十年樓市：最瘋漲的商品

中國經(jīng)濟十大群像·地產(chǎn)

“10年了，我還是買不上房，這是為什么？”和買了房的朋友一起談到房子時，姜曉明常常會這么問。

有這種疑問的可不是他一個人。10年的房價飛漲，既有投資投機因買房而暴發(fā)，也有開發(fā)商和地方政府賺得盆滿缽滿，也有很多落寞的人始終買不起房。

10年間，被兩只手操控著的房價一路高漲，令很多人可望而不可即。一只是看得見的手即政府調(diào)控，一只是看不見的手即市場。而這樣翻天覆地的變化，在創(chuàng)刊10年的《中國經(jīng)濟周刊》中留下了深刻的印記。

不變的十年——“望房興嘆”

那還是10年前。

江蘇的姜曉明來到了北京工作，那時他的月收入是2500元，年收入3萬元，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入還高。北京市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達15637.8元，比2003年增長12.6%。

這一年，北京二環(huán)和三環(huán)之間的房子的價格多在6000元/平方米左右，而2004年一季度，北京全市住宅銷售均價為5826元/平方米。以姜曉明的收入來看，他一年的收入在北京三環(huán)左右還能買上5平方米，換句話說，還能買個廁所。

當時，我國部分城市的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)上漲的勢頭，但是很顯然，那個漲勢相對還比較平緩。

不過房價的上漲還是入選2004年《中國經(jīng)濟周刊》評選出的十大民生經(jīng)濟新聞：據(jù)國家統(tǒng)計局月度統(tǒng)計報告顯示，2004年1—11月，我國商品房平均銷售價格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。

那是大漲的前夜，有人信誓旦旦，有人充滿懷疑。有的人出手，有的人遲疑。多種因素之下，姜曉明沒有加入買房大軍。當時《中國經(jīng)濟周刊》的報道寫道：房子仍是老百姓一生最簡單的渴求，無數(shù)缺房戶在幻想，何時房子能像家用電器那樣，出現(xiàn)供過于求后的價格下降。？

2004年年初，地產(chǎn)大亨SOHO中國有限公司董事長潘石屹在不同場合多次表示，2004年北京房價肯定要漲。潘石屹認為，北京市政府從2003年12月3日即停止了所有立項、規(guī)劃土地的審批，1月9日正式下發(fā)文件停止房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批，這就造成了土地供應(yīng)的斷代。

潘石屹說，在需求量穩(wěn)定增長的北京市場，供應(yīng)量突然減少，價格勢必會上漲。

不過當時也有人對這種說法提出質(zhì)疑。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會一位負責人就向《中國經(jīng)濟周刊》表示，房價上漲的說法是缺乏依據(jù)的。因為房價上漲的關(guān)鍵是二手房市場的繁榮與否，現(xiàn)在上海的二手房已經(jīng)占到整個房地產(chǎn)市場交易的50%，而北京的二手房交易量還不足市場的10%，北京在短期之內(nèi)不可能像上海等地一樣形成炒樓現(xiàn)象，所以價格不會在短期內(nèi)炒高。

但在2004年年底，市場即給出了回應(yīng)?！吨袊?jīng)濟周刊》報道顯示，2004年，近乎瘋狂的房價繼續(xù)快速攀升，全國房價迅速上漲，其中北京上漲5%左右，上海上漲21%，寧波上漲19.9%，天津上漲16.7%，南京上漲16.2%，重慶上漲15%，除北京之外，這些城市均創(chuàng)出8年以來的最大漲幅。

到了2005年、2006年，房價上漲的勢頭仍未停止。以北京市為例，2004年一季度，全市住宅銷售均價為5826元/平方米，而到了2006年一季度，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)變成了7168元/平方米，2006年三季度則更是達到了7825元/平方米。即使是一向被認為房價最高的上海，在2005年也被北京反超。統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年北京期房均價已經(jīng)高出上海27元/平方米。

時至今天，房價不帶絲毫疲憊地一路上行。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2013年1—11月份，全國商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%；商品房銷售額69946億元，增長30.7%，這意味著，全國商品房均價為6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全國商品房均價上漲了一倍多。

與此同時，北京的很多樓盤均價上漲均超過5倍，如北京東四環(huán)的珠江帝景、太陽公元等項目。

就北京而言，2004年北京樓市均價為5000多元/平方米，目前均價則高達2萬多元/平方米，其成交均價近10年上漲到了3倍。對于姜曉明個人而言，雖然他的年收入也達到了6萬元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三環(huán)內(nèi)買個5平方米的廁所，而現(xiàn)在他要在北京三環(huán)內(nèi)買房，買不了2平方米，現(xiàn)在，他只能更加地“望房興嘆”了。

“越調(diào)越漲”的怪圈

與狂奔的房價相比，“看得見的手”政府的調(diào)控手段也層出不窮?！吨袊?jīng)濟周刊》報道顯示，早在2004年時，中央即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場。

2005年3月5日，時任國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出，2005年“將重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。

央行最先祭出貨幣政策這把利器：從2005年3月17日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個百分點。

