賣(mài)房養(yǎng)老 利息難抵生活金

9月13日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，明確提出進(jìn)行“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。由此可見(jiàn)，以后中國(guó)人養(yǎng)老多了一種方式，但目前任何關(guān)于養(yǎng)老的話題都能牽動(dòng)十幾億人的敏感神經(jīng)，尤其是在近幾年媒體頻傳“養(yǎng)老金現(xiàn)巨大缺口”的背景下，“以房養(yǎng)老”政策的出現(xiàn)，無(wú)疑讓大陸地區(qū)的這個(gè)秋季多了一個(gè)最熱詞。

其實(shí)，在國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”算不上什么新鮮事兒，早在10年前，南京、上海、北京等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)就自發(fā)嘗試過(guò)，但均因效果不理想而停滯萎縮。如今由國(guó)家提倡，當(dāng)然會(huì)引起群眾的關(guān)注。

近日，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，79.8%的受訪者表示一直在關(guān)注“以房養(yǎng)老”的相關(guān)新聞，93.4%的受訪者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”不能代替政府養(yǎng)老?？梢?jiàn)，當(dāng)“房子”與“養(yǎng)老”兩大問(wèn)題被擺在一起時(shí)，就與傳統(tǒng)觀念產(chǎn)生了激烈碰撞，也勢(shì)必會(huì)引起新一番探索。

以房養(yǎng)老，可獲多少養(yǎng)老金？

無(wú)論把“以房養(yǎng)老”說(shuō)得多好，也不管將“以房養(yǎng)老”罵得多臭，其實(shí)我們最關(guān)心的還是如果將房產(chǎn)抵押，究竟可以拿到多少養(yǎng)老金。根據(jù)國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計(jì)算，如果老人以評(píng)估價(jià)值500萬(wàn)元的房屋參保，每月大約可得到2. 6萬(wàn)元；如果老人以評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元的房屋參保，每月大約可得到1萬(wàn)元。通常來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)基本都能支持上述價(jià)格，也能滿足大部分老人的日常生活需求。

雖然國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃目前還沒(méi)有正式出臺(tái)，但繼“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策出臺(tái)后，多地已經(jīng)開(kāi)始自發(fā)嘗試“以房養(yǎng)老”模式，部分銀行也推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。據(jù)新文化報(bào)報(bào)道，“以房養(yǎng)老”在《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》發(fā)布前，長(zhǎng)春市早已有個(gè)別金融機(jī)構(gòu)試水相關(guān)業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，長(zhǎng)春一家銀行曾于2 011年末嘗試推出“養(yǎng)老按揭”。近日，媒體到該銀行以顧客身份咨詢得知，如果以一套評(píng)估價(jià)值5 0萬(wàn)元的房產(chǎn)抵押，可獲得的貸款金額最高為30萬(wàn)元；如按當(dāng)前央行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，10年內(nèi)每月可從銀行領(lǐng)取的養(yǎng)老金約為3414元。

不過(guò)，根據(jù)銀行在這項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)際操作情況，實(shí)際執(zhí)行利率是執(zhí)行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮3 0%的標(biāo)準(zhǔn)，即貸款利率為8.515%。那么，10年內(nèi)每月可從銀行領(lǐng)取的養(yǎng)老金就約是3722元。

如果借款人選擇的是按月償還利息，到期一次性還本的方式，按照6.55%的貸款利率執(zhí)行的話，應(yīng)支付的利息總額為10.97萬(wàn)元；按8.515%的貸款利率執(zhí)行的話，應(yīng)支付的利息總額約為14.66萬(wàn)元。

賣(mài)房吃利息 養(yǎng)老不靠譜

伴隨著“以房養(yǎng)老”政策的出臺(tái)，關(guān)于靠房子養(yǎng)老的各種事件頻出于網(wǎng)絡(luò)。近日，就有網(wǎng)友在微博上曬出自己全新的生活模式：“把房賣(mài)了，300萬(wàn)。一半買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，一半存活期。一個(gè)月一萬(wàn)多的利息，足夠租房、旅行、閱讀……是時(shí)候?yàn)樽约夯钪耍　?/p>

此帖一出，賣(mài)房吃利息的話題很快便引起了廣泛關(guān)注，大家心里也忍不住開(kāi)始打起“算盤(pán)”：賣(mài)掉房子，靠利息生活、養(yǎng)老，真的可行嗎？

