淺談房地產(chǎn)工程管理

身份證號(hào)碼：320402196209090673

摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)工程管理過程中各個(gè)階段的管理問題作了一些探討，加強(qiáng)管理措施，提高管理效率，促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；控制

隨著社會(huì)快速發(fā)展，我國(guó)的建筑行業(yè)越來越成熟，但現(xiàn)實(shí)中還是出現(xiàn)諸多問題，但這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們?cè)陂_發(fā)和建設(shè)過程中不斷改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強(qiáng)建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。

一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的范圍和內(nèi)容，從流程上看，包括前期準(zhǔn)備，工程的技術(shù)、計(jì)劃、質(zhì)量、成本、監(jiān)理、施工、移交以及保修維護(hù)等，核心是對(duì)工程進(jìn)行組織和調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行其管理職能，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合的管理。工程管理部要根據(jù)相關(guān)的標(biāo)注和規(guī)范，運(yùn)用行之有效的方法和實(shí)際的管理措施，對(duì)整個(gè)工程系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行有計(jì)劃的協(xié)調(diào)、組織和控制，保證整個(gè)工程能夠順利進(jìn)行。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理，對(duì)實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期的目標(biāo)和效益具有非常重要的作用。另一方面，房地產(chǎn)工程管理對(duì)管理人員提出更高的要求。房地產(chǎn)工程管理人員要有較高的綜合素質(zhì)，還要在實(shí)際工作中通過不斷的學(xué)習(xí)，提高自身的實(shí)際操作能力、組織能力和表達(dá)能力等。具體表現(xiàn)在，管理人員要有良好的職業(yè)道德、責(zé)任心和事業(yè)心；良好的身體素質(zhì)；扎實(shí)的基礎(chǔ)理論知識(shí)；豐富的工作經(jīng)歷和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)；能夠充分熟悉和掌握房地產(chǎn)工程管理相關(guān)的規(guī)程和法律；對(duì)關(guān)鍵和重要的條文能夠進(jìn)行深刻的理解和認(rèn)識(shí)，具備較高的工程驗(yàn)收和監(jiān)測(cè)方面的專業(yè)知識(shí)；同時(shí)，還要有較強(qiáng)的工作協(xié)調(diào)能力，能夠正確處理單位和個(gè)人之間的關(guān)系，具有較強(qiáng)的判斷識(shí)別能力；針對(duì)工程管理中出現(xiàn)的問題能夠進(jìn)行妥善處理。

二、房地產(chǎn)工程的進(jìn)度管理

房地產(chǎn)工程的進(jìn)度，不僅可以有效保證工程能夠按時(shí)完成，還可以實(shí)現(xiàn)良好的施工秩序，很好的實(shí)現(xiàn)投資效益和目的。因此，要采取合理的方法對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行科學(xué)合理的管理。首先，對(duì)房地產(chǎn)的進(jìn)度的管理和控制要滲透到每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的過程中去。在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該與設(shè)計(jì)單位在簽訂合同時(shí)，要明確總的施工進(jìn)度和設(shè)計(jì)準(zhǔn)備，以及在技術(shù)和施工等方面的設(shè)計(jì)；要給設(shè)計(jì)單位提供完備的基礎(chǔ)資料，比如設(shè)計(jì)要求、證件手續(xù)、地勘報(bào)告以及其他的咨詢意見等；要求設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)的過程中，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制和管理，并進(jìn)行跟蹤，提出合理要求。對(duì)于沒有按計(jì)劃進(jìn)行的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，要不斷分析總結(jié)原因，及時(shí)的采取有效措施，降低不利因素的影響，保證設(shè)計(jì)單位保質(zhì)保量的按時(shí)完成房地產(chǎn)施工方案的設(shè)計(jì)。其次，在實(shí)施階段，要簽訂監(jiān)理合同和施工合同，抓好監(jiān)理單位的監(jiān)督和管理，不斷加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)的力度；對(duì)實(shí)際過程中進(jìn)行進(jìn)度信息的搜集整理，不能存在遺漏的現(xiàn)象；同時(shí)，按一定時(shí)間，對(duì)公司的預(yù)控計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)合理的比較分析，在確定進(jìn)度毫無差錯(cuò)的情況下，按原計(jì)劃繼續(xù)實(shí)施。如若發(fā)現(xiàn)偏差，工程管理人員要發(fā)揮其管理調(diào)控的智能，積極組織相關(guān)單位進(jìn)行原因的總結(jié)；對(duì)以后工作的影響，要采取一系列有效措施，對(duì)原來的方案進(jìn)行合理的糾正；對(duì)進(jìn)度滯后的項(xiàng)目，也要采取有效措施，比如組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、管理措施以及技術(shù)措施等，可以有效的安排好施工計(jì)劃，減少對(duì)整體房地產(chǎn)工程的影響，把握好工程進(jìn)度，保證工程能夠順利如期竣工。

