重慶房產(chǎn)稅試點改革的實效分析

葉發(fā)強++陳西嬋

摘 要：重慶房產(chǎn)稅試點改革的實際效果并不顯著：在調(diào)節(jié)居民收入分配方面，雖然政策的出發(fā)點在于減少社會財富分配的不均，但房產(chǎn)稅規(guī)模偏小使其調(diào)節(jié)收入分配的作用有限；在調(diào)控房產(chǎn)市場價格方面，雖然限制了高端消費，但對整體房價影響有限；在組織財政收入方面，雖然房產(chǎn)稅對財政收入的構(gòu)成具有一定的影響，但其在地方財政收入中占比很低。但從長遠來看，試點方案的實施有利于對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并對推進住房制度體系建設(shè)具有極為重要的作用。因此，重慶房產(chǎn)稅改革試點的制度建設(shè)意義遠大于實施效果。應(yīng)積極推進公租房、安置房建設(shè)，合理引導(dǎo)剛性需求，構(gòu)建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系；提升房產(chǎn)稅對財政收入的貢獻度，降低地方政府對土地財政的依賴性；改進房產(chǎn)稅稅制設(shè)計，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅擴圍改革。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；房產(chǎn)市場調(diào)控；收入分配調(diào)節(jié)；地方財政收入；土地財政；住房制度體系；房產(chǎn)稅擴圍改革；房產(chǎn)稅稅制設(shè)計

中圖分類號：F293.31；F810.424 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：16748131（2014）01004607

一、引言

2011年1月，上海和重慶分別印發(fā)了對個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法，拉開了房產(chǎn)稅改革試點的序幕。2013年5月底，國務(wù)院明確提出將擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍。2013年7月北京、南京、青島、深圳等地已上報房產(chǎn)稅試點方案，有望成為房產(chǎn)稅試點城市。有人認(rèn)為房產(chǎn)稅是降溫房地產(chǎn)、縮小不平等差距、為地方政府提供可持續(xù)收入的終極“黃金子彈”；也有學(xué)者基于房產(chǎn)稅試點城市房價依然上漲的事實，對房產(chǎn)稅的實施效果持懷疑態(tài)度。

近年來大量學(xué)者圍繞房產(chǎn)稅對社會經(jīng)濟系統(tǒng)的影響進行了較多探討，其研究成果對房產(chǎn)稅改革實踐起到了一定的指導(dǎo)作用，房產(chǎn)稅的改革是促進稅收公共化和推進符合市場經(jīng)濟要求的公共財政體制建設(shè)的良好契機。但由于相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，國內(nèi)學(xué)術(shù)界關(guān)于房產(chǎn)稅的區(qū)域政策效應(yīng)研究的文獻并不多，尤其缺乏利用計量模型進行的實證研究。同時，房產(chǎn)稅是地方財政稅，針對某一個區(qū)域深入研究房產(chǎn)稅對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響比宏觀層面的分析更具現(xiàn)實意義。

上海、重慶的房產(chǎn)稅試點改革，是在房價上漲過快的背景下出臺的，是國家一攬子調(diào)控措施的組成部分，但房產(chǎn)稅試點方案偏離財產(chǎn)稅屬性而表現(xiàn)出商品稅的特征，其具有的組織財政收入和調(diào)控經(jīng)濟的功能也需重新衡量。重慶屬于中等房價的內(nèi)陸城市，其房產(chǎn)稅實施的是“存量模式”，研究重慶房產(chǎn)稅的改革效果有利于房產(chǎn)稅在全國的推廣。因此，在房產(chǎn)稅擴圍大討論的背景下，本文以重慶的房產(chǎn)稅試點改革為案例，從房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)居民收入分配、調(diào)控房產(chǎn)市場和組織財政收入三個層面分析房產(chǎn)稅的實施效果，進而提出進一步改革的建議。

