加強城市住宅小區(qū)建設的思考

摘 要：城市科學發(fā)展觀是一種理念，基調(diào)是“發(fā)展”，但當前要特別注意“協(xié)調(diào)”。樹立和落實科學的發(fā)展觀，要把“發(fā)展”和“協(xié)調(diào)”有機地結(jié)合起來。把小區(qū)文明建設與社區(qū)文明建設、城市文明建設構(gòu)成文明建設的有機整體，促使城市內(nèi)各個區(qū)域規(guī)范運作，必將極大地提升城市品位和文明程度。對安徽省淮北市相山區(qū)小區(qū)建設的現(xiàn)狀及小區(qū)建設中存在的問題、原因進行了分析，從而提出了加強小區(qū)建設的對策。

關(guān)鍵詞：淮北市；小區(qū)；建設

中圖分類號：C913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）36-0065-02

城市住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的基本組成部分，是城市的重要展示窗口，也是創(chuàng)建文明城市的重要基礎。因此，加強城市住宅小區(qū)建設是改善居民居住環(huán)境、提升居民生活質(zhì)量的需要，是衡量城市和諧程度的重要內(nèi)容，也是創(chuàng)建文明城市的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。為了解城市住宅小區(qū)建設的狀況，探索加強城市住宅小區(qū)建設的舉措，在深入調(diào)研的基礎上，形成了專題報告。

一、城市住宅小區(qū)建設的樣本分析

相山區(qū)是安徽省淮北市主城區(qū)，是淮北市政治、經(jīng)濟、文化的中心。相山區(qū)轄一鎮(zhèn)和十個街道辦事處，轄區(qū)內(nèi)共有住宅小區(qū)272個，大致分為三種類型：一是實施市場化物業(yè)管理的小區(qū)87個；二是由單位實施自治管理的小區(qū)34個；三是不具備物業(yè)管理條件，由區(qū)環(huán)衛(wèi)人員簡單進行衛(wèi)生保潔的小區(qū)151個。本文樣本城市住宅小區(qū)取自淮北市相山區(qū)，具有代表性。近幾年，相山區(qū)結(jié)合實際創(chuàng)新體制，建立起“統(tǒng)一領(lǐng)導、分級負責、齊抓共管、綜合協(xié)調(diào)”的城市住宅小區(qū)建設新體制，充分發(fā)揮鎮(zhèn)、辦和社區(qū)居委會、村民委員會在住宅小區(qū)建設中的作用，推動了城市住宅小區(qū)建設的健康發(fā)展。主要做法有：

（一）建立組織機構(gòu)，明確目標職責

目前相山區(qū)在住宅小區(qū)的管理方面建立了組織機構(gòu)，明確目標職責：按照“誰的轄區(qū)誰主管、誰的社區(qū)誰負責”的屬地管理原則，建立區(qū)、辦事處（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村委會）三位一體的物業(yè)管理機構(gòu)。首先，區(qū)成立物業(yè)管理辦公室，具體負責指導、協(xié)調(diào)全區(qū)的物業(yè)管理工作；其次，鎮(zhèn)、辦事處也分別成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設辦公室，具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作；再次各社區(qū)（村委會）明確1名黨政副職具體負責物業(yè)管理工作，全面開展工作。各部門按照職責分工，積極開展工作，確保各項任務落到實處。

（二）創(chuàng)新工作機制，探索管理模式

一是對已實施市場化物業(yè)服務的住宅小區(qū)，建立市場化物業(yè)管理模式。由“政府主導、街道牽頭、社區(qū)參與、物業(yè)管理”的四級物業(yè)管理體制。不斷加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管力度，通過建立物業(yè)服務企業(yè)臺賬、物業(yè)小區(qū)臺賬、物業(yè)服務企業(yè)督查考核臺賬，對物業(yè)服務企業(yè)的收費標準、制度建設、“四率”（收費率、投訴率、回訪率、滿意率）等進行督導、考核，加強物業(yè)服務企業(yè)行業(yè)規(guī)范、行業(yè)監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)督和行業(yè)自律，促進物業(yè)服務企業(yè)自覺接受業(yè)主的監(jiān)督；二是對無物業(yè)、零散住宅小區(qū)，建立“整合小區(qū)、社區(qū)托管、推向市場”的物業(yè)管理模式。通過對零散小區(qū)，制定改造和管理計劃，結(jié)合老城區(qū)整治，從“拆墻、封閉、溝通、路平、燈亮、整潔、有序”等方面著手，進行整合改造，完善小區(qū)公共服務設施，進一步提高居民的滿意度，提高居民參與率；三是對回遷居民安置小區(qū)，積極探索實施“居民自治管理+城管、環(huán)衛(wèi)協(xié)助”的物業(yè)管理模式。實施主體為社區(qū)物業(yè)專管員、辦事處城管中隊、辦事處環(huán)衛(wèi)所。通過發(fā)揮社區(qū)（村委會）的組織作用，動員居民積極參與物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面；四是對單位自管小區(qū)，積極實施以單位為主體，社區(qū)、辦事處實施監(jiān)管的物業(yè)管理模式。辦事處督促相關(guān)單位切實擔負起自管小區(qū)物業(yè)管理責任，加強對小區(qū)的日常監(jiān)督指導，定期開展檢查考評，并及時向管理單位通報情況，督促管理單位不斷提高管理服務水平。

