泰禾懸念

泰禾集團(tuán)很久未曾如此高調(diào)。

半年時間內(nèi)，泰禾耗資79億元，接連拿下7塊土地。其中3塊在北京，1塊在上海。搏殺于寸土寸金的一線城市，此成果殊為不易。

要知道，泰禾上次在北京有所建樹還是在2004年。其當(dāng)時在通州打造的別墅產(chǎn)品“運(yùn)河岸上的院子”已成閃亮標(biāo)簽，但10年過去后，泰禾在北京也只有這一個標(biāo)簽。

再度歸來，泰禾心境已迥異。當(dāng)年進(jìn)京或是偶然，但此番泰禾在土地市場上的一系列動作則是其擴(kuò)張戰(zhàn)略的必然選擇。

“北京哪個區(qū)域我看都可以，北京什么項目都可以做。”泰禾董事長黃其森告訴《財經(jīng)國家周刊》記者。

對一線城市市場看好，這是泰禾突然發(fā)力的邏輯起點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)上的一系列成功嘗試，也讓泰禾殺入一線城市決心更堅定，“趕超萬達(dá)”已成為其商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)。

“我們的策略是進(jìn)中求穩(wěn)?！秉S其森說。確是如此，“進(jìn)”是泰禾如今的第一戰(zhàn)略。2012年，泰禾的房地產(chǎn)營收為64.45億元，而其上半年用于拿地的資金已遠(yuǎn)超這一數(shù)字。為緩解資金壓力，泰禾正全力為下屬子公司提供高額擔(dān)保。

這幾乎可稱為一出懸疑劇。但對熟稔金融圈的黃其森而言，這個挑戰(zhàn)或許不會比昔日借殼上市更難，這家橫跨地產(chǎn)、金融、礦產(chǎn)、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)的福建民企，會帶來怎樣一條擴(kuò)張之路？

京滬掠地兇猛

泰禾咄咄逼人的發(fā)力態(tài)勢，從年初一直持續(xù)到現(xiàn)在。

1月24日，泰禾擊敗龍湖，拿下北京朝陽區(qū)孫河地塊。從那時開始，泰禾幾乎月月進(jìn)賬。

5月20號，泰禾以11.25億元競得北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊，溢價率48%，成交樓面價達(dá)1.9萬元/平方米，這也是通州今年的新地王。至此，泰禾今年已在北京拿到三塊土地。

“泰禾太猛了。”見證泰禾拿地的首開人士感慨。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)則在微博上寫道：黃總有點(diǎn)瘋。

地價之高確實出乎很多人意料：如位于通州同一區(qū)域的樓盤東亞印象臺湖售價為1.6萬/平，而泰禾若要賺錢，這個項目至少應(yīng)賣到3萬/平——但限價令卻懸在頭上。

住建委主任楊斌回近期公開稱，項目售價“不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格”或高于二手房價。若該政策不放松，泰禾如何定價將成最大考驗。

半個月后，6月5日，泰禾集團(tuán)再斥6.48億元在上海閘北入手一塊商辦土地，溢價率高達(dá)106.49%。

“京滬會戰(zhàn)?！背晒υ谏虾Ｄ玫睾螅┖碳瘓F(tuán)總裁助理沈力男在微博上如此總結(jié)。近半年時間里，泰禾以地毯式的“掃地”，在北京參加了10場土地招拍掛，相當(dāng)高調(diào)。

黃其森的底氣來自城鎮(zhèn)化?！斑@是一個歷史機(jī)遇，所以泰禾要搶抓住，快速擴(kuò)張?！秉S說，泰禾近期的重點(diǎn)是高端商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅?！氨本┈F(xiàn)在2000萬人口，我看很快要到3000萬，大的市場沒問題，我們只需要細(xì)化到具體項目怎么做?！?/p>

業(yè)內(nèi)對北京土地市場的看法已經(jīng)出現(xiàn)分歧。2012年融創(chuàng)中國業(yè)績突出，同為高端項目開發(fā)商，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就認(rèn)為北京土地市場“太瘋狂了”，所以他將重心暫時放到上海?！坝卸嗌馘X的現(xiàn)金就買多少錢的地，這是一個財務(wù)紀(jì)律，能保證公司安全。融創(chuàng)有100億現(xiàn)金，2013年就要花100億買地?！?/p>

“也不能太絕對?！便y行出身的黃其森認(rèn)為，自己對風(fēng)險的管控能力更強(qiáng)。“我們財務(wù)上比較穩(wěn)健，每家拿地要考慮每個企業(yè)的戰(zhàn)略和對市場的判斷。像北京、上海土地付款方式不同，有的要一次性，有的可以分期，為什么不能利用后續(xù)銷售的回籠來補(bǔ)？當(dāng)然土地市場有很多不確定性，我們的心態(tài)是合適就拿，不合適也并不是非拿不可?！?/p>

