“以房養(yǎng)老”難題待解

文 《法人》見習(xí)記者 肖岳

特別報道SPECIAL REPORT

“以房養(yǎng)老”難題待解

文 《法人》見習(xí)記者 肖岳

兩年期的試點結(jié)束后，無論是否如預(yù)期，其結(jié)果都是值得思考與探討的。其中，傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變、險企勇于面對挑戰(zhàn)的魄力、相關(guān)配套政策的跟進等，是最應(yīng)反思的問題

截至2016年6月30日，“以房養(yǎng)老”政策兩年試點正式收官。出乎很多人的預(yù)料，這項備受關(guān)注的政策未能拿出令人滿意的答卷。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，至5月底，“以房養(yǎng)老”在試點四地的正式參與者僅有59戶，共78人，而最終辦理完所有流程的僅為38戶，47人。

隨著人口老齡化的加劇，養(yǎng)老逐漸成為全社會日益關(guān)注的問題，在眾多解決途徑中，“以房養(yǎng)老”更是被寄予厚望。

早在2013年9月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，對于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點加以明確。2014年6月，保監(jiān)會公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，并決定自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢四城市展開試點。

但近乎殘酷的現(xiàn)實，宣告了這項政策試點的尷尬。“遇冷”成為其最為典型的形容詞。至2015年底，我國60周歲以上老年人口已達(dá)2.22億?？v觀中國現(xiàn)狀，養(yǎng)老市場不可謂不龐大，“以房養(yǎng)老”本應(yīng)有相當(dāng)市場。

作為養(yǎng)老保險的一種形式，期望“以房養(yǎng)老”解決全部養(yǎng)老問題當(dāng)然太過于嚴(yán)苛，也的確存在政策設(shè)定與傳統(tǒng)觀念相沖突的現(xiàn)象。不過政策遇冷背后，還有更多問題需要深思。只有在政策不斷細(xì)化、法律不斷更新、調(diào)動各方參與者的積極性等多重因素的共同作用下，“以房養(yǎng)老”才可能得以完善，并在人口老齡化趨勢嚴(yán)峻的當(dāng)今大有作為。

尷尬的“試點”

以房養(yǎng)老政策的試點，是結(jié)合市場實際需求和養(yǎng)老缺口現(xiàn)狀的產(chǎn)物。在以往，養(yǎng)老主要依靠子女反哺老人，而隨著經(jīng)濟發(fā)展，子女結(jié)婚、異地工作、由于各種原因?qū)е碌膯紊砘螂x異等現(xiàn)象的存在，往往使得一些老人在晚年需要自力更生以維持生計。

而隨著房價的逐年攀升，房產(chǎn)逐漸成為老人財產(chǎn)中最有價值的部分，這使得“以房養(yǎng)老”模式具備了市場基礎(chǔ)。隨著觀念的轉(zhuǎn)變，一些老年人想在晚年享受更加優(yōu)質(zhì)的生活，以此為推手，“以房養(yǎng)老”模式得到了進一步的發(fā)展，并愈發(fā)受到關(guān)注。

“以房養(yǎng)老”模式，可以簡單理解為老年人利用所擁有的房產(chǎn)資源，通過一定的金融或非金融機制，使房產(chǎn)得以提前變現(xiàn)，這部分現(xiàn)金收入會以長期、持續(xù)、穩(wěn)定的狀態(tài)伴隨老年人安度晚年。

目前被廣泛討論的“以房養(yǎng)老”，主要是以住房反向抵押養(yǎng)老保險為體現(xiàn)形式，始自2014年7月1日的試點便是此形式。

“以房養(yǎng)老”是一種新的理念，對于老年人而言，“以房養(yǎng)老”的模式很多，而試點的“住房反向抵押養(yǎng)老保險”（倒按揭）僅是其中一種具體的操作手段。這種保險版“以房養(yǎng)老”政策的目的，是在老人晚年獲得工作時繳納的養(yǎng)老保險收益之外，多開辟一種獲得養(yǎng)老資金的渠道。

