以招標(biāo)采購視角看房地產(chǎn)企業(yè)成本管控探究

文/楊曉晨（南京大華華城置業(yè)有限公司）

一、控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)一直是民生新聞中的熱點(diǎn)內(nèi)容，關(guān)系著人民生活與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)質(zhì)量。為了充分發(fā)揮自身的社會(huì)效能，房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用好手中資源，積極響應(yīng)國(guó)家的發(fā)展政策，保證深化改革的有效性。相關(guān)負(fù)責(zé)人必須重視企業(yè)成本管控，采取合理的手段，做好成本管理工作，對(duì)成本金額進(jìn)行有效控制，助力房地產(chǎn)企業(yè)跑贏市場(chǎng)，保證項(xiàng)目的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)潤(rùn)最大化。

（一）保護(hù)企業(yè)的權(quán)益

企業(yè)發(fā)展獲得利潤(rùn)能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，也是保證企業(yè)現(xiàn)金流的途徑之一。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行管控，能保護(hù)企業(yè)的權(quán)益，在一系列規(guī)范的管控流程下降低經(jīng)營(yíng)成本，減少不必要的資金支出。這不僅能保證資金的合理使用，還能提升企業(yè)的盈利金額，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)。

（二）奠定管控的基礎(chǔ)

古語稱“千里之行，積于跬步”，唯有堅(jiān)持不懈的付出才能得到應(yīng)有的回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更是如此。在這之中，成本控制是保證企業(yè)利潤(rùn)的基準(zhǔn)條件，也是貫穿于企業(yè)整體發(fā)展的核心。想要實(shí)現(xiàn)收益最大化，就要對(duì)成本支出進(jìn)行有效分析與控制，為管控成本支出奠定堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)。

（三）提高自身競(jìng)爭(zhēng)力

管控成本能讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到自身的短板，不再將發(fā)展重點(diǎn)投放在短期付出上，要為制定出長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃做足準(zhǔn)備工作。這種戰(zhàn)略性的發(fā)展概念，能讓企業(yè)對(duì)自身進(jìn)行系統(tǒng)的公正的評(píng)估，包括對(duì)房產(chǎn)企業(yè)中銷售規(guī)則和銷售行為等的評(píng)估，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)整體成本支出的合理消化和控制，在保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。開源節(jié)流的發(fā)展過程，能提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，使企業(yè)發(fā)展更具生命力；完善的管控體制，能穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展，最大限度減少大環(huán)境對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來的不良影響，保證企業(yè)在眾多同行中脫穎而出。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控力度不足的局限性因素

（一）成本管控機(jī)制不健全

就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)都存在成本管控機(jī)制不健全的問題。首先，就管控制度體系而言，大多數(shù)企業(yè)并沒有完善的管理體系，對(duì)成本管控的力度不足。其次，部分企業(yè)的制度建設(shè)比較完善，但仍處于形式化管控階段，致使制度無法落地。最后，大部分企業(yè)存在崗位工作權(quán)責(zé)劃分不清的問題，一來無法調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，二來加大了企業(yè)管理難度。

由此可見，成本管控機(jī)制的不健全，造成了企業(yè)制度人力匹配不均等不良發(fā)展現(xiàn)狀，這阻礙著企業(yè)成本管控工作質(zhì)量的提升和進(jìn)步。

（二）成本管控機(jī)制不完善

就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)都存在成本管控機(jī)制不完善的現(xiàn)狀。不完善的管控機(jī)制表明企業(yè)管控工作存在漏洞，盡管不同的企業(yè)有著不同的管控側(cè)重點(diǎn)，但大多數(shù)企業(yè)在開展成本管控工作時(shí)，都存在對(duì)管控工作認(rèn)知片面的現(xiàn)象，或是只對(duì)某幾個(gè)管控因素進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，這其實(shí)不利于整體管控工作的高質(zhì)量開展。而這一“不利”主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，管控機(jī)制不完善導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)空間被不斷壓縮，為了保證企業(yè)的正常運(yùn)行，大部分企業(yè)所制定的成本管控機(jī)制只能一退再退。另一方面，這種高強(qiáng)壓、不完善的成本管控機(jī)制，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了消極影響。由此可見，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展，突破現(xiàn)有的發(fā)展瓶頸，提升利潤(rùn)空間，貼合市場(chǎng)發(fā)展，就必須完善成本管控機(jī)制。

