交通設(shè)施私改商場(chǎng)「違規(guī)經(jīng)營(yíng)」殃及商戶投資地鐵商業(yè)謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

3年前，大房東北京地鐵運(yùn)營(yíng)公司和二房東望康港的合作發(fā)生了糾紛。望康港因永安里地鐵B1層沒有獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)，以合同欺詐為由起訴了北京地鐵運(yùn)營(yíng)公司。而北京地鐵運(yùn)營(yíng)公司則以拖欠租金為由反訴望康港。最後法院判決望康港敗訴，被清出新秀商城?！竷嵐芪覀儞?dān)心新秀商城並沒有獲得規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，屬於無照經(jīng)營(yíng)，但北京地鐵運(yùn)營(yíng)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人口頭承諾，保證我們可以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去?！剐滦闵坛巧啼伣?jīng)營(yíng)者孫哲說。然而，後來發(fā)生的一系列變化，讓包括孫哲在內(nèi)的眾多商戶都始料未及。

商鋪被封 糾紛不斷

2013年7月26日，包括孫哲在內(nèi)的數(shù)十家商鋪接到北京市地鐵運(yùn)營(yíng)公司通知，新秀商城即將關(guān)閉，要求商鋪迅速騰退場(chǎng)地。8月11日，孫哲來到位於永安里地鐵B1層新秀商城的吉吉造型美髮店時(shí)，發(fā)現(xiàn)看板已被拆除，整個(gè)美髮店被鐵皮封包起來，門口也上了鎖並貼封條。

2009年，孫哲在這裡開設(shè)面積約100平方米的吉吉造型美髮店，投入了大量資金對(duì)店面進(jìn)行裝修。當(dāng)時(shí)，他與新秀商城原出租方望康港簽訂了6年的合同。根據(jù)雙方合同，吉吉造型承租的鋪面於2015年8月到期。從2009年至今，吉吉造型在永安里新秀商城經(jīng)營(yíng)4年之久，經(jīng)過了漫長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期後開始盈利。

被迫成了「釘子戶」的孫哲說，「之所以不撤，是因?yàn)楦鶕?jù)協(xié)定，我的店鋪2015年到期，由於前期投入大和美髮行業(yè)發(fā)行會(huì)員卡的特殊性，如果要關(guān)閉商城，需要提前兩年通知。以備另尋門店和安排會(huì)員卡後期服務(wù)，這樣的突然襲擊給我?guī)砭薮髶p失?！?/p>

作為商鋪的經(jīng)營(yíng)者，孫哲和諸多商戶最大的期望就是能夠按照合同約定，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)下去。事實(shí)上，如果不是3年前發(fā)生在北京地鐵運(yùn)營(yíng)公司與望康港之間的糾紛，新秀商城的商戶們不會(huì)意識(shí)到自己「無照經(jīng)營(yíng)」了這麼多年。目前何處何從，孫哲們還在糾結(jié)中。

規(guī)劃滯後 埋下隱患

北京市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，1號(hào)線、2號(hào)線等老線建設(shè)較早，出於安全考慮並沒有商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃。永安里地鐵站出口的地鐵夾層通道，是專門用來方便周邊乘坐地鐵的群眾，以及乘坐公交的群眾停放自行車用的。目前商城擅自改變當(dāng)初的規(guī)劃設(shè)計(jì)，並未經(jīng)過相關(guān)規(guī)劃部門的同意。

北京地鐵運(yùn)營(yíng)公司回應(yīng)稱，公司對(duì)地鐵永安里站B1層的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行了多方面研究，已進(jìn)行永安里站B1層經(jīng)營(yíng)合同解除的多方面準(zhǔn)備工作，擬逐步實(shí)施，最終依法實(shí)現(xiàn)永安里B1層的規(guī)範(fàn)合理使用。

事實(shí)上，永安里地鐵站新秀商城的案例反映出大陸地鐵商業(yè)的規(guī)劃滯後。一方面，巨大的需求給地鐵商業(yè)帶來契機(jī)；另一方面，大陸地鐵的商業(yè)規(guī)劃滯後，確實(shí)使得一些小商鋪不得不以「無照經(jīng)營(yíng)」的方式游離於灰色地帶。對(duì)此，在地鐵經(jīng)營(yíng)方面有著成熟經(jīng)驗(yàn)的日本專家認(rèn)為，地鐵商業(yè)需要在政府部門規(guī)劃之初就納入考慮範(fàn)圍。

「經(jīng)營(yíng)地鐵商業(yè)最核心的一點(diǎn)是，政府建設(shè)部門或者地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)者不要將地鐵商業(yè)孤立來看，而是要把地下街建設(shè)規(guī)劃到城市建設(shè)的一體化當(dāng)中?！勾筅娴叵陆止靖倍麻L(zhǎng)町野和道表示。