“需要說明的是，目前國家推行的住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，并不是以房養(yǎng)老的全部內(nèi)容?！闭憬髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)院柴效武教授向《法人》記者強調(diào)。

在談及兩年試點所取得的成效時，柴效武坦言：“推行的‘住房反向抵押養(yǎng)老保險’辦法，是從美國借鑒過來的，是最復(fù)雜，也是涉及方方面面因素最多的一種方式。而從目前來看，人們對此模式的接受程度也并不是很好?！?/p>

《法人》記者查閱相關(guān)資料和報道后發(fā)現(xiàn)，直到“以房養(yǎng)老”試點結(jié)束，在保險市場中，真正意義上推出過“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品的也僅幸福人壽一家。

資料顯示，2015年3月27日，中國保監(jiān)會批復(fù)了幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）》保險條款，該款產(chǎn)品被冠以“國內(nèi)首款‘以房養(yǎng)老’保險產(chǎn)品”。

以“幸福房來寶”產(chǎn)品為例，其主要針對孤寡、無子女、失獨等特定老人群體，年齡段上則要求購買人年齡須為60周歲（含）至85周歲（含）之間，此外投保的老年人還需擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)。

在達(dá)到這些要求后，老年人可與保險公司簽訂合同，隨后由第三方評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估，評估后根據(jù)投保老年人的年齡、房產(chǎn)價值、性別等因素進一步計算給予的養(yǎng)老金額度和參與產(chǎn)品的老人每月可領(lǐng)取的金額。

根據(jù)測算，以70歲男性老年人為例，一套500萬的房產(chǎn)，在扣除延期年金保費和保單管理費后，老人每月可以拿到手的養(yǎng)老金約為18500元。值得指出的是，在這份產(chǎn)品中，老年人在將房產(chǎn)抵押給保險公司后，除了可以按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險金外，仍可在原有房屋中居住直至身故。

此外，“幸福房來寶”屬于非參與型產(chǎn)品，簡單表述就是：對于房屋預(yù)期增值收益，幸福人壽并不參與分享，通俗理解則為“即便是房價上漲，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸投保人所有”。而除了房價增值這一變量外，就房價下跌的可能性，此款保險也有細(xì)則與之對應(yīng)，幸福人壽將承擔(dān)房價下跌和長壽給付風(fēng)險，投保老年人終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響。而對于辦理該產(chǎn)品的老年人，猶豫期也從普通養(yǎng)老保險的15天延長到了30天，給予了老年人更加充足的思考時間。

“意義很多，也很必要，‘以房養(yǎng)老’保險版使得參與其中的老年人，能夠在社會保險和商業(yè)保險、家庭保障之外，多出一種獲得資金的渠道?！睂ν饨?jīng)貿(mào)大學(xué)保險學(xué)院王國軍教授在接受《法人》記者采訪時表示，“中國老年人數(shù)量是龐大的，且人口老齡化的趨勢嚴(yán)重，如何讓身處其中的每一位老年人都能找到適于自己的養(yǎng)老方式，并建立多層次的養(yǎng)老體系是國家必須要走的一步，而這也是推行‘以房養(yǎng)老’的目的之一?！?/p>

政策遇冷背后

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《法人》記者采訪時表示，“以房養(yǎng)老”試點推進難，主要有三個障礙點：一是傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念還是比較重，所以很多人不一定依賴此類模式；二是如何對住房價格進行評估，容易產(chǎn)生糾紛，尤其房地產(chǎn)市場的周期波動性等因素會干擾對房產(chǎn)價值的評估；三是合同執(zhí)行過程中若有悔意，如何進行懲罰或者彌補。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，應(yīng)該客觀看待此類政策市場認(rèn)可程度不高的現(xiàn)實。另外，從實際情況來看，政策執(zhí)行背后也會有各種壓力。而基于對此類市場的不認(rèn)可，會導(dǎo)致相關(guān)人群不愿意參與此類市場。

