關于對房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理的思考

【摘 要】作為新興的一門產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在我國尚且處在發(fā)展的初級階段，有著非常廣闊的發(fā)展空間。近些年以來，隨著我國企業(yè)與國際的逐步接軌以及市場經(jīng)濟管理體制的不斷完善，國內經(jīng)濟市場競爭乃至國際經(jīng)濟市場競爭隨之越來越激烈，而企業(yè)要想在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，那么就應當在不斷創(chuàng)立企業(yè)品牌、提高產(chǎn)品質量以及樹立企業(yè)良好形象的同時，還應當對企業(yè)的綜合開發(fā)管理提起高度的重視。本文結合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，簡要的闡述了房地產(chǎn)的綜合開發(fā)管理，旨在推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的長足及有序發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；綜合開發(fā)；管理

1、前言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國不可或缺的一項支柱性產(chǎn)業(yè)，房屋建筑質量的優(yōu)劣，對廣大業(yè)主的切身利益以及社會經(jīng)濟的發(fā)展有著直接的影響。所以，房地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)者，不但要將“質量第一”的重要理念切實的樹立起來，還應當以戰(zhàn)略性的眼光研究及探索技術管理策略。從總體上來看，目標控制是房地產(chǎn)開發(fā)商的管理核心，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的初期直至項目的完成，只有借助于合理科學的項目控制和項目策劃，才能夠真正的實現(xiàn)質量目標、進度目標以及費用目標。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要想真正的做大做強，把么就必須將內部管理加強，提高自身的核心競爭力，增加外部競爭優(yōu)勢。

2、房地產(chǎn)開發(fā)管理中所存在的諸多問題

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展尤為重要的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展中，仍然存在著一系列開發(fā)管理問題，主要包括：（1）開發(fā)項目前期調研不充足。我國國內當前的房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目之前，往往不能切實的做到深入的調研，使得項目論證和項目設計的可靠信息支撐嚴重缺乏，進而造成許多問題的出現(xiàn)，比如成本偏高、戶型單一等，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售帶來極大的負面性影響，對開發(fā)商的利益產(chǎn)生直接損害；（2）房地產(chǎn)開發(fā)管理的相關體制不完善。在項目開發(fā)的過程當中，房地產(chǎn)開發(fā)商始終對傳統(tǒng)的項目管理模式照搬全收，理性的思考和理性的理解缺乏，無法有效的配合房地產(chǎn)開發(fā)項目順利的加以開展。事中管理和事前管理無法緊密的聯(lián)系起來，造成項目資金及施工進度等方面的失控，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)明顯的與預期的價值及目標偏離；（3）設計及監(jiān)理等制度缺乏規(guī)范性。目前，設計單位和監(jiān)理單位存在嚴重的脫節(jié)問題，使得大量的問題出現(xiàn)在施工過程中，不僅導致了管理的混亂，而且對施工工期產(chǎn)生嚴重影響，對房地產(chǎn)行業(yè)運行及發(fā)展的規(guī)范性產(chǎn)生了極大的威脅。

3、加強房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理的有效途徑

3.1策劃設計階段

應當從策劃設計工程項目嚴格抓起，細致的考察，調研市場，比較多個方案的經(jīng)濟可行性；其次，設計施工圖。房屋建筑產(chǎn)品的質量最初是從設計抓起，選擇良好的設計方案是至關重要的，對節(jié)能節(jié)地、住宅戶型、空間利用、內部功能以及結構體系等均需要有相應的創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)新設計。應當在充分的確保結構堅實可靠的基礎上，切實的達到以下要求：（1）房屋建筑的公攤率盡可能要小，動靜分區(qū)，合理開間，居住舒適；（2）應當保證建筑風格與建筑造型具備藝術感，靈活恰當?shù)奶幚砦萆w形式和墻體立面形狀，能夠給人帶來美的享受，使所開發(fā)的房產(chǎn)具備良好的觀瞻價值及使用價值；（3）按照費用控制要求，對限額設計加以實施，將工程開發(fā)的成本降低。由于房地產(chǎn)開發(fā)管理所涉及到的方面非常廣泛，與其互相協(xié)作的單位非常之多，供氣、供電、供水、市政園林和郵電通訊等均會有所涉及，這便需要將各個相關方的關系協(xié)調好。通常塔樓的公攤率相對較小，采光較為均勻，戶型布置合理，而南北通透性則比較差。房地產(chǎn)策劃設計幾乎決定了一半以上的建筑工程造價，因此，必須將策劃設計時期的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作做好。

3.2項目施工階段

施工階段至關重要的三大控制就是進度管理、投資管理以及質量管理。首先，技術質量管理是將房地產(chǎn)質量提高的重點及中心環(huán)節(jié)，主要包括現(xiàn)場施工與施工技術等內容。對于施工技術質量的管理，具體包括監(jiān)理隊伍的選擇及施工隊伍的選擇，施工設備、施工配件和施工材料的購置，后勤服務及動力供應等諸多方面，對房產(chǎn)質量與施工質量有著直接的影響。為了促進房產(chǎn)質量的提高，必須擇取人員綜合素質高、等級資質合格、施工技術質量好、現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富的建設企業(yè)，選擇業(yè)績優(yōu)良、責任心強以及人員配備合理的監(jiān)理單位。在各種構建和建筑材料的色澤、品種、規(guī)格、性能方面，均全面的確保與設計要求完全相符，完全能夠滿足相關標準及規(guī)范的要求，同時具備出廠合格證書，并且投入使用之前，必須進行嚴格的復檢；其次，現(xiàn)場施工技術質量管理是促進房產(chǎn)質量提高的核心，在此過程中需要將以下幾點把握好：（1）必須將施工隊伍的責任意思和質量意識加以強化，借助于培訓和思想教育，幫助全體人員均將“質量第一”的重要理念樹立起來；（2）不斷的將施工隊伍的技術培訓加強。施工隊伍的技術培訓有著多樣化的形式，可以在施工現(xiàn)場對基本知識加以普及，也可以聘任專業(yè)人員組織施工人員進行先進經(jīng)驗和先進技術的學習；（3）加強施工現(xiàn)場技術質量管理。詳細的來講，就是應當將材料關、抽驗關、施工關以及記錄關嚴格把好，從而為施工質量提供可靠的保障。

3.3竣工交付階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工交付階段，可以對有著優(yōu)良資質的物業(yè)公司加以委托，使其參與到房地產(chǎn)后期的物業(yè)管理工作中去，選取管理成本低廉、管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)維修人員。在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付時期，一方面，必須將售后服務工作走好，嚴格的根據(jù)管理與建設并舉的基本方針，對出售開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，及時的配備專業(yè)性較強的人員加以管理，并且落實科學有效的管理策略，以充分的保證廣大住戶的滿意；另一方面，應當將調查研究及征求意見工作做好，組織人員對住戶的要求和意見廣泛的加以征求，并且及時的予以有效的處理，深入的研究調查房地產(chǎn)開發(fā)項目有待改進的地方，全面分析整理調查所得的資料，盡快將其向相關部門反饋，以促進房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理質量的進一步提高。

4、結束語

總而言之，隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，我國國民的生活水平及生活質量有了大幅度的提升，并且對居住環(huán)境有越來越高的要求，而為了與廣大住戶日益提高的居住要求相滿足，房地產(chǎn)開發(fā)商必須盡快的構建完善的項目管理體系，積極的實行行之有效的開發(fā)管理措施，最大限度的確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目競爭力的不斷提高。