城市化與土地經(jīng)濟(jì)問題

【摘要】隨著社會的發(fā)展城鄉(xiāng)差別越來越小，城市化進(jìn)程越來越快。之所以會如此都是因為隨著社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的提高人們對生活品質(zhì)要求的提升。有需就有供，這是社會的必然分工，這是社會資本的構(gòu)成規(guī)律，因此導(dǎo)致了城市化的不斷加速。隨著城市化越來越明顯，一個重要的問題凸顯出來，那就是土地經(jīng)濟(jì)問題，城市化改變了以往的土地利用結(jié)構(gòu)，特別是我們國家，雖然地域廣闊，但是人口眾多并且分布非常不均勻，面對城市化加速的問題，就更加應(yīng)該要注意土地的合理利用，這是我國發(fā)展的一個重要問題。

【關(guān)鍵詞】城市化；土地經(jīng)濟(jì)；問題

一、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化與農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移

歷史和現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際都表明，城市是社會生產(chǎn)力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果。有機(jī)構(gòu)成規(guī)律在農(nóng)業(yè)中的特殊作用，決定了農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。這是問題的一個方面。另一個方面是，為什么城市總是集中在一個地方呢？這是由生產(chǎn)的聚集效益或相鄰效益規(guī)律決定的。分工是提高社會生產(chǎn)力的一個重要因素，但是，分工并不意味著分散，與分工規(guī)律同時起作用的是規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)律、聚集效益經(jīng)濟(jì)規(guī)律和相鄰效益經(jīng)濟(jì)規(guī)律。聚集效益經(jīng)濟(jì)規(guī)律和相鄰效益經(jīng)濟(jì)規(guī)律，要求第二、第三產(chǎn)業(yè)集中在一個地點(diǎn)。這種產(chǎn)業(yè)聚集的地點(diǎn)，就是城市。

城市的產(chǎn)生和社會規(guī)律、人類發(fā)展規(guī)律是相符合的，人類的聚集地會讓當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)更加的活躍，發(fā)展更加的迅速，因此會吸引更多的人前來，因此產(chǎn)業(yè)聚集的地方基本都是比較發(fā)達(dá)的城市，這也是經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的因素，此外城市建立在何處還和政治、地理、自然等等因素相聯(lián)系在一起。但是不管城市在何處建立，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市也會得到發(fā)展，這是人類社會發(fā)展規(guī)律，是現(xiàn)實存在不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。

二、城市化和土地利用結(jié)構(gòu)變化的規(guī)律

土地對第一，第二、第三產(chǎn)業(yè)所起的作用雖然是不同的，但是，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都離不開土地.因此，隨著三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市的產(chǎn)生和城市化的發(fā)展，土地利用結(jié)構(gòu)也發(fā)生了相應(yīng)的變化。在城市產(chǎn)生以后，以城市為中心，土地利用的模式就形成為以下的結(jié)構(gòu)：城市市區(qū)的土地；城市郊區(qū)的土地；農(nóng)村的土地，或者說.以城市為中心，土地利用格局形成了三個層次，第一層或者說中心地區(qū)，是城市的市區(qū)；第二層或者說城市的外層，是城市的郊區(qū)；第三層或者說最外層，是農(nóng)村的土地。不管一個國家的國土面積多大，從宏觀上說，它的土地利用結(jié)構(gòu)，都是由這三種結(jié)構(gòu)構(gòu)成的。當(dāng)然就全國來說，這三個層次是交錯的。如果兩個城市靠的很近，第二個層次也可能是交錯的。不管第二、第三層次是交錯的也好，銜接的也好，就一個國家來說，它的土地利用結(jié)構(gòu)，始終都是由這三種利用性質(zhì)構(gòu)成的。

生產(chǎn)力的發(fā)展以及城市化的實現(xiàn)都是這種土地利用結(jié)構(gòu)的成因。所以我們必須對其有一個正確的認(rèn)識，承認(rèn)他的這種結(jié)構(gòu)，現(xiàn)實中的的確確就是存在的。不承認(rèn)、不認(rèn)識這種現(xiàn)實情況的行為都是錯誤的，是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相背離的。

