城市舊工業(yè)區(qū)改造問題初探
——以新疆七一棉紡廠改造規(guī)劃為例

前言

近年來，作為新疆維吾爾自治區(qū)首府城市的烏魯木齊市面臨著跨越式發(fā)展和長治久安兩大歷史任務。在烏魯木齊市新一輪的城市總體規(guī)劃中，城市中心區(qū)優(yōu)化、舊城改造與功能疏導、新區(qū)規(guī)劃建設等，都成為現(xiàn)階段城市規(guī)劃迫切需要研究的問題。在舊城區(qū)改造研究過程中，我們發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，我市舊城區(qū)內存在一定數量的舊有工業(yè)企業(yè)。隨著城市經濟的加速發(fā)展，城市產業(yè)和用地結構發(fā)生相應調整，舊城區(qū)改造中的舊工業(yè)區(qū)改造成為一項不可忽視的重要課題。

筆者有幸參與到我市水磨溝區(qū)的新疆七一棉紡織廠廠區(qū)改造規(guī)劃過程中。現(xiàn)就新疆七一棉紡織廠改造規(guī)劃，對城市舊工業(yè)區(qū)的改造與更新的相關問題進行初步思考、嘗試與探索。

一、改造片區(qū)背景及相關政策支持

1、基地概況

基地區(qū)位：新疆七一棉紡織廠地處烏魯木齊市水磨溝區(qū)，南鄰水磨溝公園，西臨沿河路，東北部至七紡二路，地塊整體呈紡錘狀沿水磨河分布，總占地約41.6公頃，距市中心約5.6公里，臨近城市主干道南湖東路和七道灣路，交通便捷。內部地形高低起伏，需根據地形作出因地制宜的調整和規(guī)劃。

景觀優(yōu)勢：基地位于水塔山北麓，背靠北部山地，與水磨河公園隔街相望，水磨溝河沿基地邊界蜿蜒展開，向東遠眺就可見博格達峰。整體依山傍水，對景筑宅，自然生態(tài)景觀資源條件卓越。

2、基地歷史沿革——城市新興發(fā)展區(qū)域的工業(yè)老區(qū)

新疆七一棉紡織廠始建于1952年，是新疆和平解放后王震將軍在新疆創(chuàng)建的十大工業(yè)項目之一，是我國當時重要的紡織品生產基地，西北地區(qū)工業(yè)布局的重要組成部分。為新疆經濟建設做出過卓越的貢獻，有著近60年的輝煌歷史和經營積累。

建廠初期，王震將軍帶領一批專家和工程技術人員翻山越嶺，足跡踏遍荒山野地，勘察地形選擇廠址，最終將棉紡廠選址于迪化近郊的水磨溝。該廠區(qū)由新疆軍區(qū)官兵歷時一年之久，終建為建筑面積達107930平方米規(guī)模的新疆第一大廠區(qū)。巨大生產車間、青磚砌筑的辦公樓等建筑直至2012年依然矗立，廠區(qū)內散發(fā)著舊有歲月的濃郁氛圍。

經過幾十年運營的國有老棉紡織企業(yè)逐步陷入設備老舊、技術落后、經營脆弱的局面，其嚴重老化的基礎設施也在生產過程中產生大量的工業(yè)污染。廠區(qū)周邊逐年衍生出了多家依賴其發(fā)展的小工業(yè)廠區(qū)，如新疆七一印染廠、烏魯木齊市紡織品批發(fā)公司等；廠區(qū)的北部也逐年匯聚形成大量的棚戶區(qū)，七紡北山棚戶區(qū)片區(qū)。老廠區(qū)陷入一片復雜、混亂的形態(tài)局面——新疆七一棉紡織廠這一曾經擁有輝煌歷史的片區(qū)成為目前我市發(fā)展較為滯后、貧困人口相對集中的區(qū)域。

