基于基準(zhǔn)地價更新成果的地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率變動分析

摘要：對武漢市新洲區(qū)三輪基準(zhǔn)地價評估結(jié)果進行統(tǒng)計分析，根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)3類基準(zhǔn)地價表，對比基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率指數(shù)，分析新洲區(qū)基準(zhǔn)地價的變動情況，總結(jié)出比率變動的一般規(guī)律，并提出了相應(yīng)的建議。結(jié)果表明，各類用地的價格以商業(yè)用地最高，工業(yè)用地最低，隨著級別的變化，各類土地價格從1級到5級呈下降趨勢；從降幅上來看，總體上隨著級別的下降，商業(yè)用地的價格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工業(yè)用地；通過對4個指數(shù)的分析看出，對武漢市新洲區(qū)各級地價影響較大的因素主要有區(qū)位、土地用途、用地條件、土地利用規(guī)劃、政策、基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件和社會經(jīng)濟發(fā)展等。

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價；結(jié)構(gòu)比率；變動分析；新洲區(qū)

中圖分類號：F301.23 文獻標(biāo)識碼：C 文章編號：0439-8114（2013）14-3456-04

基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途分別評估法定最高出讓年期的土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價格，主要反映城市地價的總體水平。研究基準(zhǔn)地價形成過程及其結(jié)構(gòu)的動態(tài)變化對科學(xué)合理地管理利用土地，建設(shè)用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序進行，合理調(diào)控土地市場，制定土地利用計劃，促進區(qū)域社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益的持續(xù)發(fā)展有著極為重要的作用。

目前，中國學(xué)者從不同方面不同角度對基準(zhǔn)地價進行的研究尚少，如祝國瑞等[1]在動態(tài)建立基準(zhǔn)地價模型中應(yīng)用了模擬退火算法；唐旭等[2]在動態(tài)建立基準(zhǔn)地價模型中應(yīng)用了求解組合優(yōu)化問題的局部搜索算法；吳宇哲等[3]利用地統(tǒng)計學(xué)中的空間局部內(nèi)插Kriging技術(shù)建立地價等值圖，并將該方法應(yīng)用在土地定級估價和基準(zhǔn)地價評估中；趙松[4]對城鎮(zhèn)土地分等定級估價數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化進行了研究；張蓬濤等[5]建立了基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的基準(zhǔn)地價預(yù)測模型，并建立了基準(zhǔn)地價與其影響因素之間的相互關(guān)系；鄭斌等[6]設(shè)計和實現(xiàn)了基于開源GIS的城市基準(zhǔn)地價信息發(fā)布平臺。筆者以武漢市新洲區(qū)為例，用內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率來分析歸納城鎮(zhèn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變動規(guī)律，對揭示該地區(qū)內(nèi)部不同區(qū)域的經(jīng)濟差異及未來基準(zhǔn)地價更新、宗地評估，指導(dǎo)建設(shè)投資具有重要意義。

1 研究區(qū)域概況

武漢市新洲區(qū)位于長江中游北岸、武漢市東北部，位于東經(jīng)114°30′-115°05′、北緯30°35′-30°02′，面積1 500.66 km2，東鄰團風(fēng)縣，西接黃陂區(qū)，北與紅安、麻城兩縣毗鄰，南與青山區(qū)、鄂州市隔江相望。新洲區(qū)地理區(qū)位條件優(yōu)越、配套基礎(chǔ)設(shè)施完善、社會經(jīng)濟蒸蒸日上，為新洲區(qū)的發(fā)展提供了得天獨厚的條件。

隨著武漢市新洲區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地作為一種重要資源，其資產(chǎn)價值日益突出，土地交易日漸活躍，土地市場價格水平波動較大。因此，武漢市新洲區(qū)于2005、2008和2011年分別進行了土地定級和估價工作，結(jié)果見表1。

2 數(shù)據(jù)與方法

2.1 數(shù)據(jù)來源

所采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及圖片來自《武漢市新洲區(qū)城鎮(zhèn)土地定級暨基準(zhǔn)地價更新成果》（2005-2011）、《武漢市統(tǒng)計年鑒》（2005-2011）、《武漢市新洲區(qū)土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告》（2005-2011）、土地利用更新數(shù)據(jù)、新洲區(qū)市場交易地價收益資料和進行地價測算的各項參數(shù)，以及關(guān)于新洲區(qū)人口、經(jīng)濟發(fā)展等方面的資料。綜合考慮新洲區(qū)近年各類用地在土地市場的發(fā)展?fàn)顩r及特點，在參考武漢市土地市場及各類用地價格的基礎(chǔ)上對新洲區(qū)基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率進行分析。