葉發(fā)強，陳西嬋：重慶房產(chǎn)稅試點改革的實效分析

二、房產(chǎn)稅的功能

1.房產(chǎn)稅與居民收入分配

房產(chǎn)擁有量的多寡是社會財富分配不均的表現(xiàn)。房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅屬于直接稅，由于稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，納稅人繳納房產(chǎn)稅直接減少其稅后收入，房產(chǎn)稅征收過程實際上就是收入再分配過程。Netzer（1966）認(rèn)為財產(chǎn)稅相對于現(xiàn)行貨幣收入來說是均衡的，在一定程度上具有累退性。財產(chǎn)稅是基于住宅單元價值的比例稅率，因為低收入家庭在住房上的支出比例大于高收入家庭，所以，相比之下承擔(dān)的財產(chǎn)稅義務(wù)也較重。Melszkowski（1972）認(rèn)為房產(chǎn)稅資本收入比例會隨著總收入的增加而上升。Aaron（1975）認(rèn)為短期內(nèi)，對資本征收財產(chǎn)稅將歸宿于資本所有者頭上，高收入家庭承擔(dān)的稅負(fù)相對較多，即不動產(chǎn)稅具有明顯的累進性。理論上講，房產(chǎn)稅作為政府調(diào)節(jié)財富分配的有效工具，對促進經(jīng)濟、社會和諧發(fā)展具有獨特作用。

2.房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系

國外學(xué)者對房產(chǎn)稅與房價關(guān)系，有三種代表性觀點。第一種觀點是“傳統(tǒng)觀點”，認(rèn)為開征房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房價上升，并最終將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費者。第二種觀點是“受益觀點”，認(rèn)為房產(chǎn)稅僅是當(dāng)?shù)鼐用駥Ρ镜毓卜?wù)的一種支付，房產(chǎn)稅僅是一種使用費，類似人頭稅，不是資本稅，對資本和資源配置沒有產(chǎn)生任何扭曲，而且對住房價值也沒有任何影響。第三種觀點是“新觀點”，認(rèn)為傳統(tǒng)觀點的部分均衡分析是高度誤導(dǎo)的，因為他們忽視了所有轄區(qū)均有房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅導(dǎo)致了當(dāng)?shù)夭豢梢苿由a(chǎn)要素和商品價格的變化，因此，房產(chǎn)稅是資本稅，會使房價下降。

關(guān)于房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系，國內(nèi)學(xué)者也進行了一些研究，他們沒有延續(xù)國外的觀點繼續(xù)討論房產(chǎn)稅是資本稅還是流轉(zhuǎn)稅，而是從房產(chǎn)稅影響供求關(guān)系角度研究，得到三種觀點：房產(chǎn)稅推高房價、房產(chǎn)稅對房價無影響和房產(chǎn)稅降低房價。例如，夏商末（2011）認(rèn)為房產(chǎn)稅對房價的影響取決于其方案設(shè)計，在我國房產(chǎn)稅更有可能推高房價，原因是Tiebout提出的居民“用腳投票”的假設(shè)在我國并不成立，居民總是從農(nóng)村流向城市，從二、三線城市流向一線城市。睢黨臣等（2011）分析認(rèn)為房價的變動主要由市場供求關(guān)系決定，從短期看，房產(chǎn)稅能在一定程度上遏制房價的快速上漲，但從長期來看，房產(chǎn)稅抑制房價高漲的作用非常有限，需借助于其他手段。駱永民等（2012）構(gòu)建動態(tài)一般均衡模型，分析結(jié)果表明從長遠角度看房產(chǎn)稅改革可以有效遏制房價的上漲，且能夠平抑房價變動對宏觀經(jīng)濟的沖擊。上述觀點哪種更具說服力，目前還沒有形成統(tǒng)一結(jié)論，但其研究方法為后續(xù)的研究提供了啟示。遺憾的是，現(xiàn)有文獻大部分是宏觀層面的分析，而對于試點城市的個案研究較少。

3.房產(chǎn)稅與財政收入

房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，它是許多國家（特別是發(fā)達國家）地方政府財政收入的重要來源。房產(chǎn)稅與其他稅種相比，具有稅基較為穩(wěn)定、稅源非流動性、稅收收入穩(wěn)定的特征，且房產(chǎn)稅與地方其它稅種結(jié)合，具有為地方政府籌集財政收入的功能。Fischel（2000）、Oates（2001）、Mckenzie（2003）等認(rèn)為房地產(chǎn)稅是地方政府的重要收入來源。Oates（2001）總結(jié)了美國財產(chǎn)稅與地方政府的關(guān)系，認(rèn)為財產(chǎn)稅為地方政府提供了一個既能提供所需財政收入又能鼓勵有效地制定財政政策的稅收杠桿。

國內(nèi)研究房產(chǎn)稅的財政功能則更多地強調(diào)房產(chǎn)稅改革應(yīng)該朝著公共財政的方向發(fā)展。杜雪君（2009）實證研究結(jié)果表明房地產(chǎn)稅對房價具有抑制作用，而地方公共支出則有助于房地產(chǎn)價值提升，最終房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價值的影響，主要取決于房產(chǎn)稅、地方公共支出與房地產(chǎn)價值的關(guān)聯(lián)性。符育明（2010）認(rèn)為房產(chǎn)稅作為一種地方稅，可以讓地方政府能夠按當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)要求和居民對公共服務(wù)的需求機動地調(diào)節(jié)稅收。

