房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位的理論研究與實(shí)例分析

文/覃民武 大連理工大學(xué)城市學(xué)院建筑工程學(xué)院 遼寧大連 116600

文/姚家偉 大連民族大學(xué)建筑學(xué)院 遼寧大連 116605

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位的理論研究與實(shí)例分析

文/覃民武 大連理工大學(xué)城市學(xué)院建筑工程學(xué)院 遼寧大連 116600

文/姚家偉 大連民族大學(xué)建筑學(xué)院 遼寧大連 116605

以某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)例，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理與控制在項(xiàng)目開發(fā)中的具體做法和作用，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程提供相關(guān)的理論基礎(chǔ)和質(zhì)量保障。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；質(zhì)量管理；質(zhì)量控制；實(shí)例分析

1、引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程是一個(gè)耗費(fèi)時(shí)間、消耗人力和物力、占用一定空間的多維的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)為保證企業(yè)的產(chǎn)品能做到質(zhì)量?jī)?yōu)良，除在施工過程中嚴(yán)格控制施工質(zhì)量外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)，管理制度，人事管理的方法都要嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)管理的模式進(jìn)行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，形成一整套科學(xué)的管理體系，即質(zhì)量管理體系。質(zhì)量管理體系是指為實(shí)施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)程序、過程和資源。企業(yè)為實(shí)現(xiàn)其所規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，就需要分解其產(chǎn)品質(zhì)量形成過程，設(shè)置必要的組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任制度，配備必要的人員和設(shè)備，并采取適當(dāng)?shù)目刂品椒?，使影響產(chǎn)品質(zhì)量的各項(xiàng)因素都得到控制，保證產(chǎn)品質(zhì)量。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制的理論研究

房地產(chǎn)行業(yè)的最終產(chǎn)品商品房，它具有耐用性、固定性、供給有限性等特征，在社會(huì)資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比重，是與人們的生活和工作息息相關(guān)的特殊產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系要具備如下的特性：符合性、惟一性、系統(tǒng)性、全面有效性、預(yù)防性、動(dòng)態(tài)性，質(zhì)量管理體系應(yīng)持續(xù)受控，應(yīng)最佳化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要按照以上的方法、程序和要求編制質(zhì)量管理體系、運(yùn)行質(zhì)量管理體系，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有一個(gè)科學(xué)的條理，那么其產(chǎn)品的質(zhì)量一定能得到保證，能被客戶所接受，能保證商品房的銷售達(dá)到滿意的效果。

3、LS房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制實(shí)例分析

大連LS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始創(chuàng)于2001年。憑借著深厚的企業(yè)文化、超前的經(jīng)營(yíng)理念，公司形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，歷經(jīng)10余年快速發(fā)展，為大連城市建設(shè)做出突出貢獻(xiàn)。打造最具品質(zhì)的建筑，一直是LS人的不懈追求。LS公司所開發(fā)的大連**“LS”項(xiàng)目得到了社會(huì)各界的高度認(rèn)可，成為大連地區(qū)高檔樓盤的代表。

3.1 LS項(xiàng)目運(yùn)作過程的管理制度

為保證商品房的施工質(zhì)量，做好商品房施工質(zhì)量的管理與控制，制定好相關(guān)的管理制度是必不可少的措施。LS房地產(chǎn)開發(fā)公司在公司的制度制定方面做得比較全面，并且制度的落實(shí)做得也很徹底，這樣就保證公司的每位員工都能明確公司的規(guī)定和自己的權(quán)利和責(zé)任，并按既定的規(guī)章制度履行自己的責(zé)任、行使自己的權(quán)力，公司能做到：制度明確、責(zé)任清晰。公司在多年的運(yùn)營(yíng)過程中，能做到有章可依、嚴(yán)格遵守，違章必糾，這些制度的制定為進(jìn)行商品房施工質(zhì)量的管理和控制，提供了制度上的保證。

3.2單位工程、分項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收的制度

（1）竣工驗(yàn)收必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、地方有關(guān)法規(guī)、文件，并按照法定的程序進(jìn)行驗(yàn)收。分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收必須在監(jiān)理單位的主持下進(jìn)行。