2.2 研究方法

通過對基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率的研究，對比分析4個指數(shù)，定性定量、將理論與實際情況相結(jié)合，分析該地區(qū)的基準(zhǔn)地價主要影響因子和發(fā)展趨勢?；鶞?zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率是指不同地類之間以及不同級別之間的地價比率指數(shù)，包括同級各類地價比率指數(shù)、同級各類地價環(huán)比指數(shù)、同類各級地價比率指數(shù)和同類各級地價環(huán)比指數(shù)4種類型[7]。不同的城鎮(zhèn)規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平以及聚集程度都會影響到地價的結(jié)構(gòu)比率。

從橫向來看：①各級地類的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，說明該地區(qū)各級用地價格由商業(yè)向住宅，再向工業(yè)依次遞減。這反映出武漢市新洲區(qū)商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展比較快，工業(yè)發(fā)展相對緩慢；體現(xiàn)出土地用途、用地條件以及土地集約利用程度對城市土地價格的重要影響作用。②由圖1可以看出，αz/s從1級到2級上升，從2級到3級下降，4級與5級之間的波動較大，表明從1級到2級地段商業(yè)與住宅用地的價格差距正在縮小，從2級到3級正在拉大，從指數(shù)的變動可以看出在1級地段商業(yè)發(fā)展比較好，在2級附近的住宅用地價格上升較大，這是由于此處環(huán)境比較好，城市基礎(chǔ)設(shè)施等各方面條件較適合居住，同時體現(xiàn)了商業(yè)用地對區(qū)位的敏感性。

從縱向來看：①三輪的αg/s值除2008年的1級較2005年有所上升外，其余均比上一輪有所下降，說明工業(yè)與商業(yè)的差距正在逐漸拉大，反映了新洲區(qū)商業(yè)地價的市場交易穩(wěn)定性增強。②2008-2011年，除了3、4、5級的αz/s值，其他都是2008年的α值大于2011年，說明除了3、4、5級的住宅用地發(fā)展較快，其他地類發(fā)展速度相對緩慢，反映了近些年新洲區(qū)城市中心外圍的住宅用地發(fā)展加快。

3.2 同類各級地價比率指數(shù)結(jié)果分析

從橫向來看：表3顯示，從1級到5級，β值在逐漸遞減，說明1級地段用地價格最高，并以一個較明顯的降幅從1級向5級遞減，體現(xiàn)出作為城市中心地帶的商服繁華程度高，基礎(chǔ)設(shè)施完善，土地需求量大，推動了地價的上漲。

從縱向來看：①2005-2008年，商業(yè)用地中β值明顯升高，反映出各級地價與1級地價間的差距在逐漸縮小，這是因為2005-2008年城市外圍基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的改善使外圍用地質(zhì)量提高，價格上升；而2008-2011年β值下降，說明各級地價與1級地價間的差距增大，由于新一輪土地規(guī)劃調(diào)整城市土地利用方式和結(jié)構(gòu)，強化了城市中心地區(qū)商業(yè)用地，合理配置土地資源，從而提升了中心地區(qū)的商業(yè)用地價值。②2008年從1級到5級各類用地的β值都大于2005年，由此反映出2005-2008年各類用地價格上漲速度加快，2008-2011年3、4、5級的住宅和工業(yè)用地發(fā)展加快，這是由于近年來城市中心的住宅用地趨于飽和，陽邏開發(fā)區(qū)的建成拉動了周邊經(jīng)濟發(fā)展加快，體現(xiàn)了土地規(guī)劃和政策對土地價格的影響。③除2005年外，2008與2011年同級各類用地中工業(yè)用地的β值最小，說明2008與2011年工業(yè)用地比率隨土地級別下降而增大，反映了基礎(chǔ)設(shè)施和土地規(guī)劃對土地價格的影響。

3.3 同級各類地價環(huán)比指數(shù)結(jié)果分析

根據(jù)式（5）、式（6）計算得出表4，并依據(jù)表4繪制武漢市新洲區(qū)土地同級各類地價環(huán)比指數(shù)變化曲線（圖3）。

從橫向來看：α′s/z從1級到2級下降，說明差距在級別間縮小，α′s/z從2級到5級呈現(xiàn)一定的波動性，說明1、2級用地發(fā)展呈穩(wěn)定的增長趨勢，是良好的商業(yè)用地選擇；2級α′z/g值高于1級，但在2級到5級呈現(xiàn)波動性，2005年從2級到5級呈下降趨勢，2008、2011年基本呈上升趨勢，2008年住宅、工業(yè)用地差價隨著土地級別下降而拉大，反映了近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市外圍的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境改善，住宅用地價格提升較快；除5級用地的α′s/z外，其他各級用地的α′s/z均大于α′z/g，說明住宅用地與工業(yè)用地價格之間的級差大于商業(yè)用地和住宅用地之間的級差。

