寧德人口結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響研究

摘 要：以寧德市2010年第六次人口普查資料為主要依據(jù)，從人口結(jié)構(gòu)和住房狀況變化的角度，剖析人口結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響，提出對寧德市住房需求發(fā)展的對策及建議。正確處理城鎮(zhèn)化和住房需求的關(guān)系，尊重市場需求促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：人口結(jié)構(gòu)；寧德；住房需求

中圖分類號(hào)：C912 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）33-0110-02

引言

住房是人類生存、發(fā)展和享受必不可少的重要生活資料。人口結(jié)構(gòu)與住房需求存在密切關(guān)系，人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)必將對住房需求產(chǎn)生重大影響。因此，無論是從現(xiàn)實(shí)意義看還是從理論價(jià)值方面看，從人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)的角度對住房需求變化趨勢進(jìn)行研究都是十分必要的。本文以2010年第六次人口普查（以下簡稱“六普”）資料為主要依據(jù)，從人口結(jié)構(gòu)和住房狀況變化的角度，剖析人口結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響。

一、寧德市人口結(jié)構(gòu)與住房狀況面面觀

（一）人口結(jié)構(gòu)變化

人口結(jié)構(gòu)，又稱人口構(gòu)成，是反映一定地區(qū)、一定時(shí)點(diǎn)人口總體內(nèi)部各種不同質(zhì)的規(guī)定性的數(shù)量比例關(guān)系。人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對住房需求有舉足輕重的影響，這主要表現(xiàn)為城鎮(zhèn)化尤其是城鎮(zhèn)化的進(jìn)程對住房需求的顯著影響。2000年末，寧德市常住人口為300萬人，其中城鎮(zhèn)人口為107.37萬人，占總?cè)丝诒戎氐?5.77%，而到了2010年末，寧德市總?cè)丝跒?81.79萬人，城鎮(zhèn)人口為135.03萬人，占總?cè)丝诒戎氐?7.92%。人口年齡構(gòu)成對住房需求增長的影響也是不可忽視的。通過國際通用的人口年齡結(jié)構(gòu)類型判別標(biāo)準(zhǔn)的少兒系數(shù)、老年人口系數(shù)、老少比這三項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，在2000年，寧德市已步入了老齡化社會(huì)，到2010年老齡化程度進(jìn)一步加深。老年人口比例由2000年的7.82%提高到2010年的9.22%，老少比也相應(yīng)由31.22%提高到25.88%。在寧德市家庭中，2010年有65歲及以上老人戶20.98萬戶，比2000年增加1.98萬戶。老年人口撫養(yǎng)比為12.3%，上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

人口家庭結(jié)構(gòu)由“金字塔”形向“倒金字塔”形的轉(zhuǎn)變。在“金字塔”形的家庭結(jié)構(gòu)下，家庭人口規(guī)模呈指數(shù)級(jí)增長，不斷分解為一個(gè)個(gè)“核心家庭”，所需房屋的數(shù)量和面積不斷增長，這就是傳統(tǒng)的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口結(jié)構(gòu)下，人口數(shù)量自上而下逐層減少。第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，寧德市家庭戶數(shù)增加，規(guī)?？s小；核心家庭比重上升，單人家庭繼續(xù)增加，四人戶和五人及以上規(guī)模的戶在減少，家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨向仍在繼續(xù)。

（二）住房變化

住房總體水平達(dá)到舒適程度。十年來，城鄉(xiāng)居民住房條件不斷改善。2010年，平均家庭戶住房間數(shù)3.58間，人均住房建筑面積36.45平方米，分別比2000年提高0.5間和15.02平方米。此外，人均住房間數(shù)達(dá)1.2間，按照國際上住房標(biāo)準(zhǔn)劃分的三個(gè)等級(jí)，即最低標(biāo)準(zhǔn)，每人一床；文明標(biāo)準(zhǔn)，每戶一套；舒適標(biāo)準(zhǔn)，每人一間的標(biāo)準(zhǔn)衡量，寧德市家庭戶的總體居住水平已經(jīng)達(dá)到了舒適程度?！叭司狈从车氖乾F(xiàn)象總體的一般水平或代表水平，不能揭示事物結(jié)構(gòu)的內(nèi)部差異。因此，通過對家庭戶住房面積進(jìn)行分組分析可以看出，有46.1%的家庭戶人均住房建筑面積集中在20平方米—49平方米之間，其次在50平方米以上的占32.1%；從家庭戶住房間數(shù)分組來看，居民家庭住房間數(shù)集中分布在二間占21.4%、三間占22.2%以及四間占18.5%，所占比重共達(dá)62.1%。