經多方研究論證，為有利于片區(qū)整體開發(fā)改造與提升，現(xiàn)將新疆七一棉紡廠舊工業(yè)區(qū)及其北部棚戶區(qū)一并納入改造規(guī)劃研究范圍，總研究范圍達73公頃。

3、相關政策支持——舊工業(yè)區(qū)改造方針與土地置換

2011年在市委市政府的領導下，針對新疆七一棉紡織廠及周邊棚戶區(qū)改造片區(qū)提出了“退城進園、老廠開發(fā)、以房養(yǎng)紡”的改造方針。

已更名為“新疆金紡集團股份有限公司”的原新疆七一棉紡織廠通過與具備較強綜合實力的紡織業(yè)內企業(yè)重組，在保證國有資產控股的前提下，通過技改和新增先進產能方式，實現(xiàn)紡織主業(yè)產能、檔次的全面提升，整體搬遷至水磨溝區(qū)八道灣工業(yè)園區(qū)二期，異地新建。原七一棉紡廠舊址將作為城市建設用地綜合開發(fā)，其開發(fā)收益用以補充新廠建設以及后續(xù)紡織主業(yè)的發(fā)展。

七一棉紡織廠舊工業(yè)廠區(qū)通過土地置換的方式調整城市舊有空間結構，實現(xiàn)土地資源配置效益的最大化，力求產生良好的經濟、社會和環(huán)境效益，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

二、改造片區(qū)綜合現(xiàn)狀研究

1、落實改造片區(qū)內各地塊權屬信息，重視未確權用地

土地權屬關系是影響改造規(guī)劃實施的核心因素。在此改造片區(qū)中，土地類型眾多且關系復雜，單憑某種渠道難以全面掌握其權屬信息，尤其是正在確權過程中的土地和權屬待定的土地。在前期的調研過程中，我們通過社區(qū)、企業(yè)、國土資源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片區(qū)內各地塊權屬關系。

在現(xiàn)場調研過程中我們發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)基本是在無規(guī)劃控制引導的情況下自行建設形成的，道路及地塊邊界凌亂，空間無序。其市政設施、電力管線以及環(huán)境綠化等方面都存在各種問題。與現(xiàn)代的工業(yè)園區(qū)相比，公共基礎設施明顯短缺，如道路交通設施、市政設施以及公共配套設施。

經認真深入調查，摸清總研究范圍內（公約73.03公頃），現(xiàn)狀需保留的土地約5.84公頃，須改造的土地約66.04公頃（其中，金紡集團權屬土地約37.07公頃，須確權的土地約14.1公頃，尚無權屬土地約14.87公頃）。

同時現(xiàn)狀各類用地中，現(xiàn)狀居住用地約19.44公頃，約占總用地的26.62%；工業(yè)用地約40.59公頃，占總用地的55.58%；市政設施用地約1.30公頃，占總用地的1.78%；綠化用地約10.07公頃，占總用地的13.79%；其他非建設用地約1.63公頃，占總用地的2.24%。

2、根據相關上位規(guī)劃，確定地塊改造綜合定位

擬改造片區(qū)在《烏魯木齊市水磨溝區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2012-2020年）》中定位為區(qū)域商業(yè)服務中心，用地性質主要為商業(yè)金融用地、居住用地、中小學教育用地以及體育用地。

在《烏魯木齊市水磨河沿線景觀規(guī)劃》（2012年）中提出：“水磨溝河河道兩側各50米范圍內，禁止建設任何與綠化景觀無關的建設項目，禁建區(qū)以外50米為控制區(qū)，控制區(qū)嚴格本規(guī)劃進行建設”。2011年7月，《2011年烏魯木齊市規(guī)劃和土地管理領導小組第7次會議》確定“水磨河沿岸兩側共100米的范圍內，不得安排新的建設項目”的建設要求。

