自貿(mào)區(qū)增值樓市惠南宣橋板塊 東上海軸心居住區(qū)新價(jià)值顯現(xiàn)

9月16日，“東上海軸心區(qū)居住新價(jià)值”主題研討會(huì)在最新公開(kāi)的藝泰一品花園售樓中心舉行，本次活動(dòng)是由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院、《新民周刊》、《東方早報(bào)》、新浪樂(lè)居聯(lián)合主辦，剛泰集團(tuán)、易居中國(guó)協(xié)辦。浦東新區(qū)宣橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)馬嘉楠和副鎮(zhèn)長(zhǎng)吳偉表，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張永岳，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)李國(guó)華，剛泰集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁徐建剛，易居中國(guó)易居資本執(zhí)行總裁、《新民周刊》“新地產(chǎn)”?？骶帉O華良，克而瑞集團(tuán)副總裁于丹丹等政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)行業(yè)專家學(xué)者、媒體記者和客戶代表150余人出席了活動(dòng)。

近日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。與會(huì)專家學(xué)者一致認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)的建立，將是上海浦東乃至全中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向，它將產(chǎn)生巨大的政治輿論、政策創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口流動(dòng)等一系列的導(dǎo)入變化，使整個(gè)自貿(mào)區(qū)在未來(lái)幾年里發(fā)生質(zhì)的騰飛。特別是上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)，將對(duì)樓市產(chǎn)生巨大的利好影響，未來(lái)東上海自北向南的主要核心發(fā)展板塊為：外高橋-張江-川沙-惠南宣橋-臨港新城。巨大的發(fā)展?jié)摿蛷?qiáng)烈的輻射帶動(dòng)作用，將使東上海居住發(fā)展軸成為高能量的“增長(zhǎng)極”。

宣橋鎮(zhèn)位于浦東新區(qū)中部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，隸屬于中部城鎮(zhèn)群的惠南綜合片區(qū)，處于南北對(duì)接的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。宣橋鎮(zhèn)總面積46平方公里，以南六公路為發(fā)展軸，兩側(cè)分別以房地產(chǎn)、商貿(mào)旅游為主。藝泰安邦、楓丹白露、萊茵美墅、古北香堤嶺等中高檔住宅小區(qū)已在區(qū)域內(nèi)形成穩(wěn)定的居住客群。而國(guó)家首批5A級(jí)景區(qū)上海野生動(dòng)物園，年吸引游客120萬(wàn)人次，形成了巨大的潛在客流。軌交16號(hào)線由龍陽(yáng)路到臨港新城，經(jīng)宣橋設(shè)野生動(dòng)物園站，為這些潛在客流轉(zhuǎn)化為區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力增添了新動(dòng)力。不僅如此，依托發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，可快捷地到達(dá)市區(qū)中心、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、迪斯尼、洋山深水港等城市重要節(jié)點(diǎn)。宣橋鎮(zhèn)距迪斯尼樂(lè)園僅6公里，約5分鐘車程；距浦東機(jī)場(chǎng)19公里，約15分鐘車程；距上海市中心41公里，約40分鐘車程。

隨著迪斯尼樂(lè)園的未來(lái)運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)年吸引游客將達(dá)730萬(wàn)人次，未來(lái)旅游人口將不斷增加。國(guó)際性的旅游度假區(qū)、“兩港一區(qū)”的服務(wù)中心區(qū)、綜合性科教園、以藝泰一品花園為標(biāo)桿的大型居住社區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將整體提升區(qū)域的發(fā)展水平，為東上海軸心居住區(qū)的形成提供規(guī)劃、客群、配套、產(chǎn)品的有力價(jià)值支撐，并提升導(dǎo)入客群的居住品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，形成國(guó)際化的綜合社區(qū)。

未來(lái)十年的上海，將以國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際金融中心、國(guó)際航運(yùn)中心為規(guī)劃發(fā)展核心，影響著世界的城市格局。由此可見(jiàn)，上海未來(lái)發(fā)展方向的主戰(zhàn)場(chǎng)，肯定是在浦東，而不是浦西。