三、重慶房產(chǎn)稅改革試點效果分析

由表1數(shù)據(jù)可知，2009—2012年，重慶商品房施工面積<竣工面積<銷售面積，房地產(chǎn)市場需求旺盛。2012年重慶商品房施工面積為22 009.03萬平方米，比2011年增長7.9%；竣工面積為3 990.63萬平方米，比2011年增長16.5%；商品房銷售面積為4 522.40萬平方米，與2011年相比略有下降，但仍大于竣工面積。2012年商品房竣工面積的84.86%為住宅（3 386.35萬平方米），該年商品房銷售面積的90.77%為住宅（4 105.11萬平方米）。這表明重慶房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，且以住宅為主。加大市場供給，積極推出公租房、安置房是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要措施。2011年、2012年重慶市分別新建安置房面積359.03萬平方米、66.49萬平方米；主城區(qū)公租房開工建設(shè)1 694.2萬平方米、1 551.88萬平方米，竣工面積484萬平方米、626.4萬平方米。公租房、安置房的推出加大了房產(chǎn)市場的供給，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。

從房產(chǎn)稅改革實施效果看，2011年別墅、高檔公寓銷售面積顯著下降，僅為142.19萬平方米，比2010年實施房產(chǎn)稅試點前下降了36.23%，說明房產(chǎn)稅試點改革對別墅、高檔公寓銷售影響較大，然而房產(chǎn)稅改革所涉及的范圍有限。重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價為6 389元/平方米，而2011年的建面成交均價為6 390元/平方米。

表1 重慶2009—2012年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)/萬平方米

資料來源：2009—2011年數(shù)據(jù)來自《重慶統(tǒng)計年鑒》，2012年數(shù)據(jù)來自《2012年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。

1.房產(chǎn)稅改革調(diào)節(jié)收入分配的效應(yīng)分析

重慶市集大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)、大山區(qū)和民族地區(qū)于一體，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出。作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，重慶到2020年的目標(biāo)是城鄉(xiāng)居民收入達到全國平均水平，收入差距明顯縮小，形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度體系。重慶在全國率先將基尼系數(shù)寫入“十二五”規(guī)劃，明確提出將衡量社會貧富差距的指標(biāo)基尼系數(shù)由0.42降到0.35。因此，調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距是重慶房產(chǎn)稅改革的題中之義。

上海市財稅局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海2012年稅收收入總額約為1.04萬億元，而2012年全年上海房產(chǎn)稅收入約為92.5億元，占比約0.8%，2011年這一比例約為0.7%。重慶房產(chǎn)稅占地方財政收入的比重比上海更低。重慶發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，重慶2011年共征收個人住房房產(chǎn)稅近1億元，即使按照1億元來計算，這筆收入占重慶地方財政收入的比例也僅為0.3%。其中，2011年重慶應(yīng)稅住房為8 791套，而2012年的新增應(yīng)稅房源只有2 236套。2012年，重慶房產(chǎn)稅征收金額為1.4億元，比2011年略有增加。同時，重慶房產(chǎn)稅試點方案明確規(guī)定，房產(chǎn)稅收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設(shè)。雖然現(xiàn)階段重慶房產(chǎn)稅改革方案稅收收入并不顯著，但政策的出發(fā)點在于減少社會財富分配的不均。從長遠看，房產(chǎn)稅改革對于調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，促進社會和諧仍具有一定意義。

2.房產(chǎn)稅改革調(diào)控房產(chǎn)市場的效應(yīng)分析

根據(jù)重慶市政府公布的房產(chǎn)稅征收方案，其限制高端消費的意圖十分明顯。從征收對象來看，房產(chǎn)稅的征收對象主要是城市中的獨棟別墅、高檔住房以及在重慶同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”人員新購房。其中獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

2011年重慶市進行房產(chǎn)稅改革試點，且試點范圍主要針對重慶主城九區(qū)的獨棟別墅存量房、增量房及房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r兩倍以上的高檔公寓。從房產(chǎn)稅改革實施效果看，房產(chǎn)稅改革試點對別墅、高檔公寓銷售影響較大。然而房產(chǎn)稅改革所涉及的范圍有限，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年1—11月新增別墅（包括少量獨棟）的成交量還不到商品房成交總量的5%，而高檔住房占總成交的比例也不高。重慶房產(chǎn)稅改革試點后，高檔公寓、別墅銷量的大幅下跌對總體房價影響有限，由于供需不均衡，重慶房價仍可能繼續(xù)上漲。