同時(shí)，居民住房自有率提高。根據(jù)第六次人口普查長表資料顯示，2010年擁有自有住房的家庭戶占84.6%，比2000年提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。在自有住房中，自建房的家庭戶占比最大，達(dá)75.1%，其次依次分別為購買商品房占5.6%、購買二手房占2.3%。住房制度改革、居民生活水平的提高和城市化進(jìn)程的加快使得人們的購房能力和購房意愿不斷增強(qiáng)。第三，住房質(zhì)量改善?！傲铡睌?shù)據(jù)顯示，居住平房的家庭戶占22.1%，居住樓房的占77.9%，與“五普”相比，居住樓房的家庭戶上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)，住房有向高層發(fā)展的趨勢，鋼筋混凝土樓房成為主流，家庭住房配套條件改善，居民住房必要設(shè)施條件有了大幅度的改善。

二、人口結(jié)構(gòu)的變化與住房需求分析

住房需求指的是在一定市場條件下，對于住房主觀愿望，居民具有的實(shí)際支付能力的住房需求。對住房需求可以分為剛性需求和改善性需求兩種類型。其中，剛性需求指的是家庭的組建或者家庭人口的增加或者人口的遷移而產(chǎn)生的住房需求，通常不受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響；改善性需求指的是需求者對現(xiàn)有住房的居住條件不滿意而產(chǎn)生的，需要對居住條件進(jìn)行改善所導(dǎo)致的住房需求。此外，人口因素還是影響住房需求的內(nèi)在因素，未來住房內(nèi)在需求的變動(dòng)趨勢在很大程度上由人口的變動(dòng)趨勢決定。綜合上面的分析，主要有：

城鎮(zhèn)化對住房需求的影響：剛性需求為主，對城市住房的需求量大。2010年寧德市城鎮(zhèn)人口比重已達(dá)47.92%。在此基礎(chǔ)上，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，未來城鎮(zhèn)人口將進(jìn)一步擴(kuò)大。而根據(jù)2011年1%人口抽樣調(diào)查結(jié)果，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到49.2%。到2012年，將有超過50%的人口居住在城鎮(zhèn)，首次超過農(nóng)村人口。因而，寧德市已進(jìn)入城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速時(shí)期。相對于城鎮(zhèn)人口的增長，對城市住房的需求量也在不斷增長，住房總量增長的速度加快。由于居民對住房需求的水平在不斷提高的生產(chǎn)力水平和不斷增長的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響下而不斷提高。根據(jù)市調(diào)查隊(duì)城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)，2000年寧德市城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積為21.44平方米，2005年為34.55平方米，2010年為40.5平方米。因而通過城鎮(zhèn)化進(jìn)程，新增城鎮(zhèn)人口將對住房形成巨大需求。

老齡化對住房需求的影響：改善性需求為主，滿足養(yǎng)老需求的戶型市場空間較大。人口老齡化必然帶來老年人口家庭戶增多和家庭代際關(guān)系的變化，因而滿足養(yǎng)老需求的戶型市場空間較大。按照幾代戶規(guī)模進(jìn)行家庭戶分類，2010年二代戶戶數(shù)最多為43.36萬戶，占全部家庭戶戶數(shù)比重為47.9%；其次是一代戶，戶數(shù)為32.49萬戶，占35.9%。二代戶和一代戶比重達(dá)到83.8%。雖然一代戶和二代戶共同成為家庭戶主體，三代及以上戶家庭比重有減少趨勢，但是依然要考慮多代人一起居住方式。特別應(yīng)引起社會(huì)各界重視的是單身老人戶數(shù)量增多，所占比重增大。2010年有65歲及以上單身老人戶4.27萬戶，比2000年增加1.82萬戶，占有65歲及以上老人家庭戶的20.4%；只有一對老夫婦的戶為1.92萬戶，比2000年增加0.69萬戶。如何建設(shè)能夠滿足“空巢老年人”居住需求的住房也應(yīng)該被政府、房地產(chǎn)商和建筑方納入考慮范圍。不僅要在戶型上滿足老年人要求，住宿環(huán)境和房屋設(shè)施也應(yīng)滿足老年人需求。