盡管央行的調(diào)控舉動在預(yù)料之中，但不少市場人士質(zhì)疑不斷：其一，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是從緊縮開發(fā)商銀根和土地供給上調(diào)控，而是從需求上調(diào)控；其二，房地產(chǎn)商對此反應(yīng)溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。

2005年3月20日，時任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清：央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭，保護百姓購房。

但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷（化名）2005年向《中國經(jīng)濟周刊》表示，她對政府的調(diào)控政策有些失望。

在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行。上海市政府規(guī)定，自2005年3月7日起，個人購買上海行政區(qū)域內(nèi)普通住房居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征營業(yè)稅，同時，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。

上海市政府也宣布，對已經(jīng)批準但兩年以上仍未開工建設(shè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，要堅決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調(diào)控房價的開始。

然而政府的調(diào)控舉措?yún)s遭到部分學(xué)者質(zhì)疑。北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心的一位專家指出，宏觀調(diào)控控制信貸和土地兩個閘門，會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給變少，進一步助長房價上漲。事實上，2005年的上海、北京等多個城市的房價繼續(xù)在上漲。

“房價到底降不降？看不準，還是再看看吧，說不準會有變化。但今年買房恐怕是沒戲了?！睆堟面镁趩实卣f。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭。

2006年，建設(shè)部等多部門出臺了調(diào)控措施，其中影響最大的莫過于“90/70”政策?！?0/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2007年9月27日，央行重拳出擊，規(guī)定購買二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。

樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)。當年12月， 萬科（000002.SZ）董事長王石公開表示“樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)”，與此同時萬科在全國范圍內(nèi)扛起降價大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預(yù)計樓市將降至冰點。與一手新盤降價“快跑”相伴，二手房價也開始“跳水”，主營二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營危機，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現(xiàn)價格松動。

2008年9月國際金融危機爆發(fā)，為擴內(nèi)需保增長，我國的樓市調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了變化。2009年，許多樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了松綁，比如房貸首付下調(diào)，房貸利率下調(diào)。房地產(chǎn)市場就此開始反轉(zhuǎn)，2009年、2010年、2011年這幾年出現(xiàn)了房價快速上漲。

針對這種情況，中央再次開始從緊調(diào)控。2009年起，國內(nèi)保障性住房體系建設(shè)開始啟動。已有數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求。

2010年4月國務(wù)院下發(fā)“國十條”，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“史上最嚴樓市調(diào)控政策出臺”。其中規(guī)定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。

2011年調(diào)控再次升級，北京等地出現(xiàn)了針對外地人納稅滿5年才能買房的最嚴限購政策。而在上海、重慶，房產(chǎn)稅試點拉開帷幕，重慶針對高價盤和別墅，開始征收房產(chǎn)稅。

2013年3月1日，國務(wù)院再次公布樓市調(diào)控細則，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個人售房嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。不過，這一次調(diào)控中的亮點政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實，全國大部分城市并沒有嚴格落實。

市場一怔之后，從2013年5月，房價再次走勢堅挺，樓市依舊沒有走出一邊調(diào)控、一邊上漲的怪圈。

地產(chǎn)商的“轉(zhuǎn)型”

在政府調(diào)控的巨大壓力之下，房地產(chǎn)開發(fā)商也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛。

2006年底，一時間在地產(chǎn)市場上叱咤風(fēng)云的順馳集團倒掉了。斷裂的資金鏈讓順馳創(chuàng)始人孫宏斌的地產(chǎn)霸業(yè)夢碎。從2003年到2004年上半年，順馳可謂全國到處“開花”，在超常規(guī)擴張的過程中，引來業(yè)界對順馳的關(guān)注和議論，其中對順馳資金鏈的質(zhì)疑最為突出。

2004年，《中國經(jīng)濟周刊》記者打通順馳北京地區(qū)新聞中心的電話，幾經(jīng)周折，電話轉(zhuǎn)給了北京地區(qū)一位楊副總，他表示，順馳的資金來源是多渠道的，資金鏈絕對沒有問題，主要是靠快速銷售、快速回籠資金實現(xiàn)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。另外，合作伙伴的錢和金融機構(gòu)的融資也是順馳資金的一大來源，所以外界對順馳資金鏈的擔憂是多余的。但他表示不方便回答更多的問題。

但一位業(yè)內(nèi)人士卻質(zhì)疑說：“那就是挪東墻補西墻，利用不同項目進程之間的時間差，通過資金在多個項目之間的調(diào)配，來保證資金鏈不至于斷裂。用一個形象的比喻，這是在玩現(xiàn)金雜技?！?/p>

最終，在政府持續(xù)緊逼的調(diào)控下，順馳的資金鏈持續(xù)緊張，2006年，順馳（中國）55%的控股權(quán)以12.8億元的超低價轉(zhuǎn)手香港路勁基建。

令人吊詭的是，隨著金融危機的爆發(fā)，2008年底國家出臺一系列經(jīng)濟刺激計劃后，2009年房價再次走高，讓許多開發(fā)商的資金流變得充裕，許多本來已經(jīng)資金鏈緊張的開發(fā)商重獲生機。