“作為‘以房養(yǎng)老’參與群體中一部分的保險行業(yè)，也會有所擔(dān)憂?！眹?yán)躍進在接受《法人》記者采訪時補充道，保險公司首先將在房價評估方面面臨壓力，業(yè)主肯定希望按目前房價的上漲做一個線性的預(yù)測，或者按現(xiàn)在的房價上漲來評估未來的房價走勢，而保險企業(yè)自然希望壓低，這與房地產(chǎn)市場周期有一定的關(guān)系。其次是在保險存續(xù)期間，房屋滅失等風(fēng)險由誰來承擔(dān)的問題。甚至在房屋滅失真的發(fā)生后養(yǎng)老問題如何解決，這些都是險企的擔(dān)憂。

而從參與者的角度而言，也會面臨一些問題。比如房屋抵押后，萬一有其他資金需求，此類房屋是不可能做二次抵押的，換而言之，參與者的財務(wù)自由可能會受損。

除此之外，關(guān)于養(yǎng)老問題的傳統(tǒng)觀念等方面也存在很多問題。而目前唯一可行的情況集中在參與者有兩套以上住房，用其中一套來做住房反向抵押養(yǎng)老保險。

“從政策本身來看，由于‘以房養(yǎng)老’政策實際上是從社會保障和住房資產(chǎn)盤活等角度進行的，是養(yǎng)老體系中的一個補充部分，因此很難成為主導(dǎo)?！眹?yán)躍進表示。

王國軍則告訴《法人》記者：“從以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品上而言，最早是幸福人壽在做，當(dāng)時包括整個方案的設(shè)計、與保監(jiān)會溝通和媒體宣傳等等，都是由幸福人壽的董事長孟曉蘇主導(dǎo)，但由于后來人事變動，可能公司戰(zhàn)略上會有所改變。”

王國軍表示，即便是現(xiàn)在，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品可能很多人還是不知道。而當(dāng)時產(chǎn)品的設(shè)計，對于沒有子女或者說有2~3套房子的老人而言，參與進去是很合適的。根據(jù)合同，基本上所有的風(fēng)險都是由保險公司承擔(dān)，諸如房子漲價等情況，在合同中也都有具體條例與之對應(yīng)。

但王國軍同時指出，之所以目前有所實踐并取得一些成果的僅幸福人壽一家，在其后并未有其他險企入局“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，或者說參與情緒不高漲，也是事出有因。

科學(xué)家還分析了超過20萬名女性的數(shù)據(jù)，其中1054人患有卵巢癌。研究發(fā)現(xiàn)，與未服用阿司匹林的女性相比，每天小劑量（100毫克或更少）服用阿司匹林的女性，患卵巢癌的風(fēng)險降低23%。但是，服用325毫克標(biāo)準(zhǔn)劑量阿司匹林則沒有這種效果。

“孟曉蘇對房地產(chǎn)行業(yè)有很深的研究，對于市場比較了解。而在一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險預(yù)防上，對于其他想入局的險企而言則是挑戰(zhàn)。”王國軍表示，此一時彼一時，當(dāng)時人們認(rèn)為房價不會有大的跌幅，但以后的走勢很難預(yù)測，所以對于想要入局“以房養(yǎng)老”的其他保險企業(yè)來說，這也是風(fēng)險。

王國軍同時指出，當(dāng)時推出的產(chǎn)品，可能是基于占據(jù)市場等因素的綜合考量，險企將所有風(fēng)險都攬到自己手中。但在房價等因素不穩(wěn)定的現(xiàn)狀下，險企的風(fēng)險無形中加大，因此很多險企沒有魄力以“攬下所有風(fēng)險”這樣的方式入局。

柴效武則在接受《法人》記者采訪時表示，在試點工作中，整套的系統(tǒng)性工程、綜合性的措施，也都是很有必要的。但諸如國家的財政稅收等方面與“以房養(yǎng)老”政策的配套，在試點中并未體現(xiàn)出來，僅僅依靠保險公司推出產(chǎn)品顯然是不夠的。

