淺談我國城市土地價格評估的影響因素

【摘要】在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，地價有力地促進了土地資源合理利用，顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)改制；同時，地價是政府在經(jīng)營城市土地、制定和實施土地供應(yīng)計劃、調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)時的科學(xué)參考，也是土地市場交易、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)項目投資決策和房地產(chǎn)稅制改革的重要依據(jù)。文章針對我國城市土地市場價格問題的現(xiàn)實需要和實際動態(tài)，通過系統(tǒng)總結(jié)出國內(nèi)外城市地價水平影響因素，并探討了城市土地價格評估的影響因素。

【關(guān)鍵詞】土地價格；因素；評估

1、價格評估的相關(guān)理論

1、馬克思地租理論。馬克思的地租理論是在西方古典經(jīng)濟學(xué)的地租理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。馬克思不但對級差地租理論進行批判性的繼承，而且創(chuàng)造性的分析了絕對地租理論。對于級差地租，馬克思將它分為級差地租I和級差地租H，他認為土地肥力、位置的差異是級差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個連續(xù)投資勞動生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租為級差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經(jīng)營上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩(wěn)定的超額利潤，這就是產(chǎn)生級差地租的原因。馬克思進一步提出，由于土地私有權(quán)的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租—絕對地租。絕對地租的產(chǎn)生條件是農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成低于社會平均資本有機構(gòu)成。

2、土地供求理論。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于對土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認為，地租的決定原則上應(yīng)受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒有生產(chǎn)費用，因而也沒有供給價格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價格則決定于土地的邊際產(chǎn)品價值。馬歇爾認為由市場供求決定的土地價格更接近于土地市場交易價格。但大多數(shù)學(xué)者認為，在一般的價格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動的：價格是二者相互運勸的結(jié)果；土地供給既非完全無彈性、亦非有無限彈性。即使在地域性市場的短期分析中，二者的變動也同樣存在。需求的擴大，致使價格上升，從而土地供給數(shù)量增加；而價格的進一步上升，又會導(dǎo)致需求減少，使價格回落，土地供給數(shù)量隨之減少。

二、影響土地價格評估的因素分析

1、一般因素。一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會經(jīng)濟方面對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各個土地具體價格的基礎(chǔ)。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會因素、經(jīng)濟因素、國際因素等。

①行政因素。行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制定有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。這種干預(yù)，對土地價格影響至關(guān)重大。影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等。

②人口因素。土地需求的本質(zhì)即人口增長對土地的需求。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。人口增長引起房地產(chǎn)的需求增加，導(dǎo)致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價波動。在單位區(qū)域內(nèi)，影響地價的是相對人口密度，一般來說，人口密度高的地區(qū)，住宅用地需求多于供給，供給相對缺乏，因而土地市場價格趨高。

③社會因素。社會發(fā)展狀況和安定狀況對地價有很大影響，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。

土地的非成本性和易投機性使土地市場價格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。在市場經(jīng)濟條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場價格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實際需要多少土地，而是社會普遍的土地價格預(yù)期。當人們預(yù)期土地價格會上漲時，土地的潛在需求將轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，一些投機性需求也會趁機“湊熱鬧”，這時的真實需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場價格將因土地價格預(yù)期而上升；當土地價格預(yù)期會下降時，一部分現(xiàn)實需求者就會轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者，有效需求變?yōu)闈撛谛枨?，土地投機者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場交易價格降落。預(yù)期對土地市場價格的影響往往比經(jīng)濟人口的增長、城市化等因素大得多。反過來，預(yù)期受國家政策、經(jīng)濟人口的增長、城市化、市場信息、輿論導(dǎo)向、土地供給等因素的影響。

④經(jīng)濟因素。衡量經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要指標之一是國民收入。國民收入增加，意味著財政、金融景氣，經(jīng)濟繁榮，就業(yè)機會增加，物價、工資處于有利于經(jīng)濟發(fā)展的狀態(tài)，社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴大，帶動土地價格上漲。從各國、各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢大體與經(jīng)濟循環(huán)趨勢一致。

利率水平。房地產(chǎn)交易的主要特點之一，是巨額款項的往來，因此，投資或購置房地產(chǎn)與可運用的資金有關(guān)。由于一般投資者的收入不可能一次性的支付巨額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員就是時刻了解金融機構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。

房價與地價。用地需求是一種客觀經(jīng)濟現(xiàn)象，它本身不是需求的直接對象，是派生的、間接的需求，在經(jīng)濟學(xué)里稱之為引致需求。房產(chǎn)是城市最主要的地產(chǎn)產(chǎn)品，住宅用地、商服業(yè)用地的需求反映了人們對住房、寫字樓、商鋪等房產(chǎn)的需求，當對房產(chǎn)需求量增大時，房產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的利潤增加，則房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的土地價格越高，引起地價上漲。

⑤國際因素。地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善是離不開國際環(huán)境的影響的。國際的政治、經(jīng)濟狀況對低價的影響是通過對國內(nèi)的政治、經(jīng)濟狀況的影響而間接反映出來到。2008年國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響、一些國際因素如世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況等對土地市場價格都有不同程度的影響。

2、區(qū)域因素。區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相會結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包括地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施條件、環(huán)境條件、城市規(guī)劃限制等。

3、個別因素。個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一勻質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。

三、結(jié)論

市場經(jīng)濟條件下，土地價格的形成主要受供求規(guī)律與價值規(guī)律制約，因此影響土地市場價格的因素也分為兩個方面，一是通過影響土地供求關(guān)系來影響土地市場價格，二是通過影響土地開發(fā)經(jīng)營的收益來影響土地市場價格。較多城市已建立土地儲備制度，但由于很多地方財政入不敷出，城市建設(shè)投入資金多，無力顧及土地儲備，甚至通過透支土地儲備資金來搞建設(shè)。因此一些上地儲備機構(gòu)融資困難，土地儲備能力差，在解決土地儲備資金上面臨困境。下一步應(yīng)考慮建立土地儲備基金，完善政府的土地儲備機制。構(gòu)建土地交易許可制度的關(guān)鍵是土地有形市場的建立和完善，要實現(xiàn)土地交易許可制度要假以時日，但這正考驗著政府管理市場的能力。

參考文獻

[1]畢寶德等.《土地經(jīng)濟學(xué)》（第四版）.中國人民大學(xué)出版社，2001年9月

[2]柴強主編.《房地產(chǎn)估價理論與方法》（第一版）.中國建筑工業(yè)出版社，2005年5月