建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的思考

張威

摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也愈演愈烈。伴隨著房地產(chǎn)項目的開發(fā)，大眾對工程的要求也越來越嚴(yán)謹(jǐn)。同時，在工程管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理也出現(xiàn)了很多問題。本文大致介紹了房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)常見的問題以及采取什么樣的精細(xì)化的管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；定義；現(xiàn)狀；問題；對策

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理定義及發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 定義

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是指將房地產(chǎn)開發(fā)中每個項目的各類工程設(shè)計演變成實體的全過程的管理，其包括質(zhì)量、成本、進度、技術(shù)支持和安全的控制等管理要素。

1.2 發(fā)展現(xiàn)狀

近期，我國為了擴大內(nèi)部需要，加快經(jīng)濟的增長，對房地產(chǎn)開發(fā)工程的發(fā)展要求越來越高。因此，也擴大了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)工程管理還不完善，在房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理過程中，仍然存在著大大小小的問題，嚴(yán)重影響了建筑工程的使用壽命和質(zhì)量。沒有規(guī)范的質(zhì)量保證體系圖，甚至還出現(xiàn)邊施工邊設(shè)計的工程，影響了人們的日常生活和生命財產(chǎn)安全。由于工程造價的預(yù)算沒有提前準(zhǔn)備而導(dǎo)致在施工過程中產(chǎn)生造價的糾紛，影響了施工的進程。目前，政府對房地產(chǎn)工程的監(jiān)督管理力度松懈，導(dǎo)致施工單位以次充好的現(xiàn)象比比皆是。在施工全過程中，產(chǎn)生過多的污染并且得不到有效的治理。有些處理過程中很容易產(chǎn)生二次污染。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中存在的問題

2.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量過關(guān)

房地產(chǎn)工程管理中最常見的問題之一就是房地產(chǎn)工程的房屋質(zhì)量問題。生活中，我們經(jīng)常會聽到一些關(guān)于房屋倒塌的新聞事件，這些問題多數(shù)是因為有些施工單位在房地產(chǎn)工程施工過程中不規(guī)范操作，對建材進行偷工減料，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)工程質(zhì)量不合格，達不到房屋正常的使用壽命，無法滿足人們的居住要求。存在一些施工單位沒有完整的質(zhì)量保證體系，出了問題找不到人負(fù)責(zé)。

2.2嚴(yán)抓工程造價問題

一直以來，我國的房地產(chǎn)工程在工程造價方面存在著很多問題。如控制成本的方法跟不上時代的發(fā)展，沒有依據(jù)進行操作；房地產(chǎn)工程在工程造價方面的法律法規(guī)還有待于完善，缺少相對應(yīng)的政策體制等等。這些問題都與施工單位對工作的認(rèn)真對待程度和竣工期限息息相關(guān)，同時也影響著房屋的使用情況。

2.3 嚴(yán)懲環(huán)境污染問題

噪聲污染和建筑垃圾污染是房地產(chǎn)工程環(huán)境污染的兩個最主要的方面。在進行房地產(chǎn)施工過程中產(chǎn)生的較大的作業(yè)噪音對周圍的居民造成的聲音打擾的噪聲污染問題。在一些大城市中，也出現(xiàn)在居民休息時間進行施工作業(yè)，對人們的身心都受到影響。噪聲污染也是建筑污染問題中最常見的問題。幾乎伴隨著整個房地產(chǎn)施工的全過程，嚴(yán)重影響了人們的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地產(chǎn)工程施工過程中會產(chǎn)生很多建筑材料，包裝等污染物。對周邊的大氣和水體進行了嚴(yán)重的污染。還存在一些其他的污染如光污染和粉塵污染等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的對策

3.1 加快提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量

（1）施工單位應(yīng)該規(guī)范操作每一個施工步驟，選用合格的建筑材料進行施工，堅決避免因為偷工減料帶來的安全隱患問題。要勇于創(chuàng)新，大膽的嘗試新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到這些之前，一定要有一個完整的房地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系圖，更加清晰透明的完成每項任務(wù)。下圖1是某房地產(chǎn)公司的質(zhì)量保證體系圖。

