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    土地交易法律制度演變對(duì)土地違法的影響研究

    2014-02-06 03:28:26劉洋天津土地交易中心天津300042
    中國房地產(chǎn)業(yè) 2014年16期
    關(guān)鍵詞:土地交易使用權(quán)官員

    文/劉洋 天津土地交易中心 天津 300042

    土地交易法律制度演變對(duì)土地違法的影響研究

    文/劉洋 天津土地交易中心 天津 300042

    隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,國家對(duì)土地管理工作不斷深入,在土地交易法律制度的演變過程中,出現(xiàn)了一些土地違法行為,大多數(shù)都是由于各級(jí)政府的地方官員參與土地違法行為中,地方官員可以利用職位的便利,運(yùn)用簡(jiǎn)單的協(xié)議,來出讓土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展,主要是處于官員的個(gè)人私利,導(dǎo)致土地違法行為昌盛,滋生“土地腐敗”。隨著相關(guān)的土地出讓法規(guī)的頒布,地方官員開始轉(zhuǎn)向違法供給土地來發(fā)展本轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)。因此,國家頒布了雙重的發(fā)展目標(biāo),既要實(shí)現(xiàn)轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,又要合法使用土地,需要不斷改變地方官員的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展政績觀念,從源頭遏制地方官員參與土地違法行為,促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

    土地交易法律制度;土地違法;土地使用權(quán)出讓

    根據(jù)我國的《憲法》和《土地管理法》中的相關(guān)法律法規(guī),地方政府是地區(qū)的唯一土地市場(chǎng)供給方。隨著近年來,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,建設(shè)用地需求不斷增加,地方政府沒有發(fā)揮出應(yīng)用的職能,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,表現(xiàn)出熱衷于轄區(qū)內(nèi)土地的出讓,地方官員在違法違規(guī)用地行為中擔(dān)任主角,導(dǎo)致目前的土地違法行為嚴(yán)重,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,國家也認(rèn)識(shí)到這個(gè)缺陷,開始從合謀理論中尋找解決方案,但是在當(dāng)前的財(cái)政分權(quán)和政績觀的影響下,國家并沒有找到合適的解決方案。因此,需要制定相關(guān)的土地出讓法規(guī)和土地監(jiān)管法規(guī),來限制地方官員的土地違法行為。

    一、土地交易法律制度

    (一)土地出讓法律制度的變革

    早在二十世紀(jì)九十年代頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,就已經(jīng)確立了土地使用權(quán)出讓制度,再到二十世紀(jì)末期的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中也有土地使用權(quán)出讓制度的相關(guān)規(guī)定,再經(jīng)過二十一世紀(jì)初期進(jìn)行修訂和完善,土地使用權(quán)出讓制度的涉及面更廣泛,里面所包含的條例更具有原則性。

    我國的《中華人民共和國土地管理法》在很早就確立了土地使用權(quán)出讓的相關(guān)問題,但是缺乏相應(yīng)的土地出讓程序,沒有對(duì)土地出讓的行為進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范,缺乏標(biāo)準(zhǔn)性,導(dǎo)致我國的土地資源流失嚴(yán)重,因此,我國的國土資源部頒布了《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,在此規(guī)定中明確的對(duì)土地權(quán)出讓使用程序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。第一,明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓方式,補(bǔ)充和完善了原來的土地使用權(quán)出讓模式的缺陷。第二,對(duì)土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等行為進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)定,在這些行為的細(xì)節(jié)上也進(jìn)行相關(guān)的法律規(guī)定,不斷提高土地資源的利用效率,實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置。雖然這些規(guī)定對(duì)地方政府的土地出讓行為產(chǎn)生了一定的影響,但還是存在土地違法行為,地方政府可以利用這些規(guī)定的漏洞,政府可以低價(jià)出讓經(jīng)營性用地,導(dǎo)致土地違法行為的范圍不斷擴(kuò)大。

