QE4即將離去，中國(guó)房?jī)r(jià)震蕩不遠(yuǎn)矣

劉磊

那邊美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克剛剛宣布退出量化寬松政策（QE）的時(shí)間表和具體削減金額，這邊媒體報(bào)道，中國(guó)一線城市的風(fēng)向標(biāo)—北京、上海二手房降價(jià)10%、單套減價(jià)20萬(wàn)-70萬(wàn)元的吆喝就不絕于耳了。兩者的關(guān)聯(lián)度到底有多深？這種影響是心理層面的，還是有深層次本質(zhì)聯(lián)系？

首先，我們需要了解美國(guó)實(shí)施量化寬松政策的背景是什么？究其本質(zhì)，就是通過(guò)開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)超發(fā)貨幣，來(lái)轉(zhuǎn)嫁自身經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，經(jīng)歷三次量化寬松政策后，美聯(lián)儲(chǔ)累計(jì)超發(fā)3萬(wàn)億美金， 造成熱錢(qián)在全球泛濫，特別是流入到以中國(guó)為首的發(fā)展中國(guó)家。

與此同時(shí)，中國(guó)為應(yīng)對(duì)突如其來(lái)的“潛在危機(jī)”，也順勢(shì)發(fā)布了中國(guó)版的量化寬松—4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)政策。在外部流資和內(nèi)部印錢(qián)的聯(lián)合推波助瀾下，才有了今天北京中產(chǎn)階層依然望價(jià)興嘆的感慨。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)已吃慣了低息無(wú)抵押、資金泛濫的盛宴，如今量化寬松的始作俑者美國(guó)開(kāi)始熄火，盛宴即將散去， 而由于貨幣過(guò)度投放造成財(cái)富堆積而成的中國(guó)一線城市的高房?jī)r(jià)、投資無(wú)序造成中國(guó)二線城市商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩、中國(guó)三四線城市錯(cuò)誤理解的城鎮(zhèn)化演變成住宅地產(chǎn)過(guò)剩的綜合現(xiàn)狀，終將在美國(guó)退出QE的直接影響下放慢腳步。支持高房?jī)r(jià)的資金源頭拮據(jù)了，房?jī)r(jià)豈有不降（不變化）之理？

貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向中性

美國(guó)QE削減規(guī)模不大，而低利率政策不會(huì)在短時(shí)期內(nèi)改變，因?yàn)樯⒌那疤崾前咽I(yè)率降低到6 . 5%以下，這需要足夠的時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。即便如此，國(guó)內(nèi)的貨幣政策也相時(shí)而動(dòng)，由之前的寬松演變成目前及未來(lái)貨幣穩(wěn)健的中性政策。

目前，最新13個(gè)城市的抑制投資和投機(jī)購(gòu)房需求政策的頒布和實(shí)施， 進(jìn)一步證明了貨幣政策的差異化對(duì)待：首次自住購(gòu)房，銀行鼓勵(lì)和支持；而對(duì)于改善型購(gòu)房和投資型購(gòu)房，銀行不配合，且需要提高首付比例到70%及提高貸款利率這正應(yīng)了前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康所說(shuō)，中國(guó)的國(guó)情決定了中國(guó)的房子是用來(lái)居住的，要剔除投資和投機(jī)屬性，讓房子回歸到自住屬性。在美聯(lián)儲(chǔ)退出QE的同時(shí)，中國(guó)的貨幣政策也進(jìn)行效率最大化的分離；絕大多數(shù)購(gòu)房者已經(jīng)無(wú)法輕易獲得貸款了，在購(gòu)房需求和貸款能力都受到了極大抑制的情況下，房?jī)r(jià)豈有不降之理？

住房供需緊張或?qū)⒆兓?/p>

美國(guó)之所以敢現(xiàn)在謀劃全面退出QE，是基于其經(jīng)濟(jì)層面的多方利好數(shù)據(jù)。例如，失業(yè)率連續(xù)3個(gè)季度保持在7. 5%左右；消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)回升；新住房開(kāi)工率持續(xù)升高，過(guò)去12個(gè)月，美國(guó)二手住房?jī)r(jià)格有12%的上漲；法拍屋由去年年初的200萬(wàn)套下降到目前幾十萬(wàn)套而已；大量海外購(gòu)房者涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，注入新鮮資本血液，據(jù)說(shuō)曼哈頓30%的住宅和商業(yè)地產(chǎn)被中國(guó)買(mǎi)家擁有。而以上所提及的種種美國(guó)利好，可能恰恰是對(duì)中國(guó)樓市釜底抽薪式的打擊。