質(zhì)量保證體系圖

圖1 某房地產(chǎn)公司的質(zhì)量保證體系圖

（2）依據(jù)國家法規(guī)和相關(guān)文件袋的規(guī)定進行施工操作，不斷完善質(zhì)量管理體系，避免員工懶散的現(xiàn)象。在施工過程中如果發(fā)現(xiàn)不達標(biāo)準(zhǔn)的項目應(yīng)該檢查整改之后再繼續(xù)進行施工。在推進工程進度的同時質(zhì)量問題應(yīng)該嚴(yán)抓不可松懈。

（3）重視在崗人員的繼續(xù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)工程施工人員的素質(zhì)。加強工程質(zhì)量和安全知識的教育力度，通過身邊的實例進行宣傳，讓施工人員真正的認(rèn)識到整個工程中質(zhì)量的突出性，提高他們的責(zé)任心。

3.2 健全工程造價管理體系，加強監(jiān)督工作

在施工之前，做好全面的準(zhǔn)備，對過程中的每個項目產(chǎn)生的造價預(yù)算和規(guī)劃仔細(xì)的羅列出來，編制詳細(xì)符合實際的工程造價預(yù)算表，做到詳細(xì)精確，下圖是某房地產(chǎn)公司工程造價預(yù)算表。同時，要考慮到預(yù)算發(fā)生爭執(zhí)時應(yīng)該采取怎樣的應(yīng)對措施，應(yīng)該對工程預(yù)算的相關(guān)價格進行動態(tài)的管理。

圖 某房地產(chǎn)公司工程造價預(yù)算表

加強對施工人員的監(jiān)督管理工作，建立責(zé)任問責(zé)制度，把整個施工過程中的安全、質(zhì)量、管理工作落實責(zé)任到個人，管理部門不能形同虛設(shè)，要真正的發(fā)揮作用，加大監(jiān)督管理的執(zhí)行力度。

3.3 大力遏制環(huán)境污染

（1）施工單位應(yīng)該選擇正確的時間進行工程操作，避開居民的休息時間。最好有一個完整的工作時間表，按照規(guī)定時間工作，嚴(yán)禁為了追趕工程的進度，日夜進行施工，對施工人員的身體和周圍居民的休息帶來嚴(yán)重的困擾。同時，在電鉆等設(shè)備上安裝除噪器，能有效的避免噪聲對周圍居民帶來的危害。

（2）施工單位要定期的處理施工過程中產(chǎn)生的工程垃圾，切不能隨意的丟棄，堆放。應(yīng)該設(shè)立一個房地產(chǎn)工程垃圾清理小組，及時對垃圾進行清理，進行獎懲制度。并且注意在處理的過程中不能隨意丟撒在公共場地，給人們的生活質(zhì)量帶來嚴(yán)重的影響。

（3）嚴(yán)禁在施工現(xiàn)場進行廢棄垃圾的焚燒，產(chǎn)生的廢棄不僅污染了大氣，還對施工人員和周圍居民的身心健康產(chǎn)生嚴(yán)重的危害。應(yīng)該統(tǒng)一轉(zhuǎn)送到固定的垃圾焚燒廠進行合理規(guī)范的工程垃圾處理。

（4）施工單位應(yīng)在類似水泥罐的施工設(shè)備上安裝除塵器，定期的對房地產(chǎn)工程的施工設(shè)備進行粉塵的清理，在施工材料運輸過程中，要規(guī)范運輸，做好遮蔽工作，避免粉塵對大氣的污染。施工過程中產(chǎn)生的廢棄液體材料的排放應(yīng)該設(shè)定一個專門的流通渠道，避免對周圍的水體污染。

4、結(jié)語

房地產(chǎn)工程的實際管理過程中，施工單位要針對管理中經(jīng)常出現(xiàn)的問題進行控制和解決，運用合理的管理方法和手段，在規(guī)定的竣工期限內(nèi)，質(zhì)量安全放在首位，避免事故的發(fā)生。積極營造綠色房地產(chǎn)工程，創(chuàng)新使用新型建筑材料代替之前的質(zhì)量不過關(guān)的建筑材料，避免在竣工之后出現(xiàn)工程由于材料低劣產(chǎn)生的安全問題，努力為居民打造符合他們期望的居住要求。加快我國綠色房地產(chǎn)的發(fā)展，讓每個房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)識到質(zhì)量安全的重要性。（作者單位：南京升龍元發(fā)置業(yè)有限公司）