房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

文/劉偉 長(zhǎng)春鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 吉林長(zhǎng)春 130000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

文/劉偉 長(zhǎng)春鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 吉林長(zhǎng)春 130000

一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)是必須要有一整套先進(jìn)和完備的投入產(chǎn)出規(guī)劃系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，資金回報(bào)率高是目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)商所面臨的一個(gè)非常普遍的問(wèn)題[1]。成本投入作為整個(gè)資金回報(bào)率的分母，它貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和使用周期。成本的控制情況將直接關(guān)系到整個(gè)公司的未來(lái)生存情況。本文將通過(guò)介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)主要項(xiàng)目及其特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要注意的問(wèn)題，以及港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要性幾個(gè)方面出發(fā)，全面系統(tǒng)的研究如何更好的實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。

房地產(chǎn)；資金回報(bào)率；成本控制；地產(chǎn)項(xiàng)目

1、前言

最近一段時(shí)間由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷減緩，國(guó)家對(duì)房屋建設(shè)項(xiàng)目的資金和政策方面的限制，以及人均可支配資金額度的持續(xù)降低，以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的日趨白熱化，使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著極為嚴(yán)峻的生存危機(jī)[2]。加之目前原材料、土地成本、人工費(fèi)用、優(yōu)良土地資源的匱乏情況，致使原來(lái)的粗放型經(jīng)營(yíng)模式的急需要改變成為以節(jié)省成本為目的的精細(xì)化經(jīng)營(yíng)理念轉(zhuǎn)變[3]。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主要成本組成

成本投入作為整個(gè)資金回報(bào)率的分母，它貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和使用周期，它主要包括前期調(diào)研成本、土地?fù)碛谐杀尽⒐こ藤M(fèi)用成本、銷(xiāo)售費(fèi)用，后期維護(hù)費(fèi)用等[3-4]。

1)前期調(diào)研成本，一個(gè)地理位置的好壞，競(jìng)拍地是否適合企業(yè)自身發(fā)展，是否可以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，競(jìng)拍土地是否涉及房屋拆遷補(bǔ)償和耕地補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題都是直接關(guān)系未來(lái)公司的整體發(fā)展情況的關(guān)鍵性問(wèn)題，所以如何更加注重前期調(diào)研成本方面的合理控制是有必要的。

2)土地作為一個(gè)公共性國(guó)有財(cái)產(chǎn)，在公司競(jìng)拍土地可以進(jìn)行正式開(kāi)工之前，需要進(jìn)行支付一大筆土地征用補(bǔ)償款，土地使用權(quán)租賃資金，青苗補(bǔ)償款，水利建設(shè)維修均攤費(fèi)等費(fèi)用都是土地?fù)碛谐杀尽?/p>

3）工程建造費(fèi)用，土地從前期地質(zhì)勘測(cè)，方案性創(chuàng)作，節(jié)能審查，施工圖繪制，施工人員施工相關(guān)費(fèi)用，工程建造材料費(fèi)用等費(fèi)用都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中工程建造的非常重要的組成部分。

4）房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要產(chǎn)品類(lèi)型包括住宅、商業(yè)、地下停車(chē)場(chǎng)等幾個(gè)銷(xiāo)售方面。通過(guò)散發(fā)傳單，廣告宣傳、銷(xiāo)售活動(dòng)等方面業(yè)可以被統(tǒng)一定義為銷(xiāo)售費(fèi)用。

5）房地產(chǎn)商銷(xiāo)售完成后，如何管理保證整個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以長(zhǎng)時(shí)間較好運(yùn)行，都是需要大量資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)的。

3、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的一些主要問(wèn)題

任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果想在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，應(yīng)該把對(duì)外銷(xiāo)售和對(duì)內(nèi)成本控制放在重要的位置，尤其是在地產(chǎn)銷(xiāo)售情況不好的情況下，應(yīng)該更加注重成本控制方面的努力。然而目前很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然具有成本控制想法，并且已經(jīng)建立了比較完善的管理辦法，但是由于企業(yè)自身以及我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性導(dǎo)致了一些企業(yè)的成本控制實(shí)施策略流于形式，形同虛設(shè)[5]。為此本節(jié)將首先總結(jié)出一部分比較容易出現(xiàn)問(wèn)題的成本控制方面的注意方面。

