戶(hù)籍制度改革將突破樓市限購(gòu)政策

與樓市的調(diào)控政策相比，戶(hù)籍制度改革的難度似乎更加復(fù)雜更加棘手，而本次新政的出臺(tái)毫無(wú)疑問(wèn)為戶(hù)籍改革注入了新的動(dòng)力。

11月15日公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）中，對(duì)戶(hù)籍制度改革進(jìn)行了明確部署，并出臺(tái)“把進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)范接人城鎮(zhèn)社保體系”等配套制度。

《決定》關(guān)于戶(hù)籍制度中提及，創(chuàng)新人口管理，加快戶(hù)籍制度改革，全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶(hù)限制，有序放開(kāi)中等城市落戶(hù)限制，合理確定大城市落戶(hù)條件，

在“限購(gòu)”政策持續(xù)執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，尤其是部分城市如上海、鄭州近期又強(qiáng)化執(zhí)行的今天，戶(hù)籍制度改革或許會(huì)突破“限購(gòu)”政策，為市場(chǎng)注入新一輪成交放量的行情。

以大連市為例，據(jù)大連市政府于2012年12月7日發(fā)出的《大連市戶(hù)籍準(zhǔn)入規(guī)定》通知，全面放寬了大連購(gòu)房落戶(hù)條件。該規(guī)定將從2013年3月1日起正式施行，有效期為5年。該規(guī)定中將“購(gòu)房款”作為落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為以“購(gòu)房面積”作為落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)。

新規(guī)還增加購(gòu)買(mǎi)存量房落戶(hù)規(guī)定：在大連市有合法穩(wěn)定職業(yè)的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)（旅順口區(qū)除外）商品房單套住宅建筑面積達(dá)到70平方米或單套非住宅建筑面積達(dá)到50平方米、存量房單套住宅建筑面積達(dá)到90平方米或單套非住宅建筑面積達(dá)到70平方米，即可落戶(hù)；新市區(qū)、旅順口區(qū)購(gòu)買(mǎi)單套住宅建筑面積50平方米或購(gòu)買(mǎi)單套非住宅建筑面積30平方米，即可落戶(hù)。

除此之外，其他城市有關(guān)戶(hù)籍制度的改革也有所推進(jìn)。在戶(hù)籍改革試點(diǎn)方面，如浙江諸暨市店口鎮(zhèn)曾在2009年10月開(kāi)始試點(diǎn)居住證制度，當(dāng)年廣東也開(kāi)始探索外來(lái)工積分人戶(hù)政策；2011年，江蘇省則開(kāi)始在蘇州市進(jìn)行“暫住證”換“居住證”試點(diǎn)工作；此外，上海、武漢等城市也先后實(shí)施了居住證制度，使部分長(zhǎng)期在城市工作并連續(xù)居住、參加社會(huì)保險(xiǎn)的流動(dòng)人口有序落戶(hù)。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心提供的數(shù)據(jù)，2010年至2012年，全國(guó)共辦理戶(hù)口“農(nóng)轉(zhuǎn)非”2500萬(wàn)人，2012年全國(guó)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口人口所占比重達(dá)到35.29%。

之前，國(guó)家相關(guān)部委也多次提及戶(hù)籍制度改革，如2012年12月18日，國(guó)家發(fā)改委召開(kāi)全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議，明確指出2013年重點(diǎn)工作之一是積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。會(huì)議表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，要總結(jié)全國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快戶(hù)籍制度改革，完善土地管理制度，抓緊研究制定有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的政策措施。

一定意義上講，在限購(gòu)限貸不可能直接放松的市場(chǎng)背景下，通過(guò)放松戶(hù)籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”，有可能成為未來(lái)政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的重要手段。

如大連市政府于2012年12月7日發(fā)出的《大連市戶(hù)籍準(zhǔn)入規(guī)定》通知，全面放寬了大連購(gòu)房落戶(hù)條件。一定意義上講，就是通過(guò)放松戶(hù)籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”的方法。

其實(shí)，當(dāng)前不少省會(huì)城市，尤其是三四線(xiàn)城市，外地居民只要購(gòu)房就可以落戶(hù)。那么，對(duì)于落戶(hù)的這些外地居民來(lái)講，具有了本地戶(hù)籍，當(dāng)然就可以擁有第二套住房的購(gòu)買(mǎi)資格；當(dāng)前戶(hù)籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房需求表現(xiàn)也比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類(lèi)人群的住房購(gòu)買(mǎi)資格或許成為未來(lái)政策層面的趨勢(shì)，這或許也會(huì)成為突破“限購(gòu)”的方法之一，從總體上來(lái)講會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

此外，就分類(lèi)推進(jìn)戶(hù)籍制度改革方面，其實(shí)之前在政策層面已經(jīng)有了突破性進(jìn)展。如國(guó)辦2012年2月23日對(duì)外公布《關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶(hù)籍管理制度改革的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），提出戶(hù)籍遷移實(shí)行分類(lèi)政策，即縣級(jí)市、地級(jí)市、直轄市落戶(hù)條件不同，落戶(hù)難易程度不同?？h級(jí)市落戶(hù)比較容易，而直轄市的落戶(hù)須“合理控制”。

其中，在設(shè)區(qū)的市（不合直轄市、副省級(jí)市和其他大城市）有合法穩(wěn)定職業(yè)滿(mǎn)三年并有合法穩(wěn)定住所（含租賃）同時(shí)按照國(guó)家規(guī)定參加社會(huì)保險(xiǎn)達(dá)到一定年限的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)登記常住戶(hù)口。

《決定》和相關(guān)政策的出臺(tái)，給了我們?cè)跇鞘邢拶?gòu)政策差別化執(zhí)行上實(shí)際的市場(chǎng)啟示意義，可以說(shuō)，分類(lèi)推進(jìn)戶(hù)籍制度改革為樓市“限購(gòu)”定向?qū)捤商峁┝苏呙娴幕A(chǔ)。如果樓市“限購(gòu)”要差別化執(zhí)行，或者定向放松執(zhí)行樓市限購(gòu)的調(diào)控政策，可以從戶(hù)籍制度改革說(shuō)起，戶(hù)籍制度的改革將成為樓市限購(gòu)從側(cè)面定向?qū)捤傻牡谝徽摺?/p>

以地級(jí)市符合工作三年等條件可落戶(hù)來(lái)說(shuō)，對(duì)于工作滿(mǎn)三年以上的購(gòu)房者，一旦人了當(dāng)?shù)貞?hù)籍就可以享受與本地居民同等購(gòu)房資格，再買(mǎi)一套。這對(duì)于已經(jīng)明確執(zhí)行限購(gòu)令的地級(jí)城市來(lái)說(shuō)，很明確的是在定向放松樓市限購(gòu)政策。