綜上所述，重慶房產(chǎn)稅改革對房價的降價效果不明顯，但在一定程度上具有穩(wěn)定房價的作用。重慶房產(chǎn)稅改革對房產(chǎn)市場的重要作用體現(xiàn)在房源結(jié)構(gòu)調(diào)整上，公租房、安置房的大力推進和對別墅、高檔公寓征稅同時并進，有利于形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

3.重慶房產(chǎn)稅組織財政收入的功能分析

房產(chǎn)稅的財政收入功能與其能否成為地方政府的主體稅種有關(guān)，同時還受以下因素影響：一是房產(chǎn)所有者是否具備納稅能力。因為房產(chǎn)稅的征稅對象與稅源的分離，征稅對象是房產(chǎn)，但房產(chǎn)稅來源于房產(chǎn)所有者的收入，而對個人基本住房免稅將會抑制房產(chǎn)稅收入的規(guī)模。二是土地財政的制約。在我國現(xiàn)有的土地供給制度和土地補償制度背景下，地方政府能夠從土地價格上漲中得到更多的土地出讓金收入，對土地財政的依賴抑制了房產(chǎn)稅財政收入功能。

房產(chǎn)稅是地方稅，其顯著的特點是具有可延續(xù)性、有穩(wěn)定的稅源，其基本功能是緩解政府部門的財政資金壓力，減少政府對土地的依賴性。下面分別計算重慶土地出讓金與房產(chǎn)稅在地方財政收入中的比重，其結(jié)果如圖1所示。

從圖1中可知，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，重慶國有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費在政府部門的財政收入占有極其重要的地位，其在財政收入中的占比超過35%，并有進一步上升的趨勢。與之形成明顯差別的是房產(chǎn)稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%。上述結(jié)果表明重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個人房產(chǎn)稅試點2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產(chǎn)稅在財政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統(tǒng)計年鑒上的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)分析房產(chǎn)稅在財政收入中的作用。根據(jù)相關(guān)參考文獻、理論及數(shù)據(jù)的可得性，在分析的過程中選取如下變量：（1）房價，采用商品房平均銷售價格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產(chǎn)稅，使用地方財政決算收入中的房產(chǎn)稅衡量，使用X1表示，單位為萬元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入代表該地區(qū)居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財政收入，使用X4表示，單位為萬元；（6）人均GDP，代表該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產(chǎn)稅在財政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬元。

由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數(shù)據(jù)用于分析，并以2000年為基期用CPI進行平減，消除通貨膨脹的影響。同時，對上述各變量取對數(shù)，以消除變量的不平穩(wěn)性，分別記為LNY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數(shù)據(jù)來自各年的《重慶統(tǒng)計年鑒》及EPS經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)庫。

采用Granger因果關(guān)系檢驗分析房產(chǎn)稅與財政收入間的因果關(guān)系，結(jié)果見表2。從統(tǒng)計角度看，在5%的顯著性水平下，房產(chǎn)稅是財政收入的Granger原因。上述結(jié)果表明雖然房產(chǎn)稅在財政收入占比較低，但對財政收入的構(gòu)成仍具有顯著影響。因此，擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍或提高房產(chǎn)稅稅率將有利于地方政府降低對土地財政的過度依賴性。

表2 重慶房產(chǎn)稅與財政收入間的Granger因果關(guān)系檢驗

回歸方程的參數(shù)估計結(jié)果表明：房產(chǎn)稅每增加1%，房價將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房價將增加0.458%，財政收入每增加1%，房價將增加0.211%。上述結(jié)果說明，房產(chǎn)稅的變動將對房價產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財政收入將對房價的變動產(chǎn)生正向影響。其中，財政收入對房價的正向影響可解釋為，由于財政收入有很大一部分是由地方政府轉(zhuǎn)讓土地獲取收入（國有土地使用權(quán)出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費），這將增加開發(fā)商的建房成本，并將其轉(zhuǎn)嫁給消費者，并表現(xiàn)為房價的上漲。同時，房屋建造成本對房價變動產(chǎn)生的影響最為明顯，房產(chǎn)稅對房價的變動影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過房產(chǎn)稅來調(diào)控房價。