首先，規(guī)章制度的執(zhí)行力不足。我國(guó)目前很對(duì)地產(chǎn)商將一些非常重要的職能部門(mén)寧可交給自己的親屬而不給真正年輕有才華的人，導(dǎo)致了整個(gè)公司成為了某個(gè)或某幾個(gè)權(quán)利者的私有財(cái)產(chǎn)集合。一些以削減成本，提高效率的規(guī)章制度在實(shí)施過(guò)程中首先會(huì)出現(xiàn)無(wú)法約束這些權(quán)利團(tuán)體，最終將會(huì)導(dǎo)致職能部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)，出現(xiàn)問(wèn)題相互推卸責(zé)任。

其次，科學(xué)性不足。一個(gè)公司成本消耗除了一個(gè)總量的概念以外還有另一種衡量手段既成本時(shí)效性。成本時(shí)效性是闡述單位時(shí)間和物質(zhì)價(jià)值所帶來(lái)的產(chǎn)出效益。國(guó)內(nèi)目前很多企業(yè)僅僅注重了成本總量的控制，卻忽視了成本當(dāng)中成本費(fèi)用的時(shí)效性。導(dǎo)致了花銷(xiāo)下來(lái)了，但是收入降低了。很多企業(yè)正式因?yàn)樘⒅爻杀究偭康目刂?，?dǎo)致了企業(yè)不但無(wú)法拓展新客戶(hù)，而且還把老客戶(hù)資源給丟了。

再次，成本控制過(guò)程中忽視了整體與局部的關(guān)聯(lián)性。很多企業(yè)存在著僅僅關(guān)注了成本的控制，但是忽略了工程項(xiàng)目的進(jìn)度與質(zhì)量；有些企業(yè)則會(huì)只注重進(jìn)度與質(zhì)量，但是忽略了品牌宣傳的投入力度；還有些企業(yè)為了降低成本進(jìn)行了大刀闊斧的裁員，導(dǎo)致了大量?jī)?yōu)秀人才的流失，造成了工程進(jìn)度和質(zhì)量受到了一定的影響。因此在成本控制過(guò)程，是一個(gè)及其復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程，企業(yè)在實(shí)施成本控制實(shí)施之前，應(yīng)該制定詳細(xì)合理的工作計(jì)劃。

4、成本控制措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本控制，需要公司高管高度重視成本控制的重要性，需要公司開(kāi)展全面控制原則，在控制成本的過(guò)程中一定更應(yīng)該注意效益及成本的時(shí)效性，還應(yīng)該注意控制過(guò)程需要時(shí)一個(gè)系統(tǒng)化的過(guò)程，應(yīng)該結(jié)合信息系統(tǒng)特點(diǎn)，建立合理的考核體系等幾個(gè)方面進(jìn)行成本控制[3,5]。

首先，一個(gè)企業(yè)的成本控制是需要整個(gè)企業(yè)都具有一種成本控制意識(shí)，尤其是領(lǐng)導(dǎo)層一定要注重其全局成本觀念，要在資產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中始終貫徹著成本控制理念。成本控制已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的“審查、整理、核算”三個(gè)方面，是需要全公司各個(gè)階層員工立足于自己本職工作領(lǐng)域，在各個(gè)領(lǐng)域都進(jìn)行成本控制?，F(xiàn)在的企業(yè)要想做好成本控制，就必須立足于成本控制是一個(gè)全過(guò)程化的，粗放型和精細(xì)化相結(jié)合，宏觀和微觀都需要把握的一個(gè)全過(guò)程化工程。只有在公司全員的共同努力下才會(huì)實(shí)現(xiàn)公司成本的優(yōu)化。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一定要做好前期準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)投資十分巨大的系統(tǒng)性工程，一個(gè)企業(yè)如果前期可研性分析做的不到位很可能會(huì)危機(jī)整個(gè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)或是生存。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，一定要做好市場(chǎng)調(diào)研，整理和搜集有關(guān)的市場(chǎng)及政府調(diào)配政策，了解開(kāi)發(fā)地塊周邊發(fā)展?fàn)顟B(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施情況，潛在購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)能力，客戶(hù)需求的戶(hù)型、價(jià)格、環(huán)境、以及潛在客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力等信息。在大量的基礎(chǔ)性信息資料基礎(chǔ)上，通過(guò)推算成本及預(yù)期銷(xiāo)售情況，再制定相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)方式。

[1]趙永明.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].哈爾濱工程大學(xué),2007.

[2]王新芳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學(xué),2008.

[3]趙帥.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].寧夏大學(xué),2014.

[4]常莎莎.基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].江蘇科技大學(xué),2012.

[5]葛艷平.基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制[D].長(zhǎng)安大學(xué),2014.

劉偉（1964-）女，漢、吉林長(zhǎng)春人，本科，長(zhǎng)春鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，中級(jí)工程師。