順馳創(chuàng)始人孫宏斌事后就說，其實在當年，順馳絕對是賤賣了，“從市場后來的發(fā)展來看，假如我再挺過一兩年，那順馳的情況將大為好轉(zhuǎn)。”

2013年孫宏斌卷土重來。如今身為融創(chuàng)中國（1918.HK）董事長的他，在土地市場十分激進。2013年9月4日，融創(chuàng)中國以7.3萬元/平方米的價格奪得北京農(nóng)展館地塊。根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》封面報道《2013中國地王圖》的統(tǒng)計，農(nóng)展館地塊的單價不僅是2013年北京乃至全國的最高價，更是2004年土地出讓制度改革以來的最高單價地王，也是最近20年來成交單價最高的一宗地。

“我其實不是一個激進的人。江湖上都說我激進，我真的不是一個激進的人，我骨子里是一個偏理性的人，厭惡風(fēng)險。朋友說人有不知死和不怕死之分，我應(yīng)該是不怕死的?！睂O宏斌如是說。

但是，隨著房價、地價的上漲，有開發(fā)商對目前的經(jīng)商環(huán)境深感不滿。如華遠地產(chǎn)董事長任志強屢屢抱怨，地價太高，買不起。最終，華遠地產(chǎn)只得敗走一二線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。

而且，見慣市場跌宕起伏，有著“小超人”之稱的李嘉誠，其旗下長和系（長江實業(yè)與和記黃埔）則在中國拋售物業(yè)。2013年，長和系宣布，成功以超30億港元的價格出售位于廣州的西城都薈廣場。

這在地產(chǎn)界引起了較大震動，以至于很多業(yè)界人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)并不會迎來新一輪狂歡，而是在衰落前最后的狂歡。王石就在微博上評論道：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

但也有開發(fā)商對未來的地產(chǎn)市場表示樂觀。當選2013CCTV中國經(jīng)濟年度人物的綠地集團董事長、總裁張玉良告訴《中國經(jīng)濟周刊》，十八屆三中全會提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經(jīng)濟的持續(xù)利好。對于中國未來，無論是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，還是新型城鎮(zhèn)化的需要，都需要城鎮(zhèn)化?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量。在城鎮(zhèn)化過程中，企業(yè)應(yīng)發(fā)揮參與、建議的作用。我認為，未來10年，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為?！?/p>

不管開發(fā)商目前是否如履薄冰，但殘酷的現(xiàn)實是，姜曉明有些后悔了，假如當年聽了開發(fā)商的話，買了房，現(xiàn)在的生活是不是不一樣了呢？

早在2005年第一期的《中國經(jīng)濟周刊》中，房地產(chǎn)業(yè)被評為十大暴利行業(yè)之首。

當時房地產(chǎn)業(yè)當選的推薦詞是：“沒有哪一個行業(yè)的絕對利潤值，能挑戰(zhàn)中國的房地產(chǎn)業(yè)的暴利，沒有哪一個行業(yè)的利潤，能超過房地產(chǎn)業(yè)的暴利。2002年進入《中國百富榜》的房地產(chǎn)大亨為25人，2003年為35人，2004年為45人。2004年，近乎瘋狂的房價繼續(xù)快速攀升，漲幅高達13.4%?！?/p>

這樣的推薦詞，至今聽起來也如芒在背。不管如今的地產(chǎn)業(yè)是否還有如此的高利潤，但中國百姓的安居夢想還需時日方能實現(xiàn)。而這有待于政府的宏觀調(diào)控，市場的健康發(fā)展還有開發(fā)商的理性開拓。

記者手記

最好的年代，最壞的年代

劉德炳

對于房地產(chǎn)而言，毫無疑問最近的10年是最好的年代，也是最壞的年代。

說最好，是因為有人在這10年通過房子實現(xiàn)了崛起，收獲了榮光；說最壞，是真正的有些人或因為資金的限制，或因為政策的限制，他們10年前買不上房，10年后依然。

即使從首都北京來看，這里有中國最貴的房子，臨湖、頂級配置、核心區(qū)、中西合璧，一平方米賣到了天價。同樣在這里，還有人住在棚戶區(qū)，有人擠在狹窄的房間蝸居，甚至有人居住在木板屋里。

最讓記者感喟的是，今年媒體曝光出來很多人住在熱力井里面，而且記者記得，2010年時，由于房價太高，房租太貴，甚至有人用新型建筑材料制作了一個蛋屋，一個蛋，一張床，度過一天又一天。

房價漲勢不停，房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟，甚至損害了中國經(jīng)濟的潛在增長能力，這都是實實在在的事，再不做出真正的改變，失去的只會比上面那些內(nèi)容更多。

有幸的是，隨著十八屆三中全會的召開，中央再度強力發(fā)聲，繼續(xù)改革開放，并且，陸陸續(xù)續(xù)地推出了一些實際的政策，其中有些政策看似距離房地產(chǎn)很遠，但卻大有深意，如果真正執(zhí)行，誰說房價只漲不跌？

希望這些希望，能照進現(xiàn)實，實現(xiàn)百姓的安居夢住房夢。