四、結(jié)論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設(shè)計不成熟等多種因素，重慶房產(chǎn)稅試點改革實際效果并不顯著，其試點的制度建設(shè)意義遠大于實施效果。重慶的房產(chǎn)稅方案雖涉及存量房產(chǎn)，但僅針對主城九區(qū)內(nèi)的獨棟別墅、新購的高檔住房等征稅，征稅范圍偏小；同時，房產(chǎn)稅稅率低，沒有從根本上提高房屋持有成本，降價效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產(chǎn)稅試點方案明確規(guī)定，房產(chǎn)稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設(shè)，政策的出發(fā)點在于調(diào)控社會財富分配的不均，但由于房產(chǎn)稅稅收總額較小，其調(diào)節(jié)收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產(chǎn)稅試點改革雖然限制了高端消費，但對整體房價影響有限。重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高，雖然房產(chǎn)稅對的財政收入的構(gòu)成具有一定的影響，但房產(chǎn)稅在財政收入的占比很小，且有下降的趨勢。此外，房產(chǎn)稅的變動對房價產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而地方財政收入對房價的變動產(chǎn)生顯著正向效應(yīng)。雖然重慶房產(chǎn)稅試點改革的近期效果并不顯著，但從長遠來看，試點方案的實施有利于對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并對推進住房制度體系建設(shè)具有極為重要的作用?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，對進一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進公租房、安置房建設(shè)，合理引導(dǎo)剛性需求，構(gòu)建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。房產(chǎn)稅本身并非決定房價走勢的主要因素，房產(chǎn)稅改革只是房地產(chǎn)調(diào)控的一個環(huán)節(jié)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展必然會推動房價的上漲。重慶是中國西部地區(qū)重要經(jīng)濟增長極之一，“兩江新區(qū)”建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)和首個內(nèi)陸免稅區(qū)等多個利好事件持續(xù)推動了城市快速擴張，地價持續(xù)上漲。為了鞏固房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的成果，需要繼續(xù)推進住房制度體系建設(shè)，尤其應(yīng)重視住房保障體系建設(shè)。加大公租房、安置房的建設(shè)力度和對別墅、高檔公寓征稅同時并進，將有利于形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產(chǎn)稅對財政收入的貢獻度，降低地方政府對土地財政的依賴性。重慶房產(chǎn)稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%，政府部門對土地出讓金有嚴(yán)重的依賴性。雖然房產(chǎn)稅很難在短期內(nèi)實現(xiàn)“地方主體稅”的目標(biāo)，但是房產(chǎn)稅對地方的財政收入構(gòu)成仍具有一定的影響。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入水平逐步提高，為擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅作為一種地方稅，稅源穩(wěn)定且持久，可以減少地方政府對土地財政的依賴性，緩解地方政府的財政資金壓力。

三是改進房產(chǎn)稅稅制設(shè)計，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅擴圍改革。目前，重慶房產(chǎn)稅所涉及的范圍有限，實施效果不明顯，需要進行房產(chǎn)稅擴圍改革。但是，當(dāng)前我國的房產(chǎn)稅擴圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產(chǎn)權(quán)的多樣性給房產(chǎn)稅的稅基確定帶來了困難，加大了對存量房開征房產(chǎn)稅的征管成本。此外，對存量房產(chǎn)進行合理的市場價值評估也存在管理上和技術(shù)上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據(jù)各地區(qū)的實際情況設(shè)計適宜的稅制方案，不斷推進和深化房產(chǎn)稅改革。

參考文獻：

杜雪君，黃忠華，吳次芳.2009.房地產(chǎn)價格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究：理論分析與基于中國數(shù)據(jù)的實證檢驗[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究（1）：109119.

符育明.2010.住房產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展基于公平的社會共識[J].探索與爭鳴（2）：1921.

駱永明.2012.房產(chǎn)稅改革與房價變動的宏觀經(jīng)濟效應(yīng)——基于DSGE模型的數(shù)值模擬分析[J].金融研究（5）：113.

睢黨臣，李牧然.2011.房產(chǎn)稅是否等于房價下降？——聚焦上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅[J].經(jīng)濟體制改革（3）：159161.

夏商末.2011.房產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房價上漲嗎？[J].稅務(wù)研究（4）：1925.