經過對改造地塊的深入調研，以及深入了解政府及開發(fā)單位的改造意愿，根據相關上位規(guī)劃，在地塊改造前期，將該地塊改造定位為：水磨河景觀控制區(qū)以及區(qū)域商務居住綜合服務中心，用地性質包括公園綠地、商業(yè)用地、居住用地以及中小學教育用地。

3、基地地形地勢及高程分析

擬改造片區(qū)整體呈現(xiàn)為北側山體環(huán)抱，南側水體長流的形態(tài)。地勢北高南低，東高西低?；刈员毕蚰暇植砍尸F(xiàn)出臺地地勢，南側地勢較為平緩。擬改造用地內最高海拔約為820米，最低海拔約為795米。在后期的規(guī)劃建設中，應充分結合現(xiàn)狀地形地勢，通過豎向設計合理利用土地。

4、整體規(guī)劃、分期實施

與新區(qū)建設規(guī)劃相比，舊工業(yè)區(qū)改造更多地受到現(xiàn)行政策和土地權屬關系的影響。在本項目的后期推進過程中，因涉及用地北部棚戶區(qū)片區(qū)征收及現(xiàn)狀綠化用地（七紡北山葡萄園）權屬爭議問題，以及各方利益的均衡，項目采用了整體規(guī)劃、分期實施的原則，在用地綜合定位與整體布局保證的前提下，分期、分片區(qū)實施規(guī)劃建設。一期開發(fā)新疆七一棉紡廠及其相關老舊工業(yè)廠區(qū)，以實現(xiàn)“以房養(yǎng)紡”方針，同時改造片區(qū)交通、市政等相關配套基礎設施，打造水磨河景觀帶，提升片區(qū)品質，為二期七紡北山棚戶區(qū)及七紡北山葡萄園片區(qū)改造打下堅實的基礎。

三、舊工業(yè)區(qū)改造片區(qū)綜合定位

1、合理劃分改造地塊

此次改造規(guī)劃對現(xiàn)狀凌亂的宗地界限，按照規(guī)劃分區(qū)及路網控制進行合理的拆分、合并調整，以此促進地籍界線整合和規(guī)劃的彈性控制，改善老廠區(qū)舊有空間秩序，提高其空間利用效率。即將空間相連，改造模式及規(guī)劃功能相同的地塊，按照規(guī)劃路網的劃分確定各個改造地塊。劃分后的改造地塊可能包含原多宗權屬用地，各權屬用地統(tǒng)一或單獨改造，均應參照本改造規(guī)劃所確定的規(guī)劃要素進行控制和引導。

現(xiàn)依據相關上位規(guī)劃，綜合考慮改造地塊地形地勢、城市道路交通體系以及片區(qū)綜合定位等因素，將改造片區(qū)用地布局模式調整如下：

1.1 道路規(guī)劃：改造沿河路、溫泉東路垂直相交的現(xiàn)狀交通格局，從水磨河分叉處延伸沿河路直至溫泉東路，形成三角形環(huán)狀交通島；做好交通環(huán)島景觀規(guī)劃，改善區(qū)域交通環(huán)境。同時沿水磨河百米景觀帶北部規(guī)劃濱河景觀支路一條。

整合改造片區(qū)內的規(guī)劃路網，形成“四縱兩橫”主干網格局，連同“一河”，使路網和景觀有機結合起來。

1.2 功能布局：

教育：A地塊規(guī)劃為30班完全中學，C地塊規(guī)劃為30班完全小學，以滿足片區(qū)及周邊的基礎教育配套需求。

商住用地：B地塊規(guī)劃為棚戶區(qū)改造安置綜合居住用地， F、G地塊作為城市商住用地綜合開發(fā)建設。

商業(yè)：沿濱河景觀道路規(guī)劃區(qū)域性的水磨溝風情商業(yè)街（D、E地塊），沿街布置多低層商業(yè)建筑；同時在F、G地塊配建不小于總建筑面積15%的區(qū)域性綜合商業(yè)服務中心。

