小議發(fā)展旅游房地產(chǎn)的思考

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摘要：21世紀(jì)，旅游地產(chǎn)對自然資源的尊重，對文化資源的宣揚，對居民生活品質(zhì)的提升，對城市經(jīng)濟的可持續(xù)貢獻，都讓我們不得不相信，在中國推行新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的今天，它將成為房地產(chǎn)業(yè)的中堅力量，預(yù)示著城市生活的美好未來。為此，將旅游地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)相比較，同時從我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀分析中尋找問題，將問題作為突破點，提出一些問題解決辦法。要做到旅游地產(chǎn)的良好發(fā)展，我們還有很多工作需要做。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；比較；現(xiàn)狀；發(fā)展；思考

1、概念的界定

目前，隨著經(jīng)濟快速的的發(fā)展，要想在旅游地產(chǎn)上有所作為，必須要獨辟蹊徑、吸引眼球，這樣才能在越來越多的同質(zhì)化產(chǎn)品中走出一條新路，甚至獲取市場的超額收益。在激烈的競爭環(huán)境下，以優(yōu)美的景觀、高檔的星級酒店已經(jīng)不能顯出項目的與眾不同，創(chuàng)新將是一種必然。對于旅游地產(chǎn)概念，有不同的看法。

例如：什么樣的旅游地產(chǎn)才是真正的旅游地產(chǎn)，有人認為，旅游地產(chǎn)是以旅游為目的，以旅游資源為賣點，以房地產(chǎn)開發(fā)為營銷方式，全部或部分實現(xiàn)了旅游功能的房地產(chǎn)。

眾所周知，旅游地產(chǎn)就是以旅游活動為對象的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間，將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，將到房地產(chǎn)融合到旅游項目開發(fā)中去，形成一種新的開發(fā)模式。

總而言之，業(yè)內(nèi)普遍認為旅游地產(chǎn)有以下四種形式：旅游景點地產(chǎn)，指在景點內(nèi)為游客觀光、休閑、娛樂性質(zhì)等活動而建造的建筑與關(guān)聯(lián)空間；旅游商務(wù)地產(chǎn)，指在旅游區(qū)內(nèi)或周邊的商店、酒店等建筑物與關(guān)聯(lián)空間；旅游度假地產(chǎn)，指為游客直接提供的用于旅游休閑度假居住的度假型的建筑物與關(guān)聯(lián)空間；旅游住宅地產(chǎn)，指與旅游區(qū)相關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

2、旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的比較

據(jù)了解，傳統(tǒng)地產(chǎn)主要是滿足消費者的居住需求和投資需求，而旅游地產(chǎn)是滿足消費者對于休閑度假時的一種需求，是依托優(yōu)美的自然環(huán)境建設(shè)有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)的項目。

3、國內(nèi)旅游地產(chǎn)面對的現(xiàn)狀

3.1 旅游業(yè)帶動旅游地產(chǎn)

隨著改革開放后，國家經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平提高、人們消費觀念有所改變，如：旅游消費支出的比例在日益增長，這就給以休閑置業(yè)、度假置業(yè)等為代表的旅游地產(chǎn)帶來了很大的發(fā)展空間。

根據(jù)國家旅游局《2012年中國旅游業(yè)統(tǒng)計公報》顯示，2012年，我國旅游業(yè)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展。全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入2.59萬億元人民幣，比上年增長了15.2%。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年，中國旅游業(yè)總產(chǎn)出將占國內(nèi)生產(chǎn)總值的8.6%，旅游消費將占總消費的6.79%，旅游投資將占投資總額的8.16%，接近世界平均水平。據(jù)國家旅游局預(yù)測，2020年全國旅游業(yè)總收入33000億元人民幣，相當(dāng)于國內(nèi)總產(chǎn)值的8%，真正成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

由此可以預(yù)測，在未來的幾十年內(nèi)，旅游地產(chǎn)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，通過我國旅游業(yè)的帶動，將存在很大的利潤空間。

3.2 國內(nèi)大批開發(fā)商的涌現(xiàn)

隨著在我國近年來普通住宅市場呈現(xiàn)頹勢的情況下，中國旅游正在由原來的“觀光”為主轉(zhuǎn)向“休閑度假”，從休閑、旅游的角度拉動房地產(chǎn)成為業(yè)內(nèi)普遍認同的，旅游地產(chǎn)業(yè)己打破區(qū)域限制，全國性的品牌正在形成，旅游房產(chǎn)正步入一個新的發(fā)展階段。國內(nèi)目前涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過百家，一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)都紛紛進入我國的旅游地產(chǎn)行業(yè)。

3.3 質(zhì)量參差不齊，資源更加稀缺

旅游地產(chǎn)相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)來說對于環(huán)境和旅游資源的依賴性更強，旅游地產(chǎn)的開發(fā)過程就是對資源的一種分配過程，這些資源本身具有高度的稀缺性。目前，我國的很多旅游地產(chǎn)都是以一種粗放型的開發(fā)模式，導(dǎo)致了很多資源的浪費。這種粗放的開發(fā)模式給城市的品質(zhì)、品格帶來了很大的破壞。大部分旅游地產(chǎn)還是存在低質(zhì)量開發(fā)的問題。在一些一線城市，資源甚至出現(xiàn)告罄現(xiàn)象。

所以我們在發(fā)展旅游地產(chǎn)時候要保持理性，我們首要關(guān)注的是如何提高項目的質(zhì)量，如果還是無節(jié)制的開發(fā)、利用自然資源，總有一天，這些資源會枯竭。

