淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的問題及其解決措施

【摘 要】隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，從過去的鼓勵(lì)發(fā)展到現(xiàn)在的嚴(yán)厲調(diào)控，全國各地房價(jià)先后出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目資金管理與成本控制，將資金管理于成本控制有機(jī)的結(jié)合，以成本控制界定資金安排，以資金計(jì)劃指導(dǎo)成本支出，以提高資金使用效率，降低企業(yè)開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；資金管理；現(xiàn)狀分析；成本控制

1.引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集行業(yè)，資金量大，開發(fā)周期長，風(fēng)險(xiǎn)性高，管理難度大等特點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，開發(fā)成本，主要為土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝成本、銷售、管理費(fèi)等，需要大量的資金作為依靠。而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源形式主要企業(yè)自有資金、銀行貸款、股票和債券融資、銷售、租賃回款，對大多數(shù)房企來說主要來源是銀行貸款或其他金融機(jī)構(gòu)籌資，其籌資成本也就是利息相對較高。如果不根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)，成本及進(jìn)度等對籌資做出合理安排，由于其籌資巨大，因此相應(yīng)的利息支出對成本影響就高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從資金活動(dòng)各環(huán)節(jié)與項(xiàng)目開發(fā)的各階段著手，綜合處理好資金管理與成本控制與的關(guān)系。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的現(xiàn)存在的問題

2.1資金投資活動(dòng)對成本影響風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足

自改革開放以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了快速的發(fā)展，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占比例越來越高。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)公司對金融機(jī)構(gòu)的依賴性較強(qiáng)，目前房地產(chǎn)投資用的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)信貸資金在實(shí)際投資中占相當(dāng)高比重，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率很高。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：土地價(jià)格的上漲，預(yù)售制度的從嚴(yán)，利率上漲，國六條國八條至最近的國五條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策從而更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，一些房地產(chǎn)公司以高利率在企業(yè)間拆借，利息費(fèi)用對成本的影響就比較大。但房現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式仍較為粗放，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，易受到企業(yè)管理者的知識、經(jīng)驗(yàn)和思想的限制，在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對形勢、市場等如果判斷不準(zhǔn)確，做出了錯(cuò)誤的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致盲目拿地、擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，占用巨額資金，使企業(yè)缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握，忽視影響成本的多重因素，必將給企業(yè)帶來極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2資金營運(yùn)與成本控制調(diào)度不合理

資金管理與成本控制貫穿應(yīng)于開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程。房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理不夠完善，資金使用和分配計(jì)劃不合理，造成資金使用效率低下。成本控制缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，控制水平差，最后開發(fā)成本遠(yuǎn)高于預(yù)算水平。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中影響成本控制的因素特別多，并且很多情況下不可控，如對資金需求估計(jì)不足，造成房地產(chǎn)開發(fā)資金斷裂，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，合理安排工程進(jìn)度，導(dǎo)致延長施工期，加大資金需求量，使銷售延緩，影響資金的回流。

2.3缺乏專業(yè)的管理人員或管理人員素質(zhì)低

所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要高效完成都要靠專業(yè)人員去做。房地產(chǎn)在我國屬新行業(yè)，雖然經(jīng)歷近十幾年的高速發(fā)展，但管理模式粗放，仍在摸索適合中國發(fā)展的經(jīng)營管理道路上，專業(yè)管理人士缺乏，對房地產(chǎn)的各項(xiàng)管理水平薄弱，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金管理、成本控制等方面技術(shù)欠缺。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的措施

3.1優(yōu)化開發(fā)項(xiàng)目的成本測算與資金計(jì)劃

在開發(fā)項(xiàng)目決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)要做好認(rèn)真細(xì)致市場分析和財(cái)務(wù)評價(jià)，對項(xiàng)目成本進(jìn)行初步測算且體現(xiàn)于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)過程中。開發(fā)、工程等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共設(shè)施配套費(fèi)，間接費(fèi)用等可能發(fā)生于開發(fā)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用。讓決策層掌握完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策提供依據(jù)。項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。

