南京保障性住房空間選址實證分析

【摘要】現(xiàn)在，中國政府已經(jīng)啟動了大規(guī)模的保障性住房建設，但我國的保障性住房在空間布局方面普遍存在選址偏遠、集群式建設的問題。因此科學進行保障性住房的空間選址，以更好地實現(xiàn)住房保障目標并促進社會融合是很有必要的。我們依據(jù)低收入住房空間布局的理論，在目前我國城市保障性住房空間選址所存在的問題分析的基礎上，對南京市四大保障房片區(qū)的選址情況進行了實地調(diào)查與分析。分析得出，南京四片區(qū)保障房選址基本合理，但仍有較大差異，需進一步完善。

【關鍵詞】保障性住房；空間選址；實證分析

我國的保障性住房發(fā)展了已有十余年，國務院1995年推出“安居工程”，1998年推出“經(jīng)濟適用房及廉租房”政策，2007年更提出系統(tǒng)的保障性住房政策，但效果甚微，并暴露出種種問題。保障性住房項目集中建設，加劇了低收入群體的空間聚集，強化了社會各階層的居住空間分異，容易導致貧困過度集中[1]。

由于住房的壽命期一般長達一百年，因此建設一旦實施，就會有很強的不可逆性，住房空間布局和城市社會空間結(jié)構將會被影響幾十年甚至上百年。因此，科學慎重地對待保障房的空間選址問題十分必要。

1、居住空間分異理論與保障房選址現(xiàn)狀

1.1空間分異理論

居住空間分異是一種居住現(xiàn)象：在一個城市中，不同特性的居民聚居在不同的空間范圍內(nèi)，整個城市形成一種居住分化甚至相互隔離的狀況。在相對隔離的區(qū)域內(nèi)，同質(zhì)人群有著相似的社會特性、遵循共同的風俗習慣和共同認可的價值觀，或保持著同一種亞文化；而在相互隔離的區(qū)域之間，則存在較大的差異性[2]。

居住分異理論是城市經(jīng)濟學和城市社會學的研究熱點，西方國家的研究主要討論不同種族（特別是白人和黑人）之間的居住分異。國內(nèi)學者對北京、上海、廣州、深圳和西安等城市的研究都表明，我國城市的居住空間分異正在或已經(jīng)形成[1]。

1.2保障房選址現(xiàn)狀

我國的保障房選址大多存在選址邊緣化、集中建設以及公共配套設施不完善的問題[3]。

政府為了減少土地收益損失，盡可能的將保障房選在較偏遠地區(qū)，由此導致被保障居民遠離就業(yè)密集區(qū)，并會造成交通不便。我國大力建設保障房而采取的集中建設模式，導致了低收入人群集聚，形成居住空間分異。而且由于小區(qū)位置的偏遠，周圍很難有成熟的住宅小區(qū)公共設施共用，這將對居民的生活造成極大不便。

2、南京市保障房實地調(diào)查

從目前各方學者對于我國保障房空間分布的研究來看，大規(guī)模保障房的建設是否能真正解決低收入群體的生活需求，從而帶動社會經(jīng)濟的發(fā)展還不能妄下定論。因此本研究小組成員針對南京市大型保障房項目的所處區(qū)位、周邊環(huán)境以及具體配建情況進行了實地調(diào)查。

2.1項目簡介

2010年初南京市啟動了丁家橋、花崗、西善橋岱山西側(cè)、江寧上坊北側(cè)四大片區(qū)保障房項目。四大片區(qū)規(guī)劃總用地面積5.6平方公里，總建筑面積約950萬平方米，共計提供約8.2萬套保障性住房。

2.2四大片區(qū)基本信息

四大片區(qū)分布如圖所示：

江寧上坊保障房片區(qū)，位于江寧區(qū)上坊老鎮(zhèn)北側(cè)，總用地面積125公頃，規(guī)劃總建筑面積約193萬平方米。

岱山保障房項目位于寧蕪公路以南，雨花臺區(qū)西善橋街道岱山西側(cè)，與板橋新城相連?？傆玫孛娣e228公頃，規(guī)劃總建筑面積約380萬平方米。

丁家莊保障房項目位于棲霞區(qū)邁皋橋街道，總用地約85公頃，規(guī)劃總建筑面積約167萬平方米。

花崗保障房項目位于棲霞區(qū)馬群街道，總用地約135公頃，規(guī)劃總建筑面積約211萬平方米。

3、選址評價模型構建與實地調(diào)查信息匯總

3.1選址合理性綜合評價模型構建

保障性住房的選址合理性評定是一個涉及諸多因素的綜合的過程，是自然環(huán)境與人類社會活動相互交織并與各種地域結(jié)合共同作用所產(chǎn)生的影響所決定的。因此， 該指標體系不但要從定性方面分析， 還應采取定量化分析?；诖耍?我們構建了四大片區(qū)保障房選址研究分級指標體系。考慮各因素對保障房片區(qū)的居民的影響程度，通過查閱相關文獻并請專家打分確定各因子權重見表1。

