淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與財(cái)務(wù)成本管理有著重要的關(guān)系。為保證房地產(chǎn)企業(yè)不出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象，必須采取合理有效的成本管理措施，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理可以幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本。因此本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)和管理現(xiàn)狀進(jìn)行了論述，并指出相應(yīng)的解決對(duì)策，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 特點(diǎn) 問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。地產(chǎn)業(yè)的改革，大大地促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提高，成本管理正在由傳統(tǒng)的事后算賬、事后分析，逐出轉(zhuǎn)向事前預(yù)測(cè)、事前控制，成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的作用和重要性曰益且著。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。下面將針對(duì)這三大成本進(jìn)行分析。

1.土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

1.成本管理流于表面形式。成本管理應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心，而很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理并未意識(shí)和理解成本管理的積極作用，并未切實(shí)實(shí)施成本管理，大多企業(yè)的成本管理工作流于表面盲目地進(jìn)行事中、事后成本管理，弱化事前成本管理，未規(guī)范成本預(yù)、決策現(xiàn)象很普遍，或未形成制度；或形同虛設(shè)；成本計(jì)劃既不科學(xué)也不嚴(yán)肅，或增或減。

2.存在成本管理意識(shí)誤區(qū)，缺乏市場(chǎng)觀念?，F(xiàn)代企業(yè)企業(yè)管理對(duì)成本管理的要求是全員、全過(guò)程、全要素和全方位，而真正進(jìn)行全面成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。地產(chǎn)企業(yè)或重成本管理設(shè)計(jì)，或重材料和設(shè)備成本，而并未進(jìn)行精細(xì)化管理，將所有微小成本及成本要素納入成本管理。另外，成本是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的綜合反映，影響著內(nèi)部投入和產(chǎn)出。投入少資源產(chǎn)出多產(chǎn)品則是成本低，但成本低并非一定帶來(lái)高效益?，F(xiàn)代成本管理要求房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)需求及建筑產(chǎn)品投入產(chǎn)出比加以考慮，而不應(yīng)只重對(duì)建筑產(chǎn)品成本的掌控。

3.成本管理制度體系不健全。目前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)成本管理制度體系進(jìn)行完善，成本管理粗放。或成本管理制度較完整但缺乏執(zhí)行；或未對(duì)應(yīng)崗位責(zé)權(quán)利，混淆職責(zé)，缺乏獎(jiǎng)懲。一方面嚴(yán)重?fù)p害員工積極性，另一方面對(duì)成本管理工作無(wú)利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理對(duì)策

1.加強(qiáng)企業(yè)成本管理意識(shí)，實(shí)行全面成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立系統(tǒng)成本管理理念，注重全局和整體和諧統(tǒng)一，全方位分析企業(yè)成本管理對(duì)象、內(nèi)容和方法，構(gòu)造系統(tǒng)成本管理方法體系。為使企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，成本管理不能局限于產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程，內(nèi)涵也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本等；應(yīng)以嚴(yán)格、細(xì)致的科學(xué)手段管理成本內(nèi)容，增強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不斷加強(qiáng)員工認(rèn)識(shí)成本管理，樹(shù)立成本理念，把握好技術(shù)結(jié)合經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)并重管理準(zhǔn)則，進(jìn)行全面成本管理，培養(yǎng)全員成本意識(shí)，全員參與成本管理。

2.完善成本管理組織控制體系。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)有必要成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由財(cái)務(wù)總監(jiān)或財(cái)務(wù)經(jīng)理、預(yù)算經(jīng)理或主管、材料總監(jiān)或經(jīng)理等成本管理主要領(lǐng)導(dǎo)組成；對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，決策和領(lǐng)導(dǎo)成本管理工作，及時(shí)、高效地完成成本管理日常工作。積極有效的成本管理有必要得到各部門(mén)成本管理相關(guān)人員的配合，以保障順利進(jìn)行企業(yè)成本管理；更有必要完善成本管理控制體系，制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、適時(shí)跟蹤管理業(yè)務(wù)過(guò)程；完善企業(yè)成本責(zé)任制及監(jiān)督考核機(jī)制。

3.逐步進(jìn)行信息化式的精細(xì)化管理。精細(xì)化管理并非新生事物，作為管理理念精細(xì)化管理備受推崇。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代是精細(xì)化管理時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以信息化實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)視自身實(shí)際，充分利用信息化逐步搭建成本管理平臺(tái)，方便管理者經(jīng)由系統(tǒng)查詢成本信息，系統(tǒng)管理基本的合同管理、結(jié)算、變更簽證、付款、資金計(jì)劃等。目前，很多大中房地產(chǎn)企業(yè)如萬(wàn)科等已在成功應(yīng)用，其他房地產(chǎn)企業(yè)可充分借鑒利用其成功經(jīng)驗(yàn)，完善自身的精細(xì)化管理。

4.加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育的加強(qiáng)，對(duì)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作自我監(jiān)督很有效。會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低由會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)、技能高低決定。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員更需嫻熟的專業(yè)理論知識(shí)、業(yè)務(wù)操作技能、較強(qiáng)的綜合能力和風(fēng)險(xiǎn)管控力。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)不斷充實(shí)和完善自己，積極利用科學(xué)方法，準(zhǔn)確判斷財(cái)務(wù)信息，保障會(huì)計(jì)信息質(zhì)量真實(shí)、可靠，便于有效地執(zhí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是全員參與、全過(guò)程、全方位的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要有能夠作出正確的戰(zhàn)略決策、進(jìn)行科學(xué)管理的能力：事前運(yùn)用各種科學(xué)方法分析預(yù)測(cè)、科學(xué)決策；事中科學(xué)地組織實(shí)施精心管理，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，做好各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，建立健全管理體制、獎(jiǎng)懲機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性；事后科學(xué)地分析總結(jié)，全過(guò)程實(shí)行決策、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段的成本管理，最終降低整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本，從而提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資收益，能增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)品牌形象，在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。