3.2完善開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度安排與資金支付

房地產(chǎn)的成本控制與資金管理貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)始終。現(xiàn)在除去土地成本，最大的成本開支就是建安成本，土地成本往往要求在規(guī)定時(shí)間支出完畢，建安成本就成為項(xiàng)目成本與資金管理的重點(diǎn)控制工作。要從進(jìn)度與額度兩個(gè)方面來加以掌握。對于進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制項(xiàng)目支出的資金預(yù)算并保證其順暢運(yùn)行。按照工程進(jìn)度和合同約定的付款時(shí)間以及工程總額控制點(diǎn)的要求等，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期、企業(yè)整體資金狀況、結(jié)構(gòu)，編制年度資金預(yù)算并細(xì)化到每月，據(jù)以對日常資金支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。對于總額，企業(yè)應(yīng)督促總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。使工程成本自始至終處于有效控制之下。工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單后施工。在整個(gè)項(xiàng)目施工階段，工程部要及時(shí)進(jìn)行成本盤點(diǎn)，控制目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異，財(cái)務(wù)部門在資金預(yù)算的執(zhí)行過程中要注意合理安排、處理現(xiàn)金支出，保證企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)及相對衡。

3.3強(qiáng)化項(xiàng)目結(jié)算和資金結(jié)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算工作是十分重要的，它主要包括建安成本的結(jié)算，各種稅費(fèi)的清算。它能最終合理確定項(xiàng)目成本造價(jià)，及時(shí)糾正存在的問題和錯(cuò)誤，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期開發(fā)目標(biāo)。開發(fā)企業(yè)需做到：一是工程項(xiàng)目結(jié)算必須按設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)定完成，要有竣工驗(yàn)收單等。二是按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。三是嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)所報(bào)的單價(jià)。四是嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序。五是完善結(jié)算規(guī)則，避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，認(rèn)真復(fù)核防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。房地產(chǎn)企業(yè)要視資金的不同階段，依據(jù)資金預(yù)算，在開發(fā)過程中合理利用資金，即要保證資金的合理利用，又要控制資金風(fēng)險(xiǎn)。如每次支付項(xiàng)目工程款時(shí)，要嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律與公司付款審批程序與制度，營銷部、工程部，材料部，財(cái)務(wù)部與各施工單位及材料供應(yīng)商等務(wù)必進(jìn)行多方核對，方能付款。

3.4實(shí)施資金管理與成本控制的聯(lián)動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)、開發(fā)、工程、營銷等部門要加強(qiáng)溝通與配合，從房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目收益的綜合協(xié)調(diào)出發(fā)做好此項(xiàng)工作。對于財(cái)務(wù)部門而言，要考慮到企業(yè)自身運(yùn)營需要的日常資金，也需要考慮本項(xiàng)目、未來項(xiàng)目所需要的資金。對于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，同時(shí)又對本企業(yè)的資金運(yùn)作情況能有一個(gè)比較清晰了解，才能制定最佳資金計(jì)劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。

3.5做好房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)營管理人員的聘用及培訓(xùn)

經(jīng)常對企業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷更新管理理念，掌握最前沿的管理理論及實(shí)踐，在業(yè)務(wù)上力求精益求精。要培養(yǎng)創(chuàng)新意識，鼓勵(lì)員工要不斷的實(shí)踐創(chuàng)新，要引入競爭及獎(jiǎng)懲機(jī)制，形成優(yōu)勝劣汰的良性機(jī)制，有一種危機(jī)感使其立足自身崗位，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素養(yǎng)這樣才能使企業(yè)的管理水平得到不斷的提升。

4.結(jié)語

經(jīng)歷了近幾年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)趨于理性，但是房地產(chǎn)受國家宏觀調(diào)控的影響巨大，使項(xiàng)目開發(fā)過程中具有許多不確定因數(shù)，投資大，建設(shè)周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，資金回籠慢等，因此只有充分認(rèn)識到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和資金管理和成本控制的密切相關(guān)，才能夠激勵(lì)企業(yè)管理者努力提高各項(xiàng)管理能力。