基于層次分析法評價房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案

文/孫必春

（重慶豪泰建筑工程有限公司 重慶）

基于層次分析法評價房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案

文/孫必春

（重慶豪泰建筑工程有限公司 重慶）

中國改革開放三十年來，社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，極大地帶動了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的不斷繁榮。規(guī)劃設(shè)計階段是一個地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)鍵，如何管理規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)是一個重要的難題，而層次分析法是一個主客觀相融合，比較真實、合理選擇規(guī)劃設(shè)計方案的一種方法。

房地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計；層次分析法；方案選擇

一、前言

（一）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。城市化推動了房地產(chǎn)項目開發(fā)與發(fā)展。首先，城市化產(chǎn)生的增量人口，所形成的住房剛性需求是住宅開發(fā)的首要保障；其次，城市化推動各項產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；再者，城市化改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施和周邊小環(huán)境，提升了房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)。總之，城市化的快速發(fā)展，極大地推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，產(chǎn)業(yè)地位突出，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2011年房地產(chǎn)投資規(guī)模已達(dá)到6.17萬億，占GDP的13.1%，占固定資產(chǎn)投資的19.8%，對GDP增長貢獻(xiàn)率為19.2%。2012年房地產(chǎn)投資規(guī)模已達(dá)到7.18萬億，增長率為16.2%。不過，另一方面，過度市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)過快過熱發(fā)展，推動資源過分向房地產(chǎn)業(yè)集中，影響了部門經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

此外，房地產(chǎn)業(yè)具有超強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，能有效帶動50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時能大量吸納城市化進(jìn)程中的低技能勞動力。因此，在相當(dāng)長的時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將成為撬動經(jīng)濟(jì)社會增長的力量。

（二）房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的重要性。方案規(guī)劃設(shè)計階段其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書、規(guī)劃設(shè)計方案招標(biāo)、方案評審、規(guī)劃設(shè)計溝通、平面設(shè)計溝通、設(shè)計細(xì)部溝通，最后，出方案報建文本進(jìn)行報建。這一階段經(jīng)常投入巨大的內(nèi)部資源和外部資源，進(jìn)行多輪的方案競標(biāo)、內(nèi)部評審、專家咨詢論證等，希望能找出一個滿足市場需求且高效益合理的規(guī)范設(shè)計方案。但結(jié)果要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計進(jìn)度一拖再拖，極大延誤了建設(shè)工期。而規(guī)劃設(shè)計的失誤對后續(xù)的施工，營銷策劃，銷售執(zhí)行等產(chǎn)生巨大不可逆轉(zhuǎn)的影響。因此，如何去進(jìn)行選擇規(guī)范設(shè)計方案是一個很重要的開發(fā)環(huán)節(jié)。本文參考分析多種設(shè)計方案的選擇過程，得出一個好的設(shè)計方案選出必要經(jīng)過客觀和主觀因素相結(jié)合的方法去進(jìn)行評判，更多的關(guān)注客戶的需求。層次分析法是一種主客觀較好融合在一起的方法。因此，本文選擇層次分析法進(jìn)行分析方案的選擇。

二、層次分析法原理

評價選擇方法有專家論證打分法、加權(quán)平均法等很多種，都有一定的實用性，但是這些方法往往不是因為主觀因素太多而得出不可靠的結(jié)果，或者就是受專家知識水平、領(lǐng)域經(jīng)驗等影響具有很大的局限性，不利于進(jìn)行方案的決策。層次分析法是一種定性與定量相結(jié)合的、系統(tǒng)的、層次化的分析方法，是一種比較客觀準(zhǔn)確的選擇方法。因此本文主要采取的是層次分析法對決策系統(tǒng)的一些重要指標(biāo)做出科學(xué)、客觀的評價，幫助我們做出正確的方案選擇。

層次分析法（簡稱AHP法）是美國運籌學(xué)家T.L.Satty教授于上世紀(jì)七十年代初期提出的一種簡便、靈活而又實用的多準(zhǔn)則決策方法。其基本原理是：1、復(fù)雜的問題分層化，根據(jù)方案的目標(biāo)和問題的性質(zhì)，將問題分解為不同的組成因素，按照因素間的相互影響和隸屬關(guān)系將其分層聚類組合，形成一個遞階的、有序的層次結(jié)構(gòu)模型；2、根據(jù)系統(tǒng)的特點和基本原則，對各層的因素進(jìn)行對比分析，引入1～9比率標(biāo)度方法構(gòu)造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征值及其特征向量的方法得到各因素的相對權(quán)重；3、通過計算方案層相對于總目標(biāo)層的相對重要性次序的組合權(quán)值，以此作為評價和選擇方案的依據(jù)。

