淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制

摘 要：本文對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制問題進(jìn)行研究探討，對項(xiàng)目前期策劃階段、可行性研究階段和設(shè)計(jì)階段成本控制進(jìn)行了介紹和分析，使房地產(chǎn)業(yè)者重視前期成本控制，主動(dòng)進(jìn)行事前控制，主動(dòng)控制，來達(dá)到低成本、高收益的項(xiàng)目投資目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 成本控制； 策劃階段； 可行性研究階段； 設(shè)計(jì)階段

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-3315（2013）10-170-001

成本控制是項(xiàng)目管理重要組成部分，而其前期成本控制內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃階段、可行性研究階段和設(shè)計(jì)階段，在策劃階段進(jìn)行市場調(diào)研，收集資料，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位，實(shí)事求是的做好可行性研究，在保證經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制成本估算，并對其銷售預(yù)測做出經(jīng)濟(jì)評價(jià)，對項(xiàng)目進(jìn)度合理布置，根據(jù)市場的需求和發(fā)展的前景合理確定工程規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提出符合經(jīng)濟(jì)效益的最佳規(guī)劃方案。其合理的定位、科學(xué)的投資估算、最佳的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案基本確定了項(xiàng)目開發(fā)的方向和投資的金額，其控制程度直接影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，為整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)成本做好事前控制，把投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，使企業(yè)達(dá)到“低成本、高利潤”。

1.策劃階段的成本控制

項(xiàng)目策劃的內(nèi)容包括市場調(diào)研和項(xiàng)目定位。市場調(diào)研首先對項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境條件，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期的市場環(huán)境，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境等資料進(jìn)行收集和客觀的調(diào)查，分析解決現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的各種問題和矛盾，在適應(yīng)市場條件下進(jìn)行策劃，策劃以低成本，高利潤為目的，圍繞著這個(gè)主題來展開有序的工作，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)工作目標(biāo)而解決各種困難，這是項(xiàng)目策劃的第一步，也是最基礎(chǔ)的一環(huán)，收集好資料后，對這些資料分類進(jìn)行研究分析，找出影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主要因素，為今后的項(xiàng)目策劃提供良好的基礎(chǔ)。

項(xiàng)目定位是把市場調(diào)研的結(jié)果和初步構(gòu)思轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的方案，這是策劃的重要一環(huán)，它關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)能否達(dá)到目標(biāo)成本，其功能的定位，確定了項(xiàng)目發(fā)展的方向，其定義的好壞，直接影響了整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的成敗。首先對收集的資料和用戶需求進(jìn)行分析，做出項(xiàng)目定義，確定項(xiàng)目實(shí)施的總體構(gòu)思，對項(xiàng)目功能、建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模有一個(gè)建設(shè)思路，對項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個(gè)方面設(shè)置目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，制定出適合客戶需求、滿足項(xiàng)目運(yùn)營利潤需要的項(xiàng)目定位。

在項(xiàng)目策劃階段，有許多種方法，其中最主要的方法是全面的、深入的調(diào)查和分析。項(xiàng)目所處的環(huán)境，環(huán)境的特點(diǎn)和變化直接影響項(xiàng)目策劃的方向內(nèi)容，同時(shí)也對項(xiàng)目有著制約作用。這樣才能獲得和環(huán)境相適應(yīng)的策劃方案。主要的方法有頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法等。

2.可行性研究階段的成本控制

現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，做為投資人對項(xiàng)目的可行性和合理性越來越重視，可行性研究的成本控制也更加重視，在可行性研究階段對成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)為：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的選取、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目地址的確定。

建筑規(guī)模的大小直接影響項(xiàng)目投資成本，也是吸引消費(fèi)者購買的第一感觀，在消費(fèi)者和投資成本之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，既要保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，又要得到客戶的滿意而成本又得到合理的控制，資源得到有效配置，是投資者一個(gè)重要的課題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合理的選取建筑規(guī)模顯得尤其重要。