浦東的發(fā)展核心由多點(diǎn)串聯(lián)，并形成“東上海軸心區(qū)”。政府先行啟動(dòng)了“貿(mào)航”兩個(gè)中心，確立了上海城市向東發(fā)展的軌跡。而自貿(mào)區(qū)+迪斯尼+洋山港的三者聯(lián)動(dòng)，逐步顯現(xiàn)出未來(lái)東上海軸心區(qū)是上海的重心發(fā)展區(qū)域。而作為東上海軸心區(qū)核心板塊之一，惠南宣橋已由南匯行政中心，轉(zhuǎn)變?yōu)榱藮|上海豎向走廊核心。過(guò)去，惠南宣橋板塊作為南匯區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心；現(xiàn)在，惠南宣橋板塊作為陸家嘴與臨港新城之間黃金走廊區(qū)位核心輻射區(qū)域；未來(lái)，惠南宣橋板塊將定義為國(guó)際化人居板塊。

目前，在建軌交16號(hào)線，直轉(zhuǎn)2、7、11、13號(hào)線，立體路網(wǎng)和軌交中轉(zhuǎn)站將推動(dòng)板塊地位提升，人流導(dǎo)入能力翻倍增強(qiáng)。目前大浦東商品住宅均價(jià)23309元/㎡，而惠南宣橋板塊目前住宅均價(jià)15，600元/㎡，目前該板塊均價(jià)遠(yuǎn)低于周邊板塊，屬于價(jià)格洼地。在未來(lái)綜合利好因素的引導(dǎo)下，該板塊住宅房?jī)r(jià)不僅會(huì)攀上成交均價(jià)2萬(wàn)元的門(mén)檻，并很快會(huì)向成交均價(jià)3萬(wàn)元的高度沖擊，成為引領(lǐng)東上海軸心區(qū)樓盤(pán)價(jià)格上漲的核心區(qū)域。同時(shí)，樓盤(pán)的高品質(zhì)塑造也是房?jī)r(jià)上升的根本保證。購(gòu)房者不僅要享受區(qū)域發(fā)展的價(jià)值紅利，更要享受高品質(zhì)的居住生活保障。

目前惠南宣橋板塊正處于板塊成長(zhǎng)期，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)推進(jìn)，以及產(chǎn)業(yè)客戶、教育從業(yè)者、旅游人員，以及高科技人才的逐步導(dǎo)入，其對(duì)板塊內(nèi)的樓盤(pán)品質(zhì)要求會(huì)不斷提升。剛泰集團(tuán)打造的藝泰一品花園，引入星河灣原班人馬，從建筑到園林、從戶型到物業(yè)，全覆蓋星河灣奢華品質(zhì)理念，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)入高端地產(chǎn)文化生活體驗(yàn)。藝泰一品花園高品質(zhì)生活的塑造，將推進(jìn)該板塊樓盤(pán)升級(jí)的進(jìn)程，滿足多元化層峰人士對(duì)居住功能空間的嶄新追求，成為東上海軸心居住區(qū)的標(biāo)桿樓盤(pán)之作。

城鎮(zhèn)化發(fā)展是我國(guó)重點(diǎn)發(fā)展的課題，在未來(lái)的幾年里，惠南宣橋板塊一定是上海城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要區(qū)域之一。傳統(tǒng)的上海郊區(qū)，現(xiàn)在作為整個(gè)大上海新的城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)域。東上海軸心居住板塊的形成，是老上海板塊的延伸和擴(kuò)展。中國(guó)（上海）自貿(mào)區(qū)的建立，是政府重大的改革舉措，它的建立不僅將促進(jìn)中國(guó)的改革開(kāi)放，提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)更快速發(fā)展；也將帶來(lái)更多的物流、人流、資金流。從南匯縣到南匯區(qū)，到與浦東新區(qū)的合并，從臨港新城發(fā)展到迪斯尼規(guī)劃落地，從這些發(fā)展角度來(lái)看，浦東惠南宣橋板塊已逐漸“脫胎換骨”，步入一個(gè)嶄新的發(fā)展平臺(tái)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須以國(guó)際化的胸懷和高境界的思想，構(gòu)建與區(qū)域建設(shè)發(fā)展相匹配的宏偉藍(lán)圖，并以高起點(diǎn)、高品質(zhì)的社區(qū)規(guī)劃，塑造出符合國(guó)際化人口導(dǎo)入需要的高端居住社區(qū)。