（編輯：南 北）

從圖1中可知，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，重慶國有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費在政府部門的財政收入占有極其重要的地位，其在財政收入中的占比超過35%，并有進一步上升的趨勢。與之形成明顯差別的是房產(chǎn)稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%。上述結(jié)果表明重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個人房產(chǎn)稅試點2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產(chǎn)稅在財政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統(tǒng)計年鑒上的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)分析房產(chǎn)稅在財政收入中的作用。根據(jù)相關(guān)參考文獻、理論及數(shù)據(jù)的可得性，在分析的過程中選取如下變量：（1）房價，采用商品房平均銷售價格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產(chǎn)稅，使用地方財政決算收入中的房產(chǎn)稅衡量，使用X1表示，單位為萬元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入代表該地區(qū)居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財政收入，使用X4表示，單位為萬元；（6）人均GDP，代表該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產(chǎn)稅在財政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬元。

由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數(shù)據(jù)用于分析，并以2000年為基期用CPI進行平減，消除通貨膨脹的影響。同時，對上述各變量取對數(shù)，以消除變量的不平穩(wěn)性，分別記為LNY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數(shù)據(jù)來自各年的《重慶統(tǒng)計年鑒》及EPS經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)庫。

采用Granger因果關(guān)系檢驗分析房產(chǎn)稅與財政收入間的因果關(guān)系，結(jié)果見表2。從統(tǒng)計角度看，在5%的顯著性水平下，房產(chǎn)稅是財政收入的Granger原因。上述結(jié)果表明雖然房產(chǎn)稅在財政收入占比較低，但對財政收入的構(gòu)成仍具有顯著影響。因此，擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍或提高房產(chǎn)稅稅率將有利于地方政府降低對土地財政的過度依賴性。

表2 重慶房產(chǎn)稅與財政收入間的Granger因果關(guān)系檢驗

回歸方程的參數(shù)估計結(jié)果表明：房產(chǎn)稅每增加1%，房價將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房價將增加0.458%，財政收入每增加1%，房價將增加0.211%。上述結(jié)果說明，房產(chǎn)稅的變動將對房價產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財政收入將對房價的變動產(chǎn)生正向影響。其中，財政收入對房價的正向影響可解釋為，由于財政收入有很大一部分是由地方政府轉(zhuǎn)讓土地獲取收入（國有土地使用權(quán)出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費），這將增加開發(fā)商的建房成本，并將其轉(zhuǎn)嫁給消費者，并表現(xiàn)為房價的上漲。同時，房屋建造成本對房價變動產(chǎn)生的影響最為明顯，房產(chǎn)稅對房價的變動影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過房產(chǎn)稅來調(diào)控房價。

四、結(jié)論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設(shè)計不成熟等多種因素，重慶房產(chǎn)稅試點改革實際效果并不顯著，其試點的制度建設(shè)意義遠大于實施效果。重慶的房產(chǎn)稅方案雖涉及存量房產(chǎn)，但僅針對主城九區(qū)內(nèi)的獨棟別墅、新購的高檔住房等征稅，征稅范圍偏小；同時，房產(chǎn)稅稅率低，沒有從根本上提高房屋持有成本，降價效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產(chǎn)稅試點方案明確規(guī)定，房產(chǎn)稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設(shè)，政策的出發(fā)點在于調(diào)控社會財富分配的不均，但由于房產(chǎn)稅稅收總額較小，其調(diào)節(jié)收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產(chǎn)稅試點改革雖然限制了高端消費，但對整體房價影響有限。重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高，雖然房產(chǎn)稅對的財政收入的構(gòu)成具有一定的影響，但房產(chǎn)稅在財政收入的占比很小，且有下降的趨勢。此外，房產(chǎn)稅的變動對房價產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而地方財政收入對房價的變動產(chǎn)生顯著正向效應(yīng)。雖然重慶房產(chǎn)稅試點改革的近期效果并不顯著，但從長遠來看，試點方案的實施有利于對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并對推進住房制度體系建設(shè)具有極為重要的作用?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，對進一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進公租房、安置房建設(shè)，合理引導(dǎo)剛性需求，構(gòu)建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。房產(chǎn)稅本身并非決定房價走勢的主要因素，房產(chǎn)稅改革只是房地產(chǎn)調(diào)控的一個環(huán)節(jié)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展必然會推動房價的上漲。重慶是中國西部地區(qū)重要經(jīng)濟增長極之一，“兩江新區(qū)”建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)和首個內(nèi)陸免稅區(qū)等多個利好事件持續(xù)推動了城市快速擴張，地價持續(xù)上漲。為了鞏固房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的成果，需要繼續(xù)推進住房制度體系建設(shè)，尤其應(yīng)重視住房保障體系建設(shè)。加大公租房、安置房的建設(shè)力度和對別墅、高檔公寓征稅同時并進，將有利于形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產(chǎn)稅對財政收入的貢獻度，降低地方政府對土地財政的依賴性。重慶房產(chǎn)稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%，政府部門對土地出讓金有嚴(yán)重的依賴性。雖然房產(chǎn)稅很難在短期內(nèi)實現(xiàn)“地方主體稅”的目標(biāo)，但是房產(chǎn)稅對地方的財政收入構(gòu)成仍具有一定的影響。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入水平逐步提高，為擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅作為一種地方稅，稅源穩(wěn)定且持久，可以減少地方政府對土地財政的依賴性，緩解地方政府的財政資金壓力。