3.2各片區(qū)信息匯總分析

由于研究項目涉及面積較大，且仍處于建設過程中，給信息的調(diào)查與收集帶來了很大難度。例如規(guī)劃中要求的基礎配套設施有很多尚未完成，所以只能通過資料查閱對相關信息進行完善。為了能夠?qū)ΡＵ戏康母鞣N相關指標進行全面綜合的評價，本論文采取資料查閱、未來預測與實地調(diào)研相結(jié)合的方式對所需要研究的內(nèi)容進行了完善。通過進一步的信息提取與匯總得出最終結(jié)果見表2。

根據(jù)本次調(diào)查最終所得的信息，我們對各個因素進行了打分。取每個二級指標滿分10分，按評判標準打分見表3。

最后，運用公式得出最終結(jié)果見表4。

為了能直觀得看出保障房四大片區(qū)選址評價的最終結(jié)果，我們以百分制對其進行表示，見表5。

4、實地調(diào)查結(jié)果分析

（1）上文測算結(jié)果是，丁家莊保障房片區(qū)選址得分最高，上坊片區(qū)選址得分最低，但四大片區(qū)的區(qū)位得分差別并不是很大，均遠離市區(qū)并分布于南京市外圍。但從四大片區(qū)選址合理性分析的最終綜合得分來看，分值均高于60分，說明四大片區(qū)保障房的區(qū)位選擇都基本合理。

（2）對于交通，我們可以看出丁家橋保障房片區(qū)交通便利度最高，近乎是上坊保障房片區(qū)的兩倍。之所以會有這樣大的差別主要是由于丁家橋處在外城區(qū)，而其余三大片區(qū)處于郊區(qū)。而江寧上坊的得分最低，通過表中數(shù)據(jù)我們也很容易發(fā)現(xiàn)，其主要原因在于交通條件太差，進而拉低了最終綜合得分。實際上，由于整個江寧區(qū)都還正處于開發(fā)階段，相比于雨花臺區(qū)和棲霞區(qū)，其經(jīng)濟的發(fā)展都較為滯后，而上坊保障房又處于江寧的外邊緣，綜合得分較低顯而易見。

（3）此外，就業(yè)的保障也是影響居民生活的重要因素之一。結(jié)果表明：花崗保障房片區(qū)的就業(yè)渠道最少，如果政府不針對這一問題采取必要的措施，隨著居民的大量入住，問題將會迅速凸顯出來，受保障人群的住房問題雖然得以解決，而生活卻并未得到保障。

（4）從上述分析我們也可以看出，與保障房建設同步的配套基礎設施的建設也是非常的重要，即表中第三個影響因素——相關配套，它對保障房的評判影響極大。保障性住房的入住群體是低收入人群，所以他們對基礎設施的依賴程度比較高。如果低收入家庭遠離就業(yè)地、醫(yī)院、學校等，他們就要承擔相對多的交通成本和時間，易造成一些人放棄原就業(yè)機會，同時縮小社交圈。

5、建議

由于政府的土地財政依賴及其他問題的存在，幾乎所有城市的保障性住房的選址很少能選在地段好、交通方便、周圍配套設施非常完善的地方[3]。因此，綜上分析提出以下建議：

（1）從地理位置上，綜合選址地的自然、經(jīng)濟、社會條件，并在參考城市規(guī)劃方向的基礎上，選擇目前成本較低并在以后發(fā)展前景較好的位置。（2）從交通上，盡量選擇在已有的交通路線附近，未來可以完善延展。（3）從就業(yè)上，盡量選在靠近工業(yè)園區(qū)或企業(yè)較多的地方，可以為居民提供更好的就業(yè)條件。（4）為了減少居住空間分異，避免出現(xiàn)貧民區(qū)，可以采用保障房與商品房配套建設的混居模式。

選址是復雜的，我們在選址時不可能使每項因素都達到最優(yōu)，但是我們可以對影響因素的重要性進行比較，在因素沖突時優(yōu)先滿足較重要的選項，從而使選址總體得到平衡，保證保障房選址的相對合理性。

參考文獻

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作者簡介

欒壽福（1992—），男，本科生，東南大學土木工程學院學生，專業(yè)：土木工程。

劉欣書（1991—），女，本科生，東南大學土木工程學院學生，專業(yè)：工程管理。

何雪英（1991—），女，本科生，東南大學土木工程學院學生，專業(yè)：工程管理。

沈耳東（1992—），男，本科生，東南大學土木工程學院學生，專業(yè)：工程管理。

趙明揚（1990—），男，本科生，東南大學土木工程學院學生，專業(yè)：工程管理。

1本論文是江蘇省大學生創(chuàng)新訓練計劃項目（S201214）的部分成果。

2東南大學土木工程學院四年級本科生，江蘇南京，210096。