綠化：水磨河兩側，各控制50米水磨河保護范圍的限建區(qū)，結合道路綠化，形成百米城市濱水綠化景觀帶。

現(xiàn)總研究范圍內，規(guī)劃商住用地約為39.44公頃，占總用地的54.01%；商業(yè)用地約2.20公頃，占總用地的3.02%；公共管理與公共服務設施用地約5.0公頃，占總用地的6.85%；綠化用地約12.48公頃，占總用地的17.09%。

四、舊工業(yè)廠區(qū)部分改造規(guī)劃

1、規(guī)劃理念及原則

經過多方面調查研究及分析，現(xiàn)對舊工業(yè)廠區(qū)的改造前景綜合評價為“具有宜人的外部景觀優(yōu)勢、便捷交通優(yōu)勢、悠久的歷史沿革、周邊配套基礎設施完善”的城市新興綜合居住空間。秉承七紡人文精神，將本片區(qū)改造為具有城市居住屬性以及近郊景觀優(yōu)勢的大型居住社區(qū)——即“新城市街區(qū)”。

以提高居住環(huán)境質量和滿足住宅的安全性、環(huán)境性、舒適性、耐久性和經濟性為目的，構建新一代的百姓房為目標，努力將基地打造成一片大型綜合現(xiàn)代城市居住社區(qū)。

2、整體風格定位

采用新古典建筑風情， 營造出一種精致、典雅的生活情調，凸顯項目對于高品質生活的追逐與塑造。

3、規(guī)劃功能結構

為經濟、合理、有效的使用土地，確保居民的居住生活空間，提高居住區(qū)的規(guī)劃設計質量，結合本片區(qū)自身特點，將片區(qū)分為“一帶、一心、四片區(qū)”。 其中：一帶（濱河商業(yè)景觀帶）：利用構成自身有利濱水地勢，將用地南側水磨河景觀引入住區(qū)內部，自東向西，串聯(lián)整個居住社區(qū)，并與住區(qū)內部景觀交匯融合，串聯(lián)各級景觀節(jié)點，形成住區(qū)南部集景觀、休閑、交流為一體的濱河商業(yè)景觀帶。

一心（區(qū)級商業(yè)服務核心）：結合小區(qū)規(guī)劃路網及其各地塊空間布局，在東西兩居住生活片區(qū)中部設置區(qū)級商業(yè)服務中心，為居民提供休閑、交流、以及消費的公共空間。四片區(qū)（商業(yè)片區(qū)、商務辦公片區(qū)、兩大商住片區(qū)）：合理利用自身東高西低，北高南低的地勢，結合規(guī)劃路網，在片區(qū)西部地塊設置獨立的商業(yè)片區(qū)，商務辦公區(qū)與之東西相對，構成本規(guī)劃區(qū)域的綜合商務辦公功能。圍繞區(qū)級商業(yè)服務中心，規(guī)劃東西兩大居住片區(qū)，結合水磨河景觀設置沿街商業(yè)，與商業(yè)片區(qū)、商務辦公片區(qū)共同組成規(guī)劃項目的四片區(qū)。

4、規(guī)劃布局

公建：根據對人流方向的分析，在兩大商住地塊，沿規(guī)劃路兩側布置大型綜合商業(yè)中心，既便利社區(qū)生活，又可帶動周邊區(qū)域的人流。結合小區(qū)的主要入口處設置集中商業(yè)與開放性的節(jié)點廣場。在東商住地塊西南側設置綜合商務辦公區(qū)，與沿街商業(yè)連接，形成完整的城市商業(yè)界面。在商業(yè)地塊設計上，結合區(qū)域特色，通過對建筑空間和街道場所的營造，打造商業(yè)和文化創(chuàng)意產業(yè)園相結合的街區(qū)。設計具有活躍、滲透性強、臨街地帶的街道，及一些活動的結點，便于人們在其間活動。結合當地的景觀文化特點，打造具有地方特色的創(chuàng)意園區(qū)。