在黃看來，當(dāng)前一線城市比三、四線城市要好，“大大好于大家原來的預(yù)期”。從長遠(yuǎn)看，“1萬多的樓面價也不算高”。

當(dāng)前國內(nèi)房企融資套路大同小異：短期融資多，強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，這種融資模式更依賴于近期政策環(huán)境及自身財務(wù)狀況。泰禾如何規(guī)避風(fēng)險？

黃其森說，泰禾的策略有兩個，其一，布局更廣泛。北京周邊、長三角和福建大本營，“稍微打開一點(diǎn)，抵御抗風(fēng)險的能力就比較強(qiáng)”；其二，業(yè)態(tài)上更加豐富，從住宅到商業(yè)地產(chǎn)。今年要做8到10個城市綜合體。

在內(nèi)部人士看來，泰禾快速擴(kuò)張是時勢使然?！疤┖痰目?，是建立在高端產(chǎn)品上的快而精，這與龍湖走過的軌跡類似?！?/p>

商業(yè)，超越萬達(dá)？

與住宅相比，泰禾在商業(yè)地產(chǎn)上野心更大。

“我們提出的口號是，學(xué)習(xí)萬達(dá)，超越萬達(dá)。”黃其森說，“我們在福州已經(jīng)超越了。憑什么？憑對這個市場和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的了解?！?/p>

泰禾的“院子”系列住宅已很有特色，但它的商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)更高——造就“泰禾模式”。這意味著，泰禾的目光要瞄準(zhǔn)一線城市，打品牌，做口碑。

黃其森的安排是，將集團(tuán)的設(shè)計研發(fā)中心設(shè)于北京，將招商中心設(shè)在上海，加大對一線城市的拓展力度。他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的結(jié)果是拉動內(nèi)需，在這一大背景下，商業(yè)地產(chǎn)價值更為凸顯。“泰禾計劃在3-5年內(nèi)全國布局20-30座泰禾廣場，打造泰禾自己的商業(yè)地產(chǎn)模式?！?/p>

泰禾加碼商業(yè)地產(chǎn)的最直接推手，則是住宅政策的不確定性。“首先是商業(yè)不限購、不限貸，萬達(dá)這些年把握住了機(jī)遇，如果單做住宅，它做不了這么大?！?/p>

黃其森認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)核心問題是招商運(yùn)營，“最核心的是金融！現(xiàn)在大家都知道商業(yè)地產(chǎn)能有效抵御風(fēng)險，但為什么不是人人都能做，原因就在這里。”

盡管政策風(fēng)險小，但商業(yè)地產(chǎn)對地產(chǎn)商的考驗難度并未降低。很簡單的例子，一座城市的住宅市場可以共生共榮，但對小城市而言，這類似于零和游戲。這個地方萬達(dá)做，可能泰禾生意就沒有了；從城市的布局來講，也不是遍地開花都能做商業(yè)。

泰禾的優(yōu)勢在于船小好調(diào)頭。受限于房企高周轉(zhuǎn)的要求，萬科的商業(yè)地產(chǎn)試水異常謹(jǐn)慎，甚至只做不說?！叭f科掉頭再做很難的，如果今年業(yè)績掉下來就不好交代了?！秉S其森認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)布局的早或晚，并非單純時間的概念，而與企業(yè)規(guī)模有關(guān)聯(lián)。從這個角度說，泰禾的商業(yè)地產(chǎn)布局并不晚。

目前泰禾的商業(yè)項目主要集中在大本營福建?！澳壳斑M(jìn)入的幾個區(qū)域，我們考慮到經(jīng)濟(jì)活躍程度。主要是福建的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方，比如泉州，經(jīng)濟(jì)總量是福建省第一?！秉S其森說，福建的傳統(tǒng)是藏富于民，不少縣級市的購買力都已很驚人，“有人嫁女兒就給1億多嫁妝”。

泰禾在大本營的試水較為順利，比如在福州，泰禾廣場就比萬達(dá)廣場更為成功?！叭f達(dá)是千店一面，但南北方的商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣完全不一樣，市場需要細(xì)分。”沈力男說。

那泰禾在福建的成功可否如萬達(dá)廣場般復(fù)制？黃其森認(rèn)為雙方差異很大：萬達(dá)重視速度，土地成本低，銷售物業(yè)為主而持有為輔，符合地方政府的GDP需求。這些優(yōu)勢目前泰禾并不具備。

“泰禾的長處在于平臺資源的整合?！秉S其森說。

在五年時間里打造30個項目，在黃其森看來已經(jīng)比較慎重。萬達(dá)作為探路者，已經(jīng)對泰禾有所啟示。“比如像滿洲里或唐山，地方很小，做萬達(dá)這么大規(guī)模體量肯定有問題。沒考慮人口、經(jīng)濟(jì)的支撐因素?！?/p>

被黃其森看好的企業(yè)是恒隆?！昂懵V場走進(jìn)去你會感覺不一樣，這是自己持有的品牌。”