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，土地利用的這種結(jié)構(gòu)，在性質(zhì)上是不變的，但是，在數(shù)量上是不斷地發(fā)生變化的。城市化進(jìn)程中，城市土地只會增加，而農(nóng)村用地會隨著城市用地的增加而減少，其實城市化過程中只有兩個方向：第一：提高城市容積率；第二，擴(kuò)大城市用地面積。在實際操作中需要去均衡兩者的利與弊，但是如果城市容積率達(dá)到的一定高度則無法進(jìn)行容積率的提升，那么就只能對城郊用地進(jìn)行城市建設(shè)。這部分內(nèi)容是和一個國家的發(fā)展方向和政策、經(jīng)濟(jì)、社會等等因素有關(guān)的，不是單一方面的問題。

三、土地利用結(jié)構(gòu)和土地利用政策

城市化土地利用組成內(nèi)容無外乎城市土地、城郊土地以及農(nóng)村土地三個。在這三方面的平衡方面，增加一方另一方就會減少，城市化占用的土地是從農(nóng)村土地那劃分而來的，也就是說隨著城市面積的增加，農(nóng)村土地面積就會減少。我們?nèi)祟惿媸切枰Z食供給的，而糧食不是從城市土地里生長出來的，因此我們?yōu)榱藵M足生存供給，就必須要保證一定數(shù)量農(nóng)村耕地面積。這就體現(xiàn)了農(nóng)村城市土地利用的規(guī)劃和統(tǒng)一調(diào)度原理，目前的市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，更加應(yīng)該如此，非但不能弱化這樣的原理還應(yīng)該讓其發(fā)揮更大的作用。這就需要國家政府部門通過政策的制定來進(jìn)行宏觀調(diào)控和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

第一，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，貫徹土地公有制原則。我國走的是社會主義道路，因此土地應(yīng)該是公有的。我國的憲法有相關(guān)的規(guī)定，土地是屬于國家的，因此無論是城市土地還是農(nóng)村土地都是國家所有，這一點(diǎn)我們必須明白，另外我國的土地使用權(quán)限是可以在合法的情況下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，但不是土地所有權(quán)，僅限于使用權(quán)。

第二，土地是最重要的經(jīng)濟(jì)資源。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下。必須通過市場實現(xiàn)對土地資源的優(yōu)化配置。當(dāng)代市場經(jīng)濟(jì)，都是在國家宏觀調(diào)控下運(yùn)行的。我們是社會主義國家，土地是公有的，這就給宏觀調(diào)控提供了比資本主義更為有利的活動場所。但是，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，宏觀調(diào)控是建立在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上的。宏觀調(diào)控是市場配置資源的重要組成部分.我國對土地資源的宏觀調(diào)控，主要是控制土地資源在第一、第二、第億三產(chǎn)業(yè)之間的分配，尤其是對耕地轉(zhuǎn)為非耕地的調(diào)控；對城市土地供給總量的調(diào)控。其次是充分利用市場機(jī)制實現(xiàn)城市土地在城市內(nèi)部各部門之間的優(yōu)化配置；農(nóng)村土地在農(nóng)村各產(chǎn)業(yè)之間的優(yōu)化配置。無論是在土地一級市場，還是在土地二級市場，都存在一些問題需要研究，并采取有效的措施加以解決。如土地供給總量的確定和控制的問題；城市土地出讓方式的問題；土地出讓價格的問題等；都是規(guī)范土地市場急需解決的重大問題。

第三，稅費(fèi)體系和土地資產(chǎn)流失的問題。我國的城市土地才納入市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌道內(nèi)沒多久，因此從體制上來看，存在非常多的問題。這些問題就讓我國的土地資產(chǎn)白白的流失了，這樣的情況不僅是不利于房地產(chǎn)的發(fā)展，而且對于我國的各部門競爭也沒有提供一個公平的環(huán)境。

第四，加強(qiáng)土地法規(guī)的建設(shè)，規(guī)范土地市場的行為。任何一種經(jīng)濟(jì)的完善和發(fā)展都需要有相應(yīng)的法律法規(guī)來進(jìn)行輔助和約束，既然土地開始納入市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行范圍，那么相應(yīng)的法律法規(guī)就應(yīng)該完善，以法律來解決土地經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題。當(dāng)前在土地方面的法規(guī)還沒有土地法，只有《土地管理法》，因此為了滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展需要，《土地法》和《房地產(chǎn)法》都應(yīng)該盡快的制定。

土地是我們賴以生存的必要條件，我們能夠取得舒適的生存環(huán)境以及我們的后代能否享有更好的生存物質(zhì)條件，都需要我們這一代開始對土地資源進(jìn)行合理的規(guī)劃和利用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時社會主義經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，因此我們要注重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的現(xiàn)實意義，我們需要有一個非常清楚的認(rèn)識，在這一問題的處理上也應(yīng)該高度重視。