從縱向來看：①由表4可知，2005、2008年α′s/z值分別在4、5級為最高，2011年在1級最高，反映出商業(yè)與住宅用地價格的級差在城市中心地段趨勢拉大，2005年α′z/g在2級最大，在2008、2011年為4、5級最大，說明住宅與工業(yè)用地價格的級差在郊區(qū)趨于拉大，體現(xiàn)了土地利用規(guī)劃、用途、基礎(chǔ)設(shè)施對土地價格的影響。②從圖3和表4整體來看，2011年的α′z/g值遠高于其他年份值，說明2008-2011年住宅到工業(yè)用地價格之間差距非常明顯，且商業(yè)、住宅用地價格漲幅明顯。這主要是由于2008-2011年新洲區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展加快，特別是陽邏開發(fā)區(qū)的建成和新洲區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，體現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施和城市規(guī)劃對土地價格的影響。

3.4 同類各級地價環(huán)比指數(shù)結(jié)果分析

根據(jù)式（7）計算得出表5，并依據(jù)表5繪制武漢市新洲區(qū)土地同類各級地價環(huán)比指數(shù)變化曲線（圖4）。

從橫向來看：①除2005年外，β′值都是工業(yè)用地最高，反映了工業(yè)用地地價間離散程度最大，級差效益明顯；②總體上來看，1-5級各類用地中住宅用地的變幅相對較大，反映了住宅用地的級差效益隨著級差變化波動較大。

從縱向來看：①除2005年住宅用地的β′3/4到β′4/5外，2005、2008年商業(yè)和工業(yè)用地價格在級別間的變化幅度隨著級別的降低而增大，并且在β′1/2和β′2/3間變化幅度最大，表明在1、2級的土地價格差幅最大，且1級是最好的商業(yè)用地選擇；另一方面，也反映出商業(yè)用地對區(qū)位的敏感性，城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)位的門檻效應(yīng)依然存在，從而使得地價差距拉大；②由圖4、表5可以看出，2011年的商業(yè)、住宅、工業(yè)用地級差效益平均波動較大，這是因為近幾年新洲區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較快，各項用地功能劃分比較明確，從而促進了土地資源的合理分配；③2005-2008年β′值有較大幅度的下降，說明隨著社會發(fā)展，城市整體地價水平提高，是各類用地地價間差距逐漸縮?。?008-2011年β′值呈小范圍的波動，反映出近年來新一輪的土地利用規(guī)劃促進土地利用方式和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，合理配置土地資源，土地發(fā)展更趨向合理。

4 結(jié)論與討論

通過上述分析可得：①從降幅上來看，總體上隨著級別的下降，商業(yè)用地的價格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工業(yè)用地；②通過對以上4個指數(shù)的分析可以看出，對武漢市新洲區(qū)各級地價影響比較大因素主要有區(qū)位、土地用途、用地條件、土地利用規(guī)劃、政策、基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件和社會經(jīng)濟發(fā)展等。

根據(jù)對新洲區(qū)基準(zhǔn)地價的結(jié)構(gòu)變動分析，結(jié)合《新洲區(qū)總體規(guī)劃》、《新洲區(qū)土地利用總體規(guī)劃》、《新洲區(qū)城市總體規(guī)劃》，對新洲區(qū)土地利用提出以下建議：①1、2級地類應(yīng)以商業(yè)用地、住宅用地為主，可適量安排高科技產(chǎn)業(yè)用地，鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。對于現(xiàn)有占地面積較大、技術(shù)含量低、效益較差的企業(yè)和事業(yè)單位，條件許可情況下應(yīng)盡量搬遷，騰出場地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。②2、3級地鄰接區(qū)塊應(yīng)以住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、行政辦公和科教用地為主，可以考慮安排科技含量高、效益好的工業(yè)用地。對污染嚴重的工業(yè)用地，特別是規(guī)模較大的應(yīng)盡快實施搬遷。③3、4、5級地類可根據(jù)城市發(fā)展需要，本著嚴格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用的原則，落實國土資源部的“雙?！保ū８?、保發(fā)展）精神，安排部分污染較小的工業(yè)用地，但必須符合《城市總體規(guī)劃》，并作為城市發(fā)展的后備用地。

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