)，此方案為前期策劃階段根據(jù)營(yíng)銷調(diào)研當(dāng)?shù)刈龇ù_定，窗地比指標(biāo)為0.257，實(shí)際根據(jù)設(shè)計(jì)院節(jié)能計(jì)算，陽(yáng)臺(tái)外窗已符合節(jié)能系數(shù)要求，增設(shè)推拉門(mén)純?yōu)楸Ｕ箱N售考慮。在經(jīng)過(guò)一期交房過(guò)程項(xiàng)目工程人員與收房業(yè)主調(diào)研發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)此部分并不十分在意，接近一半的業(yè)主表示準(zhǔn)備將此推拉門(mén)打掉以增加陽(yáng)臺(tái)與客廳的通透性，所以我們積極組織各職能部門(mén)會(huì)審，最終確定以設(shè)計(jì)變更的方式在二三期實(shí)施中取消該部分推拉門(mén)，最終節(jié)約造價(jià)254萬(wàn)元，同時(shí)將窗地比指標(biāo)降低為0.209，基本符合行業(yè)領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)。

五、竣工階段成本控制

竣工階段是對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的前期決策、設(shè)計(jì)、建造實(shí)施等各階段的工作進(jìn)行總結(jié)性的階段，即項(xiàng)目的收官階段，對(duì)于項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)有著結(jié)論性意義，其中對(duì)項(xiàng)目的總體成本效益情況進(jìn)行評(píng)判則是最具現(xiàn)實(shí)意義的內(nèi)容。

1.嚴(yán)格控制竣工驗(yàn)收

竣工驗(yàn)收作為合同履約完成的最后結(jié)論，是應(yīng)建立在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上的，合肥京城國(guó)際項(xiàng)目公司以集團(tuán)打造多年精品工程的豐富經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了一整套住宅項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)控制體系，在竣工階段我們主要關(guān)注對(duì)住宅項(xiàng)目使用功能性項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)保障，主要對(duì)廁浴間防水、屋面防水、外窗防滲漏、戶門(mén)完善度、給排水防滲防堵等使用功能進(jìn)行重點(diǎn)排查，要求100%全數(shù)檢查。避免公司品牌等無(wú)形資產(chǎn)受到影響。

2.竣工結(jié)算

項(xiàng)目在這一階段的控制重點(diǎn)是：核算實(shí)際完成工程量，核實(shí)各分項(xiàng)工程綜合單價(jià)是否與合同單價(jià)完全對(duì)應(yīng)，審核合同變更、簽證增項(xiàng)是否符合程序文件，聯(lián)合工程部門(mén)核對(duì)圖紙未完成項(xiàng)進(jìn)行減項(xiàng)核定，審核合同約定事項(xiàng)（工期、材料、投訴、農(nóng)民工工資等）是否有過(guò)程有違約內(nèi)容。此項(xiàng)工作實(shí)際是檢驗(yàn)招標(biāo)及合同約定條款的準(zhǔn)確性，如果前期工作條款明確、做法清晰，后期結(jié)算就會(huì)水到渠成、事半功倍，由于我們?cè)谡袠?biāo)工作和合同工作的工作到位，對(duì)我們?cè)诳⒐そY(jié)算工作幫助很大，大部分合同調(diào)整額均不到2%，大大低于行業(yè)平均數(shù)字。

3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜述

表5-1 目標(biāo)成本與實(shí)際成本對(duì)照表

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根據(jù)上表分析，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)成本基本受控，偏差率控制在3%以內(nèi)。最終項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)為6078元/平米，利潤(rùn)率為7.2%，基本達(dá)到了項(xiàng)目投資預(yù)期，保證了集團(tuán)公司及相關(guān)股東的投資回報(bào)。成本增加根本原因在于開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，因?yàn)?012年、2014年合肥區(qū)域樓市的整體調(diào)整，公司主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)進(jìn)度，所以將原本3年的開(kāi)發(fā)周期最終調(diào)整為4年零4個(gè)月，近1年半的開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)造成建安造價(jià)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等有所增加，尤其是市場(chǎng)低迷期對(duì)于銷售費(fèi)用的增加是大幅的，通過(guò)董事會(huì)、項(xiàng)目公司的共同努力，最終基本達(dá)到了預(yù)期收益，也為此類住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)提供了經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，主要控制措施和管理方法也得到印證和積累，在集團(tuán)公司今后的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中將得以應(yīng)用和提高。