探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范與管理

耿中建

【摘 要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在盡力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，贏得更大的商機(jī)。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范的含義、重要性及措施等幾個(gè)方面進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；防范

任何投資都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存已是陳詞濫調(diào)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這種高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收入的“三高”行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)更是司空見(jiàn)慣的事情。只要根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律處理問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)可以在日常工作中得以控制。如何盡可能減少的風(fēng)險(xiǎn)及其損失，已成為一個(gè)非常緊迫的任務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)管理是提高成本和控制工期精度和質(zhì)量水平的積極措施，是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。

一、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行房屋和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。因此，取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不局限于建筑或商品房，同時(shí)也包括開(kāi)發(fā)和管理，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)具有不確定性的事件，它具有不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)，并貫穿始終。它形成的基本原因是人們?cè)诶斫獾陌l(fā)展變化和處理決策等方面存在的問(wèn)題，如人們的理解能力是有限的、信息本身的滯后性、信息資源的管理和溝通問(wèn)題等等。一個(gè)房地產(chǎn)可能存在多方面的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下幾個(gè)方面：

（1）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資管理的實(shí)際操作結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)發(fā)生偏移，而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。公司投資的內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境都可能產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售、出租和租售三個(gè)主要類別，業(yè)務(wù)涵蓋零售零租、零售整租、租售結(jié)合、不售零租、不售整租、不租不售自營(yíng)六個(gè)子類。不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)模式存在各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。每個(gè)模式整體財(cái)產(chǎn)的比例是不同的，有不同的現(xiàn)金流，因此會(huì)有面臨著不同的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)操作、管理人才和經(jīng)驗(yàn)的缺乏以及管理能力的缺乏，也是成為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。

（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求變化給予房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為供過(guò)于求導(dǎo)致大量的空缺。二是地產(chǎn)已經(jīng)完成的結(jié)構(gòu)性矛盾，存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化或不能滿足企業(yè)的需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源是多方面的，不同的風(fēng)險(xiǎn)有不同的來(lái)源。

（3）政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)家或地方政府相關(guān)政策變化造成的可能的損失。房地產(chǎn)投資受到各種政策限制，如投資政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)管理政策和稅收政策等，他們都將對(duì)投資回報(bào)目標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響。地產(chǎn)投資決策之前，應(yīng)當(dāng)綜合分析和研究在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、構(gòu)建指標(biāo)，和其他當(dāng)?shù)胤珊头ㄒ?guī)等風(fēng)險(xiǎn)。政策的嚴(yán)重失敗的風(fēng)險(xiǎn)將無(wú)法挽救。

二、概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的意義

現(xiàn)代大型房地產(chǎn)項(xiàng)目迫切需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，這主要是因?yàn)椋阂皇怯捎陲L(fēng)險(xiǎn)管理方法的持續(xù)改進(jìn)及其應(yīng)用，在西方工業(yè)國(guó)家的成功做法，吸引了很多企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。二是風(fēng)險(xiǎn)管理是以風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、識(shí)別、評(píng)估和科學(xué)分析為基礎(chǔ)，運(yùn)用各種各樣的對(duì)策將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行最佳組合。三是風(fēng)險(xiǎn)管理克服了傳統(tǒng)限制的單一的處理手段，綜合利用各種風(fēng)險(xiǎn)控制措施，并日益完善，將項(xiàng)目防范系數(shù)降到最低，爭(zhēng)取獲取利益最大化。

三、探討規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)措施

首先要做好初步的市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免戰(zhàn)略和措施失誤。早期階段的發(fā)展地產(chǎn)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和政策、區(qū)域零售市場(chǎng)、未來(lái)的地產(chǎn)供應(yīng)、現(xiàn)場(chǎng)條件幾個(gè)方面的內(nèi)容。通過(guò)時(shí)間、過(guò)程、位置、規(guī)模、硬件、布局、性別、競(jìng)爭(zhēng)和兼容穩(wěn)定、資源、商圈分析、人口分析和人性等多個(gè)參數(shù)綜合評(píng)價(jià)的可行性。

其次要根據(jù)國(guó)家政策和城市總體規(guī)劃，避免政治風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)人員應(yīng)該關(guān)注宏觀政策（如工業(yè)、土地和稅收），進(jìn)行合理的操作和位置的選擇。城市規(guī)劃巨大影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)容，如位置、區(qū)域、大小等。因此要充分做好國(guó)家和政府規(guī)劃決策調(diào)整的預(yù)測(cè)和分析。

再次要加強(qiáng)資本運(yùn)作，選擇合理的現(xiàn)金流模型，防止資本風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)成本將增加和管理的變更。良好的資本運(yùn)營(yíng)和合理的現(xiàn)金流模型，是一個(gè)成功的關(guān)鍵。

四、總結(jié)

目前，我國(guó)和國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)管理理論和實(shí)踐有很大的差距。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)具有挑戰(zhàn)性的新課題，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論還需要進(jìn)一步的完善，應(yīng)加強(qiáng)理論在實(shí)踐中的應(yīng)用，同時(shí)更多的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)加強(qiáng)定量研究，使負(fù)責(zé)人認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，并有意識(shí)地在工程實(shí)踐中應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。

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