家庭小型化對住房需求的影響：中小戶型將成為短期主要的需求，住房需求將隨時(shí)間推移而有所下降。寧德市2人戶、3人戶占主導(dǎo)地位，家庭規(guī)模趨于縮小，家庭小型化成為趨勢，并將穩(wěn)定存在，戶均人數(shù)變少，在人口增長的前提下，家庭戶必然增加。家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢為由原來家庭分解出若干小型家庭，這樣，家庭結(jié)構(gòu)變化必然影響住房需求。主要表現(xiàn)在：首先，對需求量的影響，假定人口保持一定的增長率，家庭小型化所引起的家庭戶戶數(shù)增多而引發(fā)住房需求量增加，集中表現(xiàn)在對住房套數(shù)需求量的增加；其次對住房結(jié)構(gòu)的影響。在一定收入水平下，戶均人數(shù)減少，相應(yīng)每戶對每套住房間數(shù)也會(huì)減少，中小型套房將成為未來主要的需求。雖然住房間數(shù)需求減少，但對每間面積需求增加，反映在居住面積上表現(xiàn)為人均居住面積的增加。從長遠(yuǎn)考慮，家庭規(guī)?？s小和家庭核心化的趨勢會(huì)對未來的住房需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。在計(jì)劃生育政策主導(dǎo)下，獨(dú)生子女家庭將會(huì)成為未來家庭的主體，即使計(jì)劃生育政策有所變化，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和婚育觀念的變化，人們將更多傾向于少生孩子。未來的家庭變化在計(jì)劃生育政策影響下表現(xiàn)為特殊的代際結(jié)構(gòu)，在住房自有率不斷提高的背景下，這種代際結(jié)構(gòu)將會(huì)導(dǎo)致住房閑置現(xiàn)象的出現(xiàn)。

三、對寧德市住房需求發(fā)展的思考

（一）正確處理城鎮(zhèn)化和住房需求的關(guān)系

加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量是大勢所趨。當(dāng)前寧德市城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)是加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化有利于縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，加快構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化新格局。推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，必須要解決剛性需求的住房問題。進(jìn)城人口的住房問題，要從制度上和規(guī)劃上加以考慮。首先，要轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)需求的觀念，改變住房消費(fèi)的模式。解決住房問題，要建立從無到有、從小到大、從租到買、從舊到新的梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)。通過梯度消費(fèi)有效解決處于“夾心層”人群的住房難題，逐步實(shí)現(xiàn)住有所居，真真正正提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。其次，要正視農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口低收入特點(diǎn)，正視商品房市場的外部性，以市場行為規(guī)劃和建設(shè)一批價(jià)位低于市場平均水平的中低檔商品住房。第三，要運(yùn)用政府支持、市場融資和民間集資等多種手段大量建造經(jīng)濟(jì)適用房。第四，最重要的是政府要大力建設(shè)廉租房。建議政府加強(qiáng)公共租賃住房和廉租住房建設(shè)，這樣不僅可以滿足安居需要，還可以極大地降低城市住房價(jià)格上漲的預(yù)期，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場。

（二）尊重市場需求促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

一是合理調(diào)控供給商品房總量和結(jié)構(gòu)。按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，住房價(jià)格應(yīng)因供求關(guān)系變化圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)。但從寧德市實(shí)際情況看，市場需求受宏觀調(diào)控政策影響較小，市場需求總體仍呈現(xiàn)剛性特征，但房地產(chǎn)市場在供求方面還存在矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)適應(yīng)市場需求才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。按照寧德市人口老齡化和家庭小型化的變化特點(diǎn)，如單身老人戶數(shù)量增多，滿足養(yǎng)老需求型的住房空間較大；而家庭小型化則對小戶型的住房有更多的需求，同時(shí)也是緩解當(dāng)前房價(jià)上漲帶來經(jīng)濟(jì)壓力的更好選擇。另外，土地資源有限，應(yīng)強(qiáng)力節(jié)制大型套房的供給，以保障住房市場的持續(xù)供給量。二是區(qū)別對待投資性和正常購房兩種需求。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為對市場的負(fù)面影響不可低估，在商品房銷售環(huán)節(jié)要區(qū)別對待投資性和正常購房兩種需求。一方面要切實(shí)地讓房價(jià)回歸理性狀態(tài)，使投機(jī)行為無利可圖或有利難圖；另一方面提高多套房購買的門檻，矯正市場需求，進(jìn)而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的市場運(yùn)行環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊霞，徐鄧耀.城市發(fā)展中人口結(jié)構(gòu)變化與住房需求的研究[J].開發(fā)研究，2011，（2）.

[2]謝琛，袁建華.基于灰色理論的人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求影響分析[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2010，（10）.