從經(jīng)濟(jì)史看房地產(chǎn)十年

李明艷

從經(jīng)濟(jì)史看房地產(chǎn)十年

李明艷

2014年2月，杭州成為最早開啟房價(jià)下跌的城市，其高達(dá)12萬套的商品房庫存成為全國媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。4月，由《中國經(jīng)濟(jì)周刊》、中國經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合研究并發(fā)布的《我國23個(gè)省份“土地財(cái)政依賴度”排名報(bào)告》顯示，2012年底浙江省、市、縣政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中，承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額為2739.44億元，占省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額4133.91億元的66.27%，在所有調(diào)查省份中位居第一，比廣東?。?6.99%）高一倍多。因此，如果說2003年到2013年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，對(duì)浙江而言則可能是瘋狂的十年。但火爆的土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)沒能為浙江經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展注入動(dòng)力，相反則導(dǎo)致大量資本撤離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)“空心化”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

巧合的是，經(jīng)濟(jì)史學(xué)家諾斯似乎早就注意到了土地和房地產(chǎn)價(jià)格上漲在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)演變中的重要地位和影響。他在《經(jīng)濟(jì)史中的結(jié)構(gòu)和變革》一書中已經(jīng)為我們描繪好了我們看到的過去十年的圖景：

“為簡明起見，讓我們來描述在一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)單位里發(fā)生的變化。這個(gè)單位土地固定，沒有外部貿(mào)易（或生產(chǎn)要素的流動(dòng)），經(jīng)歷了人口增長。直接后果是食品（和原料）價(jià)格上升，因?yàn)槎唐诠┙o曲線完全沒有彈性……工人的實(shí)際收入下降，因?yàn)樗墓べY買到的食物減少了；地主的實(shí)際收入增加了，因?yàn)樗鍪鄣漠a(chǎn)品，雖然數(shù)量相同但得到的收入?yún)s多了。由于擁有土地可能盈利的能力提高，土地的價(jià)格被哄抬上去。投資者將提高資本對(duì)土地的比率，因?yàn)檫\(yùn)用資本越多（改變排水系統(tǒng)、增加灌溉等），從一定數(shù)量的土地上得到的產(chǎn)量越多，結(jié)果便越有利可圖……”“工人（特別是城市工人）可能鬧事以抗議食物成本上漲，或者呼吁政府限價(jià)以阻止?jié)q價(jià)……在對(duì)土地沒有獨(dú)占產(chǎn)權(quán)的情況下……農(nóng)民會(huì)請(qǐng)求國家改變產(chǎn)權(quán)，以便他們能得到土地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)占收益，但如果把以前使用土地的人排除在外，他們將會(huì)反對(duì)產(chǎn)權(quán)的這種改革”。

由于諾斯主要考慮的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的早期階段，農(nóng)業(yè)還是主要的產(chǎn)業(yè)，灌溉、水利還是主要的基礎(chǔ)設(shè)施投資。如果我們把諾斯討論的農(nóng)業(yè)換成工業(yè)（制造業(yè)），農(nóng)產(chǎn)品換成工業(yè)產(chǎn)品，則恰恰與我們過去十年看到的景象一致。同樣的故事還在我們眼前上演，只不過工業(yè)取代了早期的農(nóng)業(yè)。更有趣的是，不知道諾斯推演的產(chǎn)權(quán)和制度改革是否會(huì)在今天的中國展開。

回顧過去十年和諾斯的例子，我們應(yīng)該認(rèn)真反思土地和房地產(chǎn)的飛速擴(kuò)張，特別是重新認(rèn)識(shí)城市化和工業(yè)化的關(guān)系。首先，城市化很難成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，工業(yè)化才是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之源。一個(gè)城市特別是人口規(guī)模比較大的城市一定是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為依托的，是工業(yè)和服務(wù)業(yè)、高技能人員、普通產(chǎn)業(yè)工人以及服務(wù)業(yè)從業(yè)者的有機(jī)整體。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)只能輔助要素的集聚和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，而不能成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體。其次，快速的房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資非但不能幫助反而會(huì)擠出和傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)。政府希望通過大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資和快速的房地產(chǎn)開發(fā)來改善城市的生活和生產(chǎn)條件，但這樣做的后果通常是“過尤不及”。在資金、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素有限的條件下，房地產(chǎn)的擴(kuò)張會(huì)推升要素成本和生活成本，給制造企業(yè)的生存、產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)以及居民幸福感帶來不利影響?；A(chǔ)設(shè)施的投資也應(yīng)該尊重企業(yè)和居民的意愿，不能通過抬高地價(jià)，提升房價(jià)讓生產(chǎn)者和消費(fèi)者買單。

浙江成為土地和房價(jià)增長的區(qū)域中心，一定程度上是過去收入財(cái)富積累的負(fù)面作用，可以說是“先發(fā)劣勢(shì)”。但房地產(chǎn)的泡沫式繁榮與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的迅速衰退表明，城市化不能成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，其要素集聚的功能是以產(chǎn)業(yè)活力為基礎(chǔ)的，單純依靠城市化不能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，也就不能實(shí)現(xiàn)財(cái)富的再創(chuàng)造，只有回歸工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部才能從根本上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

供稿：浙江省社會(huì)科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)所

房地產(chǎn)的泡沫式繁榮與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的迅速衰退表明，城市化不能成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，只有回歸工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部才能從根本上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)