建設(shè)規(guī)模合理確定以后，就要確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，它主要包括的內(nèi)容有占地面積、建筑和結(jié)構(gòu)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套工程、工藝設(shè)備等方面，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能否達(dá)到對成本的控制，關(guān)鍵在于這幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。不同的地區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不同，不能設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平和確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，定性定量的制定出標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，最終達(dá)到成本控制的目的。

開發(fā)項(xiàng)目地址的合理確定，對項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售有著直接關(guān)系，影響到成本的控制，它根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，充分考慮到當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格、供應(yīng)情況，能源、運(yùn)輸情況和當(dāng)?shù)氐拿袼缀臀幕?，遵循靠近建筑材料提供地和商品房消費(fèi)群的原則；只有這樣，開發(fā)的項(xiàng)目才能在不浪費(fèi)成本的情況下，在計(jì)劃內(nèi)建設(shè)好并銷售出去；另外應(yīng)建在工業(yè)項(xiàng)目適當(dāng)聚集和城鎮(zhèn)的原則，只有在這里，人們對房地產(chǎn)項(xiàng)目才有消費(fèi)能力，對投資人來說，能避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約投資，提高設(shè)施的效益。

在可行性研究階段進(jìn)行成本控制的方法很多，一般應(yīng)用投資估算法、經(jīng)濟(jì)評價(jià)法和增量凈效益法等。投資估算法盡量在可行性研究階段，對于影響投資的因素的各個(gè)成本以量化計(jì)算出項(xiàng)目開發(fā)總成本，其估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，是建設(shè)項(xiàng)目投資的最高限額，設(shè)計(jì)階段的成本概算不得突破投資估算額。我國目前把可行性研究階段的投資估算分為初步可行性研究階段和詳細(xì)可行性研究階段的投資估算。

3.設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段包括初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段，通過三階段設(shè)計(jì)，項(xiàng)目有了整體的設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是主動(dòng)控制，在控制中主動(dòng)發(fā)現(xiàn)成本超出計(jì)劃成本部分，即時(shí)修正差異，使設(shè)計(jì)更加經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)中確保設(shè)計(jì)方案能較好的體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與先進(jìn)技術(shù)相結(jié)合。設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書已批準(zhǔn)，通過三階段設(shè)計(jì)，在建筑標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)要求、建筑結(jié)構(gòu)上完成整體設(shè)計(jì)，達(dá)到安全可靠性、適用性、經(jīng)濟(jì)性三大目標(biāo)，設(shè)計(jì)文件做好以后，經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目必須完全按照此設(shè)計(jì)文件施工，項(xiàng)目建好以后，是否能達(dá)到滿意的經(jīng)濟(jì)效果，設(shè)計(jì)質(zhì)量和成本限額是關(guān)鍵因素，它在全過程項(xiàng)目管理的成本控制中，起著決定性作用。

在初步設(shè)計(jì)階段，控制好項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工期、總投資等，初步提出設(shè)計(jì)方案并報(bào)送有關(guān)部門審批。在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，在經(jīng)批準(zhǔn)的初設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，加深設(shè)計(jì)的深度，對主要的、復(fù)雜的問題通過更詳細(xì)的計(jì)算和設(shè)計(jì)，進(jìn)一步研究其可靠性和合理性。在施工圖設(shè)計(jì)階段，在技術(shù)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行完整的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，滿足施工的要求。

提出設(shè)計(jì)方案首先要做好設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，在設(shè)計(jì)方案優(yōu)化階段，其成本控制的工作主要根據(jù)設(shè)計(jì)優(yōu)化的方案提出評價(jià)建議，對在此階段的資金使用計(jì)劃進(jìn)行控制并執(zhí)行，編制項(xiàng)目總控制修正估算。

設(shè)計(jì)階段是前期成本控制的重點(diǎn)，體現(xiàn)事先控制和主動(dòng)控制，其方法主要有推行設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案優(yōu)選和限額設(shè)計(jì)。

目前我國許多房地產(chǎn)公司只重視事中成本控制，不重視前期成本控制，使得成本控制的效果不理想，經(jīng)過實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中做好前期成本控制是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。