關于房產測繪質量管理科學性的探討

【摘要】隨著住房制度改革的深化，住房分配貨幣化、商品化體制逐步建立，房屋產權呈現多元化，房產測繪不僅要為城市建設、各項房地產管理提供基礎數據和圖件，而且房產測繪成果成為結算房屋價格的重要依據，加強房產測繪質量成果的準確性和科學性顯得尤為重要。加強對房產測繪市場的管理，規(guī)范房產測繪行為，提高房產測繪成果的質量刻不容緩。本文主要針對如何提高房產測繪成果質量內容進行分析，房產分幅圖、分丘圖、分戶圖檢查及要求，以及房產測繪成果審核驗收過程，結合工作流程重點對房產測繪成果的二級檢查一級驗收制度中檢查依據和標準，面積計算及統(tǒng)計質量檢查進行了較全面的闡述。

【關鍵詞】房產測繪成果；質量；精度；房產管理；檢查；審核驗收；成果歸檔

一、引言

隨著住房制度改革的深化，住房分配貨幣化、商品化體制逐步建立，房屋產權呈現多元化，房產測繪不僅要為城市建設、各項房地產管理提供基礎數據和圖件，而且房產測繪成果成為結算房屋價格的重要依據，直接關系到各方的切身利益，特別是房屋面積測算已成為社會公眾關注的焦點，同時，房產測繪市場開放，將會有越來越多的測繪單位走進房產測繪市場。因此，加強房產測繪質量成果的準確性和科學性顯得尤為重要。加強對房產測繪市場的管理，規(guī)范房產測繪行為，提高房產測繪成果的質量刻不容緩。

二、房產測繪質量檢查依據

房產測量成果實行二級檢查一級驗收制，一級檢查為過程檢查，在小組和測繪員全面自檢，互檢的基礎上，由專職或兼職檢查人員承擔。二級檢查由測繪單位的質量檢查機構和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行。

1、檢查依據和標準

（1）GB/T 17986.1—2000《房產測量規(guī)范·第1單元：房產測量規(guī)定》

（2）GB/T 17986.1—2000《房產測量規(guī)范·第2單元：房產圖圖式》

（3）CH1002—95《測繪產品檢查驗收規(guī)定》

（4）CH1003—95《測繪產品質量評定標準》

（5）《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》建設部建住房【2002】74號

（6）《關于認真貫徹執(zhí)行《房產測量規(guī)范》加強房產測繪單位管理的通知》建設部建住房【2000】166號

除上述檢查依據外，屬上述檢查依據調整的其他有關規(guī)定和要求也可作為檢查依據。各地市結合各地的實際情況，出臺的規(guī)定和文件，如上海、廣東、深圳等地房地產行政主管部門制定了《房產測繪實施細則》、《商品房建筑面積復測及投訴處理規(guī)定的通知》等一系列管理規(guī)定，也可作為各地市測繪成果檢查的依據。

2、對檢測設備軟件的要求

（1）檢測儀器設備的精度原則上不低于作業(yè)使用的儀器的精度。

（2）應用軟件應采用與生產相同或類型的軟件。

（3）檢測儀器必須通過計量鑒定，并按規(guī)定管理。

3、房產分幅圖、分丘圖、分戶圖檢查及要求

（1）屬性精度

外業(yè)采用攜帶回放圖到實地巡視檢查精度。內業(yè)屬性精度檢查主要包括要素分類與代碼的正確性，要素屬性的完備性，要素注記的正確性。檢測時可通過回放圖與實地、原圖等對照檢查，或在屏幕上逐一顯示要素，依據有關的要素分類代碼表檢查要素分類屬性、代碼以及注記的正確性。

（2）數據精度

在計算機上檢查數據組織、資料格式、文件命名、數據層、圖廓點坐標；分層檢驗要素種類的完整性，屬性數據的完整性、屬性值數據類型的正確性；注記的正確性、完整性；面積數據的完整性、正確性等；數據邏輯的合理一致性，包括面狀地物的封閉性、線狀地物的連續(xù)性、相鄰圖幅接邊地物一致性、實體地理協(xié)調性等。

（3）整飾質量

在計算機屏幕上全要素顯示樣本圖幅，參照有關的規(guī)范和技術設計書，采用目視法檢查圖上各種符號及線劃的規(guī)范性、圖廓整飾質量、各種注記的正確性和完整性。

（4）附件質量

檢查技術報告書、文檔資料圖件、面積數據文件等資料的完整性、正確性及齊全性。

4、房產要素調查和測量質量檢查

（1）房產調查

房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確；調查表中的用地略圖和房屋示意圖上的用地范圍線、房屋權界線及有關說明符號和房產圖是否一致。

（2）房產要素測量

房產要素測量的測量方法、記錄和計算是否正確；各項限差和成果精度是否符合要求；測量的要素是否齊全、準確、對有關地物的取舍是否合理。

5、面積計算及統(tǒng)計質量檢查

房產面積測量原始記錄是否規(guī)范內容是否完整；共用公用面積的測定和分攤是否合理；房產面積的測定和分攤是否合理；房產面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求；用地面積的測算是否正確，精度是否符合要求。

6、房產圖質量檢查

房產圖的規(guī)格尺寸、技術要求、表述內容、圖闊整飾是否符合要求；房產要素的表述是否齊全、正確，是否符合要求；對有關地形要素的取舍是否合理；圖面精度和圖邊處理是否符合要求。

三、房產測繪成果審核驗收

房產測繪成果審核驗收工作應在二級檢查合格后由房產測繪單位的主管機關實施.二級檢查和驗收工作完成后應分別寫出檢查、驗收報告。

1.我國現行的房屋所有權登記發(fā)證制度實行的是實質性審查

《城市房地產管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實現房屋所有權登記發(fā)證制度。”第六十條規(guī)定：“……由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證。”這就要求房地產行政主管部門在對房屋登記發(fā)證時，需要對房屋的產權來源、界址、面積進行審核無誤后，方可頒發(fā)房屋權屬證書。

2.測繪成果歸檔

通過審查并將審核后的測繪成果統(tǒng)一納入房產檔案管理，可保證房產檔案資料的完整性，使房產測繪成果與原有的測繪圖件相互銜接，與房產其他檔案相互銜接構成一套完整的房產檔案體系，提高檔案的利用價值。有利于房地產行政主管部門充分利用測繪成果，及時掌握整個房產現狀。

3.與房產測繪體制改革的精神相銜接

房產測繪改革的目標就是房產測繪實現測、管分離。實施房產測繪監(jiān)督管理職能的部門不再從事具體的房產測繪經營活動，只負責監(jiān)督和管理。房地產行政管理部門對用于房地產行政管理的測繪成果進行審查，實質上也是對房產測繪進行監(jiān)督管理的一種方式，并可發(fā)現在房產測繪中的違規(guī)行為，及時予以糾正、處罰。

四、結束語

作為我國社會主義市場經濟發(fā)展的客觀要求，未來的房產測繪經營行為必須從行政管理中剝離出來，按照市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理模式進行運作，房產測繪管理體制的改革，實施測、管分離以后，房產測繪成果質量管理顯的很重要。一套科學的房產測繪成果管理體系，可以規(guī)范房產測繪行為，維護房產測繪市場的正常秩序，保障房產測繪工作正常進行，以適應房地產市場發(fā)展的需要。