京七條逃脫“越調(diào)控越漲”之怪圈

剛需人群若是放棄自住型商品房轉(zhuǎn)向高價(jià)的普通商品房，后者的價(jià)格不可能下跌，京七條也將陷入“越調(diào)控越漲”的怪圈

10月22日，北京市發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，即所謂的“京七條”。

文件提出，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過(guò)140平方米；銷售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。

值得注意的是，對(duì)于自住型商品房的購(gòu)房人資格并沒(méi)有特殊要求，滿足一般商品房的限購(gòu)資格即可。

“銷售價(jià)格比周邊低30%”，雖然幅度不小，但從北京實(shí)際情況來(lái)看，如果在四環(huán)以內(nèi)，折去30%的價(jià)格也很難低于每平方米2萬(wàn)元，只有在相對(duì)遠(yuǎn)一些的郊區(qū)，價(jià)格才會(huì)落入2萬(wàn)元以內(nèi)。

這表明，自住型商品房本質(zhì)上講并非針對(duì)于中低收入者的福利房，而是面向具備一定收入條件的夾心層。這從沒(méi)有設(shè)定特別購(gòu)房條件可以佐證。

同時(shí)，文件還規(guī)定，購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買自住型商品住房。

雖然購(gòu)房者能取得商品房的所有權(quán)，但處置權(quán)受到限制，并需要向政府補(bǔ)償收益權(quán)。

去年3月1日，上海曾出臺(tái)了一項(xiàng)與上述規(guī)定有些類似的政策，即《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）申請(qǐng)、供應(yīng)和售后管理實(shí)施細(xì)則》，細(xì)則對(duì)購(gòu)房主體有嚴(yán)格限制，必須是以家庭為基礎(chǔ)的共同申請(qǐng)人，購(gòu)買該保障房后，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，只能由政府按照原價(jià)加上利息進(jìn)行回購(gòu)；滿5年后只有在政府選擇不回購(gòu)時(shí)才能對(duì)外轉(zhuǎn)讓并且向政府交納一定比例的轉(zhuǎn)讓收益。

上海的該項(xiàng)政策是面向低收入家庭的，并且，購(gòu)房者在5年內(nèi)沒(méi)有處置權(quán)，滿5年后的處置權(quán)和收益權(quán)也都受到限制。

然而，盡管上海的共有產(chǎn)權(quán)保障房有著非常明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但根據(jù)報(bào)道，這些房子的銷售情況卻并不理想。

原因何在？當(dāng)然是限制處置導(dǎo)致的，政策嚴(yán)格限制了購(gòu)房者對(duì)外轉(zhuǎn)讓，也就是說(shuō)，政府要確保這些房子滿足自住型需求，然而，購(gòu)房者哪怕確實(shí)是要買了自住，也同時(shí)寄望日后能轉(zhuǎn)讓獲益。

吃著碗里的，想著鍋里的，是這部分購(gòu)房者的狀態(tài)，既想獲得比市場(chǎng)價(jià)更低的房，又不想讓渡未來(lái)的處置收益。

我們期待著看看北京的自住型商品房的銷售情況，如果銷售冷清，說(shuō)明這些所謂的剛需人群其實(shí)并不愿意放棄未來(lái)可能很客觀的轉(zhuǎn)讓收益。

我甚至認(rèn)為，這種局面出現(xiàn)的可能性非常高，對(duì)于購(gòu)房者而言，他們需要評(píng)估的是，購(gòu)房時(shí)享受的30%折價(jià)優(yōu)惠，與限制處置可能產(chǎn)生的投資收益損失相比孰高孰低。我懷疑，很多夾心層會(huì)為了避免失去未來(lái)處置收益而放棄當(dāng)前的折價(jià)，畢竟，這些房子本身也不便宜，他們多向朋友借點(diǎn)，或許就不去買自住型商品房。

限制處置是抑制投資、鼓勵(lì)自住的有效手段，然而，如果有自住需求的購(gòu)房者為了追求投資紅利而放棄自住型商品房，那他們?nèi)ベ?gòu)買高價(jià)的普通商品房也應(yīng)當(dāng)別再抱怨。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)有“越調(diào)控越漲”的怪圈，北京這次恐怕還是難以逃脫，剛需人群若是放棄自住型商品房轉(zhuǎn)向高價(jià)的普通商品房，普通商品房的價(jià)格不可能下跌。中國(guó)有很多根深蒂固的頑疾導(dǎo)致了當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，包括人口難以自由遷移、城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差異過(guò)大、養(yǎng)老保障體系失位、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴投資等等，但這些并非地方政府能夠解決，中央政府短時(shí)間內(nèi)也難以解決。

如果未來(lái)出現(xiàn)了低價(jià)房冷清、高價(jià)房火爆，政府也會(huì)感到無(wú)奈。路歸路、橋歸橋，保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)，如果未來(lái)普通商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，政府又找到了辯護(hù)辭?！?/p>

《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》（京七條）主要內(nèi)容

一、高度重視自住型商品住房建設(shè)和管理工作

二、加強(qiáng)計(jì)劃管理，確保土地供應(yīng)

自住型商品住房用地，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式公開(kāi)競(jìng)得。2013年底前全市要完成不低于2萬(wàn)套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場(chǎng)需求情況進(jìn)一步加大供地規(guī)模。

三、合理確定套型面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

四、明確銷售對(duì)象

按照限購(gòu)政策規(guī)定在本市具有購(gòu)房資格的家庭，可以購(gòu)買自住型商品住房。其中，符合下列條件的家庭可以優(yōu)先購(gòu)買：

（一）本市戶籍無(wú)房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。

符合條件的家庭只能購(gòu)買一套自住型商品住房。

五、加強(qiáng)銷售和登記管理

自住型商品住房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織向符合購(gòu)房資格的申請(qǐng)人銷售。選房順序，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織公開(kāi)搖號(hào)確定。

自住型商品住房進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，登記部門應(yīng)將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”。

六、加強(qiáng)自住型商品住房的轉(zhuǎn)讓管理

自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買自住型商品住房。

七、嚴(yán)肅查處違法違規(guī)騙購(gòu)行為

對(duì)通過(guò)隱瞞家庭住房狀況、偽造相關(guān)證明等方式，弄虛作假，騙購(gòu)自住型商品住房的家庭，一經(jīng)查實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與其解除購(gòu)房合同，購(gòu)房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買住房。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。