剛泰集團(tuán)深耕南匯14年，將一腔熱情投入到社區(qū)、板塊、區(qū)域的建設(shè)中，無(wú)論是工程質(zhì)量的管控、生態(tài)人文社區(qū)的營(yíng)造，還是對(duì)藝術(shù)文化的不懈追求，都顯示了開(kāi)發(fā)商先進(jìn)的地產(chǎn)理念和高瞻遠(yuǎn)矚的市場(chǎng)眼界。也正因?yàn)槿绱?，他們積累多年的市場(chǎng)聲譽(yù)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，使藝泰一品花園有基礎(chǔ)、有條件、有支撐的能真正打造成新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)的標(biāo)桿地標(biāo)項(xiàng)目，并使藝泰一品花園能引領(lǐng)東上海軸心區(qū)的居住發(fā)展向更高端、更國(guó)際化的水平發(fā)展。

剛泰集團(tuán)1999年8月進(jìn)入上海，憑借準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的綜合能力和良好的售后服務(wù)，在浦東南匯地區(qū)精耕細(xì)作了14年，并取得了優(yōu)異的業(yè)績(jī)。到目前為止，已經(jīng)擁有了“剛泰·泰苑公寓”、“剛泰·文馨苑”、“剛泰·浪琴水岸”、“剛泰·藝泰安邦花園”等一系列品牌產(chǎn)品，多次獲得“上海市建筑工程白玉蘭獎(jiǎng)（市優(yōu)質(zhì)工程）”等獎(jiǎng)項(xiàng)。同時(shí)，剛泰集團(tuán)秉承“藝術(shù)優(yōu)化生活”的理念，將文化藝術(shù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊密結(jié)合，傾力打造“文化藝術(shù)地產(chǎn)”，贏得了“中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)”、“中國(guó)房地產(chǎn)示范單位”、“中國(guó)人居文化典型樓盤(pán)”等諸多榮譽(yù)。

迪斯尼板塊的延伸、16號(hào)線年底前的通車、惠南鎮(zhèn)地塊高溢價(jià)成交，這一切都標(biāo)志著東上海區(qū)域在劃歸自貿(mào)區(qū)后，將展現(xiàn)無(wú)限的潛力。自貿(mào)區(qū)的建立更將強(qiáng)力推進(jìn)惠南宣橋和臨港地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，提升屬于價(jià)值洼地的房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向新的發(fā)展高度。

在14年的發(fā)展中，我們始終堅(jiān)持著“做實(shí)、做深、做精、做強(qiáng)”的企業(yè)理念。從幾年前的藝泰安邦花園到今天的藝泰一品花園，我們努力把文化藝術(shù)與建筑和生活充分地融合。

藝泰一品花園總建筑面積約18萬(wàn)平方米，1.0的超低容積率是我們的價(jià)值體現(xiàn)，項(xiàng)目是由小高層和多層花園洋房住宅組成的國(guó)際文化藝術(shù)社區(qū)。在園林景觀上，汲取了法國(guó)夏宮皇家園林的構(gòu)筑元素；在建筑風(fēng)格上，吸收了傳統(tǒng)歐洲建筑的基本元素；在戶型設(shè)計(jì)中，我們追求格局方正的大尺度空間；在商業(yè)配套方面，我們?yōu)樯鐓^(qū)業(yè)主配置了近6000平方米的高端商業(yè)配套；在物業(yè)服務(wù)上，由具備豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)元物業(yè)負(fù)責(zé)社區(qū)的物業(yè)管理；在文化藝術(shù)配套上，我們將在社區(qū)內(nèi)設(shè)立剛泰文化藝術(shù)中心，計(jì)劃設(shè)置珠寶藝術(shù)館、藝術(shù)畫(huà)廊等。

我們希望，通過(guò)我們的不懈努力，使藝泰一品花園能夠成為推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的“引擎社區(qū)”，并起到高品質(zhì)國(guó)際文化藝術(shù)社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的示范標(biāo)桿作用。

國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)重大利好。上海自貿(mào)區(qū)就是中國(guó)未來(lái)的曼哈頓，將充分體現(xiàn)它“筑巢引鳳”的功能，吸引大量的人流、物流、企業(yè)流、信息流、資金流在這里匯聚。隨著上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，人流和企業(yè)流的集中匯聚，將產(chǎn)生生活和工作的大量需求，上海自貿(mào)區(qū)的集聚效應(yīng)將進(jìn)一步被放大，這是上海房地產(chǎn)業(yè)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。