本人分析，中國(guó)個(gè)人投資者在美國(guó)大量購(gòu)房，大量的中國(guó)人轉(zhuǎn)而拋售中國(guó)高價(jià)房屋，購(gòu)買(mǎi)國(guó)外低價(jià)房地產(chǎn)，一方面增加了國(guó)內(nèi)房屋供應(yīng)，另一方面導(dǎo)致大量財(cái)富轉(zhuǎn)移國(guó)外。33%的國(guó)內(nèi)高凈值人士已經(jīng)配置了離岸資產(chǎn)，這絕非是終點(diǎn)，而是資本走出國(guó)門(mén)、投資房地產(chǎn)收益優(yōu)勝劣汰的自然選擇。當(dāng)中國(guó)人去接盤(pán)美國(guó)過(guò)剩房地產(chǎn)、化解危機(jī)的時(shí)候，中國(guó)過(guò)剩的房地產(chǎn)將由誰(shuí)來(lái)化解呢？

機(jī)構(gòu)投資者投資美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，分化了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的統(tǒng)一口徑聯(lián)盟。最典型案例莫過(guò)于萬(wàn)科和美國(guó)投資公司鐵獅門(mén)合作，開(kāi)發(fā)曼哈頓750套高檔公寓和寫(xiě)字樓項(xiàng)目了。留給我們的啟迪是什么呢？連國(guó)內(nèi)一線公司都因?yàn)楦邏赫{(diào)控政策而出走海外了，況且，海外房地產(chǎn)的融資環(huán)境、融資規(guī)模、融資成本比國(guó)內(nèi)更加低廉和方便，這會(huì)促使更多的國(guó)內(nèi)房企放棄國(guó)內(nèi)，游走海外。

國(guó)內(nèi)保障房政策中，新的“十二五”規(guī)劃要在未來(lái)5年建設(shè)3000萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)型住房?？此屏夥亢徒?jīng)濟(jì)型住房跟普通中產(chǎn)階層沒(méi)有太大關(guān)系，跟高凈值的中國(guó)家庭更靠不上邊兒。

而未來(lái)真實(shí)預(yù)期情況是：實(shí)實(shí)在在的住房供應(yīng)數(shù)量，極大地吸附了剛性需求，商品房的需求大量萎縮；實(shí)實(shí)在在的便宜價(jià)格，極大地左右了銀行對(duì)區(qū)域的房?jī)r(jià)估值，讓商品房的融資和抵押價(jià)值大打折扣；更真實(shí)的例證就發(fā)生在1997年的香港，特首董建華推出每年8. 5萬(wàn)套保障房計(jì)劃，看似輕如鴻毛，但在負(fù)面預(yù)期的樓市，卻成為壓垮香港高價(jià)房地產(chǎn)、捅破泡沫的最后一根稻草。商品房供應(yīng)過(guò)剩、經(jīng)濟(jì)適用房大量興建、資本出走海外，房?jī)r(jià)豈有不降之理？

當(dāng)人民幣走向貶值，資產(chǎn)價(jià)值必遭沖擊

QE的逐步退出，引發(fā)更多熱錢(qián)回流美國(guó)金融市場(chǎng)，美元短期走強(qiáng)，造成黃金暴跌不止。與此同時(shí)，人民幣對(duì)美元單邊升值的預(yù)期或已見(jiàn)頂。未

來(lái)人民幣走勢(shì)預(yù)期是，要么被美元脅迫而被動(dòng)升值，但勢(shì)必造成內(nèi)需消費(fèi)沒(méi)有替代出口之前，我們的出口萎縮、投資不振、經(jīng)濟(jì)遭受沉重打擊。另外的選擇是脫離緊盯美元的匯率政策，讓人民幣相對(duì)于美元貶值。這樣會(huì)造成所有以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)（包括占國(guó)人財(cái)富總值85%的房產(chǎn)）的絕對(duì)購(gòu)買(mǎi)力重新估值，很可能在昨天房產(chǎn)財(cái)富的“巨人”，人民幣貶值后，卻是相比較之下的財(cái)富“矮子”。

