運(yùn)營為王

今年春節(jié)，王秋楊遇到了這么一件事兒，我覺得很有意思。她在飛機(jī)上遇到一個(gè)做投資的人，對(duì)方問她的職業(yè)時(shí)，她開玩笑地說自己是開小客棧的。不料對(duì)方很認(rèn)真地給她建議：“如果你想在旅游度假領(lǐng)域內(nèi)有所發(fā)展，有一個(gè)酒店你應(yīng)該好好注意、認(rèn)真取經(jīng)，這個(gè)項(xiàng)目就是三亞灣紅樹林度假世界?！?/p>

的確，曾有許多朋友和媒體說到三亞灣紅樹林度假世界以及紅樹林品牌的時(shí)候，都用到了“奇跡”這個(gè)詞。我想，這不僅僅是因?yàn)閬嘄垶臣t樹林度假酒店開業(yè)8個(gè)月即實(shí)現(xiàn)盈利，而且三亞灣紅樹林度假世界更是開業(yè)3個(gè)月即實(shí)現(xiàn)盈利，在全世界酒店領(lǐng)域前所未有；也不僅僅是因?yàn)樵趪衣糜尉止嫉摹度珖羌?jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中，亞龍灣紅樹林度假酒店在全國所有五星級(jí)酒店中排名第四，除紅樹林之外沒有中國本土其他酒店品牌進(jìn)入前十五名……更重要的是，紅樹林的成功，清晰地揭示出了旅游度假地產(chǎn)的成功模式——運(yùn)營為王。

關(guān)于運(yùn)營，我認(rèn)為與兩個(gè)方面最相關(guān)，即資源和團(tuán)隊(duì)。今天，中國的旅游地產(chǎn)首先應(yīng)該考慮的問題是產(chǎn)品定位和規(guī)劃是否正確。我覺得，這些問題不考慮清楚，另一些問題在不久的將來就會(huì)慢慢顯現(xiàn)。不是說蓋一個(gè)酒店就是商務(wù)酒店，蓋一個(gè)中心就是商業(yè)中心，如果開始沒有準(zhǔn)確定位的話，它的風(fēng)險(xiǎn)比住宅更大。

商業(yè)資產(chǎn)不能被運(yùn)營，就是垃圾；而只要被運(yùn)營，就會(huì)產(chǎn)生高額的運(yùn)營費(fèi)用。如果旅游地產(chǎn)沒有運(yùn)營，它就是一堆房子，不是酒店，也不是商業(yè)中心，甚至于拿它做倉庫可能都覺得不太方便。

旅游度假地產(chǎn)究竟應(yīng)該怎么做？我個(gè)人認(rèn)為，首先要認(rèn)識(shí)旅游度假的本質(zhì)就是對(duì)現(xiàn)實(shí)的逃離，是對(duì)生命的一次發(fā)現(xiàn)。目前，市場(chǎng)上很多旅游度假產(chǎn)品與普通住宅沒有什么區(qū)別。這種在旅游區(qū)做以居住為主體的旅游地產(chǎn)的方式值得反思，這是對(duì)資源的浪費(fèi)。而違背了度假需求的本質(zhì)以后，最終可能價(jià)值在未來也很難體現(xiàn)。所有的投資者在不清楚的情況下，購買完這樣的物業(yè)以后，隨著中國房價(jià)市場(chǎng)的穩(wěn)定，如果將來不存在投機(jī)空間的時(shí)候，等于他們所要花費(fèi)的度假成本會(huì)很高。

旅游地產(chǎn)將為樓市帶來“后黃金十年”，但旅游地產(chǎn)本身與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)有顯著區(qū)別，對(duì)房企資質(zhì)、配套設(shè)施、自然環(huán)境和交通建設(shè)以及服務(wù)打造等方面都有著更高的要求，如何為項(xiàng)目賦予真正的活力和脫穎而出的魅力，需要房企較強(qiáng)的資源整合以及整體布局能力。紅樹林實(shí)際上就是今典集團(tuán)的資源整合體，把時(shí)尚、藝術(shù)、電影、商業(yè)、度假和會(huì)議會(huì)展集結(jié)，形成了對(duì)度假生活方式的供應(yīng)，這種規(guī)劃設(shè)計(jì)從一開始就是為了未來的商業(yè)運(yùn)營做準(zhǔn)備。

目前，中國正從觀光休閑向度假休閑轉(zhuǎn)型。觀光休閑的核心資源是人文資源，以門票經(jīng)濟(jì)為主體，以人頭到達(dá)為主要效力體現(xiàn)。度假休閑的核心資源不是人文資源，是自然資源。所以，對(duì)于旅游度假用地的資源選擇要考量好價(jià)值。目前，紅樹林在全國布局的地方從自然資源上劃分都是一類的。做度假旅游、商業(yè)地產(chǎn)，如果在定位、資源和運(yùn)營方式上的問題沒有想清楚的話，做旅游地產(chǎn)的房企還是要小心。