房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程精細(xì)化管理

平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司

摘要：本文結(jié)合筆者多年的工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)要地闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本的構(gòu)成，以及項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的方法，從中針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程精細(xì)化管理要點(diǎn)進(jìn)行了探討與研究，以供大家參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；全過程；精細(xì)化管理

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，其之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)若要生存與發(fā)展就一定還需要從企業(yè)內(nèi)部著手，利用行之有效的管理方法提高企業(yè)的管理水平，從而提高企業(yè)的自身實(shí)力。降低產(chǎn)品成本和提高產(chǎn)品價(jià)格是企業(yè)追求利潤(rùn)的兩種途徑，然而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，在當(dāng)前形勢(shì)下，提升房地產(chǎn)的售價(jià)非常困難。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過降低產(chǎn)品成本這一方面追求利潤(rùn)的最大化。鑒于此，本文結(jié)合筆者的工作總結(jié)，主要論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程精細(xì)化管理要點(diǎn)及注意事項(xiàng)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本基本有土地、資金、建造和管理等四個(gè)主體構(gòu)成的，全成本是在時(shí)間和空間上的全成本，而時(shí)間發(fā)生在建設(shè)全過程；空間為 公司加現(xiàn)場(chǎng)、實(shí)體加費(fèi)用。項(xiàng)目成本管理的目的為提升房地產(chǎn)事業(yè)的價(jià)值，保證成本的支出獲得最有效的收益；旨在消除無(wú)效成本，提升投資價(jià)值，明確成本控制不等于省錢，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵——價(jià)值工程的理念。

價(jià)值工程的基本公式：

V=F/C

式中，V——value：性價(jià)比；F——function：產(chǎn)品的功能/性能、服務(wù)、收益；C——cost：費(fèi)用/成本。

當(dāng)C下降時(shí)F上升，C不變，F(xiàn)上升，C下降，F(xiàn)不變C小幅上升時(shí)F大幅上升，C大幅下降時(shí)F小幅下降。

具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)；

價(jià)值的評(píng)估：有顯性的、有隱性的、有眼前的、有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策。

2 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的方法

目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理的內(nèi)容就是確定目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)控制兩方面，目標(biāo)成本要依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、和對(duì)產(chǎn)品把握來確定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段就是信息化，目標(biāo)成本管理的過程為 PDCA 循環(huán)（見圖1）。

圖1 成本管理的 PDCA 循環(huán)圖

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程精細(xì)化管理

3.1 項(xiàng)目前期成本管理

根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同來確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的緩解控制，該環(huán)節(jié)基本是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來承擔(dān)，該環(huán)節(jié)影響購(gòu)地階段的成本控制，該階段為整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。

控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門

設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用設(shè)計(jì)調(diào)整符合市場(chǎng)需求及成本降低要求規(guī)劃設(shè)計(jì)部門

（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更流程規(guī)劃設(shè)計(jì)部門

工程部門

成本部門

材料設(shè)備選型（1）材料及設(shè)備選型

（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝規(guī)劃設(shè)計(jì)部門

工程部門

成本部門

市場(chǎng)營(yíng)銷部門

（3）采購(gòu)招投標(biāo)采購(gòu)部門

成本部門

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理

在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，如果在這個(gè)階段規(guī)劃的好，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要遵循周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審 批的原則?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10～20%，因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。

為了控制好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)，取得節(jié)省投資、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果?？梢酝ㄟ^推行設(shè)計(jì)招標(biāo)來?yè)駜?yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，開展限額設(shè)計(jì)來有效控制造價(jià)，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度，推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)或者是提高設(shè)計(jì)質(zhì)量以及加強(qiáng)施工圖的審核工作來實(shí)現(xiàn)合理的設(shè)計(jì)造價(jià)。設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn)表見表1。