（三）做好物業(yè)投訴受理工作，化解物業(yè)管理矛盾

自開展物業(yè)管理工作以來，共受理物業(yè)投訴40余件，協(xié)調(diào)、解決了住宅小區(qū)停水、停電等物業(yè)投訴問題，確保了住宅小區(qū)環(huán)境的改善，維護了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。同時，針對個別物業(yè)公司退出問題，及時采取應急措施，實行管理無縫對接，做好各項小區(qū)建設工作，確保小區(qū)和諧穩(wěn)定。

（四）強化分類指導，抓好示范小區(qū)管理

為加快住宅小區(qū)規(guī)范化建設，嚴格要求鎮(zhèn)、街道辦事處在對轄區(qū)內(nèi)各小區(qū)進行調(diào)查摸底的基礎上，認真梳理、篩選本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理示范小區(qū)，以點帶面迅速開展物業(yè)管理工作。同時加大督查力度，聯(lián)合有關(guān)部門對鎮(zhèn)、街道辦事處物業(yè)管理工作開展情況進行了督查，針對存在問題要求各辦限期進行整改。

（五）搞好試點，分類管理

南黎街道辦事處作為全區(qū)物業(yè)管理先行試點單位，選取了問題較突出的商業(yè)化居住小區(qū)和單位零散型居住小區(qū)作為試點，本著整治一個、規(guī)范一個、達標一個的原則，積極實施政府主導、街道牽頭、社區(qū)參與、物業(yè)管理的四級管理模式，引入競爭機制，逐步走向市場化。

二、城市住宅小區(qū)建設存在的問題分析

（一）全市住宅小區(qū)發(fā)展不平衡

從地域范圍來看，物業(yè)管理較先進的住宅小區(qū)，其基礎設施和配套設施較完備，智能化水平較高，業(yè)主的觀念更新較快，比較容易接受適應新的方便快捷的生活方式，善于享受更多的服務消費，對物業(yè)公司有較高的管理與服務的要求。與此同時，一些物業(yè)管理較落后的住宅小區(qū)，其配套設施、物業(yè)公司的經(jīng)營理念和服務水平，業(yè)主的素質(zhì)和觀念與管理先進住宅小區(qū)相比存在較大差距。從建設時間來看，一般新建住宅小區(qū)的管理服務水平較高、注重人性關(guān)懷，而一些老舊住宅小區(qū)管理服務水平低下或者無人管理。

（二）行業(yè)收費不規(guī)范、物業(yè)管理收費難

目前，住宅類物業(yè)管理行業(yè)收費不規(guī)范，執(zhí)行標準不統(tǒng)一。不少小區(qū)的業(yè)主們常常不滿物業(yè)公司的收費不公開、不透明、標準不清或者“高收費、低標準”，而拒絕及時繳納物業(yè)費。加之部分業(yè)主物業(yè)管理消費意識和責任意識沒有完全確立，繳費積極性不高，而物業(yè)企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務費用，并無相應的強制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。

（三）物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，管理和服務水平有待提高

物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為沒有執(zhí)法權(quán)，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。而且物業(yè)管理投訴問題涉及多個部門，單靠物業(yè)管理部門難以及時解決問題。加上我國物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理市場不成熟，市場準入“門檻”低，企業(yè)資質(zhì)、服務人員、設備設施管理等存在參差不齊的現(xiàn)象，“小、散、亂”的狀況比較突出。目前，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成，現(xiàn)有管理人員很少受過物業(yè)管理專業(yè)培訓，思想水平、服務素質(zhì)較低，專業(yè)知識和管理經(jīng)驗缺乏。