（三）缺乏戰(zhàn)略性管控理念

就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)都缺乏戰(zhàn)略性管控理念。一方面，經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，各企業(yè)想要在此背景之下獲得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須緊緊跟隨全球化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展潮流。另一方面，企業(yè)想要保證長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須對(duì)客戶群體需求擁有正確的認(rèn)知和了解。就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)對(duì)成本管控的理解處于，減少不必要的成本支出和浪費(fèi)。這種理念也是最常見、最通用的。但也有特殊的情況，例如，商品房售價(jià)特定，此時(shí)，企業(yè)要開展成本管控工作，就必須考慮到房地產(chǎn)稅種的特殊性。針對(duì)土地增值稅與其他稅種的不同之處，合理降低土地增值稅的繳納金額，這就需要企業(yè)在項(xiàng)目開始時(shí)增加相應(yīng)的成本金額，一來能保證產(chǎn)品的高質(zhì)量建設(shè)，二來能提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，戰(zhàn)略性管控理念決定著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身實(shí)際不斷完善管控理念。

（四）成本管控機(jī)制不合理

就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)都存在成本管控機(jī)制不合理的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的成本管理工作多是由財(cái)務(wù)部門提交財(cái)務(wù)報(bào)告并進(jìn)行分析，經(jīng)過其他部門的核算后找到成本管控中的不足之處。這種管控機(jī)制存在滯后性，并不能及時(shí)針對(duì)企業(yè)的成本支出現(xiàn)狀做出靈活調(diào)整，致使成本管控對(duì)策大打折扣。伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，大部分企業(yè)意識(shí)到舍棄成本管控中的事前和事中環(huán)節(jié)，會(huì)對(duì)自身發(fā)展造成極大的不利影響。因而越來越多地企業(yè)開始重視成本管控工作的開展，并將事前和事中管控環(huán)節(jié)融入發(fā)展之中。但就實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀而言，由于實(shí)際操作技術(shù)手段有待提高，存在著進(jìn)度緩慢，實(shí)時(shí)性不足，匹配程度低等因素，成本管控工作的開展仍然存在不小的實(shí)施難度。由此可見，合理的成本管控機(jī)制與規(guī)劃，是強(qiáng)化企業(yè)成本管控手段的最佳途徑。

三、招標(biāo)采購視角下，管控房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的探究和建議

（一）盡量統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，減少非標(biāo)準(zhǔn)定制產(chǎn)品招標(biāo)

招標(biāo)對(duì)象的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，通過以量換價(jià)，形成戰(zhàn)略合作，能大幅度減少企業(yè)的成本支出。為了保證企業(yè)成本管控工作質(zhì)量，在開展招標(biāo)工作時(shí)，企業(yè)做好前期準(zhǔn)備工作，統(tǒng)一同類型產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)定制產(chǎn)品進(jìn)行戰(zhàn)略招標(biāo)，減少對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)定制產(chǎn)品的招標(biāo)，為企業(yè)成本管控減少變數(shù)，提升整體管控質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)。

（二）同類型、同時(shí)段招標(biāo)項(xiàng)盡可能保持批量

為了保證成本支出的規(guī)范性，企業(yè)在開展招標(biāo)工作時(shí)，盡可能將同類的產(chǎn)品招標(biāo)時(shí)間安排在一起，便于招標(biāo)工作結(jié)束后的梳理和統(tǒng)一采購，這不僅能節(jié)省人力和時(shí)間成本，還能保證采購數(shù)量的合理性，有利于企業(yè)成本管控工作的順利開展。

（三）優(yōu)化成本預(yù)算管理

優(yōu)化成本預(yù)算管理工作，能保證企業(yè)成本支出的針對(duì)性。一方面，可以保證企業(yè)項(xiàng)目資金鏈與現(xiàn)金鏈的有效使用，減輕企業(yè)所承受的資金壓力。另一方面，能完善管控管理工作流程，使成本控制工作的開展更加科學(xué)。在企業(yè)的整體發(fā)展過程中優(yōu)化成本預(yù)算管理，擔(dān)負(fù)著彌補(bǔ)企業(yè)發(fā)展短板與機(jī)制漏洞的功能，這不僅能讓員工感受到企業(yè)激勵(lì)政策的人性化，還能進(jìn)一步激發(fā)工作人員的工作熱情。

（四）完善招標(biāo)審核流程

在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工作進(jìn)行中，建材與建設(shè)設(shè)備是成本支出的重點(diǎn)。基于此，企業(yè)必須重視該階段成本管控工作，保證建設(shè)項(xiàng)目總成本的合理支出。一方面，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)確定成本管控目標(biāo)，并對(duì)采購必需品和所屬對(duì)象做好詳盡調(diào)查，在開展招標(biāo)的過程中，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)判，確定最終的招標(biāo)流程。另一方面，企業(yè)要在公開公平公正的情況下確定招標(biāo)對(duì)象，保證良性競(jìng)爭(zhēng)作用的充分發(fā)揮。招標(biāo)工作收尾后，在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，合理壓縮成本支出，提高企業(yè)利潤(rùn)空間。