（2）施工單位施工的不同工序檢測(cè)驗(yàn)收。在施工單位自檢后，在監(jiān)理工程師組織下，在本部門專業(yè)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)下，請(qǐng)有關(guān)人員參加，按照相關(guān)專業(yè)施工驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收；施工單位進(jìn)行的不同分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、交接，必須在監(jiān)理工程師主持下，部門經(jīng)理和專業(yè)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)有關(guān)施工單位負(fù)責(zé)人參加，執(zhí)行相關(guān)專業(yè)施工驗(yàn)收規(guī)范。認(rèn)真做好交接記錄，交接記錄要求對(duì)上一道工序施工質(zhì)量、存在問題、整改要求作詳細(xì)記錄，所有參加人簽字；在竣工驗(yàn)收中一定要現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)認(rèn)真檢查，同時(shí)要認(rèn)真審查有關(guān)技術(shù)檔案。只有檔案資料完整，才算驗(yàn)收合格。

（3）在零星工程中，如沒有監(jiān)理單位參加，所有工程驗(yàn)收由專業(yè)負(fù)責(zé)人主持，由本部門經(jīng)理、預(yù)算人員參加，進(jìn)行驗(yàn)收。如果需要?jiǎng)t請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)參加，具體驗(yàn)收方法執(zhí)行本制度第二、三條。本部門參加驗(yàn)收人員在驗(yàn)收前要收集了解有關(guān)驗(yàn)收項(xiàng)目的合同、圖紙、規(guī)范、文件等資料，作到有備而驗(yàn)。并在驗(yàn)收中嚴(yán)格按照?qǐng)D紙、合同、規(guī)范、文件等進(jìn)行。

這一制度的制定，首先明確了工程驗(yàn)收所要依據(jù)的規(guī)章制度，其次規(guī)定了進(jìn)行工程驗(yàn)收的參加人員和各自的職責(zé)，規(guī)定了各項(xiàng)驗(yàn)收的程序，明確了在驗(yàn)收中所必須具備的資料，使每個(gè)參加驗(yàn)收的人員都明白自己在驗(yàn)收中應(yīng)做的工作。這一制度的確立，杜絕了徇私舞弊的現(xiàn)象發(fā)生，杜絕了劣質(zhì)工程的出現(xiàn)，避免了人為的施工質(zhì)量問題。通過這一制度的執(zhí)行，使“LS”建筑工程的施工質(zhì)量有了可靠的保證。

3.3針對(duì)專業(yè)技術(shù)人員的規(guī)章制度

專業(yè)技術(shù)人員是施工的主體，是公司的中堅(jiān)力量，技術(shù)人員的素質(zhì)高低直接影響施工質(zhì)量的好壞，“LS”公司為保證技術(shù)人員能在施工過程中充分發(fā)揮其專業(yè)技能，認(rèn)真履行專業(yè)職責(zé)，對(duì)專業(yè)技術(shù)人員制定了如下的規(guī)章制度。

3.3.1土建工程師崗位職責(zé)

（1）土建工程師的職責(zé)范圍：工程場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝飾施工中的土建部分。

（2）土建工程師的工作內(nèi)容：施工前期摸底調(diào)查、質(zhì)量監(jiān)督、環(huán)保等手續(xù)辦理的協(xié)助。在施工過程中負(fù)責(zé)進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、甲供材料的協(xié)調(diào)，作每周工程報(bào)表，組織樣板間施工，在施工管理過程中起主導(dǎo)地位，并組織最后的施工驗(yàn)收，及備案工作，負(fù)責(zé)工程施工后保修期內(nèi)本專業(yè)的維修服務(wù)。

（3）土建專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨(dú)立工作，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度，認(rèn)真做好每天的工作日記。在工程項(xiàng)目中服從上級(jí)調(diào)動(dòng)，通力協(xié)作，不準(zhǔn)推諉、拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

（4）認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真清理自己辦公室衛(wèi)生，辦公用品擺放有序，要坦誠(chéng)待人，團(tuán)結(jié)合作，接人待物禮貌熱情，承辦公務(wù)認(rèn)真及時(shí)，交接文件準(zhǔn)確無誤。