三、房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理

工程質(zhì)量關(guān)乎房地產(chǎn)公司的品牌形象和發(fā)展前途，把好質(zhì)量關(guān)是房地產(chǎn)公司工作的重中之重。在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，要對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行嚴(yán)格的要求，提出科學(xué)合理的技術(shù)意見，對(duì)施工圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)完成后，要組織相關(guān)人員進(jìn)行審核和監(jiān)督，并將審核意見建議整理上報(bào)。對(duì)圖紙中存在的問題，要聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行合理修改，避免出現(xiàn)大的改動(dòng)，以免對(duì)施工工期和工程造價(jià)等產(chǎn)生不利影響。在完成施工方案后，要充分發(fā)揮相關(guān)單位和部門的監(jiān)管和管理的作用，解決圖紙中存在的問題。如果在施工過程中，發(fā)現(xiàn)圖紙出現(xiàn)問題，就要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)反映，爭(zhēng)取得到有效處理。要求既要保證施工進(jìn)度，又要保證施工質(zhì)量，還不能大幅度增加成本。

在施工階段的質(zhì)量控制，要處理好工程部、監(jiān)理單位和施工單位等之間的關(guān)系。監(jiān)理單位是工程施工質(zhì)量的保證，要運(yùn)用合理的方法，充分發(fā)揮其監(jiān)督職能。工程部要對(duì)監(jiān)理的行為、過程和結(jié)果進(jìn)行管理，對(duì)監(jiān)理不到位的地方要采取有效措施，通過召開會(huì)議和撤換監(jiān)理人員等進(jìn)行糾正，并對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽土P，做到萬(wàn)無一失。在具體的施工過程中，工程部要保證監(jiān)理工作要有一定的獨(dú)立性，并給與支

持和幫助；同時(shí)，不能干擾到監(jiān)理人員的正常工作；還要協(xié)調(diào)好各個(gè)參建單位之間的關(guān)系，對(duì)于發(fā)生的矛盾和糾紛，解決時(shí)要依照法律法規(guī)，公平、公正進(jìn)行妥善的解決。最后，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程管理的過程中，要根據(jù)施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行總結(jié)分析，找到影響質(zhì)量的原因，對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)把控，把質(zhì)量隱患消除在萌芽狀態(tài)，做好事前管理控制工作，避免出現(xiàn)質(zhì)量事故。

四、房地產(chǎn)工程的成本管理

成本的投資管理，是房地產(chǎn)工程順利實(shí)施的保證。要在尊重法律和相關(guān)合同條款的基礎(chǔ)上，認(rèn)真審查參建單位的工程量和成本支付計(jì)劃；要在保證工程正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，根據(jù)實(shí)際情況，按計(jì)劃、有進(jìn)度、分輕重緩急予以撥付資金款項(xiàng)，使各種工程款能夠順利到位，不出現(xiàn)一絲一毫的差錯(cuò)，使資金的流動(dòng)得到很好地控制。做好房地產(chǎn)成本管理工作，必須要從決策設(shè)計(jì)階段，招標(biāo)投標(biāo)階段，具體施工階段和最后竣工階段來對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工程進(jìn)行成本管理。

1.決策設(shè)計(jì)階段的成本管理

在這一階段，要做好對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)工程的投資成本預(yù)算，設(shè)計(jì)的風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)和選材上都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)和成本控制。要保證工程安全和美觀的前提下，不斷降低工程的造價(jià)成本，提高資金的使用效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，從而達(dá)到事半功倍的效果，保證工程順利進(jìn)行。

2.招投標(biāo)階段的成本管理

招投標(biāo)是控制房地產(chǎn)工程造價(jià)和成本的有效手段。在招標(biāo)過程中，要符合相關(guān)文件的要求和標(biāo)準(zhǔn)，要明確工程的質(zhì)量、工期和造價(jià)等的要求，分析影響成本的因素。投招標(biāo)的內(nèi)容要表達(dá)完整，總的工程量要計(jì)算準(zhǔn)確，盡量減少簽證和工程造價(jià)延加等情況；選擇的合同要有利于自身的競(jìng)爭(zhēng)，在充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上，避免不可預(yù)見的經(jīng)濟(jì)損失。

3.施工階段的成本管理

在這一階段，對(duì)施工成本要求比較高，問題比較復(fù)雜，持續(xù)的時(shí)間比較長(zhǎng)，所以在施工過程中更要加強(qiáng)監(jiān)管力度，做好現(xiàn)場(chǎng)施工的核查工作，嚴(yán)禁隨意對(duì)工程程序進(jìn)行變更；加強(qiáng)對(duì)施工材料的管理和控制，在質(zhì)量上要層層把關(guān)。各參建單位要根據(jù)合同對(duì)施工階段的成本進(jìn)行有效控制，做好合同的管理工作，建立有效的技術(shù)檔案。

4.竣工階段的成本管理

在房地產(chǎn)工程竣工后，要認(rèn)真計(jì)算核查工程量，做好結(jié)算工作。對(duì)工料的消耗、間接費(fèi)用的計(jì)算、施工程序的變更簽證等，都需要嚴(yán)格按照現(xiàn)行的定額和計(jì)價(jià)規(guī)則進(jìn)行套額總結(jié)，保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。

總而言之，房地產(chǎn)工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大，是確保施工順利進(jìn)行，保證施工質(zhì)量，提高企業(yè)效益的有效措施。在工程管理當(dāng)中，要完善規(guī)劃管理，完善建筑工程招標(biāo)管理工作，加強(qiáng)工程管理中的成本控制，構(gòu)建出質(zhì)量和安全協(xié)調(diào)的管理體系，最后還要引入科學(xué)的考核機(jī)制，這樣才能真正做好工程管理工作。

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