淺析抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

貴州省納雍縣房產(chǎn)事業(yè)局

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代良好的社會(huì)形勢下得到了快速的發(fā)展，逐步成為了現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分，并發(fā)展出了較多的周邊行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容更加豐富。房產(chǎn)作為現(xiàn)代十分普遍的固定資產(chǎn)，其能夠用作抵押，進(jìn)行其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。該過程中，需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其直接影響到業(yè)主的實(shí)際利益。但是由于各種因素的影響，在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，在各個(gè)環(huán)節(jié)中均存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)的人員予以高度的重視，保障價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確性。本文說明了抵押抵押房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)涵，闡述了其風(fēng)險(xiǎn)的各種類型，如外部風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)等，并提出了幾點(diǎn)防范措施，包括設(shè)置業(yè)務(wù)承接程序、構(gòu)建良好的代理人市場、強(qiáng)化機(jī)構(gòu)內(nèi)部交流與配合等，為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員提供一定的參考與借鑒。

關(guān)鍵詞：抵押房產(chǎn)；價(jià)格；評(píng)估；外部風(fēng)險(xiǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)；防范措施；研究

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得房產(chǎn)的價(jià)值也在不斷上升，其作為價(jià)值較高的固定資產(chǎn)，業(yè)主可以將其作為抵押，進(jìn)行貸款，其過程中則需要經(jīng)過價(jià)格評(píng)估的環(huán)節(jié)，才能確認(rèn)抵押房產(chǎn)的價(jià)值，其也促進(jìn)了房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)形勢的變化，使得抵押房地產(chǎn)中的價(jià)格評(píng)估環(huán)節(jié)，每個(gè)步驟均存在不穩(wěn)定或者不確定因素，帶來各種類型的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)在各種條件下的限制下，往往會(huì)忽視自身的風(fēng)險(xiǎn)因素。經(jīng)過脫鉤改制后，該類評(píng)估機(jī)構(gòu)也面臨著諸多問題，影響著其評(píng)估的準(zhǔn)確性，需要機(jī)構(gòu)的管理人員制定對(duì)于評(píng)估的各個(gè)方面進(jìn)行分析，制定出合理的應(yīng)對(duì)措施，達(dá)到防范風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)本內(nèi)涵

從一般意義上來分析，風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)涵是造成損失的可能性或者不確定性。根據(jù)該不確定性來源，可以分為客觀不確定性和主觀不確定性兩種，二者的性質(zhì)也特點(diǎn)均有較大的區(qū)別。其中客觀的不確定性是指實(shí)際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果之間的差異，利用統(tǒng)計(jì)學(xué)工具能夠?qū)ζ溥M(jìn)行判斷及度量，而主觀的不確定性則是個(gè)人針對(duì)客觀風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，個(gè)人的主觀因素對(duì)其有著極大的影響，包括專業(yè)知識(shí)、工作經(jīng)驗(yàn)、精神狀態(tài)、行為習(xí)慣等，個(gè)人的情況不同，主觀的不確定性也有較大的差異。抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)則是指評(píng)估機(jī)構(gòu)和或者評(píng)估人員在評(píng)估抵押房地產(chǎn)的過程中，由于其沒有遵循國家的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，或者受到客觀因素的影響，使得評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性下降，而導(dǎo)致使用者權(quán)益受損失，進(jìn)而使得評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員需要負(fù)法律責(zé)任及各項(xiàng)損失的可能性，包括經(jīng)濟(jì)損失、信譽(yù)損失等[1]。

2.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的分類

2.1專業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

專業(yè)內(nèi)部的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，是指在較為復(fù)雜的評(píng)估程序中，通過判斷其的抵押價(jià)格和抵押標(biāo)的物的客觀價(jià)格的差異。具體來說是在評(píng)估時(shí)，使用的語言不準(zhǔn)確，違反相關(guān)的流程制作報(bào)告文件等，擬定報(bào)告時(shí)，沒有向報(bào)告使用詳細(xì)指出其中的風(fēng)險(xiǎn)，該類情況會(huì)直接影響到評(píng)估的準(zhǔn)確性，使得評(píng)估信譽(yù)受損，也在無形中提高了訴訟的概率。

2.2外部風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)使之平在評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估是受到的客觀的影響，包括委托機(jī)構(gòu)疏忽、國家政策、經(jīng)濟(jì)形勢、市場行情等，其會(huì)帶來許多的不可控的要素，制定評(píng)估流程的過程中應(yīng)對(duì)其進(jìn)行充分的考量。具體來說其包括的內(nèi)容較為吩咐，如委托機(jī)構(gòu)，沒有向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供各項(xiàng)所需的文件，或者不能保障文件的真實(shí)性，委托方也存在一定的欺詐企圖；房產(chǎn)的價(jià)格與市場行情有著極為密切的變化，房產(chǎn)的行情出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)于抵押房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估也有較大的影響，另外不可抗力的因素也是影響評(píng)估的重要方面，如出現(xiàn)強(qiáng)大的自然災(zāi)害使得房產(chǎn)喪失使用價(jià)值等，評(píng)估的過程即終結(jié)[2]。