3.4 缺乏相關(guān)法律和理論支持

我國的旅游地產(chǎn)作為一個新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展并不是很完善，很多有關(guān)旅游地產(chǎn)的行業(yè)政策、法律和理論知識在業(yè)界都存在很大的爭論。與旅游地產(chǎn)有關(guān)的金融政策、法律也不夠完善。沒有完善的法律、法規(guī)來保障我們的市場，必定會產(chǎn)生一系列問題。例如，很多自然環(huán)境很好，土地資源充沛的地方是旅游地產(chǎn)的首選之地，然而這些地區(qū)往往是經(jīng)濟發(fā)展相對比較緩慢，地方政府為了增加經(jīng)濟收入，會給地產(chǎn)商開出優(yōu)惠的條件，這時候地產(chǎn)商就會模糊概念，變相地開發(fā)房地產(chǎn)，由此來突破很多“限”字當(dāng)頭的政策。

3.5 消費觀念有待轉(zhuǎn)變

雖然很多開發(fā)商將旅游地產(chǎn)推向“平民化”，可是我國目前的市場還是集中在中高端市場，與普通大眾的生活比較遙遠。由于國人的超前意識并不強，消費者對于我國現(xiàn)有旅游地產(chǎn)的形式還不太了解，需要國人像一些西方國家那樣將一輩子積蓄用來支付幾十年的度假用房似乎還不太現(xiàn)實。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，中高端市場也越來越龐大，為發(fā)展旅游地產(chǎn)提供了前提。所以說社會己經(jīng)形成了需求，但是作為產(chǎn)業(yè)的組織者和產(chǎn)品的供給者，現(xiàn)在還沒有完全認識到這個需求，并沒有將這些潛在的需求轉(zhuǎn)化為實際的消費，而是拼命炒作概念，結(jié)果讓市場越來越混亂。實現(xiàn)這種需求與消費的轉(zhuǎn)化，關(guān)鍵在于培育完整的產(chǎn)業(yè)鏈。經(jīng)營方式要不斷創(chuàng)新，絕不能照搬照抄。

4、若干思考

（1）轉(zhuǎn)變開發(fā)思路。我們應(yīng)該拋棄原有的粗放型開發(fā)模式，這種模式對于我國資源的消耗太大，與我國經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變一樣，旅游地產(chǎn)行業(yè)也需要向集約型轉(zhuǎn)變，合理、有效地利用有限的自然環(huán)境資源，以最小的代價得到最大的回報，這也是我們整個行業(yè)所需要考慮的。

（2）轉(zhuǎn)變市場定位。我國現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)大都是面向國內(nèi)市場的。據(jù)預(yù)計，未來20年，中國的旅游業(yè)會有很大的發(fā)展前景，中國將有可能會成為世界上最大的旅游目的地國。所以，我們不僅要在國內(nèi)市場上下功夫，更加需要吸引境外人士，把市場推向國際。

（3）保護稀缺的自然資源。我國現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)對我國自然環(huán)境的改變應(yīng)該引起政府的重視。政府和開發(fā)商之間應(yīng)該建立起一個良性的互動關(guān)系。政府要對旅游地產(chǎn)項目的建設(shè)有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，開發(fā)商在開發(fā)過程中應(yīng)該更加注意保護和完善原有的生態(tài)景觀。

（4）完善法律、法規(guī)。只有一個完善的市場規(guī)則才能給市場帶來一個良好的發(fā)展，我國政府應(yīng)該加快旅游地產(chǎn)市場的規(guī)范化進程。如果在發(fā)展過程中存在著法律地位不明確、無明確政策可依等問題，就會引發(fā)缺乏誠信，購買者難以承受等市場障礙，并導(dǎo)致行業(yè)形象受損，甚至引發(fā)社會信用危機。

5、對于旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考

目前，對于旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式的評價和分析絕大多數(shù)是從企業(yè)角度進行的，這一模式對于企業(yè)獲取高額利潤具有十分明顯的效果，但假如從更大的范圍、更多的相關(guān)利益群體來分析，這一經(jīng)營模式也存在著有待探討和認識的領(lǐng)域。

1.行業(yè)自身的脆弱

旅游地產(chǎn)是經(jīng)濟快速發(fā)展驅(qū)動產(chǎn)生的新興經(jīng)營模式，以短期內(nèi)帶來高額利潤受到廣泛關(guān)注。但從長期發(fā)展來看，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都有著自身的不穩(wěn)定和脆弱性。旅游景區(qū)作為一個產(chǎn)品有著自身的生命周期，一旦定位失誤或進入衰落期將會導(dǎo)致經(jīng)營困難甚至失敗，從而直接影響景區(qū)周邊地價的變動，依托景區(qū)發(fā)展的地產(chǎn)項目也就不可避免地受到影響。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到國民經(jīng)濟諸多因素的影響，其行業(yè)的不穩(wěn)定性更明顯。旅游地產(chǎn)模式是在近幾年房地產(chǎn)市場急劇擴張的宏觀背景下興起的，也受到了一些超出常規(guī)發(fā)展規(guī)律的市場泡沫的影響。實際上，旅游地產(chǎn)中高端定位的特點使其面臨的消費市場規(guī)模比較有限，一旦市場波動必然導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險。因此，行業(yè)自身的脆弱是旅游地產(chǎn)模式必須慎重面對的問題。