浦東惠南宣橋板塊是上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“郊區(qū)化”的主戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)最新發(fā)布的《浦東新區(qū)跨國(guó)公司地區(qū)總部發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，目前僅浦東一地，就已經(jīng)集聚202家跨國(guó)公司地區(qū)總部，其中有60家總部具有亞太區(qū)管理功能，外資總部經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)已達(dá)2470億元。隨著上海自貿(mào)區(qū)正式運(yùn)營(yíng)，跨國(guó)公司總部企業(yè)將更大范圍、更高水平地配置亞太資源，成為上海“四個(gè)中心”建設(shè)強(qiáng)大的市場(chǎng)主體。這為浦東惠南宣橋的房地產(chǎn)發(fā)展，奠定了其服務(wù)于跨國(guó)公司總部及其企業(yè)，延攬各類國(guó)際領(lǐng)軍人才提供了廣闊的人流入住平臺(tái)。

面對(duì)如此機(jī)遇，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面要積極轉(zhuǎn)型發(fā)展，順應(yīng)城市化發(fā)展對(duì)空間形態(tài)復(fù)雜化的要求。浦東惠南宣橋與自貿(mào)區(qū)中的航空港保稅區(qū)、洋山港保稅區(qū)相距不遠(yuǎn)，更近距離地受益于浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的航空交通所帶來(lái)的人流、物流，成為東上海軸心居住區(qū)的價(jià)值核心板塊。未來(lái)，東上海軸心居住區(qū)的形成，以及順應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，為藝泰一品花園建設(shè)成區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目提供了有力支撐。

我對(duì)于塑造“東上海軸心居住區(qū)”的新價(jià)值思考有三點(diǎn)：

第一，它有政治經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向作用。中國(guó)（上海）自由貿(mào)易區(qū)的建立，將是上海浦東乃至全中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向，它將產(chǎn)生巨大的政治輿論、政策創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口流動(dòng)等一系列的導(dǎo)入變化，使整個(gè)自貿(mào)區(qū)在未來(lái)幾年里發(fā)生質(zhì)的騰飛。東上海軸心居住區(qū)正處于自貿(mào)區(qū)之中，將形成承上啟下的軸心區(qū)居住功能，以迎合人口導(dǎo)入的新居住需求。

第二：它有區(qū)域居住導(dǎo)向作用。據(jù)資料顯示，今年上半年浦東新區(qū)新增商品住宅供應(yīng)面積1041968平方米，成交面積1348223平方米，成交均價(jià)25830元/平方米，占全市房產(chǎn)交易量首位。而惠南宣橋板塊則名列三甲，說(shuō)明了該板塊由于緊鄰迪斯尼樂(lè)園，已成為重要的產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，這種區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力的提升，也是我們能塑造東上海軸心居住區(qū)的基石。因?yàn)闁|上海軸心居住區(qū)主要是以惠南宣橋板塊為基礎(chǔ)的。

第三，它有市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向作用。8月15日，浦東惠南高溢價(jià)拍出一幅商住地塊，樓板價(jià)達(dá) 9431元/平方米，溢價(jià)率106.5%?；菽习鍓K新地王的產(chǎn)生，給市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新的房?jī)r(jià)預(yù)期，惠南房?jī)r(jià)將進(jìn)入“2”時(shí)代，這也為“東上海軸心居住區(qū)”的創(chuàng)立奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)，因?yàn)檫@里將出現(xiàn)一批高品質(zhì)的居住社區(qū)來(lái)完善區(qū)域的居住價(jià)值。另外，臨港新城的人口導(dǎo)入預(yù)期是60萬(wàn)-80萬(wàn)人，這批導(dǎo)入人口中必將有一批高品質(zhì)居住的需求者，這也是一種市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力預(yù)期。

藝泰一品花園借助大環(huán)境的利好，和市場(chǎng)差異化的高品質(zhì)定位，已引起了市場(chǎng)強(qiáng)烈的關(guān)注。藝泰一品花園以大平層住宅和多層洋房作為主力產(chǎn)品，是目前區(qū)域內(nèi)唯一的高端產(chǎn)品，其高品質(zhì)的產(chǎn)品力和藝術(shù)地產(chǎn)的高品位，奠定了藝泰一品花園的市場(chǎng)品牌形象，必將成為“東上海軸心居住區(qū)”的標(biāo)桿價(jià)值樓盤(pán)，并塑造出該區(qū)域的居住新價(jià)值。