在這個(gè)秋冬轉(zhuǎn)換之際,“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”儼然成為了一個(gè)全民話題,業(yè)內(nèi)專家視之為解決樓市痼疾的猛藥,房地產(chǎn)商對此各懷心思,頗有靜觀其變、順時(shí)而動(dòng)之感,連普通老百姓也正議論“房產(chǎn)稅”、“小產(chǎn)權(quán)房”等話題。
在北京,排號依然火熱,開盤依舊爆滿,房產(chǎn)中介仍然忙碌,房價(jià)、地價(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄,房企銷售額繼續(xù)直線上升。
但人們似乎也嗅到了一股不尋常的意味。中央頻頻釋放的改革信號,各地接連加碼的調(diào)控手段,大有“山雨欲來風(fēng)滿樓”之感。
在此前習(xí)近平總書記的講話中,提到了市場化改革的重要性;三中全會通過的《決定》,提及“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“房地產(chǎn)稅立法”等方面,“改革”已經(jīng)成為一個(gè)熱門詞匯。
可以確定的是,以行政化為主的調(diào)控手段將逐漸淡出,以市場化為基礎(chǔ)的調(diào)控長效機(jī)制將逐漸補(bǔ)位。于是不少人拍掌歡呼,樂觀地認(rèn)為,既然政府提出了以市場化手段為主導(dǎo),那么今后政府能承擔(dān)足夠的保障房建設(shè),放開商品房市場,這樣就可以形成長效機(jī)制了。
其實(shí)不然。房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)建立在長效機(jī)制的基礎(chǔ)上,長效機(jī)制所依賴的,則是財(cái)稅、土地、金融等多個(gè)手段。現(xiàn)有的制度問題不解決,長效機(jī)制只能是個(gè)偽命題,或是個(gè)空中樓閣。
因此,現(xiàn)行的調(diào)控政策能否成功轉(zhuǎn)化為長期制度,關(guān)鍵在于解決房地產(chǎn)以外的問題,如財(cái)稅制度問題、土地制度問題和戶籍制度問題等。
以土地制度為例,房價(jià)上漲的根源是地價(jià)漲,地價(jià)漲的根源則在于土地供應(yīng)不足,正因?yàn)槿绱?,農(nóng)地入市才會成為如此火熱的話題。如何逐步破解農(nóng)地入市的難點(diǎn),如何減輕地方土地財(cái)政依賴,如何進(jìn)行各方利益博弈,已經(jīng)是擺在桌面的難題。
可以預(yù)見的是,短期內(nèi),農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也難以大量開展。但城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的提法,從五年前的“逐步建立”到這次的“建立”,還是彰顯了中央推動(dòng)土地制度改革的決心。
不只是土地制度,作為長效機(jī)制最根本的基礎(chǔ),財(cái)稅制度、住房保障制度、戶籍制度、金融體制的改革,無一不是積累了數(shù)十年的痼疾,非一朝一夕所能解決。這些措施的完善和執(zhí)行,需要一個(gè)漫長的過程。
如同雛雞要打破蛋殼,才能看到光明一樣。市場化是這個(gè)光明的“方向”,制度壁壘的改革與攻堅(jiān),則是打破行政調(diào)控痼疾、建立長效機(jī)制的真正難點(diǎn)。
樂觀的希望必須有,憂患的意識不能無。房地產(chǎn)要形成市場化為主導(dǎo)的長效機(jī)制,需要有直面深層問題的勇氣,也要有長時(shí)間攻堅(jiān)的耐力。