這一觀點(diǎn)很快遭到了理財(cái)專(zhuān)家的反駁。建行北京市分行開(kāi)發(fā)區(qū)支行國(guó)際金融理財(cái)師朱國(guó)宇指出，人民幣活期存款的基準(zhǔn)利率為0 . 3 5%，即使上浮10%，也只有0 . 3 8 5%；如果3 0 0萬(wàn)元中的15 0萬(wàn)元存活期，一年能有5775元的收入，平攤到每月是481元。對(duì)這名網(wǎng)友來(lái)說(shuō)，活期存款的利息收入基本可以忽略。

目前比較穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率基本在4%至5 . 5%之間，如果150萬(wàn)元全部買(mǎi)了年化收益率5 . 5%的理財(cái)產(chǎn)品，一年的收益應(yīng)為82500元，折合每月有6875元。但如果購(gòu)買(mǎi)一年期的理財(cái)產(chǎn)品，收益只會(huì)到期兌付，不可能每月付息。靠150萬(wàn)元的銀行理財(cái)產(chǎn)品，不可能每月坐享10000多元的收入。

目前固定收益的短期理財(cái)產(chǎn)品，年化收益利率最高的可以達(dá)到8%至 9%，風(fēng)險(xiǎn)略高于國(guó)債。如果按照9%的年化收益利率計(jì)算，150萬(wàn)元的本金每月可有11250元的收入，但這些理財(cái)產(chǎn)品都是短期的，三五年后能否保持這樣的收益利率水平，無(wú)法確定。

不靠短期的理財(cái)產(chǎn)品，而是依靠利率穩(wěn)定的定期存款，利息則更低。把300萬(wàn)元存成一年定期，按照3 .08%的年利率計(jì)算，一年的利息收入平攤到每個(gè)月僅有7 7 0 0元。即使是存五年定期，按照4 .75%計(jì)算，一年的利息收入平攤到每個(gè)月也只有11875元的收入。但五年內(nèi)這筆存款將不能使用。

一套房養(yǎng)兩老人怎樣才合理

假設(shè)“以房養(yǎng)老”是合理并且可落實(shí)的，家中兩個(gè)老人一套房，用“以房養(yǎng)老”的辦法能否養(yǎng)得起呢？這就引出另一個(gè)話題，即養(yǎng)不養(yǎng)得起，還得看房子的價(jià)值。

以廣州白云區(qū)一套市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約為200萬(wàn)元的兩居室為例。根據(jù)“以房養(yǎng)老”倡導(dǎo)者孟曉蘇的估算，如果根據(jù)國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計(jì)算，老人若用該房屋參保，每月大約可得到1萬(wàn)元的養(yǎng)老金。根據(jù)廣州目前的消費(fèi)水平，每月1萬(wàn)元的生活費(fèi)供兩位老人生活，問(wèn)題應(yīng)該不大。

如果不想將房屋抵押、最終由銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收回，而只是以房助養(yǎng)老，將房屋出租，那么這套價(jià)值200萬(wàn)元的房子每月的房租，支付得起兩位老人住老人院的開(kāi)支嗎？

目前廣州白云區(qū)一套兩居室每月的租金收入約為3 50 0元左右，同樣位于白云區(qū)的某養(yǎng)老公寓，每位老人每個(gè)月吃住全包的費(fèi)用是1550元，還要一次性支付3880元至20萬(wàn)元的贊助費(fèi)。贊助費(fèi)根據(jù)老人所選擇的房間不同而收費(fèi)不同，多人間的收費(fèi)最低，為3880元，豪華間為20萬(wàn)元，一次性收取后不退還。

假設(shè)兩位老人的贊助費(fèi)都以10萬(wàn)元計(jì)算，那么老人目前的房屋租金僅夠支付兩人每月在老人院的吃住開(kāi)支，20萬(wàn)元的贊助費(fèi)則需要延長(zhǎng)房屋的租賃期限才能解決，若想以房助養(yǎng)老，一套價(jià)值200萬(wàn)元的房屋支付兩位老人的養(yǎng)老開(kāi)支，顯然有點(diǎn)勉強(qiáng)。

一線城市以房養(yǎng)老或更劃算

作為國(guó)家養(yǎng)老政策的補(bǔ)充，“以房養(yǎng)老”不失為一種選擇。然而，其中還涉及多個(gè)問(wèn)題，比如房子未來(lái)一旦出現(xiàn)增值，增值部分的收益歸誰(shuí)？子女是否還有繼承權(quán)？一旦突破了70年產(chǎn)權(quán)的年限，問(wèn)題如何解決？多人產(chǎn)權(quán)的房子應(yīng)該如何評(píng)估和處置，等等。這些問(wèn)題因房產(chǎn)價(jià)值、個(gè)人考慮的因素、家庭環(huán)境以及老人的需求差異，都會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生不同的影響。