圖1 方案決策指標(biāo)層

圖2 AHP法確定權(quán)重的流程圖

三、層次分析法評價選擇房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案

規(guī)劃設(shè)計方案關(guān)乎一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗，進(jìn)行多輪重復(fù)的方案競標(biāo)、評審、專家咨詢論證等，目的就是找出一個合理規(guī)劃設(shè)計方案，而一個合理的開發(fā)項目，必然遵循市場規(guī)則，追求價值最大化，價值最大化的核心是資源均衡，價值均衡需要從其開發(fā)和營銷構(gòu)成層面來實現(xiàn)，因此，按照層次分析法的基本原則，本文選擇價值構(gòu)成層面、開發(fā)構(gòu)成層面、營銷構(gòu)成層面為評價房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案的三個基本指標(biāo)。

價值最大化一般體現(xiàn)在以下幾個方面：1、充分利用資源，規(guī)避劣勢；2、規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源；3、建立競爭優(yōu)勢，棟均、戶均資源占有最優(yōu)化。

總之，價值實現(xiàn)需要其設(shè)計的均好，合理，創(chuàng)造價值標(biāo)桿。通過比較分析，成功的設(shè)計方案得出成功的設(shè)計開發(fā)方案，其開發(fā)層面通?？紤]其經(jīng)濟(jì)合理性已經(jīng)開發(fā)周期的長短，分期開發(fā)節(jié)點的設(shè)計；營銷層面注重形象展示、分期銷售的合理性、競爭的差異化、客戶的體驗感受等方面。按照上面的分析，得出基本指標(biāo)包含的二級指標(biāo)，如圖1所示。（圖1）

根據(jù)所建立的規(guī)劃設(shè)計方案決策指標(biāo)層次結(jié)構(gòu)模型，相對于上一層次某個元素，根據(jù)實際工程的具體情況，經(jīng)向?qū)＜易稍冋撟C作出同層次各因素的相對重要性判斷，引入合適的標(biāo)度用具體數(shù)值表示出來構(gòu)成判斷矩陣A=（aij）n×m。

然后，計算判斷矩陣的最大特征值和特征向量，并進(jìn)行一致性檢驗，常用方根矩陣A元素按行求積的一向量，將所得分向量開n次方根的新向量，再將此向量歸一化即得權(quán)重向量。通過計算一致性比例指標(biāo)進(jìn)行判斷矩陣一致性檢驗。

而后基于層次單排序的結(jié)果，將上一層次該元素本身的權(quán)重加權(quán)綜合，即可計算得到處于評價指標(biāo)體系最底層，即指標(biāo)層中的各指標(biāo)因素相對于最高層的相對權(quán)重，這一過程是從最高層次到最低層次逐層進(jìn)行的，稱為層次總排序。

上述用層次分析法確定權(quán)重的流程圖過程如圖2所示。（圖2）

基于AHP法計算出規(guī)劃設(shè)計方案的指標(biāo)權(quán)重值的格式如表1所示。（表1）

表1 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案指標(biāo)層次單、總排序計算結(jié)果及一次性檢驗

實際操作過程中，對于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照專家咨詢論證評判，參考行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，得出最后的評判分值，然后按照一個具體區(qū)域的一些資源分布情況，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案的綜合評審。

層次分析法需要的是靈活運用，比如在營銷構(gòu)成層面，形象展示與客戶體驗方面在對具體項目的時候，其相對重要性程度往往是不一樣的，需要根據(jù)一個地區(qū)人們的文化水平、生活習(xí)性和審美角度等適當(dāng)調(diào)整。另外，一個方案選擇完畢之后，還要反過來回答幾個問題，比如：地塊資源是否充分利用；是否有難以銷售的產(chǎn)品；較大的戶型是否占有較好的資源；是否有可以賣高20%以上的產(chǎn)品標(biāo)桿；是否有好的展示內(nèi)容和條件；是否有較為合理的成本等相關(guān)問題，進(jìn)行反向驗證。

四、結(jié)論

我國房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)還是一個快速發(fā)展的行業(yè)，由于其發(fā)展的客觀規(guī)律，開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計在其開發(fā)階段起著舉足輕重的作用。本文應(yīng)用層次分析法進(jìn)行方案的優(yōu)化選擇分析，層次分析法邏輯性強，思路清晰，計算結(jié)果真實可靠，貼近現(xiàn)實，有一定的實用性，是進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案選擇的一種良好可靠方法。

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收錄日期：2014年3月11日

10.13665/j.cnki.hzjjykj.2014.12.039