四、招標(biāo)采購視角下，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要階段

（一）招標(biāo)采購視角中的投資階段

就招標(biāo)視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，投資階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第一環(huán)節(jié)。首先，企業(yè)在進(jìn)行投資之前所做的分析工作，包括但不限于對(duì)自身盈利現(xiàn)狀、投資能力、實(shí)施能力與項(xiàng)目收益進(jìn)行具體分析，為的是得到精確的數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、利潤(rùn)回報(bào)率做出具體的估值。企業(yè)要將自身投資對(duì)象與當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策相結(jié)合，在保證投資項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，滿足大眾需求的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目決策階段的成本控制大量調(diào)研。其次，在此階段所做的準(zhǔn)備工作，直接影響到項(xiàng)目的最終收益。相關(guān)負(fù)責(zé)人必須在該環(huán)節(jié)明確發(fā)展方向，保證后續(xù)工作的順利開展。由各部門負(fù)責(zé)人各司其職，針對(duì)項(xiàng)目的客觀因素、施工類型和規(guī)模、技術(shù)指標(biāo)、材料供應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行細(xì)致考察。其中，分析數(shù)據(jù)的部門要提供科學(xué)有效的精準(zhǔn)數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)模進(jìn)行估算。決策者根據(jù)各部門呈上的方案，對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行細(xì)致劃分，最大限度規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。最后，確定項(xiàng)目可行性后，對(duì)工程造價(jià)及具體花銷進(jìn)行更加細(xì)化的估算，保證在投資階段實(shí)現(xiàn)對(duì)后續(xù)工作開展的有效管控。

（二）招標(biāo)采購視角中的設(shè)計(jì)階段

就招標(biāo)視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，設(shè)計(jì)階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第二環(huán)節(jié)。這不僅是對(duì)投資項(xiàng)目的必要設(shè)計(jì)，更是整體項(xiàng)目能夠在合理的成本限額下順利開展的保障。在此階段中控制成本主要是為了有效控制項(xiàng)目成本、降低規(guī)劃設(shè)計(jì)的支出金額，包括但不限于對(duì)人工、材料、設(shè)備維護(hù)、原材料、安裝、施工費(fèi)用的精準(zhǔn)把控，設(shè)置設(shè)計(jì)條件。大多數(shù)企業(yè)選擇以設(shè)置限額設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式完成該階段的工作，確保了對(duì)后續(xù)成本管理的可控性，極大地節(jié)省了企業(yè)支出成本。

設(shè)計(jì)階段的工作質(zhì)量是控制成本的關(guān)鍵因素，唯有設(shè)計(jì)出合理的項(xiàng)目方案，才能避免投資高、周期長(zhǎng)、回收慢、影響施工進(jìn)度、經(jīng)濟(jì)效益得不到最大化現(xiàn)象的發(fā)生?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)在該階段應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行翔實(shí)的分析，確保成本管理的有效性，對(duì)于成本支出較多的項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)的斟酌，借助一系列針對(duì)性的控制舉措，保證設(shè)計(jì)階段成本支出金額始終處于預(yù)算范圍之內(nèi)。對(duì)于不確定的施工因素預(yù)留出相應(yīng)的急救費(fèi)用，保證在出現(xiàn)突發(fā)情況時(shí)，可以對(duì)成本支出金額做出靈活的調(diào)整。

（三）招標(biāo)采購視角中的施工階段

就招標(biāo)采購視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，施工階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第三環(huán)節(jié)。該階段的工作復(fù)雜程度遠(yuǎn)超其他幾個(gè)環(huán)節(jié)，不僅要保證成本的把控，更要保證施工質(zhì)量。這就要求領(lǐng)導(dǎo)者在二者之間找到平衡點(diǎn)，有效規(guī)避支出矛盾。就傳統(tǒng)施工過程而言，質(zhì)量與成本是相對(duì)立的關(guān)系，為了保證施工質(zhì)量，最大限度減少不必要的支出，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下四點(diǎn)：

