紐約，年收入低于3.5萬美元可申請(qǐng)廉租房

作為在紐約工作、生活了一段時(shí)間的中國(guó)人，我們將著重介紹紐約廉租房的情況，希望能為國(guó)人在廉租房和投資美國(guó)房產(chǎn)方面帶來啟發(fā)。在紐約，單人家庭年收入低于35150美元，三口之家年收入低于45200美元，都能申請(qǐng)廉租房。

紐約人也像“北漂”一樣都在上演著蝸居和蟻?zhàn)宓墓适?/p>

美國(guó)紐約作為國(guó)際化大都市、世界金融中心和人才高地，是世人矚目乃至向往的“世界之都”。

如同中國(guó)的北京和上海接納來自五湖四海的人一樣，紐約每年接納的從全球各處來此地者不計(jì)其數(shù)。來紐約者，或是旅游，或是求學(xué)、訪學(xué)，或是參觀、考察、經(jīng)商。其中逗留時(shí)間稍長(zhǎng)者，就會(huì)考慮求租住房；在紐約謀得工作者，將會(huì)考慮購(gòu)房。如同世界上的其他超大城市一樣，紐約人每天也像“北漂”一樣，都在上演著蝸居和蟻?zhàn)宓墓适?，?duì)租房和購(gòu)房有著剛性需求。不論在經(jīng)濟(jì)蕭條期還是繁榮期，紐約的房產(chǎn)市場(chǎng)始終保持著高運(yùn)轉(zhuǎn)率和極低的空置率。

很多中國(guó)國(guó)內(nèi)人士對(duì)投資美國(guó)房地產(chǎn)感興趣，尤其對(duì)紐約、加州一帶的房地產(chǎn)感興趣，這與上述剛性需求不無關(guān)系。

“世界之都”的房?jī)r(jià)其實(shí)并不貴

按常理推測(cè)，紐約相當(dāng)于中國(guó)的北上廣，在此寸土寸金之地，受市場(chǎng)需求的強(qiáng)刺激，房屋價(jià)格和住房租金一定是十分昂貴，而且居高不下才對(duì)。

但根據(jù)我們較長(zhǎng)時(shí)間的考察，實(shí)際情況并不像國(guó)人所想象的那樣。紐約的購(gòu)房?jī)r(jià)格和住房租金，既不同于中國(guó)的一線城市，也不同于美國(guó)的其他大城市。其中的一個(gè)重要原因是，紐約市政府長(zhǎng)期以來，一直推行和實(shí)施保障房政策。

目前紐約住房租賃市場(chǎng)上的租金控制住宅和租金穩(wěn)定住宅占到總量的60%。

在紐約市的保障房體系中，既有對(duì)房?jī)r(jià)的保障（廉價(jià)房），也有對(duì)房租的保障（廉租房）。下面主要從廉租房的角度進(jìn)行介紹。

紐約的廉租房系統(tǒng)分為公房系統(tǒng)和私房系統(tǒng)。廉租房中的很大一塊是公房系統(tǒng)。對(duì)于私房系統(tǒng)，政府主要通過房租補(bǔ)貼（如第8章房屋租金補(bǔ)助計(jì)劃）、房租控制和房租穩(wěn)定體系，來向低收入的民眾提供廉租房。

迄今為止，紐約市推行和實(shí)施公共房屋住房制度已有70多年歷史。如果打比方說紐約市房屋局是一個(gè)城市的話，它的居民人口將位居美國(guó)城市人口排名第21位——為五大區(qū)近630，000名公房居民及第8章房屋租金補(bǔ)助計(jì)劃參與者提供服務(wù)。應(yīng)該說，在住房問題上的惠民政策，是政府最大的惠民舉措之一。2011年12月31日，紐約房屋局經(jīng)營(yíng)334個(gè)公房區(qū)，共178，889套單元。另有93，838套單元屬于第8章房租租金補(bǔ)助住房。紐約市房屋局負(fù)責(zé)為約630，000名紐約民眾提供住房。

截至2007年10月1日，40年以下的公房區(qū)有95個(gè)，40至50年的公房區(qū)有76個(gè)，50年以上的公房區(qū)有77個(gè)。在紐約公共房屋區(qū)域中，大約有51%的黑人，46%的西班牙裔，2%的白人以及1%的亞裔和其他種族人群。

截止到2013年1月1日，在公共房屋系統(tǒng)（Conventional Public Housing）和第8章房屋補(bǔ)助計(jì)劃內(nèi)的家庭，支付不超過家庭年收入的30%作為房租，剩余的房租差價(jià)由聯(lián)邦住房和發(fā)展部門補(bǔ)助。在公共房屋系統(tǒng)內(nèi)的家庭的平均年收入為$22，994，平均的月租金為$436，其中47.5%為工薪階級(jí)，11.1%接受公共援助。社安金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、退伍軍人補(bǔ)貼等幾乎支持了其中41.4%的家庭，18.8%的人口是62歲以上的老人，34.4%的人口是21歲以下的孩子。

截至2013年3月2 7日，有16 7，3 5 3個(gè)家庭在公共房屋系統(tǒng)的等待名單上，有123，533個(gè)家庭在第8章房屋補(bǔ)助計(jì)劃的等待名單上。

2012年，紐約市房屋局的公共房屋系統(tǒng)的周轉(zhuǎn)比率為3.04%，到了2013年年初，空屋率為0.93%。由于極低的輪換率和空置率，建立一套合理的等待機(jī)制非常重要，有些家庭在幾個(gè)月內(nèi)就能申請(qǐng)到住房，而有些家庭則需要等待幾年。