    (二)土地交易監(jiān)管法律制度的變革

    地方政府和地方官員進(jìn)行合謀參與到土地違法行為中,嚴(yán)重的影響了土地交易監(jiān)管法律制度的執(zhí)行。在《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中,對(duì)土地違法行為的相關(guān)規(guī)定很少,也沒有明確指出違法了要如何進(jìn)行處罰,從而導(dǎo)致土地交易監(jiān)管法律制度在執(zhí)行的過程中,監(jiān)管職能很難最大限度的發(fā)揮出來。主要的缺陷在于:第一,在違法行為處罰的細(xì)節(jié)上缺乏必要的規(guī)定,不能明確相關(guān)責(zé)任人應(yīng)該擔(dān)負(fù)那些責(zé)任,也沒有建立起相關(guān)的監(jiān)督執(zhí)行機(jī)制,導(dǎo)致執(zhí)行的可操作性差;第二,對(duì)土地違法交易的主體缺乏相應(yīng)的監(jiān)督,對(duì)那些私下土地使用權(quán)出讓交易的人員,沒有進(jìn)行明確的規(guī)定,無法確定監(jiān)督的形式和交易者所應(yīng)該擔(dān)負(fù)法律責(zé)任;第三,沒有對(duì)土地違法行為中的政府部門進(jìn)行明確的法律規(guī)章,出現(xiàn)了“法律位階”,導(dǎo)致土地交易監(jiān)管職能的弱化,影響監(jiān)督執(zhí)行的效果。

    隨后又不斷出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于加大工作力度,進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知》、《土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》等等,都對(duì)土地使用權(quán)出讓方式等方面做了相關(guān)的監(jiān)督規(guī)定,卻沒有制度出一條具有很強(qiáng)執(zhí)行力的監(jiān)督制度。因此,在2006年,國務(wù)院制度了一套完整的土地督察制度,增強(qiáng)了土地交易監(jiān)督的職權(quán),為制定一條完善的具有很強(qiáng)執(zhí)行力的土地監(jiān)督制度提供了理論支持。國務(wù)院制定的國家土地督察制度對(duì)監(jiān)督的主體進(jìn)行明確的規(guī)定,也明確了主體的主要職責(zé),同時(shí)還加強(qiáng)了對(duì)地方土地使用權(quán)出讓進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督,在地方設(shè)置不同的國家土地監(jiān)督局,來監(jiān)督地方的土地使用行為,對(duì)從事監(jiān)督工作的人員進(jìn)行正式編制,為監(jiān)督人員提供法律保障,制定出執(zhí)行力強(qiáng)的監(jiān)督制度,提高了監(jiān)督的實(shí)際效果,確立了法律制度的公信力。

    二、針對(duì)土地違法行為給出的意見和建議

    隨著土地違法行為的不斷出現(xiàn),中央政府需要從多個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格控制,在保護(hù)耕地的基礎(chǔ)上,要嚴(yán)格控制每個(gè)省的新增建設(shè)用地指標(biāo),頒布具有高效力的政策法規(guī)。此外,還不能忽略地方政府在土地違法行為中所承擔(dān)的主體角色,很多地方政府官員為了謀求個(gè)人的私利和實(shí)現(xiàn)轄區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的雙重目標(biāo)的驅(qū)使下,去參與土地違法行為,滋生“土地腐敗”。實(shí)施合謀參與土地違法行為,不僅發(fā)展了轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì),還躲避了中央政府的法律處罰。因此,需要對(duì)中央政府頒布的發(fā)展經(jīng)濟(jì)和合法使用土地的雙重目標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)變,在這個(gè)雙重目標(biāo)中,發(fā)展經(jīng)濟(jì)是地方政府發(fā)展的主要目標(biāo),只會(huì)讓地方政府為了實(shí)現(xiàn)轄區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,而參與到土地違法活動(dòng)中,導(dǎo)致“土地腐敗”情況越來越嚴(yán)重。

    結(jié)語:

    現(xiàn)階段出現(xiàn)的土地違法行為,主要是由于中央政府推行的以地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為重心的財(cái)政觀和政績觀,導(dǎo)致地方官員熱衷于參與土地違法活動(dòng),在土地資源的利用中,形成了“土地腐敗”的情況,需要中央政府從源頭上遏制“土地腐敗”的產(chǎn)生,確保國家土地資源的良性使用,做到合理配置。

    [1]庫金娜·安娜.俄中土地法律制度比較研究[D].中國政法大學(xué),2012:1-56.

    [2]陸紅.政府干預(yù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律問題研究[D].南京農(nóng)業(yè)大學(xué),2013:1-63.

    [3]黃中顯.集體土地征用法律制度研究[D].西南政法大學(xué),2013:1-53.

    [4]李嵩譽(yù).農(nóng)地使用權(quán)交易法律制度研究[D].鄭州大學(xué),2015:1-50.

    [5]盛洪.《土地管理法》應(yīng)推倒重來[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2014.9

    劉洋,1983年06月15日,籍貫天津,畢業(yè)院校太原科技大學(xué),本科,工作單位天津土地交易中心。

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