改變豈在觀念

無論是“以房養(yǎng)老”試點落幕后，還是早在幾年前“以房養(yǎng)老”尚處探討階段時，與發(fā)達(dá)國家對標(biāo)，都是在業(yè)內(nèi)和輿論中常常被提及的話題。

究其原因，無外乎“以房養(yǎng)老”的核心理念是舶來品，其最早起源于荷蘭，后成熟于美國等西方發(fā)達(dá)國家。

談及“以房養(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國家衍變的過程，中國政法大學(xué)法和經(jīng)濟學(xué)研究中心教授胡繼曄向《法人》記者表示：“隨著歐美發(fā)達(dá)國家老齡化的加劇，為緩解‘房子富翁、現(xiàn)金窮人’現(xiàn)象，歐美各國政府相繼推出了住房反向抵押貸款的支持計劃，而住房反向抵押貸款產(chǎn)品自上世紀(jì)90年代以來發(fā)展迅速，老人們越來越接受‘以房養(yǎng)老’的模式，因此，以減少老年貧困為目標(biāo)的‘以房養(yǎng)老’計劃應(yīng)運而生。”

胡繼曄同時指出，住房反向抵押貸款在美國等市場能夠迅速發(fā)展，與政府介入并為其提供支持是分不開的。

“在最初，美國的住房反向抵押是純市場行為，發(fā)展起來后，政府介入并提供了較好的制度框架。美國的住房和城市發(fā)展部，提供房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款，聯(lián)邦政府支持的‘房利美’提供房屋持有者貸款，新成立的金融消費者保護局設(shè)立專門部門來保護參與反向抵押貸款的金融消費者。正是這些機構(gòu)確保了美國成為住房反向抵押貸款發(fā)展最快的國家?！焙^曄告訴《法人》記者。

雖然住房反向抵押貸款有利于老年人特別是相對貧困的老年人，但對于住房反向抵押貸款發(fā)放者而言，需要考慮的風(fēng)險因素包括市場風(fēng)險、長壽風(fēng)險、道德風(fēng)險等，因此美國等西方國家在住房反向抵押貸款的實行中，有一些制度與之配套，從而起到保護借貸雙方權(quán)益的作用。

胡繼曄補充道：“市場風(fēng)險包括房價和利率波動等風(fēng)險在內(nèi)，為了降低市場風(fēng)險，美國的HECM（房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款）計劃為貸款雙方進行擔(dān)保，即統(tǒng)一向借款人收取保費建立保險基金，由該基金對潛在損失進行保障，只有該保險基金耗盡時才由政府兜底?！?/p>

關(guān)于長壽風(fēng)險的問題，為扶持住房反向抵押貸款，政府部門可以提供擔(dān)保來部分化解長壽風(fēng)險。美國主要通過政府支持的住房貸款擔(dān)保機構(gòu)如房利美、房地美等來提供擔(dān)保。

“國外能夠推進，在于有一個比較完備的福利制度做保障，但國內(nèi)這個領(lǐng)域做得還不夠，而且資產(chǎn)保有背后的安全性不高，參與積極性自然降低?！眹?yán)躍進指出。

關(guān)于“以房養(yǎng)老”今后發(fā)展的建議，他則表示：“從法律等制度上，應(yīng)該對目前已經(jīng)試點的情況進行總結(jié)。但目前樣本太少，很難總結(jié)出一些問題，因此需要后續(xù)不斷積累?！?/p>

除了制度和國情等因素外，“以房養(yǎng)老”試點結(jié)果不理想，也與人們的觀念有關(guān)。王國軍對此認(rèn)為，國內(nèi)環(huán)境與國外不同，國外的長輩對于將房子留給子女繼承并不太看重，子女在成年后都自謀生路，房產(chǎn)處置由父母主導(dǎo)，這一點和中國傳統(tǒng)文化存在明顯區(qū)別。相比較而言，國內(nèi)普遍認(rèn)為房屋和土地都是祖輩往下傳承的財富。