住宅：商住地塊內部居住建筑的布局根據基地的高程，按組團設置。圍合的組團形態(tài)增加住戶歸屬感，組團內主題各異的集中綠地景觀為住戶提供了良好的居住環(huán)境。強化的組團感覺易于塑造親切近人的鄰里氛圍。在小區(qū)中心位置，設置服務性的公建設施節(jié)點，服務小區(qū)內居民。

景觀綠化：景觀布局上充分利用周邊的景觀資源優(yōu)勢，使整個小區(qū)組團通過“借遠景，對中景，移近景”的手法獲得環(huán)境資源最大化利用。在提高土地經濟效益的同時，充分利用原有地形環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)美的自然風貌環(huán)境，形成綠樹成蔭、安逸雅致、舒適的生活空間。綠地布局強調景觀的“均好性”，同時通過住宅群體平面組合和住宅單體轉向布置，使每戶住宅獲取最大化的視覺景觀效果。

5、建筑布局及高度

沿現(xiàn)狀居住區(qū)南側，布置多層商業(yè)及公共服務設施類建筑，以保證北側現(xiàn)狀保留居住建筑的采光。在規(guī)劃片區(qū)兩大高層居住組團中部，設施多層開敞大商業(yè)空間，以此形成本規(guī)劃片區(qū) 低—高—低—高 的建筑空間布局。改善原有城市天際線平淡，且建筑形象差的形態(tài)，運用規(guī)劃手法梳理城市天際線，兼顧整體性、美學性、動態(tài)性形成錯落有致、富有變化的新城市天際線、打造新的城市地標。

五、相關思考

1、在舊城區(qū)老工業(yè)廠區(qū)的改造過程中，舊工業(yè)區(qū)的土地置換、改造應與城市的經濟發(fā)展及功能定位相結合。土地置換是城市不斷更新和持續(xù)發(fā)展的動力因素，舊工業(yè)區(qū)的土地置換和改造應在充分認識自身區(qū)位條件和現(xiàn)狀的前提下，依據上位規(guī)劃依據及相關政策支持，調整與更新自身不良因素，著眼于區(qū)域乃至城市的整體發(fā)展需要，合理定位改造后的片區(qū)功能及結構，使其作為區(qū)域整體的有機組成部分，實現(xiàn)自我發(fā)展。

2、舊工業(yè)區(qū)的改造需深入落實地塊權屬信息，重視未確權用地。在類型眾多且土地關系復雜的舊工業(yè)區(qū)，應通過社區(qū)、企業(yè)、國土資源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片區(qū)內各地塊權屬關系，以此指導改造規(guī)劃的編制，增強規(guī)劃的可實施性。

3、合理確定舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃的定位。在現(xiàn)行的城市規(guī)劃編制體系中，控制性詳細規(guī)劃作為開發(fā)和管理共同的技術約束和行為規(guī)則，具有其法律效益。而修建性詳細規(guī)劃是在控制性詳細規(guī)劃的前提下對地塊進行更為具體的建筑物和空間的安排。在此舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃中，因相關水磨河景觀政策的出臺，在綜合考慮區(qū)域大環(huán)境的情況下，對其所對應的控制性詳細規(guī)劃編制進行了相應的修改，在報市政府審批通過后，作為管理性文件指導后期的規(guī)劃實施。

建議在后期的城市舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃中，將改造規(guī)劃定位為控制性詳細規(guī)劃的補丁程序，增強改造規(guī)劃的法定性。舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃應對用地在地塊細分和開發(fā)強度、公共配套設施、道路交通、市政工程等功能控制要素和地區(qū)空間組織、建筑形態(tài)控制和公共開放空間等空間控制要素尚做出詳細的控制規(guī)定，并作為控制性詳細規(guī)劃的補充性內容指導后期舊工業(yè)區(qū)改造的規(guī)劃實施。