以目前中國(guó)人平均壽命為72歲來(lái)算，且老人退休時(shí)可進(jìn)行倒按揭，倒按揭的期限約為20年。

據(jù)了解，目前廣州市平均養(yǎng)老金水平為2833元/月。如果以廣州城區(qū)一套價(jià)值200萬(wàn)元的房子來(lái)養(yǎng)老，以房?jī)r(jià)的70%作為評(píng)估價(jià)，那么老人每月能夠獲得金融機(jī)構(gòu)提供的1萬(wàn)元現(xiàn)金，由金融機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)到老人離世。這樣算來(lái)，相較于上文提到的長(zhǎng)春市推出的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)每月所得的3722元養(yǎng)老金，一線城市“以房養(yǎng)老”的每月所得則高出許多，老人的生活水平也相對(duì)較高。

“以房養(yǎng)老”因人制宜

其實(shí)，“以房養(yǎng)老”本意是老年人以擁有產(chǎn)權(quán)的住房作為抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款，房主可以繼續(xù)保留房屋居住權(quán)，待去世之后，再用住房?jī)斶€貸款。但在一些人看來(lái)，“以房養(yǎng)老”可能是國(guó)家為了應(yīng)對(duì)越來(lái)越大的養(yǎng)老金缺口，甚至最終付不起養(yǎng)老保險(xiǎn)金而推出的一個(gè)替代方案。這就偏了。

“以房養(yǎng)老”只是我國(guó)多種養(yǎng)老形式中的一種，是對(duì)其他養(yǎng)老制度的一個(gè)補(bǔ)充，并不和其他養(yǎng)老制度沖突，不存在替代問(wèn)題。而且，它不像職工養(yǎng)老保險(xiǎn)方式那樣具有強(qiáng)制性，“以房養(yǎng)老”采取的是自愿原則。對(duì)于一些老人，尤其是擁有兩處以上的房產(chǎn)的，“以房養(yǎng)老”并非不切實(shí)際。

什么樣的人可以\"以房養(yǎng)老\"

擁有自有住房并有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也有可能對(duì)該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。

獨(dú)立住房

只有老年父母與子女分開(kāi)居住，“以房養(yǎng)老”模式才有可能得以運(yùn)作。否則，老人亡故后，子女便無(wú)處可居。

家境適中

當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時(shí)，就不會(huì)也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒(méi)有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過(guò)低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。

地價(jià)較高

老人身居在城市或城郊，住房的價(jià)值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押，貸款養(yǎng)老。

但如果住房地處農(nóng)村，或當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房屋增值幅度不大，因價(jià)值低而不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。

需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的人、沒(méi)有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

多地探索“以房養(yǎng)老”模式

試點(diǎn)地區(qū)：北京

開(kāi)始時(shí)間：2007年

試點(diǎn)模式：出租自有房屋（保留產(chǎn)權(quán)），租金直接給付養(yǎng)老公寓費(fèi)用

存在問(wèn)題：無(wú)中間擔(dān)保機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老公寓地理位置偏遠(yuǎn)等

試點(diǎn)地區(qū)：杭州

開(kāi)始時(shí)間：2009年

試點(diǎn)模式：租房增收養(yǎng)老，售房預(yù)支養(yǎng)老，退房補(bǔ)貼養(yǎng)老，換房差價(jià)養(yǎng)老

存在問(wèn)題：實(shí)施規(guī)模較小，無(wú)法應(yīng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等

試點(diǎn)地區(qū)：上海

開(kāi)始時(shí)間：2007年

試點(diǎn)模式：房產(chǎn)直接變賣(mài)給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋

存在問(wèn)題：即刻變更產(chǎn)權(quán)，未考慮老年人對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期等

試點(diǎn)地區(qū)：南京

開(kāi)始時(shí)間：2005年

試點(diǎn)模式：與“倒按揭”有相似之處，但只針對(duì)房屋面積超60平米的“三無(wú)老人”

存在問(wèn)題：無(wú)中間擔(dān)保機(jī)構(gòu)，參與條件苛刻，不利與推廣

試點(diǎn)地區(qū)：重慶、廈門(mén)、長(zhǎng)沙等

開(kāi)始時(shí)間：2011年

試點(diǎn)模式：以自己或子女的房產(chǎn)作為抵押，向中信銀行申請(qǐng)貸款，在約定期間，通過(guò)分期還本付息方式還款或者以房產(chǎn)抵押

存在問(wèn)題：只能以房產(chǎn)估價(jià)的60%提供貸款，貸款到期后，老年人晚年無(wú)保障等