三是改進房產(chǎn)稅稅制設(shè)計，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅擴圍改革。目前，重慶房產(chǎn)稅所涉及的范圍有限，實施效果不明顯，需要進行房產(chǎn)稅擴圍改革。但是，當(dāng)前我國的房產(chǎn)稅擴圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產(chǎn)權(quán)的多樣性給房產(chǎn)稅的稅基確定帶來了困難，加大了對存量房開征房產(chǎn)稅的征管成本。此外，對存量房產(chǎn)進行合理的市場價值評估也存在管理上和技術(shù)上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據(jù)各地區(qū)的實際情況設(shè)計適宜的稅制方案，不斷推進和深化房產(chǎn)稅改革。

參考文獻：

杜雪君，黃忠華，吳次芳.2009.房地產(chǎn)價格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究：理論分析與基于中國數(shù)據(jù)的實證檢驗[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究（1）：109119.

符育明.2010.住房產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展基于公平的社會共識[J].探索與爭鳴（2）：1921.

駱永明.2012.房產(chǎn)稅改革與房價變動的宏觀經(jīng)濟效應(yīng)——基于DSGE模型的數(shù)值模擬分析[J].金融研究（5）：113.

睢黨臣，李牧然.2011.房產(chǎn)稅是否等于房價下降？——聚焦上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅[J].經(jīng)濟體制改革（3）：159161.

夏商末.2011.房產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房價上漲嗎？[J].稅務(wù)研究（4）：1925.

（編輯：南 北）

從圖1中可知，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，重慶國有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費在政府部門的財政收入占有極其重要的地位，其在財政收入中的占比超過35%，并有進一步上升的趨勢。與之形成明顯差別的是房產(chǎn)稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%。上述結(jié)果表明重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個人房產(chǎn)稅試點2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產(chǎn)稅在財政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統(tǒng)計年鑒上的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)分析房產(chǎn)稅在財政收入中的作用。根據(jù)相關(guān)參考文獻、理論及數(shù)據(jù)的可得性，在分析的過程中選取如下變量：（1）房價，采用商品房平均銷售價格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產(chǎn)稅，使用地方財政決算收入中的房產(chǎn)稅衡量，使用X1表示，單位為萬元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入代表該地區(qū)居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財政收入，使用X4表示，單位為萬元；（6）人均GDP，代表該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產(chǎn)稅在財政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬元。

由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數(shù)據(jù)用于分析，并以2000年為基期用CPI進行平減，消除通貨膨脹的影響。同時，對上述各變量取對數(shù)，以消除變量的不平穩(wěn)性，分別記為LNY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數(shù)據(jù)來自各年的《重慶統(tǒng)計年鑒》及EPS經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)庫。

采用Granger因果關(guān)系檢驗分析房產(chǎn)稅與財政收入間的因果關(guān)系，結(jié)果見表2。從統(tǒng)計角度看，在5%的顯著性水平下，房產(chǎn)稅是財政收入的Granger原因。上述結(jié)果表明雖然房產(chǎn)稅在財政收入占比較低，但對財政收入的構(gòu)成仍具有顯著影響。因此，擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍或提高房產(chǎn)稅稅率將有利于地方政府降低對土地財政的過度依賴性。

表2 重慶房產(chǎn)稅與財政收入間的Granger因果關(guān)系檢驗

回歸方程的參數(shù)估計結(jié)果表明：房產(chǎn)稅每增加1%，房價將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房價將增加0.458%，財政收入每增加1%，房價將增加0.211%。上述結(jié)果說明，房產(chǎn)稅的變動將對房價產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財政收入將對房價的變動產(chǎn)生正向影響。其中，財政收入對房價的正向影響可解釋為，由于財政收入有很大一部分是由地方政府轉(zhuǎn)讓土地獲取收入（國有土地使用權(quán)出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費），這將增加開發(fā)商的建房成本，并將其轉(zhuǎn)嫁給消費者，并表現(xiàn)為房價的上漲。同時，房屋建造成本對房價變動產(chǎn)生的影響最為明顯，房產(chǎn)稅對房價的變動影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過房產(chǎn)稅來調(diào)控房價。