租金穩(wěn)定 政府補(bǔ)貼占大頭

租金是廉租房穩(wěn)定實(shí)施的前提。1969年之后，紐約市為了控制房屋租金的急速上漲，開始制定租金穩(wěn)定體系。

紐約市將建造于1 9 4 7 年2 月1日至1974年1月1日之間，大于等于6個(gè)單位的多戶型公寓的收入納入租金穩(wěn)定體系。如果租客在1971年6月30日后搬入1947年2月1日之前建造的公寓樓，同樣納入租金穩(wěn)定體系。1974年后建造和修繕的房屋，如果享受了一些政府稅收優(yōu)惠，也納入租金穩(wěn)定體系。

位于布魯克林區(qū)的春溪閣是全美最大的公共房屋樓群之一，19 8 0年代時(shí)華人居住不多，隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善，它越來越受到華人的青睞，目前居住有3 0戶左右。方姓夫婦在最初入住春溪閣的三房?jī)蓮d時(shí)，由于當(dāng)時(shí)還未退休，依規(guī)定需要交納收入的30%為租金，最高時(shí)需要付920多美元。而當(dāng)時(shí)同樣的房屋的市場(chǎng)價(jià)是150 0多美元，由政府補(bǔ)貼不足的600美元?，F(xiàn)在夫婦倆已退休，同樣的房屋在市場(chǎng)上已經(jīng)漲至1800多美元，而他們只需要付470多美元，由政府補(bǔ)貼不足的1300多美元。

年收入低于3.5萬美元可申請(qǐng)廉租房

紐約的出租房非常搶手，很難在短時(shí)間內(nèi)找到更好的住處。目前已有6塊公共房屋的土地被選作新社區(qū)的開發(fā)，包括上西區(qū)、下東區(qū)和金融區(qū)。這些將新建的準(zhǔn)豪華公寓的市場(chǎng)租金可達(dá)到市場(chǎng)價(jià)一室一廳每月2544美元，二室一廳每月4047美元。

公共房屋供不應(yīng)求，申請(qǐng)者并非只要申請(qǐng)，即可獲批。對(duì)他們來說，很重要的是家庭收入須符合申請(qǐng)條件。資料顯示，家庭收入符合規(guī)定條件，具體是指：家庭人員分別為1、2、3、4、5、6、7、8、9、10人的，家庭年收入分別不能高于35150美元、 40200美元、45200美元、50250美元、54250美元、58300美元、62300美元、66300美元、70350美元和74350美元。超過此標(biāo)準(zhǔn)者，不具備申請(qǐng)條件；符合此標(biāo)準(zhǔn)者，方可參加輪候抽簽。

無家可歸者、家庭暴力受害者、受到恐嚇的證人、需要5個(gè)臥室以上的家庭，可以進(jìn)入緊急申請(qǐng)人的名單。其他所有申請(qǐng)者則被批準(zhǔn)選擇一個(gè)社區(qū)，進(jìn)行排隊(duì)等候。申請(qǐng)人若有犯罪記錄，將會(huì)被有些樓盤拒絕，申請(qǐng)其他樓盤，遭淘汰的可能性也比較大。

此外，低收入家庭到市場(chǎng)直接租賃住房，政府對(duì)其實(shí)行貨幣補(bǔ)貼。符合規(guī)定的低收入家庭在第一次購(gòu)房時(shí)，可申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)助，包括房屋售價(jià)的6%、1萬美金、買房產(chǎn)生的所有律師費(fèi)、檢查費(fèi)、過戶費(fèi)等雜費(fèi)（一般為售價(jià)的3%）。

豪宅也可享受廉租房免稅

在紐約黃金地段的很多豪宅，都是利用這種免稅優(yōu)惠建成的。每到市、州、聯(lián)邦議會(huì)和政府選舉的時(shí)候，這個(gè)政策就會(huì)成為政治人物和民眾爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。比如在曼哈頓中央公園黃金地段的賣價(jià)9000萬美金的一個(gè)豪宅，在One57大廈的第75和76層，共13554平方英尺。通常情況下，其房產(chǎn)稅應(yīng)該是2 3萬美金一年，但是由于開發(fā)商使用了4 21a的稅收優(yōu)惠計(jì)劃，其房產(chǎn)稅降至只有2萬美金一年。

2006年12月28日，紐約市長(zhǎng)彭博簽署了421-A房屋免稅修訂法案，將免稅政策涉及區(qū)域從之前的曼哈頓14街至9 6街，擴(kuò)大到了整個(gè)曼哈頓及布朗克斯、皇后區(qū)和布魯克林的大部分地區(qū)。

在此法案中，享受免稅優(yōu)惠的公寓有一個(gè)最高額限定，開發(fā)商和房東只需對(duì)高于限定部分的房屋價(jià)值納稅。開始有$ 6 5，0 0 0的免稅額度，以后每年復(fù)利增長(zhǎng)3%。同時(shí)，在修改法案涉及區(qū)域內(nèi)，開發(fā)商在建成房屋后，必須遵守35年租金穩(wěn)定政策，35年后如果老租戶仍然居住在原來的房屋內(nèi)，則需維持租金穩(wěn)定。

一直以來，豪華公寓和紅磚公屋交錯(cuò)在社區(qū)，窮人和富人居住在一起，已成為紐約的一大特色。這也是上世紀(jì)80年代以來，紐約沒有像底特律一樣走向廢城的深淵的一大經(jīng)驗(yàn)。窮人和富人住在一起，也大大降低了犯罪率，使紐約變成從上世紀(jì)80年代的犯罪之都，到現(xiàn)在的安全系數(shù)相對(duì)較高的城市。