（1）做好施工前的準(zhǔn)備工作。在進(jìn)行施工前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)審查好施工組織設(shè)計(jì)、商務(wù)投標(biāo)文件的響應(yīng)度和完整性，從表面上來說，這項(xiàng)工作似乎對(duì)成本管控的影響不大。但就實(shí)際施工過程來說，該階段的工作內(nèi)容影響著后續(xù)的施工進(jìn)度和質(zhì)量。施工設(shè)計(jì)所體現(xiàn)的是承包方與發(fā)包方之間的權(quán)利與義務(wù)，更是處理雙方分歧的強(qiáng)有力的依據(jù)。施工組織設(shè)計(jì)大多包括項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工成本控制、施工處理變更、經(jīng)濟(jì)索賠、處理矛盾方式、工程款的支付日期與形式等內(nèi)容。這份依據(jù)不僅是約定，更是規(guī)范施工行為的重要內(nèi)容，對(duì)后期施工起到促進(jìn)和推動(dòng)的作用，能有效避免出現(xiàn)矛盾時(shí)相互扯皮的現(xiàn)象。由此可見，施工前的準(zhǔn)備工作決定著成本控制的力度和范圍。

（2）比價(jià)后采購物資。采購物資對(duì)成本控制擁有直接影響，相關(guān)部門不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)采購物資進(jìn)行多維度的對(duì)比，包括但不限于價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、信譽(yù)等因素。還應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的供應(yīng)商進(jìn)行多維度對(duì)比，爭(zhēng)取與專業(yè)性強(qiáng)、產(chǎn)品有明顯優(yōu)勢(shì)的生產(chǎn)廠家合作，剔除信譽(yù)有污點(diǎn)、企圖在質(zhì)量上蒙混過關(guān)的廠家。在保證采購質(zhì)量的同時(shí)獲得物美價(jià)廉的物資，有針對(duì)性地降低采購成本。

（3）把控施工細(xì)節(jié)。施工過程中突發(fā)的施工問題會(huì)提高成本預(yù)算，這就要求企業(yè)把控好施工細(xì)節(jié)，盡量避免工程返工現(xiàn)象的發(fā)生。因此，在施工前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好施工圖審查和交底，爭(zhēng)取把問題消除在未施工階段，對(duì)施工計(jì)劃和施工流程圖進(jìn)行細(xì)致的審核與對(duì)接，針對(duì)施工計(jì)劃中的不確定因素，設(shè)計(jì)出可行性較高的備選方案?？s小施工流程圖與實(shí)際施工之間的差距，這不僅能提高施工質(zhì)量和效率，還能保證成本的有效把控。

（4）強(qiáng)化合同管理階段。加強(qiáng)合同管理，做到施工項(xiàng)目有據(jù)可循，能有效避免施工結(jié)束后工程索賠、經(jīng)濟(jì)糾紛隱患的出現(xiàn)。這不僅能完全杜絕施工后成本支出現(xiàn)象的發(fā)生，還能為控制成本提供強(qiáng)有力的保障。

（四）結(jié)算階段

就招標(biāo)采購視角下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，結(jié)算階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第四環(huán)節(jié)，也是竣工的最后一個(gè)階段，能夠直觀地呈現(xiàn)成本控制的整體效果。該階段成本控制工作，主要內(nèi)容是對(duì)相關(guān)材料、設(shè)備使用情況的結(jié)算，項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段成本把控的完善性，直接影響著結(jié)算階段的成本支出是否符合最初的預(yù)算計(jì)劃。這不僅能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性，還能避免不必要的糾紛。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同針對(duì)之前的施工設(shè)計(jì)圖、施工變更圖、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行一一核對(duì)，一來可以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為完善成本管控體系提供典型案例；二來實(shí)現(xiàn)對(duì)成本把控工作的細(xì)節(jié)驗(yàn)收，對(duì)不同的施工環(huán)節(jié)進(jìn)行記錄與核對(duì)，包括但不限于工程量、審核驗(yàn)收記錄、審查附屬工程施工費(fèi)用的明確體現(xiàn)。交付工程款項(xiàng)之后，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的成本控價(jià)工作才算真正的完成。相關(guān)部門要對(duì)整個(gè)成本控制過程進(jìn)行評(píng)價(jià)與分析，為接下來企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略性建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)，少走彎路，節(jié)約成本，實(shí)現(xiàn)投資收益的穩(wěn)定提升。

五、結(jié)束語

控制成本是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。在管控成本支出的過程中，企業(yè)要完善自身管理體系，使用更加科學(xué)先進(jìn)的管理手段，合理展開管理工作，實(shí)現(xiàn)成本管控工作質(zhì)量的提升和進(jìn)步。這不僅能為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)，還能夠滿足企業(yè)對(duì)更高利潤(rùn)空間和現(xiàn)金流量的發(fā)展需求，對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，強(qiáng)化企業(yè)社會(huì)責(zé)任帶來積極影響。