（四）政府對住宅小區(qū)的監(jiān)督管理不到位

政府作為市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控者，對物業(yè)管理市場的持續(xù)健康發(fā)展有著不可推卸的責任。淮北市物業(yè)管理行業(yè)得不到有效的發(fā)展，與其管理不善，監(jiān)督不到位有著直接的關(guān)系。例如南黎街道辦事處作為相山區(qū)物業(yè)管理先行試點單位，目前入駐的22家物業(yè)管理公司中，一級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)只有1家，二級資質(zhì)企業(yè)也只有3家，而三級資質(zhì)企業(yè)多達18家，物業(yè)管理企業(yè)的水平參差不齊，更有甚者，極個別物業(yè)企業(yè)“跑路”，廣大業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保障等問題，市房地產(chǎn)行政管理部門相關(guān)部門沒有及時地解決處理，是其監(jiān)督管理不到位的明顯表現(xiàn)。

三、加強城市住宅小區(qū)建設的若干建議

（一）深化對住宅小區(qū)建設重要性的認識

城市住宅小區(qū)建設是提高居民文明素質(zhì)的重要陣地，是密切黨和政府與人民群眾關(guān)系的橋梁和紐帶，是實現(xiàn)社會治安綜合治理的基礎。加強城市住宅小區(qū)建設將進一步有效改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，并進而提升城市品位和文明程度。

1.端正思想認識。城市住宅小區(qū)建設不僅僅是搞好物業(yè)管理工作，更重要的是做好小區(qū)的規(guī)劃設計，文化活動的開展，安全技術(shù)防范，學校、健身、娛樂、通訊等配套設施的引入和管理等問題。尤其是重視業(yè)主委員會的建立，要放棄過去那種認為業(yè)主大會可有可無的思想。事實上，業(yè)主合法權(quán)益的代表就是業(yè)主大會，法律賦予業(yè)主大會的地位和作用應當?shù)玫綉械淖鹬?。沒有業(yè)主大會，就無法確立正常的物業(yè)服務供求關(guān)系，廣大業(yè)主的合法權(quán)益難以得到有效維護。

2.加強宣傳教育。相關(guān)部門要加大宣傳力度，深化對小區(qū)建設重要性的認識，廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，不斷增強物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理意識，增強廣大業(yè)主主動繳費意識和維權(quán)意識，互相理解并支持配合物業(yè)管理工作。同時也要加大監(jiān)管力度，杜絕物業(yè)管理企業(yè)亂收費現(xiàn)象的發(fā)生。

3.明確建設目標。通過在全市住宅小區(qū)開展創(chuàng)建“文明小區(qū)”活動，努力打造“管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、文明祥和、幸福家園”的城市人居環(huán)境。

（二）理順體制，形成“市、區(qū)，街道、社區(qū)”四級管理體系

市住房保障和房產(chǎn)管理局作為小區(qū)建設的行政主管都門，應切實履行職責，貫徹執(zhí)行國家和省有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，起草并組織實施我市物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章和政策，培育和規(guī)范物業(yè)管理市場；做好小區(qū)建設總體方案的制定和實施，指導各區(qū)的物業(yè)管理工作。各區(qū)政府應負責轄區(qū)內(nèi)小區(qū)建設的監(jiān)管工作；貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策；對物業(yè)管理企業(yè)進行日常指導和監(jiān)督；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。街道辦事處應負責組織業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的選舉、備案工作。指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?；調(diào)解社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。社區(qū)居民委員會應協(xié)助街道辦事處組織轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導、監(jiān)督；負責轄區(qū)業(yè)主的文明教育，在小區(qū)業(yè)主委員會未成立時，代行業(yè)主委員會職責，調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛，促進社區(qū)建設與物業(yè)管理共同發(fā)展。四級管理體系應相互配合，協(xié)調(diào)運作，使各項工作落到實處。

（三）健全制度，完善監(jiān)督制約機制

1.健全市場準入和退出機制，加大對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管力度。提高市場準入門檻，定期對全市物業(yè)管理企業(yè)進行績效考核評價，對績效好的企業(yè)給予一定獎勵，對連續(xù)考核成績不佳的企業(yè)，實行紅、黃牌警告，責令其退出市場，體現(xiàn)市場公平和優(yōu)勝劣汰機制。同時，要加強對從業(yè)人員職業(yè)資格的監(jiān)督管理和教育培訓，逐步建立從業(yè)人員職業(yè)資格制度。另外，還要充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，加強物業(yè)服務企業(yè)信用檔案建設，規(guī)范企業(yè)的誠信行為。

2.建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合。