對(duì)于高凈值人群和精英階層而言，和他們進(jìn)行財(cái)富賽跑的不是身邊認(rèn)識(shí)的人，而是在世界其他角落和他們目前財(cái)富規(guī)模相匹配的那群人。財(cái)富計(jì)量尺度的改變，讓財(cái)富分配的方式、盈利的模式也相應(yīng)的發(fā)生改變，單純依靠資產(chǎn)價(jià)格上升盈利的時(shí)代即將終結(jié)，在新的資本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，豈能僅僅依靠房?jī)r(jià)上漲，才能獲得財(cái)富積累？

要讓其死亡，必先讓其瘋狂。中國(guó)人經(jīng)歷了股市高點(diǎn)之后財(cái)富的灰飛煙滅，彈指一揮間，11年過(guò)去了，股指又回到了起點(diǎn)。近些天黃金的暴跌，不知是否把五一長(zhǎng)假期瘋狂買(mǎi)金的“大媽”們真正喚醒呢？

當(dāng)所有的人都認(rèn)為股市和黃金不可能下跌的時(shí)候，其實(shí)被市場(chǎng)吞沒(méi)的失敗種子早已深深埋下。如今，國(guó)內(nèi)很多房產(chǎn)投資者依舊沒(méi)有吸取其中的教訓(xùn)，即使全世界很多國(guó)家的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)破滅，即使鄂爾多斯和溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)暴跌，即使李嘉誠(chéng)開(kāi)始脫亞入歐，開(kāi)始規(guī)避中國(guó)的高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)了，很多國(guó)人還是堅(jiān)定地認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)不可能下跌。

前車(chē)之鑒，后者足戒！不跌神話只會(huì)發(fā)生在故事里，而不是現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中。在二十世紀(jì)末和二十一世紀(jì)初的前幾年，美國(guó)許多城市擁有多套物業(yè)的居民都會(huì)帶著甜蜜的微笑進(jìn)入夢(mèng)鄉(xiāng)，因?yàn)榧词乖谒瘔?mèng)中，他們的房產(chǎn)財(cái)富都在增長(zhǎng)。僅僅因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)增值的未來(lái)預(yù)期太強(qiáng)烈，以至于很多業(yè)主還沒(méi)有百萬(wàn)資產(chǎn)，但他們已經(jīng)認(rèn)為自己是百萬(wàn)富翁了。

2007年雷曼兄弟轟然倒下，次貸危機(jī)爆發(fā)，最慘烈時(shí)期25%的全美家庭淪為負(fù)資產(chǎn)。在房?jī)r(jià)跌幅最深的拉斯維加斯，曾經(jīng)7 5%的家庭資產(chǎn)淪為負(fù)資產(chǎn)。有誰(shuí)曾想到，在眾多美國(guó)家庭在二十一世紀(jì)初還充分享受銀行低貸款利率和寬松貨幣狀況下的房產(chǎn)資本增值盛宴的時(shí)候，父母還在做把百萬(wàn)房產(chǎn)財(cái)富傳承下一代美好規(guī)劃的時(shí)候，危機(jī)突然而至，此時(shí)卻發(fā)現(xiàn)在鬢角發(fā)白之日，卻沒(méi)有多少房產(chǎn)財(cái)富可以保留和傳承了。難道這樣的危機(jī)需要國(guó)人必須親身經(jīng)歷之后，才能真正感受到嗎？QE即將離去，房?jī)r(jià)震蕩不遠(yuǎn)矣！

法拍屋

“法拍屋”是由于債務(wù)糾紛，債權(quán)人取得“執(zhí)行名義”后，由法院查封債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)抵押物，進(jìn)而執(zhí)行拍賣(mài)處分而產(chǎn)生的。 一般成為“法拍屋”的，其主要原因是該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人欠債，而必須拍賣(mài)該不動(dòng)產(chǎn)來(lái)還債。被拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格由鑒價(jià)公司鑒定。endprint