四、結(jié)論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設(shè)計不成熟等多種因素，重慶房產(chǎn)稅試點改革實際效果并不顯著，其試點的制度建設(shè)意義遠大于實施效果。重慶的房產(chǎn)稅方案雖涉及存量房產(chǎn)，但僅針對主城九區(qū)內(nèi)的獨棟別墅、新購的高檔住房等征稅，征稅范圍偏小；同時，房產(chǎn)稅稅率低，沒有從根本上提高房屋持有成本，降價效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產(chǎn)稅試點方案明確規(guī)定，房產(chǎn)稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設(shè)，政策的出發(fā)點在于調(diào)控社會財富分配的不均，但由于房產(chǎn)稅稅收總額較小，其調(diào)節(jié)收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產(chǎn)稅試點改革雖然限制了高端消費，但對整體房價影響有限。重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高，雖然房產(chǎn)稅對的財政收入的構(gòu)成具有一定的影響，但房產(chǎn)稅在財政收入的占比很小，且有下降的趨勢。此外，房產(chǎn)稅的變動對房價產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而地方財政收入對房價的變動產(chǎn)生顯著正向效應(yīng)。雖然重慶房產(chǎn)稅試點改革的近期效果并不顯著，但從長遠來看，試點方案的實施有利于對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并對推進住房制度體系建設(shè)具有極為重要的作用?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，對進一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進公租房、安置房建設(shè)，合理引導(dǎo)剛性需求，構(gòu)建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。房產(chǎn)稅本身并非決定房價走勢的主要因素，房產(chǎn)稅改革只是房地產(chǎn)調(diào)控的一個環(huán)節(jié)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展必然會推動房價的上漲。重慶是中國西部地區(qū)重要經(jīng)濟增長極之一，“兩江新區(qū)”建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)和首個內(nèi)陸免稅區(qū)等多個利好事件持續(xù)推動了城市快速擴張，地價持續(xù)上漲。為了鞏固房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的成果，需要繼續(xù)推進住房制度體系建設(shè)，尤其應(yīng)重視住房保障體系建設(shè)。加大公租房、安置房的建設(shè)力度和對別墅、高檔公寓征稅同時并進，將有利于形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產(chǎn)稅對財政收入的貢獻度，降低地方政府對土地財政的依賴性。重慶房產(chǎn)稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%，政府部門對土地出讓金有嚴(yán)重的依賴性。雖然房產(chǎn)稅很難在短期內(nèi)實現(xiàn)“地方主體稅”的目標(biāo)，但是房產(chǎn)稅對地方的財政收入構(gòu)成仍具有一定的影響。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入水平逐步提高，為擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅作為一種地方稅，稅源穩(wěn)定且持久，可以減少地方政府對土地財政的依賴性，緩解地方政府的財政資金壓力。

三是改進房產(chǎn)稅稅制設(shè)計，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅擴圍改革。目前，重慶房產(chǎn)稅所涉及的范圍有限，實施效果不明顯，需要進行房產(chǎn)稅擴圍改革。但是，當(dāng)前我國的房產(chǎn)稅擴圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產(chǎn)權(quán)的多樣性給房產(chǎn)稅的稅基確定帶來了困難，加大了對存量房開征房產(chǎn)稅的征管成本。此外，對存量房產(chǎn)進行合理的市場價值評估也存在管理上和技術(shù)上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據(jù)各地區(qū)的實際情況設(shè)計適宜的稅制方案，不斷推進和深化房產(chǎn)稅改革。

參考文獻：

杜雪君，黃忠華，吳次芳.2009.房地產(chǎn)價格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究：理論分析與基于中國數(shù)據(jù)的實證檢驗[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究（1）：109119.

符育明.2010.住房產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展基于公平的社會共識[J].探索與爭鳴（2）：1921.

駱永明.2012.房產(chǎn)稅改革與房價變動的宏觀經(jīng)濟效應(yīng)——基于DSGE模型的數(shù)值模擬分析[J].金融研究（5）：113.

睢黨臣，李牧然.2011.房產(chǎn)稅是否等于房價下降？——聚焦上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅[J].經(jīng)濟體制改革（3）：159161.

夏商末.2011.房產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房價上漲嗎？[J].稅務(wù)研究（4）：1925.

（編輯：南 北）