商業(yè)地產(chǎn)在黃其森的版圖中，已經(jīng)與住宅齊頭并進(jìn)。從2012年開始，泰禾開始大規(guī)模招攬商業(yè)地產(chǎn)人才，沈力男說，目前團(tuán)隊的200多人分別來自中糧、萬達(dá)、龍湖、凱德，以及香港的多家公司，甚至有某地產(chǎn)巨頭的一個團(tuán)隊集體加盟。

黃其森表示，在住宅市場過500億的企業(yè)比比皆是。泰禾并無優(yōu)勢。但在商業(yè)地產(chǎn)里面，“我們不敢講老二，但假以時日，前幾名肯定有我們的位置”。黃認(rèn)為，作為上市公司，持有物業(yè)對今后業(yè)績是穩(wěn)定的增長，能夠不斷享受物業(yè)增值紅利，泰禾的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略并非只為眼前。

由于內(nèi)地企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，不少房企選擇和香港企業(yè)合作。比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古的合作。黃其森認(rèn)為這種合作要么是財務(wù)投資，否則從投入和產(chǎn)出的速度會很慢。他以福州為例，2012年，萬達(dá)與泰禾均在福州大獲成功，單盤簽約都超過50億?！暗谙愀酃狙劾?，廈門都比福州要好，他們不會選擇這樣一個二線城市。說明他們對市場的分析不夠透徹?！?/p>

擴(kuò)張?zhí)魬?zhàn)

“多區(qū)域、多項目、多業(yè)態(tài)”的泰禾，2012年地產(chǎn)銷售收入首次沖過百億大關(guān)。醫(yī)藥、化工和礦業(yè)亦“表現(xiàn)不俗”。黃其森在2013年3月的全集團(tuán)大會上說，2013年，泰禾集團(tuán)的銷售目標(biāo)是翻一番，并且進(jìn)入全國更多區(qū)域。

與昔日龍湖主打重慶牌一樣，泰禾的百億銷售中，福州大本營貢獻(xiàn)超過五成。龍湖的高速擴(kuò)張發(fā)生在2004年全國化戰(zhàn)略之后，隨后借助上市契機(jī)及一線城市的高端項目迅速壯大。（北京公司是龍湖首個過百億的分公司，凸顯一線城市重要性）。泰禾也試圖走出相同的擴(kuò)張軌跡。比如高端產(chǎn)品定位，比如一線城市的激進(jìn)拿地等。

對此，質(zhì)疑聲并不小。

任志強(qiáng)在微博上對泰禾拿地的一聲感嘆，不少業(yè)內(nèi)人士深以為然。2013年第一季度，黃其森告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，土地市場一番搏殺后，泰禾的負(fù)債率已有不小提升。

從泰禾集團(tuán)2012年年報可以看出，黃其森的財務(wù)紀(jì)律比較嚴(yán)格。其當(dāng)時的公司短期借款4.04億元，占總資產(chǎn)比例為2.97%，長期借款58.42億元，占總資產(chǎn)比例為42.84%。泰禾集團(tuán)的慣例是，短期貸款比例一直控制在3%以下。

進(jìn)入2013年，泰禾的作風(fēng)趨向于激進(jìn)。6月5日其公告顯示，公司實際對外擔(dān)?？傤~為87.41億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的388.91%，全部為對下屬控股公司提供的擔(dān)保。比如“為滿足下屬公司福州泰禾新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目開發(fā)的融資需求，同意為福州泰禾新世界追加提供36億元額度的連帶責(zé)任擔(dān)保，期限3年”等。

部分行業(yè)人士認(rèn)為，如此高的擔(dān)保額，泰禾此舉隱含風(fēng)險。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，押寶商業(yè)地產(chǎn)后，商業(yè)綜合體的出租和運(yùn)營將考驗泰禾?！皾撛陲L(fēng)險或許將在三年后的集中還款期出現(xiàn)。”

泰禾內(nèi)部人士對《財經(jīng)國家周刊》記者解釋，泰禾對風(fēng)險的管控比較靈活?！坝械淖攥F(xiàn)金流，有的走利潤，有的持有，有的是銷售。項目要放在整個公司的層面考慮?！?/p>

黃其森也表示，調(diào)控對泰禾的影響尚在可控范圍內(nèi)。2010年宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的時候，泰禾能夠借殼上市，含金量不言而喻；另外，調(diào)控加速了泰禾的產(chǎn)品調(diào)整，將泰禾的商業(yè)地產(chǎn)潛能發(fā)揮出來。另外，泰禾集團(tuán)的多元化產(chǎn)業(yè)布局，也讓其抗風(fēng)險能力強(qiáng)于一眾房企。

此外，黃其森還有其他的底氣，比如泰禾目前就是海峽銀行與東興證券的主要股東。

黃其森透露，泰禾接下來的布局除了北京，還將輻射到環(huán)渤海、長三角和廣東等地。明年布局完成以后，規(guī)模增長會更快。