七年輪回澳洲房產(chǎn)銷售高峰來(lái)臨

業(yè)內(nèi)流行的說(shuō)法稱“澳洲房?jī)r(jià)每七年翻一番”，如今距離上一次2000年的高峰已經(jīng)13個(gè)年頭了，2013年是否到了澳洲房?jī)r(jià)的又一個(gè)黃金期呢？本文邀請(qǐng)三位曾在澳洲置業(yè)的專業(yè)人士深度剖析澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，給讀者帶來(lái)最專業(yè)的海外購(gòu)房指導(dǎo)。

作為主流移民國(guó)家，澳洲一直受到海外置業(yè)人士的高度關(guān)注。如今的悉尼，就如同英國(guó)的倫敦、美國(guó)的紐約一般，無(wú)論全球經(jīng)濟(jì)如何波動(dòng)、即使是歐債危機(jī)的影響，這里的房?jī)r(jià)仍是屹立不倒，穩(wěn)中漸升。

【澳洲房?jī)r(jià)真的七年一翻嗎？】

七年一番有數(shù)據(jù)支撐 高點(diǎn)或在今明兩年

多年從事澳洲房地產(chǎn)銷售的夏陽(yáng)和劉斌先生表示，約從1965年開始，澳洲的房?jī)r(jià)平均每7-10年就翻一倍，這個(gè)現(xiàn)象是基于過(guò)去50多年來(lái)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)總結(jié)而形成的。上一次高峰出現(xiàn)在2000年奧運(yùn)會(huì)的時(shí)候，而下一次高峰很可能出現(xiàn)在今明兩年。從今年的房屋出清率和房?jī)r(jià)的增值幅度已經(jīng)開始佐證了這個(gè)觀點(diǎn)——今年上半年澳洲房屋的出清率已經(jīng)達(dá)到了近十年來(lái)的最高水平，8月底甚至達(dá)到了83%，但是兩年前這個(gè)數(shù)據(jù)只有40%，這也是自2000年以來(lái)的最高值，澳洲房市的火爆程度可見(jiàn)一斑。（所謂出清率是指房屋從上市到銷售的周期，一般在低谷時(shí)3-6個(gè)月可以售出，而在市場(chǎng)較好的情況下這個(gè)時(shí)間可以縮短到1-2個(gè)月。）

各地房?jī)r(jià)增幅不一 華人社區(qū)增幅最快

從地理分布來(lái)看，悉尼的房?jī)r(jià)漲勢(shì)比較平穩(wěn)，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)；墨爾本和布里斯班在經(jīng)歷了歐債危機(jī)的低潮后，從今年開始已經(jīng)出現(xiàn)反彈，其中墨爾本由于移民政策較為寬松，成為當(dāng)前房?jī)r(jià)上升空間最大的一個(gè)城市；而布里斯班則因?yàn)榻鼉赡曜匀粸?zāi)害較多房?jī)r(jià)持續(xù)波動(dòng)；西澳地區(qū)在政府對(duì)礦業(yè)開發(fā)的引導(dǎo)下，帶來(lái)大批亞洲投資者涌入，一定程度上推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

從事海外投資移民專家朱蕾女士認(rèn)為，所謂的7年一翻是要按地區(qū)來(lái)分的，一般華人社區(qū)和當(dāng)?shù)馗叨松鐓^(qū)的房?jī)r(jià)是增長(zhǎng)最迅速的比如四大華人社區(qū)Sydney city china town、Chatswood、Hurstville、Burwood，其次是以華人數(shù)量較多的地區(qū)，第三是白人為主的地區(qū)，如Miranda等。而在華人社區(qū)，房?jī)r(jià)相差也很大，有的地方甚至?xí)钜槐?。比如在悉尼市中心華人區(qū)一般面積在80、90平方米的兩房約為100萬(wàn)澳幣；唐人街的北部的Chatswood 90平方米的房子均價(jià)80萬(wàn)澳幣；在Burwood周邊，100平方米兩房的價(jià)位在60萬(wàn)-70萬(wàn)；而Hurstville地區(qū)100平房子約是50萬(wàn)-60萬(wàn)澳幣。

2011年朱蕾?zèng)Q定在Hurstville購(gòu)置房產(chǎn)，但是跑了幾個(gè)售樓處，她驚訝地發(fā)現(xiàn)很多樓盤在開盤當(dāng)日就售空了，這些客戶絕大部分都是亞洲人，尤以上海人居多。幾經(jīng)奔波都沒(méi)有“搶”到房子的她最后不得不放棄在Hurstville購(gòu)房的計(jì)劃；而她親戚在Hurstville成功購(gòu)置的公寓兩年內(nèi)不但漲了10萬(wàn)澳幣而且房子的出租也不愁，一掛出來(lái)廣告很快就有中國(guó)學(xué)生來(lái)租，這種以房養(yǎng)房的投資讓她的親戚獲利頗豐。

雙低直接拉動(dòng)房市 移民涌入助推大幅增長(zhǎng)

澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)形成這樣一個(gè)上漲趨勢(shì)，專家認(rèn)為最重要原因是澳洲房貸利率已經(jīng)達(dá)到歷史最低點(diǎn)。今年年中眾多澳洲金融機(jī)構(gòu)均把3年期固定利率下調(diào)至5%以下。而在2007年金融危機(jī)爆發(fā)前，該值高達(dá)8%。據(jù)估算，若澳聯(lián)儲(chǔ)不再降息，那么一份30萬(wàn)元的房貸若把利率固定在4.99%的水平，那么3年下來(lái)將可省下8000元利息；另一方面，當(dāng)前澳幣匯率較低導(dǎo)致的大量海外資金涌入，也極大地刺激了澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從移民角度來(lái)看，2010年是澳洲移民政策更改的年頭，因此在這一年遞交申請(qǐng)的人較多，這一批人在2012和2013年獲得政府批準(zhǔn)，隨之而來(lái)的移民購(gòu)房需求就成為推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。

【澳洲置業(yè)專家支招】

隨著澳洲置業(yè)引起全球關(guān)注，國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的代理公司開始向國(guó)人介紹各種類型的澳洲物業(yè)，從千萬(wàn)級(jí)別的別墅，到首付幾十萬(wàn)的公寓無(wú)不涉獵，在種種誘惑下連一些身家并不豐厚的白領(lǐng)也開始投資澳洲房產(chǎn)。就其中一些投資案例，我們的專家給出了如下一些建議：

明確個(gè)人需求 深入走訪市場(chǎng)

無(wú)論投資還是自住，深入了解市場(chǎng)，做好前期研究功課是最重要的，其中地段的細(xì)分、交通、生活便利性、是否學(xué)區(qū)房、是否華人區(qū)、律師是否專業(yè)、氣候、時(shí)差、通脹、匯率、貸款利率，甚至各州投資移民的政策、政府換屆等等都是考察的條件。切忌盲目投資，偏聽偏信。對(duì)于中意的房產(chǎn)，務(wù)必要盡可能多地收集信息后再出手。比如在購(gòu)買二手房的時(shí)候，可以通過(guò)澳洲當(dāng)?shù)氐乃拇筱y行免費(fèi)查詢?cè)摲慨a(chǎn)的歷史成交價(jià)格，這對(duì)房?jī)r(jià)談判有很好的參考意義；如果是購(gòu)買新房，則可以通過(guò)周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)參考開發(fā)商的定價(jià)，一般房子自身?xiàng)l件即使再好（比如精裝修），與周邊一兩年前的新房房?jī)r(jià)的差別也不會(huì)多過(guò)5萬(wàn)-6萬(wàn)澳幣。

投資型置業(yè)學(xué)區(qū)房是首選 旅游地產(chǎn)其次

澳大利亞知名的大學(xué)大都集中在市中心地區(qū)，這些大學(xué)周邊的房子非常好租；就小齡學(xué)生而言，澳洲實(shí)行就近入學(xué)原則，一些升學(xué)率較高的公立高中的1-3公里內(nèi)地區(qū)的房子也比較受租客青睞的；此外一些可以到達(dá)學(xué)校的地鐵站點(diǎn)周邊地區(qū)也是租房熱門。

許多華人父母通過(guò)購(gòu)買學(xué)區(qū)房，一方面給孩子自住，一方面出租，以學(xué)養(yǎng)房。雖然在政策上二手房不允許出租，但有人以現(xiàn)金支付的方式也操作成功過(guò)，但專家們提醒這種方式有法律風(fēng)險(xiǎn)。此外在學(xué)區(qū)購(gòu)買樓花（即期房）也是一種選擇，孩子可以現(xiàn)在當(dāng)?shù)刈夥看m應(yīng)后正好就可以搬進(jìn)新房了。

除了學(xué)區(qū)房，黃金海岸的公寓也可投資。澳洲的圣誕節(jié)和整個(gè)夏天都是旅游旺季，在此期間有些公寓的價(jià)格會(huì)翻三倍，但即便如此也很難租到；但是別墅由于單價(jià)較高，相對(duì)就沒(méi)有公寓好租，所以在投資時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。

升值地段排排坐 墨爾本增值最快

只要是房市，就永遠(yuǎn)逃不開地段這個(gè)鐵律，澳洲當(dāng)然不例外。如前文所說(shuō)，悉尼是澳洲房產(chǎn)增值最為穩(wěn)健的城市，這兩年的投資回報(bào)率一般在7%-8%，而悉尼的華人社區(qū)的房?jī)r(jià)又是增長(zhǎng)最快的，其中北部的chatswood地區(qū)甚至已經(jīng)超出中心區(qū)的唐人街。但是悉尼房源緊張，且大多是公寓，同等預(yù)算下居住條件沒(méi)有墨爾本寬松；反觀墨爾本可開發(fā)空間很大，別墅和公寓的差價(jià)很小，加之新移民涌入比例很高，預(yù)計(jì)是澳洲未來(lái)升值空間最大的城市。

買房不等于移民

目前很多移民機(jī)構(gòu)會(huì)打出買房獲澳洲綠卡的廣告吸引客戶，但是專家提醒，澳洲從來(lái)沒(méi)有這樣的政策，即使連特批也從來(lái)沒(méi)有這種案例。買房的真正目的是為了分散資產(chǎn)和投資回報(bào)，這與移民是完全不相干的。比如188類移民，需要投資者證明自己的資產(chǎn)，那么無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)或者是證券、資金、國(guó)債、存款都可以作為資產(chǎn)證明，而并非有的移民機(jī)構(gòu)所講的買房就可以得到永居身份，所以在選擇項(xiàng)目時(shí)一定要注意這種概念的混淆。