3.3 項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本管理

招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。3.3.1 招標(biāo)文件的內(nèi)容

對(duì)于招標(biāo)的工程建設(shè)必須依法進(jìn)行且招標(biāo)人已經(jīng)依法成立。招投標(biāo)方式為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。并根據(jù)項(xiàng)目圖紙情況及招標(biāo)時(shí)間確定用哪一種計(jì)價(jià)方式，比如總包招標(biāo)，清單和費(fèi)率招標(biāo)二者各有優(yōu)缺點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)圖紙條件及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度要求選擇。

3.3.2 招投標(biāo)階段的影響

工程招投標(biāo)階段是確定工程施工合同價(jià)款的一個(gè)重要的階段，它對(duì)今后的施工以至于工程竣工結(jié)算都有著直接的影響，因此，招投標(biāo)階段的造價(jià)控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響也是非常大的。

3.4 項(xiàng)目施工階段造價(jià)管理

由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意三個(gè)方面：（1）因各種變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證增加的費(fèi)用；（2）材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整以及工程款引起的費(fèi)用；（3）工程索賠增加的費(fèi)用。項(xiàng)目施工階段由于工 程變更與合同價(jià)調(diào)整、工程索賠、工期、工程質(zhì)量、人力及材料、機(jī)械設(shè)備等資源市場(chǎng)供求規(guī)律的影響、材料代用等情況都會(huì)影響工程的造價(jià)。

因此，在此階段承包人應(yīng)該按照實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮物價(jià)上漲因素所引起的造價(jià)的提高，考慮到設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)的而在施工階段實(shí)際發(fā)生的工程變更及費(fèi)用，合理確定工程結(jié)算價(jià)款；市政做好招投標(biāo)工作；按合同約定撥付工程款，加強(qiáng)價(jià)格信息管理；在此階段要求房地產(chǎn)開發(fā)人員要認(rèn)真搜集和整理資料，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案；對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理而言充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)理的積極性和責(zé)任心，在抓好工程質(zhì)量的同時(shí)控制好工程成本；對(duì)施工人員則應(yīng)搞好生產(chǎn)進(jìn)度，嚴(yán)格質(zhì)量關(guān)，盡量減少因質(zhì)量問題而造成的返工或返修所帶來的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)增減或更改項(xiàng)目要做好現(xiàn)場(chǎng)簽證；對(duì)材料管理人員，則要做好材料的驗(yàn)收、保管、回收工作，盡量降低減少因計(jì)劃不妥造成的損失，而且還應(yīng)做好限額領(lǐng)料，杜絕各個(gè)環(huán)節(jié)的材料浪費(fèi)；對(duì)預(yù)算人員應(yīng)掌握實(shí)際施工情況，還應(yīng)配合項(xiàng)目經(jīng)理落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證，并根據(jù)施工進(jìn)度及有關(guān)定額計(jì)算好下一階段的材料、人工、機(jī)械設(shè)備需用數(shù)量，為材料的購(gòu)置、人工、機(jī)械設(shè)備的安排提供依據(jù)。只有這樣大家樹立共同目標(biāo)，共同管理，才能真正實(shí)現(xiàn)施工階段的成本控制。

3.5 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段造價(jià)管理

竣工決算是考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的依據(jù)，能夠正確反映工程的實(shí)際造價(jià)和投資效果，竣工決算是以實(shí)物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為計(jì)量單位，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)入竣工階段，其所花費(fèi)的總投資形成相應(yīng)的資產(chǎn)。

3.6 銷售階段的成本控制

項(xiàng)目的銷售階段的成本控制主要是對(duì)費(fèi)用支出方面的控制?？刂频囊c(diǎn)主要有銷售方案、現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用、樣板間的裝修、銷售回款以及交樓等內(nèi)容。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，項(xiàng)目成本管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的生命周期，以不斷降低項(xiàng)目的成本為宗旨，以保障項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本不超項(xiàng)目預(yù)算成本；在預(yù)定的時(shí)間與質(zhì)量前提下，通過改善項(xiàng)目管理的工作，采用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等措施，挖掘降低成本的潛力，用盡可能少的花銷，達(dá)到高質(zhì)量、縮短工期、降低消耗等目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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