以房養(yǎng)老路在何方

雖然“以房養(yǎng)老”在四個城市開展的試點到目前已告一段落，但圍繞著“以房養(yǎng)老”究竟該怎么“養(yǎng)”的探討還遠(yuǎn)未停止。

多位受訪專家告訴《法人》記者，導(dǎo)致試點最終取得的成績并未如人所愿的原因是多樣的，但除上述市場成熟度及傳統(tǒng)觀點因素之外，還有一個原因不容忽視，這就是與“以房養(yǎng)老”相配套的政策還不完善。

“‘以房養(yǎng)老’此類做法，還是需要與養(yǎng)老保障等工作進行掛鉤，從而增加老年群體的養(yǎng)老備選方案。”嚴(yán)躍進在接受《法人》記者采訪時表示，從實際情況看，觀念等方面的內(nèi)容會嚴(yán)重影響此類產(chǎn)品的推廣，而在房價上漲的過程中，此類業(yè)務(wù)的推進會更難，因為往往有這樣一個增值機會的話，相關(guān)房屋持有人就不會參與此類金融產(chǎn)品。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，因此推進“以房養(yǎng)老”遇到阻力是正常的，需要花費一定的時間和經(jīng)歷一定的過程才會有所改變。在后續(xù)推進過程中，如何強化對老年人各類福利的保障，顯然是非常重要的。

此外，嚴(yán)躍進還指出，在探索中也可以嘗試新的商業(yè)模式，比如說設(shè)定一個基本的養(yǎng)老保障底線和醫(yī)療補貼等，這樣能夠打消老年人的顧慮，進而推動其有意愿參與此類養(yǎng)老保障。

除通過不同的途徑滿足老年人所需外，“以房養(yǎng)老”能否在獲取資金的源頭上有所創(chuàng)新，同樣值得人們深思。

在胡繼曄看來，這也是可以的。經(jīng)過在相關(guān)金融機構(gòu)的調(diào)研，胡繼曄得知，有些類似的理財產(chǎn)品獲得了很多客戶的認(rèn)可，客戶認(rèn)為把房產(chǎn)抵押給銀行，的確能獲得更好的養(yǎng)老保障。

“借鑒美國住房反向抵押貸款的承辦人是銀行的現(xiàn)實，除保險公司外，未來應(yīng)該允許更多金融機構(gòu)如銀行、信托公司等來承擔(dān)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)?！焙^曄告訴《法人》記者，在美國的反向抵押貸款中，相當(dāng)一部分是一次性從銀行和非銀行金融機構(gòu)獲取現(xiàn)金，而國內(nèi)一般商業(yè)銀行經(jīng)營的主要是固定期限類金融產(chǎn)品，具有住房抵押貸款的長期經(jīng)驗，對房屋評估、房價下跌情況下的壓力測試等方面亦有獨到的風(fēng)險控制經(jīng)驗。

“因此，在中國的‘以房養(yǎng)老’中，類似一次性獲取資金的需求，是可以由銀行或者非銀行金融機構(gòu)來承辦的。”胡繼曄表示，銀行和險企在辦理“以房養(yǎng)老”反向抵押上各自存在優(yōu)劣勢。

從風(fēng)險性上看，由于保險業(yè)經(jīng)營壽險業(yè)務(wù)最大特點在于將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合。因此保險公司要承擔(dān)長壽風(fēng)險，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。當(dāng)然，保險公司強大的精算能力和長期保障性質(zhì)更符合老人的需求。

“對商業(yè)保險公司而言，以年金的方式發(fā)放的養(yǎng)老金，本息之和凈現(xiàn)值如超出了房屋自身價值，保險公司無法追償，將面臨市場風(fēng)險和長壽風(fēng)險?！焙^曄表示，而與銀行類住房反向抵押機構(gòu)一次性發(fā)放貸款相比，保險公司所面臨的長期不確定性風(fēng)險更高，因此審慎經(jīng)營則尤為重要。