投資地鐵商業(yè)謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

源于人流的大量彙集，地鐵網(wǎng)站中的商業(yè)一向被看好。無論是以便利性商品和服務(wù)為主的站內(nèi)商業(yè)，還是以中低端客群為主的地下商業(yè)街區(qū)，或是地鐵網(wǎng)站輻射的商業(yè)項(xiàng)目，都因人流的聚集而獲益。據(jù)RET睿意德跟蹤資料，地鐵開通至少可讓周邊商業(yè)租金水準(zhǔn)翻倍，因地鐵帶動(dòng)的人流大幅增多，地鐵周邊商業(yè)坪效也會(huì)大幅提升。

然而，承擔(dān)集散地作用的地鐵站，在帶來大規(guī)模人群的同時(shí)，也會(huì)涉及更多人的安全和利益而具有諸多不確定性因素。因此，在選址、開發(fā)、投資、租賃商鋪時(shí)需要做細(xì)緻考慮，提早規(guī)避。在具體運(yùn)作中，投資者可以著重從以下幾個(gè)因素進(jìn)行考量：

（一）政策問題

地鐵站為公共設(shè)施以及民生工程，是公共人群聚集的密集區(qū)域，因此，受政府政策，包括規(guī)劃、法規(guī)等影響較大，在投資前需對(duì)政策落地做審慎估判。

對(duì)於地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)而言，這層風(fēng)險(xiǎn)要額外注意兩點(diǎn)：首先，地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)因空間封閉、物流人流大，一旦發(fā)生火災(zāi)等事故容易造成重大人員財(cái)產(chǎn)損失。因此，消防要求甚高，餐飲等涉及明火的商戶要格外注意；第二，地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)主體在各個(gè)城市各有不同，不同主體在許可權(quán)及管理等層面各有不同，在投資時(shí)，需要認(rèn)真判斷，必要時(shí)可提早尋求法律層面的保障。

（二）時(shí)間問題

首先要注意周邊人口的入住速度。因地鐵開通早晚不同，對(duì)於不同區(qū)域的商業(yè)影響也會(huì)有所區(qū)別。對(duì)於新興區(qū)域而言，雖然地鐵在人口導(dǎo)入方面效果顯著，但是人口入住還是會(huì)存在滯後性。如果入住人口速度過慢，人氣不足，無疑會(huì)使商業(yè)專案面臨巨大壓力。

還要注意的是早期「分中心」地鐵站人流的潮汐現(xiàn)象。對(duì)於地鐵商業(yè)可及的新興板塊，若區(qū)域居民每日需乘車至其他區(qū)域工作，本區(qū)域內(nèi)白天就少有人流動(dòng)消費(fèi)，到晚間人群返回時(shí)也會(huì)受到精力及時(shí)間限制而使得消費(fèi)動(dòng)機(jī)降低，此種狀況更適合發(fā)展生活服務(wù)類的商業(yè)專案。

（三）距離問題

地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)要充分借助其便利性優(yōu)勢(shì)，提供便利的服務(wù)和產(chǎn)品。而地面商業(yè)則需要重點(diǎn)關(guān)注距離的問題。在非目的性消費(fèi)情況下，沒有人願(yuàn)意在購(gòu)物路途上花費(fèi)更多時(shí)間。從最大化借勢(shì)地鐵人群的角度考慮，商業(yè)項(xiàng)目地塊與地鐵站絕對(duì)距離不宜過遠(yuǎn)，最好不超過2公里，否則地鐵對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的支援度會(huì)大大降低。如果條件可能，項(xiàng)目最好能與地鐵直接連通，為地鐵客流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)客群創(chuàng)造更大機(jī)會(huì)，讓項(xiàng)目從地鐵人流中獲得最大效益。

（四）方位問題

便利性是衡量商業(yè)地塊價(jià)值的重要指標(biāo)。如果客流來源方向與未來項(xiàng)目入口可形成簡(jiǎn)潔動(dòng)線，讓人能以最短的距離到達(dá)該項(xiàng)目，則容易吸引到更多客流；反之，客流進(jìn)入消費(fèi)的機(jī)會(huì)將受到影響。

因此，在項(xiàng)目選址時(shí)，應(yīng)首先考慮客流來源的方向，選擇毗臨地鐵站、緊臨人流最大的道路，這是最優(yōu)的位置；其次，專案地塊的腹地容量因素也不容忽視，假如商業(yè)地塊毗鄰山川、海、河等限制性地理環(huán)境，人口容量將受到剛性限制。在選擇地鐵站兩側(cè)的地塊時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮面朝地鐵站，且背後沒有山川、河流等影響人流的一側(cè)；第三，在地鐵站聚集的人流中，也有一部分是乘坐車輛到達(dá)的，因此，需要考慮車輛到達(dá)的便利性。這在新興城市板塊的地鐵站，尤其需要注意。