（5）不準(zhǔn)在工作時(shí)間進(jìn)行飲酒、打撲克、打麻將等與工作無關(guān)的活動(dòng)，不準(zhǔn)接受可能有損公司利益的禮物饋贈(zèng)或宴請(qǐng)，不準(zhǔn)利用工作之便對(duì)施工單位提出不合理要求。

（6）在工作中要積極維護(hù)公司利益，保守公司機(jī)密，講該講的話，辦該辦的事，做一名合格的公司員工。

3.3.2水暖工程師崗位職責(zé)

（1）水暖工程師的職責(zé)范圍，暖通、給排水、消防、煤氣（液化氣）、鍋爐改造共五項(xiàng)。

（2）水暖專業(yè)工程師的工作內(nèi)容。包括施工前期摸底調(diào)查、手續(xù)辦理，施工協(xié)調(diào)管理，施工中本專業(yè)檔案整理，并負(fù)責(zé)五項(xiàng)工程竣工后期保修服務(wù)。

（3）水暖專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨(dú)立工作，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度，認(rèn)真做好每天的工作日記，在工作上服從上級(jí)調(diào)動(dòng)，通力協(xié)作，不準(zhǔn)推諉，拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

（4）在工作中要積極維護(hù)公司利益，保守公司機(jī)密，講該講的話，辦該辦的事，做一名合格的公司員工。

3.3.3電氣工程師崗位職責(zé)

（1）電氣工程師的職責(zé)范圍，項(xiàng)目工程中涉及的電力分項(xiàng)、樓宇自動(dòng)化部分（電視、電話、寬帶網(wǎng)、樓宇對(duì)講）。

（2）電氣工程師的工作內(nèi)容，施工用電、電力設(shè)施遷移、電力增容、照明系統(tǒng)、電視配套、樓宇對(duì)講、變電亭建設(shè)等電氣范圍內(nèi)的手續(xù)辦理，施工協(xié)調(diào)管理，施工后本專業(yè)檔案管理，并負(fù)責(zé)本職范圍內(nèi)竣工后的保修服務(wù)。

（3）電氣專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨(dú)立工作，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度，認(rèn)真做好每天的工作日記，在工作上服從上級(jí)調(diào)動(dòng)，通力協(xié)作，不準(zhǔn)推諉，拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

（4）在工作中要積極維護(hù)公司利益，保守公司機(jī)密，講該講的話，辦該辦的事，做一名合格的公司員工。

通過以上制度，使各工程技術(shù)人員明確自己工作的責(zé)任范圍，明確了自己在工作中的行為規(guī)范，避免出現(xiàn)違反公司要求和違背公司利益的行為出現(xiàn)，同時(shí)也為保證各專業(yè)的施工質(zhì)量起到了引導(dǎo)和監(jiān)督的作用。

結(jié)語：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)在時(shí)間和空間上消耗物資資源和人力資源的多維的系統(tǒng)工程，是一個(gè)物質(zhì)轉(zhuǎn)化過程，在這一過程中又包含了許多環(huán)環(huán)相扣的分項(xiàng)工程和工序，而每一項(xiàng)分項(xiàng)工程每一道工序都制約和影響著整個(gè)工程的質(zhì)量，因此必須對(duì)施工的每一細(xì)節(jié)做全程控制才能保證開發(fā)的最終產(chǎn)品質(zhì)量合格。

[1]王祖和.項(xiàng)目質(zhì)量管理.機(jī)械工業(yè)出版社,2007年.

[2]北沙.工程質(zhì)量管理問題透視.施工企業(yè)管理,2006年.

[3]廖長(zhǎng)江.建筑工程管理與實(shí)務(wù).中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2007年.

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[6]龔曉海.工程建設(shè)企業(yè)質(zhì)量管理.中國(guó)水利水電出版社,2005.

覃民武（1968-），男，漢族，廣西北流人，副教授，碩士，主要從事工程管理和建筑技術(shù)研究。