2.3操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指評(píng)估的流程沒有按照相關(guān)規(guī)則開展，或者操作人員沒有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)對(duì)評(píng)估工作進(jìn)行指導(dǎo)，收集到的評(píng)估信息不全面、不完整或者真實(shí)性不足等，因而進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其參考資料不充分，公信力不足，鑒定的準(zhǔn)確性不佳，評(píng)估步驟有漏洞，值得評(píng)估結(jié)果與客觀情況測差異較大，評(píng)估企業(yè)的操作風(fēng)險(xiǎn)較大。

3.相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1設(shè)置業(yè)務(wù)承接程序

設(shè)置合理的業(yè)務(wù)承接程序，首先需要收集并整理各個(gè)類型的信息，根據(jù)該類信息對(duì)主體進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，認(rèn)真對(duì)待各種類型的委托。如果屬于本源層級(jí)內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將直接將其排除，或者在接受的同時(shí)，與相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行，證明現(xiàn)有貸款的真實(shí)性，使得信息的來源及相關(guān)接洽人更加清晰。現(xiàn)階段的評(píng)估機(jī)構(gòu)得到了一定的發(fā)展，但是其尚不能接受所有的業(yè)務(wù)，需要對(duì)業(yè)務(wù)的承接設(shè)置一定的程序，有所選擇的接受委托。首先需要分析出項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)，保持良好的評(píng)估水準(zhǔn)，且需要考慮有效的培訓(xùn)路徑，合理選擇最佳主體。另外還需要計(jì)算出項(xiàng)目的任務(wù)量，結(jié)合任務(wù)量決定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)[3]。

3.2構(gòu)建良好的代理人市場

構(gòu)建并優(yōu)化代理人市場，能夠有效的維持代理人之間的良性競爭，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)不斷提升評(píng)估質(zhì)量，減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，且委托人的地位得到一定程度的提高。具體措施可以分為以下兩點(diǎn)：①行業(yè)協(xié)會(huì)需要強(qiáng)化對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制力度，其可以與物價(jià)部門聯(lián)合起來，對(duì)評(píng)估收費(fèi)情況進(jìn)行檢查，使得評(píng)估市場中的會(huì)員活動(dòng)更加規(guī)范化，保障會(huì)員的利益，并妥善解決處理問題等，加大力度，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的惡性競爭行為，規(guī)范代理人行為；②政府相關(guān)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)各項(xiàng)活動(dòng)的監(jiān)督與管理。價(jià)格評(píng)估行業(yè)中存在嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，價(jià)格評(píng)估市場并不是一個(gè)開放的市場，其競爭并非其他行業(yè)的完全競爭。政府的相關(guān)部門可以進(jìn)行行政干預(yù)，創(chuàng)造良好的競爭環(huán)境，避免出現(xiàn)壟斷現(xiàn)象，還因特別注意銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)的聯(lián)合壟斷情況。如果評(píng)估項(xiàng)目規(guī)模較大，提供貸款的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取公開招投標(biāo)方式，保障公平性[4]。

3.3強(qiáng)化機(jī)構(gòu)內(nèi)部交流與配合

針對(duì)評(píng)估活動(dòng)內(nèi)部專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，要做好其防范工作，需要緊抓評(píng)估人員的教育工作，強(qiáng)化信息的收集，并重視專業(yè)指導(dǎo)，評(píng)估人員才能做到嚴(yán)密的配合，促進(jìn)評(píng)估工作的順利進(jìn)行。在進(jìn)行抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的活動(dòng)中，需要對(duì)評(píng)估師的職業(yè)素養(yǎng)及專業(yè)能力有相當(dāng)?shù)淖孕?，其能夠較為獨(dú)立的進(jìn)行項(xiàng)目的評(píng)估，避免出現(xiàn)人多手雜的現(xiàn)象，增加風(fēng)險(xiǎn)的來源，也需要評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部的各類人員發(fā)揮出其專業(yè)的能力，有效的掌握評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的情況，采取合理處理方法。綜合部及總評(píng)估師需要將自身的職能作用有效的發(fā)揮出來，可以積極組織機(jī)構(gòu)內(nèi)部的人員進(jìn)行進(jìn)行業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，并最終構(gòu)建規(guī)范的抵押房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的操作流程及質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，并能夠減少風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化抵押房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估質(zhì)量[5]。

4.總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的興起，使得房產(chǎn)成為機(jī)具價(jià)值的固定資產(chǎn)，帶動(dòng)了許多的周邊行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)不僅能夠作為一般的建筑物使用，還能夠?qū)⑵渥鳛榈盅?，進(jìn)行其他的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此也促進(jìn)了房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估業(yè)。該行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長，國家在法制方面沒有過多的涉及，其行業(yè)內(nèi)部也存在較多的問題，評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，各個(gè)環(huán)節(jié)中均存在一定的不穩(wěn)定因素，對(duì)整個(gè)評(píng)估活動(dòng)帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。本文僅從一般的角度分析了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了幾點(diǎn)防范措施，在實(shí)際的評(píng)估活動(dòng)中，還需要人員結(jié)合機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況進(jìn)行深入的分析，全面把握各種影響，制定出適應(yīng)實(shí)際情況的對(duì)于措施，減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，提升價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確性，也給評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

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